Afgørelse

Købers indsigelse om manglende tilbageholdelse af sikkerhed for mangler i henhold til aftale herom.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører klagernes indsigelse om, at Jyske Bank ved deres køb af en fast ejendom under opførelse i strid med deres ret til at tilbageholde en del af købesummen til dækning af mangler anvendte det deponerede beløb til indfrielse af pantehæftelser, herunder et udlæg.

Sagens omstændigheder.

Ved en købsaftale underskrevet i begyndelsen af februar 2006 købte klagerne en fast ejendom under opførelse. Kontantprisen var på 1.950.000 kr., hvoraf 63.000 kr. skulle deponeres hos ejendomsmægleren. Overtagelsesdagen var den 1. maj 2006. Af købsaftalen fremgår bl.a.:

"…

14. Individuelle vilkår mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

…

Vedr. overtagelsesdagen

Sælger lover at indflytning kan ske senest 1. maj 2006. Sælger forpligter sig ikke til at udvendigt anlæg er færdigt til overtagelsesdagen. Dette afleveres senest 1. juni 2006.

Indtil det udvendige anlæg er færdiggjort, kan der tilbageholdes kr. 75.000 af købesummen.

…

Forsinkelser / mangler

Jvfr. købsaftalens kpt. 15 er købers advokat forpligtet til at frigive købesummen til sælger, når skøde til køber er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Indtil køber har bekræftet, at boligen er overdraget i en stand svarende til sælgers udarbejdede specifikationer, jvfr. nærværende købsaftale (evt. tillægsaftaler mellem køber og sælger omfattes ikke af denne bestemmelse), tilbageholdes der kr. 100.000 af købesummen. Tilbageholdelsen kan maksimalt udøves i 2 måneder fra tidspunkt for ejendommens overdragelse og inden denne frist skal køber have anmeldt eventuelle mangler. I modsat fald er købers advokat forpligtet til at frigive det tilbageholdte beløb.

…

15. Købesummen

…

Det er endvidere som en fravigelse aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit jf. standardvilkår nedenfor.

…

Renter af deponeringsbeløb i henhold til pkt. 15.1.2 tilfalder sælger fra overtagelsesdagen.

…

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysning.

…"

Af en allonge til købsaftalen fremgår bl.a.:

"…

Ændring af pkt. 14, afsnit Forsinkelser / mangler

Sælger kan ikke tiltræde dette afsnit.

I forbindelse med overdragelsen af ejendommen gennemgås den og evt. fejl/mangler optages på en mangelliste. Der aftales en udbedringsfrist. Sælger kan acceptere, at der tilbageholdes kr. 100.000,00 af købesummen indtil alle punkterne på mangellisten er udbedret.

Vedr. evt. efterfølgende relevante konstaterede fejl / mangler henvises der til den sædvanlig 1-års gennemgang.

…"

Den 3. maj 2006 deponerede klagerne restkøbesummen på 1.887.000 kr. hos Jyske Bank, som var sælgers pengeinstitut.

Den 12. september 2006 blev skødet tinglyst med anmærkning om et ejerpantebrev på 1,5 mio. kr. og et udlæg på 328.523 kr. Udlægget var tinglyst den 31. januar 2006.

Den 18. september 2006 sendte klagernes advokat en kopi af det tinglyste skøde til Jyske Bank. Ved påtegning på bankens deponeringskvittering anmodede advokaten samtidig banken om at oplyse, hvornår skødet kunne sendes til annullation af retsanmærkninger.

Den 22. september 2006 hævede banken 1.680.000 kr. på deponeringskontoen til indfrielse af ejerpantebrevet.

Den 5. oktober 2006 gik sælger konkurs.

Den 12. oktober 2006 hævede banken 163.393,09 kr. på deponeringskontoen til indfrielse af udlægget.

Ved telefaxskrivelse af 10. november 2006 meddelte banken klagernes advokat, at skødet nu kunne sendes til sletning af anmærkninger.

Ved skrivelse af 6. december 2006 anmodede klagernes advokat i henhold til købsaftalens vilkår og en vedlagt skrivelse fra kurator i konkursboet banken om at reservere 100.000 kr. på deponeringskontoen. Beløbet blev efterfølgende korrigeret til 175.000 kr.

Banken oplyste, at der alene indestod 21.186,91 kr. på deponeringskontoen.

I foråret 2007 holdt klagerne via en ny advokat banken ansvarlig for, at der ikke indestod 175.000 kr. på deponeringskontoen til sikkerhed for afhjælpning af mangler. Klagerne oplyste, at der fortsat var betydelige mangler på udenomsarealerne på ejendommen, og at den verserende sag var til hinder for, at de kunne få arbejdet afsluttet.

Banken afviste, at man havde pådraget sig et ansvar over for klagerne i forbindelse med sagen.

Den 10. september 2007 indgav klagerne en klage over Jyske Bank til Ankenævnet.

Ved e-mail af 20. september 2007 til Jyske Bank accepterede sælgers konkursbo, at restindeståendet på deponeringskontoen blev frigivet til klagerne til delvis dækning af mangels­afhjælpning. Boet anførte, at dets "medvirken hertil er en rent praktisk foranstaltning og er ikke udtryk for indtræden i handelen eller for anerkendelse af forpligtelse med anden status end som simpelt krav."

Den 24. september 2007 fik klagerne udbetalt restindeståendet på deponeringskontoen på 21.186,91 kr. med tillæg af tilskrevne renter 15.827,93 kr., i alt 37.014,84 kr.

Af kontoudskriften for deponeringskontoen fremgår, at der ud over indfrielsesbeløbene blev foretaget betalinger på yderligere i alt 22.420 kr. til dækning af diverse udgifter/omkostninger. Banken har oplyst, at 22.250 kr. heraf ikke vedrørte ejendomshandelen med klagerne. På den baggrund har banken under sagen betalt 6.422,07 kr. til klagerne: Beløbet svarer til de 22.250 kr. med fradag af renterne på 15.827,93 kr.

Parternes påstande.

Ankenævnet har forstået klagernes endelige påstand således, at Jyske Bank skal indsætte 137.985,16 kr. (175.000 kr. ÷ 37.014,84 kr.) på deponeringskontoen.

Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at Jyske Bank på eget initiativ frigav størstedelen af indeståendet på deponeringskontoen, hvilket var i strid med parternes købsaftale, hvorefter der skulle tilbageholdes i alt 175.000 kr. af købesummen.

Banken var ikke berettiget til at anvende de deponerede midler, som indestod til sikkerhed for mangler ved ejendommen, til at indfri et udlæg hos sælger uden udtrykkeligt samtykke fra dem eller deres advokat. Advokatens bemærkning ved skrivelsen af 18. september 2006 kunne ikke forstås således, at advokaten havde konstateret udlægget, taget stilling hertil og orienteret dem om deres mulighed for at træde tilbage fra handelen. Banken burde have undersøgt sagen nærmere ved at rette henvendelse til advokaten.

Banken kunne ikke berettiget forudsætte, at de gav afkald på deres ret til at tilbageholde 175.000 kr. af købesummen som aftalt med sælger i købsaftalen og allongen. I tilfælde af tvivl herom burde banken have rettet henvendelse til dem eller advokaten.

Banken anvendte således uretmæssigt 163.393,09 kr. af indeståendet på deponeringskontoen til indfrielse af udlægget.

Klagen vedrører de økonomiske konsekvenser, som bankens dispositioner har haft for dem. Selvom der ikke består et egentligt kundeforhold mellem dem og banken, bør sagen være omfattet af Ankenævnets kompetence. Dette må også anses for bedst stemmende med reglernes forbrugerbeskyttende formål.

Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke består et kundeforhold mellem klagerne og banken.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at banken på grundlag af advokatens påtegning af 18. september 2006 med føje gik ud fra, at advokaten anmodede om og dermed gav samtykke til, at de præjudicerende hæftelser skulle indfries, således at skødet kunne tinglyses uden retsanmærkninger.

Klagerne var ikke kunder i banken. Banken kunne derfor berettiget gå ud fra, at den berigtigende advokat havde drøftet udlægget med klagerne og i den forbindelse havde undersøgt, om handelen trods udlægget økonomisk kunne hænge sammen.

Hvis der skulle være sket tilbageholdelse i henhold til købsaftalen, burde advokaten have informeret banken herom.

Af købsaftalen fremgår alene en mulighed for at tilbageholde en del af købesummen. Banken modtog ingen meddelelse om, at klagerne faktisk ønskede at udnytte denne mulighed.

Indfrielserne medførte, at klagerne opnåede endeligt anmærkningsfrit skøde på ejendommen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Selv om der ikke består noget egentligt kundeforhold mellem klagerne og Jyske Bank, findes klagernes krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence. Bankens afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.

Ankenævnet finder, at det måtte påhvile den berigtigende advokat i samråd med klagerne at tage stilling til, hvorledes der skulle forholdes i anledning af det udlæg, som skødet havde fået anmærkning om. Ankenævnet finder derfor, at Jyske Bank med føje kunne forstå advokatens påtegning af 18. september 2006 på deponeringskvitteringen således, at klagerne havde besluttet, at såvel ejerpantebrevet som udlægget skulle indfris af de deponerede midler, selv om dette indebar, at der ikke kunne tilbageholdes 175.000 kr. til sikkerhed for færdiggørelse og mangler. Nævnet finder således, at banken ikke begik fejl ved at indfri udlægget af de deponerede midler.

Efter accept fra sælgerens konkursbo blev restindeståendet på 37.014,84 kr. på deponeringskontoen inkl. tilskrevne renter på i alt 15.827,93 kr. den 24. september 2007 udbetalt til klagerne. Efterfølgende har Jyske Bank erkendt, at deponeringskontoen uberettiget er blevet debiteret forskellige beløb på tilsammen 22.250 kr., og banken har herefter udbetalt dette beløb med fradrag af rentebeløbet på 15.827,93 kr. eller 6.422,07 kr. til klagerne. Da klagernes mangelskrav må anses også at have sikkerhed i de på deponeringskontoen tilskrevne renter, finder Ankenævnet, at banken ikke var berettiget til at modregne rentebeløbet i beløbet på 22.250 kr. Banken skal derfor til klagerne betale 15.827,93 kr. med tillæg af renter som nedenfor bestemt.

Som følge af det anførte