Ved slutseddel af 20. december 1991 blev klagerens ejendom solgt til overtagelse 1. marts 1992. På ejendommen var der tinglyst en deklaration om tilbagekøbsret for Københavns kommune (hjemfaldspligt). For at opnå en udskydelse af kommunens tilbagekøbsret til år 2060 påtog klageren sig over for køber at indfri et 6%-pantebrev på 150.000 kr. udstedt til kommunen. Af pantebrevsvilkårene fremgik, at indfrielse kunne ske til den aktuelle kursværdi fastslået af en af hovedbankerne.
Klageren har oplyst, at han til brug for udarbejdelse af salgsbudget af 19. december 1991 fik mundtlig meddelelse fra indklagede om, at kursen på pantebrevet var ca. 25-30, hvorfor kursværdien i salgsbudgettet blev sat til 45.000 kr. Efter telefonisk at have rykket indklagede modtog klageren den 9. marts 1992 en bekræftelse på vurderingen med følgende ordlyd:
"På given foranledning skal vi herved meddele Dem, at
kr. 150.000,- 6% pantebrev i ovennævnte ejendom afdragsfrit indtil udløb år 2060
efter vor pantebrevsafdelings bedste skøn vil kunne indfries til en kurs, der p.t. andrager mellem 25 og 30."
Ifølge indklagede rettede klageren ikke henvendelse om vurderingen af pantebrevet før i begyndelsen af marts 1992.
Som følge af klagerens henvendelse den 11. marts 1992 til kommunen om indfrielse af pantebrevet, anmodede kommunen indklagede om at foretage en vurdering af dette. Indklagede meddelte ved skrivelse af 8. april 1992 Københavns kommune, at pantebrevet på grundlag af de givne oplysninger og under visse forudsætninger blev vurderet til kurs 41,45 med fradrag af stempel og tinglysningsafgift efter gældende regler. På baggrund af denne vurdering tilbød kommunen den 15. april 1992 klageren en udskydelse af tilbagekøbsretten til år 2060 mod indfrielse af pantebrevet til kurs 41,45, opgjort således:
"150.000 kr. til kurs 41,45: 62.175,00 kr.
Med tillæg af forfaldne renter pr. 11. december 1991, 15.250 kr., og morarenter 14,5% heraf samt rente 6% p.a. af 150.000 kr. fra 11. december 1991 til betaling sker."
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 37.925 kr., opgjort således:
Kursdifference 27,5 - 41,45 20.925,00 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han senest fra modtagelsen af skrivelsen af 9. marts 1992 har haft en berettiget forventning om indfrielse af pantebrevet til en kurs på højest 30. Indklagede har handlet erstatningspådragende ved at opgive en kurs på 25-30 over for ham og kort tid efter at vurdere præcis det samme pantebrev til kurs 41,45 over for kommunen, hvorved han led et tab svarende til kursdifferencen.
Indklagede har anført, at klageren ved sin henvendelse til indklagedes afdeling ikke ønskede en egentlig vurdering af pantebrevet, idet han ikke ønskede at betale gebyret herfor på ca. 700 kr. Afdelingen kontaktede telefonisk pantebrevsafdelingen, der skønnede, at kursen skønsmæssigt ville ligge i størrelsesordenen 25-30. Indklagede indvilgede i skriftligt at bekræfte den skønsmæssige værdiansættelse, idet indklagede opfattede klagerens ønske herom som et forsøg på at tilvejebringe et forhandlingsoplæg over for kommunen. Indklagede gjorde det klart for klageren, at pantebrevet var specielt og derfor vanskeligt at vurdere, at en egentlig vurdering krævede forelæggelse af supplerende oplysninger om pantebrevet og ejendommen, og at indklagede beregnede sig et gebyr på ca. 700 kr., såfremt klageren ønskede en egentlig vurdering. En tilbundsgående vurdering af pantebrevet blev senere foretaget på foranledning af kommunen. Indklagede har ikke haft mulighed for eller pligt til at foretage en indgående vurdering af pantebrevet, hvilket klageren var bekendt med. Der er således ikke begået fejl af indklagede. Indklagede gør herudover gældende, at klageren ikke har lidt et tab, da indklagedes vurdering af 8. april 1992 var det korrekte grundlag for indfrielsen, jvf. pantebrevets vilkår. Den samme vurdering var blevet meddelt klageren, såfremt han havde ønsket en egentlig vurdering. Vurderingen svarer til en nettokurs på 36,98.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder efter det foreliggende, at indklagede havde gjort det klart over for klageren, at man ikke ved skrivelsen af 9. marts 1992 fremkom med en egentlig vurdering af pantebrevet, men at en sådan ville koste 700 kr. Det må herefter have stået klageren klart, at indklagede ikke ved skrivelsen tilsikrede klageren, at pantebrevet kunne indfries til kurs 25-30.
Som følge heraf