Ansvar for manglende fortsættelse af ekspedition af omprioritering.
| Sagsnummer: | 688/1994 |
| Dato: | 27-04-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Ole Just, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Ansvar for manglende fortsættelse af ekspedition af omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af 17. marts 1994 solgte klageren sin faste ejendom. Af købesummen på 1,1 mio. kr. skulle 857.000 kr. berigtiges ved optagelse af et ejerskiftelån i Totalkredit som kontantlån. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter afvigelse i kontantlånets forudsatte obligationsmængde skulle reguleres over sælgerpantebrevet. Af den fortrykte slutseddel fremgik, at sælger var gjort bekendt med "mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet". Indklagede skulle som klagerens pengeinstitut forestå hjemtagelsen af ejerskiftelånet.
I skrivelse af 24. marts 1994 fra den medvirkende ejendomsmægler blev indklagede anmodet om at "foranledige det skitserede ejerskiftelån optaget i Totalkredit" samt forestå indfrielse af eksisterende prioriteter.
Efter at besigtigelse havde været foretaget af ejendommen den 12. april 1994, forelå lånetilbud fra Totalkredit den 15. s.m. Indklagede kontaktede klageren den 18. s.m. for at aftale møde, og dette fandt sted den følgende dag.
Ved mødet den 19. april 1994 underskrev klageren aftale om omprioritering. På mødet drøftedes indholdet af slutsedlens reguleringsbestemmelse. Ifølge indklagede blev klageren gjort opmærksom på, at køber var sikret mod ydelsesstigninger. Ifølge klageren fik han forelagt bestemmelsen uden at få oplyst konsekvenserne af denne i forhold til det kursfald, der allerede da var indtrådt siden slutsedlens underskrift. På mødet underskrev klageren pantebrevet til Totalkredit, som herefter sendtes til tinglysning, hvorfra indklagede modtog det retur den 4. maj 1994.
I slutningen af maj måned 1994 blev klageren telefonisk kontaktet af indklagede om ekspeditionen af ejerskiftelånet, hvorefter der afholdtes møde den 2. juni 1994. På mødet blev klageren orienteret om, at hans provenutab nu var på ca. 100.000 kr., og at ejerskiftelånet endnu ikke var hjemtaget.
Efter at indklagede ved skrivelse af 10. juni 1994 havde gjort klageren opmærksom på, at kontantlånets bagvedliggende obligation var faldet yderligere, henvendte klageren sig til advokat, som i skrivelse af 24. juni 1994 til indklagede gjorde gældende, at indklagede havde pådraget sig erstatningsansvar ved den manglende hjemtagelse af ejerskiftelånet, ligesom advokaten anmodede om lånets hjemtagelse. Ved skrivelse af 30. juni 1994 anmodede advokaten igen om lånets hjemtagelse, hvorefter lånet effektueredes.
Det ved handelen forudsatte sælgerpantebrev på 168.000 kr. blev som følge af det skete kursfald nedsat til 29.769 kr. i henhold til slutsedlens reguleringsklausul. Køber indfriede pantebrevet i henhold til en aftalt kurs på 80.
I skrivelse af 29. juli 1994 til indklagede beregnede klagerens advokat sin klients tab til kontant 110.584 kr. Af dette tab kunne 39.449 kr. henføres til kursfaldet i tidsrummet fra slutsedlens underskrift frem til den 15. april 1994, hvorfor advokaten stillede krav om betaling af kontant 71.140 kr. Indklagede afviste kravet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 71.140 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af 27.887,47 kr.
Klageren har anført, at indklagede den 24. marts 1994 fik overbragt ejendomsmæglerens skrivelse, hvori indklagede blev anmodet om optagelse af ejerskiftelånet. Det var derfor hans opfattelse og forventning, at lånehjemtagelsen herefter var sat i gang. Ved mødet den 19. april 1994 fik han den opfattelse, at sagen nu blev ekspederet og foretog sig i tillid hertil intet yderligere. Han hørte herefter igen fra indklagede den 31. maj 1994, hvor han blev indkaldt til møde. Efter modtagelsen af indklagedes skrivelse af 10. juni 1994 blev han klar over, at indklagede stadig ikke havde iværksat hjemtagelsen af lånet. I skrivelse af 24. juni 1994 fra hans advokat blev indklagede anmodet om at hjemtage lånet straks, men lånet hjemtoges først efter, at advokaten i skrivelsen af 30. juni 1994 havde anmodet om hjemtagelsen med henblik på, at tabet kunne blive fastslået. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar, idet man ikke har ekspederet sagen uden unødigt ophold og i henhold til den instruks, der var meddelt fra ejendomsmægleren. Ejerskiftelånet kunne under alle omstændigheder havde været hjemtaget den 15. april 1994, hvorfor indklagede bør dække hans tab som følge af det efter dette tidspunkt indtrådte kursfald.
Indklagede har anført, at man har gennemført hjemtagelsen af ejerskiftelånet uden unødig ophold. Indklagede bør ikke pålægges erstatningsansvar, idet klageren var opmærksom på, at han skulle afgive endelig anmodning om, hvornår hjemtagelse af lånet skulle finde sted. På mødet den 19. april 1994 fik klageren rådgivning om kurssikring/garantistillelse, men benyttede sig ikke heraf. Det var indklagedes indtryk, at klageren ikke inden mødet var blevet rådgivet om indholdet af reguleringsklausulen eller indgåelse af fastrenteaftale, hvorfor man undersøgte konsekvenserne af reguleringsklausulen. Til støtte for den subsidiære påstand har indklagede anført, at det muligt kan indvendes, at man skulle have kontaktet klageren umiddelbart efter den 20. maj 1994, hvor der skete et markant kursfald på 2,5%. Den 24. maj 1994 faldt obligationskursen til 79,80. Klagerens tab beregnet på grundlag af kursfaldet i perioden efter den 24. maj 1994 udgør den subsidiære påstand.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede blev ved skrivelse af 24. marts 1994 af den ved handlen medvirkende ejendomsmægler anmodet om at forestå hjemtagelsen af ejerskiftelånet i Totalkredit, og indklagede igangsatte ekspeditionen på normal vis. Indklagede havde herefter pligt til at fortsætte ekspeditionen af lånehjemtagelsen, indtil det med klageren og muligt ejendommens køber måtte blive aftalt at afbryde denne. Det findes ikke godtgjort, at det ved mødet den 19. april 1994 med klageren aftaltes, at afbryde ekspeditionen afhjemtagelsen. Indklagede modtog det tinglyste pantebrev retur den 4. maj 1994. Ankenævnet finder, at indklagede på dette tidspunkt burde have fortsat lånesagens videre ekspedition eller i det mindste have kontaktet klageren. Indklagede findes at være erstatningsansvarlig over for klageren for det tab, klageren har lidt som følge af, at lånesagen ikke blev fremmet. Ankenævnet skønner, at lånet kunne være hjemtaget en uge efter den 4. maj 1994, dvs. den 11. maj 1994, hvis sagen havde været fremmet. Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør erstatte klageren det tab, han har lidt som følge af kursfaldet fra den 11. maj 1994.
Som følge heraf
Indklagede bør anerkende at være erstatningspligtig som ovenfor anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.