Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med opta-gelse af et fastforrentet 30-årigt lån med særlige indfrielses-vilkår. Forældelse
| Sagsnummer: | 333/2021 |
| Dato: | 04-03-2022 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Christina B. Konge, Jimmy Bak, Jacob Ru-ben Hansen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Forældelse - rådgivning
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med opta-gelse af et fastforrentet 30-årigt lån med særlige indfrielses-vilkår. Forældelse |
| Indklagede: | Vestjysk Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet 30-årigt lån med særlige indfrielsesvilkår. Spørgsmål om forældelse.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Vestjysk Bank (tidligere Ringkjøbing Bank).
I maj 2007 købte klageren og hendes daværende mand, M, en andelsbolig. I den forbindelse optog de ved gældsbrev af 18. maj 2007 et 30-årigt lån på 1.500.000 kr. i banken. Lånet var afdragsfrit de første 10 år og med fast rente i hele lånets løbetid.
Af låneaftalen fremgik blandt andet:
”…
Rentesats
Renten, der er gældende indtil den 01.06.2037, se kreditoplysninger.
…
Indfrielser før aftalt udløbsdato
Der gælder særlige vilkår ved indfrielse før aftalt tid i fastrenteperioden.
Kursen på indfrielsesbeløbet beregnes ud fra en referencerente (se nedenfor). Satsen, der benyttes ved førtidige indfrielser, er ved aftalens indgåelse 4,350 %. Nederst i dette tillæg ses eksempler på indfrielsesbeløb ved forskellige udviklinger i renteniveauet.
De særlige vilkår betyder, at lånet ved indfrielse før aftalt i udløbsdato skal indfries med et beløb, der kan være større eller mindre end den registrerede restgæld. Hvis renteniveauet (markedsrenten) er faldet efter aftalens indgåelse, kan indfrielsesbeløbet være større end den registrerede restgæld. Er renteniveauet steget mere end 0,25 procent point efter aftalens indgåelse, kan indfrielsesbeløbet være mindre end den registrerede restgæld.
…
Beregning af indfrielseskurs
De aftalte låneydelser i den resterende del af fastrenteperioden tilbagediskonteres med følgende rentesats:
|
Referencerenten |
|
Dagen før indfrielsesdatoen minus 0,25 procentpoint |
|
- referencerente ved aftalens indgåelse |
|
+ den årlige nominelle rente |
|
? rentesats ved tilbagediskontering |
Indfrielseskursen beregnes herefter:
|
Den tilbagediskonterede værdi x 100 |
|
Den nominelle restgæld |
Beregning af indfrielsesbeløb
|
Restgæld på indfrielsestidspunktet x indfrielseskurs |
|
+ Rente fra seneste rentetermin til indfrielse |
|
? indfrielsesbeløb |
Eksempler på Indfrielseskurser på fastforrentede lån
Forudsætninger: Lånets løbetid er 60 mdr.
Lånets rente er i eksemplerne beregnet med 8,0 % p.a. (den aktuelle rente fremgår af gældsbrevet).
Referencerenten på oprettelsestidspunktet er beregnet med 7,0 % p.a.
|
Referencerente ved førtidig indfrielse |
Kurs ved angivet restløbetid |
||
|
|
24 mdr. |
36 mdr. |
48 mdr. |
|
11,0 % |
96,6 |
95,1 |
93,7 |
|
10,0 % |
97,5 |
96,4 |
95,3 |
|
9,0 % |
98,4 |
97,7 |
97,0 |
|
8,0 % |
99,3 |
99,0 |
98,7 |
|
7,0 % |
100 |
100 |
100 |
|
6,0 % |
101,2 |
101,7 |
102,3 |
|
5,0 % |
102,2 |
103,2 |
104,2 |
|
4,0 % |
103,2 |
104,7 |
106,1 |
…
Kreditoplysninger
Debetrente:
|
|
Pålydende |
Årlig nominel rente |
|
|
|
5,930 % |
6,063 % |
|
|
af kreditsaldoen mellem |
|
|
0,00 - 1.187.461,99 |
|
|
7,080 % |
7,270 % |
|
|
af kreditsaldoen mellem |
|
|
1.187.462,00 - 2.374.923,99 |
|
|
8,180 % |
8,434 % |
|
|
af kreditsaldoen over |
|
|
2.374.924,00 - |
Renten beregnes og tilskrives kvartårligt bagud
…”
I 2009 udtrådte M af lånet, og klageren overtog det fulde lån.
Klageren har oplyst, at hun flere gange i årene 2009 til 2015 henvendte sig til banken vedrørende indfrielsesgebyr på lånet, men at hun ikke modtog nogen dokumentation fra banken.
Ved e-mail af 22. september 2015 skrev banken blandt andet til klageren:
”…
Jeg har for lang tid siden lovet dig at holde øje med indfrielseskursens udvikling på dit fast rente lån. Og jeg kan fortælle at indfrielseskursen pr. d.d. desværre hedder 134,25 + vedhængende renter.
…”
Den 23. september 2015 svarede klageren til banken, at hun blot måtte vente til lånet udløb, før hun fandt på noget andet.
Ved e-mail af 24. november 2015 gjorde banken klageren opmærksom på, at lånet var et 30-årligt fastforrentet lån, og at der derfor fortsat ville være en overkurs, når afdragsfriheden udløb i 2017.
Samme dag drøftede klageren og banken andelslånet, og den 25. november 2015 skrev banken blandt andet:
”…
Jeg kan godt forstå, at du blev lidt chokeret, da du i går fandt ud af, at lånet var med fast rente i hele lånets 30 årige løbetid.
Jeg må da indrømme, at jeg også var ret forundret over, at du ikke kunne huske, hvilke betingelser, som lånet var optaget under.
Jeg kan dog hverken tilbyde dig fradrag i kursen, eller mulighed for at forlænge afdragsfriheden på lånet (da lånets vilkår er bestemt ved indgåelsen)
…
Jeg kan godt tilbyde dig, at du kan omlægge lånet til et nyt lån med mindre/lavere ydelse fra 2017 (dette vil dog være et variabelt forrentet lån, da vi ikke længere tilbyder fast rentelån).
Men det vil jo så kræve at du indfrier det nuværende fastrentelån til overkurs og det nye lån vil jo så i stedet være 2.010.000 kr. som kurserne er nu.
…”
Banken vedhæftede en e-mail fra M sendt til banken i forbindelse med lånets optagelse, hvor M anmodede om en beregning på lån med fast rente i 30 år og 10 års afdragsfrihed. Denne e-mail er ikke fremlagt i sagen.
Ved e-mail af 30. november 2015 skrev klageren blandt andet følgende til banken:
”…
- Jeg kan ikke læse af mailudvekslingen mellem dig og [M], at du har frarådet et 30 årig fastforrentet lån, som du nævnte i telefonen. [M] kan heller ikke huske en sådan udmelding.
- Jeg har hele tiden vist, at lånet var fastforrentet i 30 år. Min overraskelse skyldes den høje indfrielseskurs. Jeg kan ikke ud fra lånedokuments eksempler (side 3 af 11) eller jeres vejledning i forbindelse med optagelse af lånet gennemskue eller forvente, at indfrielseskurser kunne blive 134.
…”
Banken svarede ved e-mail af 7. december 2015. Banken skrev blandt andet, at den ikke havde dokumentation for, at den frarådede klageren og M at låse renten i 30 år, da der alene var tale om en mundtlig orientering. Banken oplyste, at det eksempel i låneaftalen, som klageren henviste til, alene var et eksempel med en forudsætning om et lån med 60 måneders løbetid og en referencerente på 7 %. Banken henviste i stedet til formlen for beregning af indfrielseskursen i låneaftalens side 2, og at referencerenten ved lånets optagelse var 4,35 %. Banken gjorde også opmærksom på, at ingen havde kunnet forudse det meget lave renteniveau, og at klageren i så fald heller ikke havde valgt lånet.
Ved e-mail af 1. maj 2017 skrev banken til klageren og oplyste, at kursen på lånet var 133,75. Banken spurgte samtidig, om klageren påtænkte salg af andelsboligen, eller hvad hun havde gjort sig af tanker omkring afviklingen af lånet, da udløbet af den 10 årige afdragsfrihed nærmede sig.
Samme dag svarede klageren, at hun ville afdrage på lånet, og at hun ikke påtænkte at sælge andelsboligen. Banken oplyste, at ydelsen ville stige med cirka 3.100 kr. om måneden.
Ved e-mail samme dag svarede klageren blandt andet:
”…
Jeg er fuldstændig klar over, hvor meget afdraget stiger.
Det eneste som overrasker mig er den voldsomme indfrielseskurs. At kursen kunne blive så høj, fik jeg ikke oplyst ved indgåelsen af låneaftalen.
…”
Den 30. juni 2017 påbegyndte klageren betaling af afdrag på lånet.
Ved e-mail af 25. oktober 2020 indgav klageren en klage over mangelfuld rådgivning om indfrielseskursen ved indgåelsen af låneaftalen. Banken afviste klagen den 28. maj 2021.
Parternes påstande
Den 31. juli 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestjysk Bank skal lade hende indfri sit andelslån uden anvendelse af indfrielseskurs.
Vestjysk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.
Ved låneoptagelsen tydeliggjorde banken ikke, at indfrielseskursen ville gælde i hele lånets løbetid på 30 år, og banken tydeliggjorde heller ikke de langsigtede konsekvenser, dette ville få. Hun og M fik alene de informationer, der fremgår af låneaftalen, herunder eksemplerne på side 3 i låneaftalen ”Eksempler på indfrielseskurser på fastforrentede lån”.
I låneaftalens eksempler er referencerenten på 7 procent, og indfrielseskursen er henholdsvis 4 procent lavere og 3 procent højere end referencerenten, hvilket giver indfrielseskurser i intervallet 93,7 til 106,1. Disse eksempler giver ikke et reelt billede af, hvordan referencerenten og derved indfrielseskursen udviklede sig ved hendes lån. Hun spurgte løbende ind til indfrielseskursen, og den var i hele perioden langt højere end eksemplerne i låneaftalen.
Det har efterfølgende vist sig, at den faktiske indfrielseskurs for hendes lån er noget højere, senest blev den opgjort til 140,21. Hun har svært ved at se sammenhængen mellem denne indfrielseskurs og eksemplerne i låneaftalen. Hun fik således ikke en fyldestgørende vejledning i forbindelse med indgåelse af låneaftalen.
Hun har forståelse for, at en indfrielseskurs blev anvendt i den afdragsfriperiode, men at en sådan bliver anvendt i 30 år er ikke rimelig. Hun har nu afdraget i 4 år, og har løbende søgt banken om genforhandling af lånet til rimelige vilkår, men banken har ikke været indstillet på dette. Hun står i en situation, hvor hun ikke kan komme ud af sit lån, og hvor hun betaler en rente, der langt fra afspejler den økonomiske situation i samfundet.
Det fremgår klart af korrespondancen med banken i 2015, at hun ikke modtog tilstrækkelig rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen. Den omstændighed, at banken i sin e-mail af 7. december 2015 skrev, at ingen havde kunnet forudse det meget lave renteniveau, og at klageren i så fald heller ikke havde valgt lånet, viser netop at hun ikke var fuld oplyst, fordi hun ikke kendte de relevante beregninger i forhold til førtidig indfrielse af lånet.
Lånebetingelserne var således ikke fuldt oplyst i forbindelse med lånets optagelse, hvilket banken heller ikke kan dokumentere. Hun har løbende forsøgt at få rådgivning, men er ikke blevet oplyst om hendes mulighed for at klage til bankens klageansvarlige – det opdagede hun selv tilfældigt via bankens hjemmeside. Derfor skal klagen til Det finansielle ankenævn ses som en klage over hele forløbet.
Hun har alle sine bankforretninger i banken, og hun har aldrig betalt afdrag til lånet for sent. På nuværende tidspunkt er hendes restgæld på 1,3 mio. kr. og andelslejligheden er vurderet til 3,1 mio. kr.
Hendes krav er ikke forældet. Hendes dialog med banken i 2015 var blot en forespørgsel om hendes lånebetingelser og ikke en egentlig klage. Banken oplyste hende eller ikke om, at en afgørelse på en klage kunne indbringes for Det finansielle Ankenævn. Det oplyste banken hende først i 2021.
Hun var i dialog med banken i 2017, men hendes sidste henvendelse den 1. maj 2017 blev aldrig besvaret.
Vestjysk Bank har anført, at klageren og M modtog korrekt og fyldestgørende rådgivning i forbindelse med lånets optagelse og i forbindelse med den efterfølgende rådgivning.
Klageren og M var fuldt oplyst om lånet, betingelserne og om den relevante beregning i forhold til førtidig indfrielse. At forholdene ikke udviklede sig til gunst for klageren er naturligvis beklageligt, men ikke noget, som banken kan gøres ansvarlig for.
Det fremgår klart af lånedokumenterne, at eksemplerne på beregning af beløbet til betaling i forbindelse med førtidig indfrielse netop var eksempler.
Det blev også klart angivet i forbindelse med beregningen på side 3 i låneaftalen, at der blev indlagt forudsætninger, som naturligvis kan være forskellige fra den udvikling, der faktisk finder sted. Forudsætningerne blev angivet. Disse forhold blev gennemgået med klageren i forbindelse med optagelsen af lånet.
Klageren var i løbende kontakt med banken i forhold til de spørgsmål, som hun nu klager over. Allerede i 2015 var klageren fuldstændig klar over, hvordan betingelserne i forbindelse med en eventuel førtidig indfrielse var. Banken afviste allerede dengang et eventuelt krav fra klageren. Allerede derfor er et eventuelt rådgivningsansvar og deraf følgende krav mod banken forældet, da forældelsesfristen i denne sammenhæng er tre år.
Ankenævnets bemærkninger
I maj 2007 optog klageren og hendes daværende ægtefælle, M, et 30-årigt lån på 1.500.000 kr. i banken i forbindelse med køb af en andelsbolig. Lånet var afdragsfrit de første 10 år og med fast rente i hele lånets løbetid.
I 2009 overtog klageren lånet som enedebitor.
Ankenævnet finder, at klageren ved sin underskrift på gældsbrevet på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, der ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår af gældsbrevet. Der er ikke grundlag for at fastslå, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.
Da der er forløbet mere end 10 år fra rådgivningen fandt sted, til sagen blev indbragt for Ankenævnet, finder Ankenævnet i øvrigt, at det følger af forældelseslovens § 3, stk. 3, at et eventuelt rådgivningsansvar mod banken på nuværende tidspunkt må anses for forældet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.