Afgørelse

Indsigelse mod betaling af tinglysningsafgift, der blev opkrævet ti måneder efter realkreditlån var blevet udbetalt

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser om, at Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved at give forkerte og misvisende oplysninger om omkostningerne forbundet med finansiering af deres huskøb.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og K købte den 6. juni 2012 et hus for 5,2 mio kr. Købet skulle finansieres via Danske Bank.

Den 13. september 2012 sendte banken via klagernes netbank et brev med tre finansieringsforslag. Brevet indeholdt på side 6 og 7 en oversigt over omkostningerne til henholdsvis bank, realkreditinstitut og stat, hvor udgiften til stat var anført til ca. 55.000 kr.

Den 21. september 2012 indgik klagerne en aftale med banken om finansiering og tinglysning. Det fremgår af aftalen, at klagerne havde valgt at finansiere handelen med et fastforrentet obligationslån med en hovedstol på 2.128.000 kr. og et flexlån med en hovedstol på 2.080.000 kr. Det fremgår videre af aftalens side 3, at banken skulle sende restkøbesummen på 4.940.000 kr. senest den 28. september 2012 og at restkøbesummen skulle tilvejebringes på følgende måde:

Videre fremgår følgende af aftalen:

”…

For omkostninger, der vedrører det enkelte lån, henvises til lånetilbud fra Realkredit Danmark samt eventuelt afsnittet Særlige forhold i dette dokument.

Omkostninger til Danske Bank

Ekspedition af ejendomssag 2.800 DKK

Gebyr for garanti for restkøbesum 1.500 DKK

…”

Samme dag udstedte Realkredit Danmark et lånetilbud til klagerne vedrørende de to realkreditlån. Lånetilbuddets side 7 indeholdt en tabel med omkostningerne forbundet med låneoptagelsen, hvor tinglysningsafgift var anført til i alt 44.000 kr.

Den 1. oktober 2012 overtog klagerne huset.

Klagerne har oplyst, at de den 23. juli 2013 blev kontaktet af banken med besked om, at de manglede at betale nogle tinglysningsafgifter og lignende, hvilket de protesterede imod.

I forbindelse med huskøbet blev der oprettet en køberkonto til klagerne. Af kontooversigter fremsendt til klagerne fremgår følgende posteringer:

Parternes påstande

Den 29. september 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal frafalde sit krav om betaling af 44.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at de omkring overtagelsesdagen den 1. oktober 2012 betragtede finansieringen og prioriteringen af ejendommen som afsluttet. Denne opfattelse blev tilsyneladende delt af banken.

Først næsten 10 måneder senere fik de oplyst, at de manglede at betale tinglysningsomkostninger.

De protesterede herimod, da de allerede havde betalt alt, hvad de skulle, herunder alle de omkostninger, som de havde fået oplyst af banken.

Banken er forpligtet af og ansvarlig for sin egen rådgivning. Det er ikke tilfredsstillende, at banken kan regne så meget forkert på omkostningerne, så de i realiteten i næsten 10 måneder har haft en betydelig gæld til banken, som de ikke kendte til.

Aftalen om finansiering og tinglysning er ganske uoverskuelig. Der veksles imellem forskellige udtryk og begreber, så ikke-fagfolk har svært ved at forstå, hvad der foregår. De eneste omkostninger, som man kan få øje på i aftalen, er et beskedent beløb på 4.300 kr.

De kunne ikke gennemskue, at de efter en overførsel på 781.169,92 kr. manglede at betale et beløb på 44.000 kr. Det i aftalen anførte beløb på 835.227 kr. fratrukket tinglysningsafgiften giver i øvrigt ikke 781.169,92 kr.

At banken har begået en fejl støttes af, at banken ikke foreslog, at tinglysningsafgiften blev medfinansieret af realkreditlånene.

De har disponeret deres finansiering af ejendommen og deres løbende økonomi ud fra forkerte oplysninger fra banken.

Danske Bank har anført, at det blev aftalt med klagerne, at tinglysningsafgiften skulle betales kontant.

Tinglysningsafgiften relaterer sig til realkreditlånene og fremgår derfor af lånetilbuddet. Tinglysningsafgiften fremgår desuden af de finansieringseksempler, som klagerne fik tilsendt.

Klagerne måtte indse, at de med de to betalingsoverførsler på i alt 781.169,92 kr. fortsat manglede at betale en del af købesummen, idet den kontante betaling i ”Aftale om finansiering og tinglysning” var aftalt til at udgøre 835.227 kr.

Klagerne modtog løbende kontoudskrifter fra køberkontoen og måtte derfor være bekendt med, at saldoen på kontoen var negativ med et beløb, der svarer til udgiften til tinglysning.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Klagerne har ikke lidt et tab ved, at tinglysningsafgiften ikke blev finansieret ved et realkreditlån, da de netop valgte at betale en del af købesummen kontant. Køberkontoen blev opgjort med valør pr. 1. oktober 2012.

Klagerne kan måske have haft en skuffet forventning i forbindelse med opgørelsen af skødekontoen, men da tinglysningsafgiften var en del af de forpligtelser, de havde påtaget sig i forbindelse med købet af ejendommen, er der ikke tale om et tab.

Banken har tilbudt klagerne at finansiere det udestående beløb med et banklån etableret uden omkostninger og med en favorabel rentesats, hvilket de dog har afslået.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med klagernes finansiering af deres hus, stillede dem i udsigt, at de alene skulle betale omkostninger på 4.300 kr. eller at klagernes betaling ikke kunne overstige 781.169,92 kr. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at tinglysningsomkostningerne fremgår af lånetilbuddet fra Realkredit Danmark og at aftalen om finansiering og tinglysning henviser til lånetilbuddet for oplysninger om omkostninger, der vedrører det enkelte lån. Desuden er beløbet indeholdt i beregningen af det beløb, som skulle hæves på klagernes indlånskonto.

Ankenævnet finder, at beløbet på 44.000 kr. burde have været opkrævet umiddelbart efter den 1. oktober 2012, men da banken har frafaldet renter, idet køberkontoen blev opgjort med valør pr. den 1. oktober 2012 har klagerne ikke lidt et tab.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.