Indsigelse mod resultat af omprioritering. Omkostninger. Fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 72/2006 |
| Dato: | 29-08-2006 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Karin Duerlund, Lotte Aakjær Jensen, Jette Kammer Jensen |
| Klageemne: |
Udlån - indfrielse
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Indsigelse mod resultat af omprioritering. Omkostninger. Fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | Sparekassen Østjylland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning i forbindelse med, at de i slutningen af 2005 overførte deres engagement til indklagede, der bl.a. gennemførte en omprioritering af klagernes ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Ved skrivelse af 10. november 2005 tilbød indklagede at overtage klagernes engagement i pengeinstituttet P. Tilbuddet omfattede et pantebrevslån med fast rente på 5,5 % pr. år samt et boliglån og et motorcykellån til variabel rente på henholdsvis 7,75 % og 7 % pr. år. Af tilbuddet fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
For så vidt angår øvrige bankforretninger, herunder pensionsordninger, så forventer vi, at disse forretninger samtidig flyttes til [indklagede]. Favorable vilkår kan ligeledes påregnes efter nærmere aftale."
Den 17. november 2005 underskrev klagerne bl.a. et gældsbrev til indklagede vedrørende et pantebrevslån på 242.800 kr. med fast rente på 5,5 % pr. år. Omkostningerne ved etableringen beløb sig til i alt 2.150 kr. fordelt med 750 kr. til ekspeditionsgebyr og 1.400 kr. til afgift på et samtidig håndpantsat ejerpantebrev. Der blev ikke beregnet stiftelsesprovision. Af gældsbrevets særlige bestemmelser fremgår bl.a.: "Lånet kan til enhver tid indfries helt eller delvist til kurs 105."
Den 29. november 2005 underskrev klagerne hos indklagede en anmodning om overførsel af engagementet med P.
Den 3. januar 2006 blev pantebrevslånet, der nu var nedbragt til 234.809,66 kr., forhøjet med 8.250 kr. til 243.059,66 kr. Der påløb ikke omkostninger i forbindelse hermed.
Klagernes faste ejendom var behæftet med et lån i Nordea Kredit med en obligationsrestgæld pr. den 1. januar 2006 på 812.000 kr. Det blev drøftet at omprioritere ejendommen, herunder at belåne en eventuel friværdi.
På baggrund af en vurdering af ejendommen tilbød Totalkredit den 6. januar 2006 et 30-årigt obligationslån med en hovedstol på 889.000 kr. Lånet var med rentetilpasning og afdragsfrihed. Ifølge lånetilbuddet var kursen 99,01 og lånebeløbet 861.105,24 kr. Det fremgår ikke, hvorledes lånebeløbet fremkommer.
Ved fremsendelsen af lånetilbuddet til klagerne påsatte indklagede to Post-it sedler, der indeholdt følgende beregninger:
Provenu - Runde tal | Ydelse | |||
Nyt lån | 860.000 | Nyt lån | 30.810 | |
Gl. lån | 812.000 | ÷ gl. lån | 44.864 | |
48.000 | Besparelse | 14.054 | ||
Omkostning | 5.000 | |||
43.000 |
Indklagede har oplyst, at der i lånetilbuddet var indregnet kurtageomkostninger på 1.320,33 kr., lånesagsgebyr til Totalkredit på 3.000 kr. og tinglysningsafgift på 14.800 kr. Omkostningerne på 5.000 kr., der fremgik af den påsatte seddel, var omkostningerne til indklagede.
Klagerne besluttede at gennemføre omprioriteringen, og Totalkreditlånet blev herefter hjemtaget den 17. januar 2006 til kurs 99,16.
Lånet i Nordea Kredit blev indfriet den 26. januar 2006 ved betaling af 821.998,85 kr., hvilket svarede til obligationsrestgælden på 812.000 kr. med tillæg af terminsydelse (alene bidrag og renter) for perioden 1.-27. januar 2006 på 3.364,85 kr., differencerenter for perioden 28. januar - 31. marts 2006 på 5.684 kr., tilbudsgebyr på 200 kr. og indfrielsesgebyr på 750 kr.
Tinglysningsafgiften på pantebrevet til Totalkredit blev på 3.900 kr.
Omkostningerne til indklagede blev på i alt 4.750 kr. fordelt med 1.500 kr. til garantiprovision, 3.000 kr. til ekspeditionsgebyr og 250 kr. til en tingbogsattest.
Omprioriteringen medførte et kontant provenu til klagerne på 45.891,71 kr.
Under sagen er der fremlagt en aftale om M's kapitalpension, der alene er underskrevet af indklagede.
Ved skrivelse af 20. februar 2006 gjorde klagerne indsigelse imod omkostningerne ved omprioriteringen. Klagerne beregnede, at de faktiske omkostninger havde beløbet sig til i alt 11.650 kr. (garantiprovision 1.500 kr., lånesagsgebyr 3.000 kr., tingbogsattest 250 kr., ekspeditionsgebyr 3.000 kr. og tinglysningsafgift 3.900 kr.), hvilket oversteg de af indklagede anførte omkostninger på 5.000 kr. med 6.650 kr.
Indklagede oplyste, at de 5.000 kr. var omkostningerne til indklagede, mens omkostningerne til Totalkredit var indregnet i lånetilbuddet, og at klagerne i øvrigt havde fået det provenu, som de var blevet stillet i udsigt.
Den 6. marts 2006 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Klagerne ønskede engagementet tilbageført til P, hvilket skete pr. den 28. marts 2006. I den forbindelse blev klagerne klar over, at M's kapitalpension hos P var blevet overført til indklagede, hvilket de ikke havde haft noget ønske om.
Indklagede beregnede sig et gebyr på 250 kr. for overførsel af M's kapitalpension til P. Gebyret fremgår af indklagedes prisliste.
I forbindelse med indfrielsen af pantebrevslånet beregnede indklagede sig et kurstillæg på 12.152,98 kr. i henhold til låneaftalen.
Klagerne har under sagen opgjort deres krav mod indklagede til 34.585,83 kr., der fremkommer således:
Meromkostninger ved omprioritering 6.500,00 kr.Overførsel af kapitalpension 250,00 kr.Kurstillæg ved indfrielse af pantebrevslån 12.152,98 kr.Meromkostninger ved indfrielse af lån i Nordea Kredit821.998,85 kr. ÷ 812.000 kr.) 9.998,85 kr.Differencerenter ved indfrielse af lån i Nordea Kredit 5.684,00 kr.I alt 34.585,83 kr.
Parternes påstande.
Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede skal betale 34.585,83 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at resultatet af omprioriteringen ikke blev, som de berettiget kunne forvente. Ifølge indklagedes oplysninger kunne de ved hjemtagelse af et lån på 860.000 kr. opnå et provenu på 43.000 kr. efter omkostninger på 5.000 kr. Det nye lån blev imidlertid på 889.000 kr. eller 29.000 kr. mere end forventet, og omkostningerne beløb sig til 11.650 kr. eller 6.650 kr. mere end forventet. Endelig skulle der ved indfrielsen af lånet i Nordea Kredit betales 9.998,85 kr. mere end oplyst.
I forbindelse med overførslen af engagementet besluttede de, at M's kapitalpension, som havde et indestående på ca. 9.000 kr., ikke skulle overføres. I forbindelse med tilbageførslen af engagementet til P i marts 2006 konstaterede de, at kapitalpensionen uden deres viden var blevet overført til indklagede på grundlag af en anmodning, der var underskrevet af indklagede på M's vegne, og at indklagede beregnede sig et ekspeditionsgebyr på 250 kr. for at tilbageføre kapitalpensionen til P.
De konstaterede endvidere, at indklagede i forbindelse med tilbageførslen beregnede sig et kurstillæg på 12.152,58 kr. på pantebrevslånet, hvilket var urimeligt. Det bestrides, at gældsbrevet blev gennemgået i forbindelse med etableringen af lånet. Gældsbrevet blev blot sendt til underskrift, hvorefter de skulle returnere det til indklagede. De blev først ved indfrielsen opmærksom på vilkåret om indfrielse til kurs 105 og betydningen heraf.
Indklagede har anført, at det fremgik klart af lånetilbuddet, at lånestørrelsen var 889.000 kr. Lånebeløbet fremkommer efter fradrag af kurstab og indregnede omkostninger til Totalkredit. Ved modregning af stempel på det pantebrev, der skulle indfries, blev tinglysningsafgiften reduceret fra 14.800 kr. til 3.900 kr. Denne besparelse blev udlignet af merudgiften ved indfrielsen af Nordea Kredit lånet på 9.998,85 kr., som nogenlunde svarende til terminsydelsen fra den seneste terminsopkrævning.
Klagerne opnåede faktisk et provenu, der var 2.891,95 kr. større end beregnet.
Det fremgår klart af gældsbrevet, at pantebrevslånet er et fastrentelån, som til enhver tid kan indfries til kurs 105. Lånets størrelse og vilkår svarer til det tilbud, der blev givet ved skrivelsen af 10. november 2005 til klagerne. Lånet blev gennemgået og underskrevet af klagerne under et møde hos indklagede den 17. november 2005.
Ifølge den overførselsanmodning, der blev sendt til P, skulle samtlige klagernes udlån og indlån, herunder pensionskonti overføres.
Klagernes kapitalpensioner blev ikke overført sammen med det øvrige engagement. Efterfølgende blev M's kapitalpension overført, idet P samtidig meddelte, at H's kapitalpension var på 0 kr. Umiddelbart herefter meddelte klagerne, at M's kapitalpension skulle forblive hos P, og at P ville trække den tilbage.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Selvom det ikke fremgår af lånetilbuddet fra Totalkredit, hvorledes det anførte lånebeløb fremkommer, finder Ankenævnet, at klagerne måtte være klar over, at der blev optaget et lån med en hovedstol på 889.000 kr. til afløsning af det hidtidige lån på 812.000 kr. med henblik på, at klagerne kunne opnå det af indklagede beregnede provenu på ca. 43.000 kr.
Klagerne opnåede det provenu, som indklagede stillede dem i udsigt, og Ankenævnet finder ikke, at klagerne i forbindelse med lånesagen er blevet påført unødige eller urimelige omkostninger.
Selvom en mere detaljeret og præcis konsekvensberegning kunne have medvirket til, at klagerne fik en bedre forståelse af konsekvenserne af låneomlægningen og den deri indeholdte tillægsbelåning, finder Ankenævnet efter det ovenfor anførte ikke, at det kan pålægges indklagede at yde klagerne nogen erstatning i forbindelse hermed.
Det må lægges til grund, at det af den overførselsanmodning, som klagerne underskrev den 29. november 2005, fremgik, at samtlige deres konti hos P, herunder deres kapitalpensioner, skulle overføres til indklagede, hvilket også var forudsat i indklagedes tilbud af 10. november 2005. På den baggrund finder Ankenævnet, at det ikke kan kritiseres, at indklagede selv tog initiativ til at få kapitalpensionerne overført, da det viste sig, at P ikke fuldt ud havde gennemført de overførsler, der fremgik af overførselsanmodningen.
Det må anses for uafklaret, om klagerne i forbindelse med etableringen af pantebrevslånet på tilstrækkelig tydelig måde fik forklaret konsekvensen af den særlige bestemmelse om indfrielse til kurs 105. På baggrund af den klare anførsel af vilkåret i gældsbrevet og det forhold, at vilkår om indfrielse til overkurs ikke er usædvanlig for lån med fast rente, finder Ankenævnet imidlertid ikke at kunne tilsidesætte dette, hverken helt eller delvist.
Klagerne traf selv beslutning om at tilbageføre deres engagement til P i marts 2006, kort tid efter, at dette var overført til indklagede. Ankenævnet finder, at klagerne selv må bære de omkostninger, der var en konsekvens af deres beslutning, herunder kurstillægget ved indfrielsen af pantebrevslånet og gebyret på 250 kr. for overførsel af M's kapitalpension, der fremgår af indklagedes prisliste.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.