Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21307124
Bidragsforhøjelse
Klageren er en andelsboligforening, der i november 2006 optog et CIBOR6 lån hos det indklagede realkreditinstitut. Ifølge lånetilbuddet udgjorde det årlige bidrag 0,35 pct. Der var både i tilbuddet, i pantebrevet og i instituttets forretningsbetingelser vilkår om, at instituttet til enhver tid kunne ændre størrelsen af og beregningsmåden for bidraget. Instituttet varslede i november 2011 en bidragsforhøjelse på 1,00 pct., som instituttet efterfølgende frafaldt i forhold til foreningen. I september 2012 varslede instituttet på ny bidragsforhøjelse på foreningens lån til 1,16 pct. Foreningen var utilfreds med bidragsforhøjelsen, herunder den værdiansættelse, den var baseret på.

Foreningen nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet skulle 1) foretage en nedsættelse af bidragssatsen til et rimeligt niveau, baseret på foreningens realistiske rentabilitetsberegning, 2) give tilsagn om, at bidragssatsen ikke steg yderligere. Subsidiært påstod foreningen instituttet tilpligtet at give foreningen en forklaring på, på hvilke punkter foreningen tog fejl i anvendelsen af Realkreditrådets beregningsmodel. Instituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Nævnet tog ikke afvisningspåstanden til følge, idet den angiveligt var begrundet i en række formelle mangler ved klagens indbringelse, som blev tillagt mindre betydning, idet der faktisk var afholdt møder mellem parterne med henblik på at få bidragssatsen nedsat, uden at det havde ført til en afklaring. Bidragssatsen på foreningens lån fastsattes efter aftalevilkårene individuelt, både i forbindelse med lånets udbetaling og ved efterfølgende forhøjelser. Under klagesagen havde instituttet givet en forklaring på, hvordan instituttet var nået frem til den konkrete værdiansættelse, der dannede grundlag for bidragsforhøjelsen. Uanset om der findes en beregningsmodel på Realkreditrådets hjemmeside, fastslog Nævnet, at selve værdiansættelsen er en kredit- og udlånspolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der var ikke i sagen belæg for at fravige dette udgangspunkt. Ligeledes fandt Nævnet, at bidragsforhøjelsen, der var hjemlet i aftalegrundlaget, ikke kunne anses for hverken vilkårlig eller åbenbar urimelig. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at niveauet ikke var væsentlig anderledes end niveauet i resten af branchen. Den meget markante stigning skulle endvidere ses i lyset af, at foreningen blev undtaget fra en bidragsforhøjelse i 2011. Nævnet kunne ikke på forhånd tage stilling til eventuelle fremtidige stigninger i bidragssatsen. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 18. marts 2014


JOURNAL NR.: 2013-01-07-124-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 24. februar 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Mads Laursen
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren, der er en andelsboligforening, optog i november 2006 et CIBOR6 lån på 36.490.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev etableret med afdragsfrihed frem til den 30. september 2016.

Af låneoplysningerne i tilbuddet for CIBOR6 lånet fremgår blandet andet følgende:

”… I lånets løbetid betales et bidrag på 0,3500% om året, dog mindst det af …(indklagede)… til enhver tid fastsatte mindstebidrag… Der tages dog forbehold for ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget i henhold til pantebrevets særlige bestemmelsers punkt 2…”

Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende af de Særlige bestemmelser:

”1. Udlånsbetingelser.
Debitor er underkastet kreditors til enhver tid gældende vedtægter samt det i medfør heraf udstedte udlånsregulativ, der udleveres ved henvendelse til kreditor …

2. Lånets afvikling.
…

I ydelserne indregnes endvidere bidrag efter kreditors nærmere bestemmelse.

I henhold til udlånsregulativet kan …(indklagede)… til enhver tid i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget for såvel grupper af lån som for individuelle lån.

Såfremt ændringen er til fordel for låntager, kan ændringen gennemføres uden varsel. Såfremt ændringen ikke er til fordel for låntager, skal ændringer for grupper af lån være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-E anførte forhold:

A At …(indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige herunder indtjeningsmæssige grunde, eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af …(indklagedes)… ressourcer eller kapacitet.

B At ændring i skatter og afgifter har betydning for …(indklagede)…

C At markedsmæssige forhold begrunder ændringen.

D At betalingsforpligtelsen har været misligholdt.

E At der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold:

- låntagers økonomiske bonitet
- pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
- engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

Ændringer af bidraget træder i kraft med mindst 3 måneders varsel fra afgivelse af ændringsmeddelelsen. Låntager får meddelelse om ændringer for grupper af lån ved annoncering i dagspressen eller ved brev. Låntager får meddelelse om individuelle ændringer ved brev …”

Indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv” af 1. juli 2012 indeholder tilsvarende bestemmelser om bidragsændringer m.v.

Den 6. november 2006 fremsendte det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut en bekræftelse til andelsboligforeningen på en renteswapaftale, der skulle løbe fra den 29. december 2006 til den 30. december 2011 med en fast rente på 3,82 pct. p.a. Aftalen blev tiltrådt af andelsboligforeningen den 17. november 2006.

Indklagede fremsendte den 14. november 2011 følgende meddelelse til andelsboligforeningen om ny bidragssats:

”Ny bidragssats
Udviklingen på de finansielle markeder og den fortsatte økonomiske uro har bevirket, at …(indklagedes)… kredit- og kapitalomkostninger er steget. Som en følge af denne udvikling hæver vi bidragssatsen på jeres lån i …(indklagede)…, og det sker med virkning for terminsydelser, der forfalder 1. januar 2012 eller senere.

Pantnr. … Adresse:… By:…

Lånenr: Hovedstol Ny bidragssats p.a.: Gældende fra:

013 36.490.000 DKK 1,00% 01.01.2012

Bidragssatsen til …(indklagede)… er for tiden minimum 2.000 DKK/270 EUR pr. lån pr. år.

Hvis I har spørgsmål, er I meget velkomne til at ringe til os på … Telefonerne er åbne mandag til torsdag fra 8:00-18:00 og fredag fra 8:00 – 16:00”

Efter henvendelse fra andelsboligforeningen fremsendte indklagede den 22. november 2011 følgende bekræftelse på, at andelsboligforeningen blev undtaget fra den generelle bidragsstigning:

”… Jeg vil hermed bekræfte at andelsboligforeningen undtages fra den generelle bidragsstigning, som anført i brev af d. 14. november 2012.

Efter drøftelse med …, er vi blevet enige om at foreningen ikke bør have en bidragsforhøjelse af denne størrelse netop nu.

Vi afventer indtil videre – og i stedet revurderer vi sagen igen i 2. halvår 2012 …”

Det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 27. december 2011 en bekræftelse til andelsboligforeningen på en OTC renteswap, som skulle løbe fra den 30. december 2011 til den 30. december 2016 med et fast rente på 4 pct. p.a.
Den 10. september 2012 fremsendte indklagede følgende brev til andelsboligforeningen om bidragsforhøjelse:

”… Fra den 1. oktober 2012 forhøjer vi bidragssatsen på realkreditlån i …(indklagede)…

Forhøjelsen af bidragssatsen sker blandt andet, fordi ratingbureauer og myndigheder stiller højere kapitalkrav til realkreditinstitutterne, som medfører yderligere omkostninger for os. Et stærkt kapitalgrundlag og indtjening er medvirkende til, at vi fortsat kan udstede realkreditobligationer til en høj kurs og sikre attraktive renter ved refinansiering og udbetaling af lån.

De vanskelige udsigter for dansk økonomi og ejendomsmarkedet betyder desuden, at vi for hver enkelt kunde vurderer, om der er behov for at tilpasse prisen til risikoen.

Skemaet herunder viser de lån, hvor bidragssatsen forhøjes, og hvornår ændringen træder i kraft.

Pantnr. … Adresse:… By:…

Lånenr: Hovedstol Gl. bidragssats: Ny bidragssats Gældende fra:

013 36.490.000 DKK 0,65% 1,16% 01.01.2013


Bidraget er minimum 2.000 DKK/270 EUR pr. lån pr. år …”

En kunderådgiver fra det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 11. januar 2013 en e-mail til andelsboligforeningen, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”… Ad Bidrag/ejendomsværdi
Jeg kan oplyse, at foreningens ejendom er vurderet til ca. kr. 32 mio. ud fra en rentabilitetsberegning. Ejendommen er primo 2007 belånt efter en værdi på kr. 45,5, hvilket giver et fald på ca. 30%. Ser man på …(koncernforbunden ejendomsmæglerkædes)… husprisindex fra august 2012, som … havde med på jeres seneste møde, er der sket et fald på 22,5% for parcelhusmarked, hvilket er meget sammenligneligt med andelsmarked.

Jeg synes det lyder som en rigtig god ide med et møde i løbet af foråret, hvor vi kan drøfte bidrag/ejendomsværdi og CITA-renten samt hvad I ellers måtte have på hjertet …”

Andelsboligforeningen var utilfreds med bidragsforhøjelserne og indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Andelsboligforeningen påstår indklagede tilpligtet principalt 1) at foretage en nedsættelse af bidragssatsen til et rimeligt niveau, baseret på andelsboligforeningens egen realistiske rentabilitetsberegning, 2)at give tilsagn om, at bidragssatsen ikke stiger yderligere. Subsidiært påstår andelsboligforeningen indklagede tilpligtet at give foreningen en forklaring på, på hvilke punkter andelsboligforeningen tager fejl i anvendelsen af Realkreditrådets beregningsmodel.


Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Andelsboligforeningen henviser til, at Erhvervs- og Vækstministeren i TV den 2. juni 2013 opfordrede kunder til at klage over enorme bidragsstigninger. Andelsboligforeningen har et CIBOR6 lån med tilknyttet renteswap. Swappen udløber i september 2016. Den lave rente medfører en høj negativ markedsværdi for swappen, der derfor ikke synes mulig at indfri før udløb.

Foreningen har ingen finansielle eksperter, så den føler sig ikke godt nok rådgivet i forbindelse med låntagningen i 2006. Inden for mindre end 2 år er foreningens bidragssats steget fra 0,35 pct. til 1,16 pct. - en stigning med 0,81 pct. eller 295.570,00 kr. pr. år. Dette betyder en gennemsnitlig forhøjelse af den månedlige ydelse på ca. 700 kr. for hver af de 32 andelshavere i foreningen. Af disse 32 andelshavere er de 26 på overførselsindkomst eller tilsvarende (pensionister), og kun ca. 6 er fortsat på arbejdsmarkedet. Minimum halvdelen af de 26 andelshavere er enlige.

Foreningen udbad sig straks et møde med indklagede, da den sidste stigning blev varslet i september 2012. Den eneste begrundelse, indklagede ville afsløre om den store stigning, var, at foreningens lån var i en højrisikogruppe. Indklagede ville intet afsløre om beregningsmetoden. Foreningen plæderede for, at med deres beboergrundlag ville en bidragsstigning netop give en væsentlig større risiko, herunder som følge af risikoen for insolvens. Det hjalp heller ikke. Foreningen kan imidlertid i dag regne ud, at der er lavet en udregning, der tilfældigvis ender med, at blandt andet foreningens belåning er over 80 pct. grænsen.

Foreningen besluttede at lave sin egen rentabilitetsberegning med baggrund i anvisninger på Realkreditrådets hjemmeside. Foreningen har lavet beregningen rimelig konservativ.

A: Lejeindtægten er sat til 910 kr./KVM hvor en tilsvarende gennemsnitlig leje i byen ligger på 976 kr./KVM. Dvs. 93,2 pct.

B: Rentabilitetskravet er sat til 5%, selvom renteniveauet på boliglån p.t. er væsentlig lavere – ca. 3%. Dvs. 60 pct.

C: Udgiftsniveauet (drift) er sat efter vejledning fra lokal ejendomsmægler til 373.500 kr./år mod et faktisk niveau på 248.568 kr./år i foreningen siden start i 2006.

Graden af konservatisme i beregningen kunne beregnes til 62,8 pct. (100-A*B/C).

Disse beregninger viser, at foreningens belåning ikke overstiger 80 pct. grænsen væsentligt i modsætning til indklagedes beregning.

Med denne beregning har foreningen fortsat en tro på, at den ved låneomlægning ved udløb af renteswap har en rimelig mulighed for at optage delvist afdragsbelagte lån uden at risikere forhøjelse af boligydelsen.

Til indklagedes udtalelse har andelsboligforeningen følgende bemærkninger:

Foreningen er bekendt med udlånsbetingelserne vedrørende bidragssatsen, og den stiftende andelsboligforening blev nok også i sin tid forelagt sagens akter. Der kan så stilles spørgsmål ved, hvorvidt man dengang i 2006 lagde stor vægt på risikoen for en kraftig stigning i bidragssatsen fra indklagedes side, og ligeledes hvor risikobetonet lånet kunne udvikle sig til at blive.

Man skal huske på, at indklagede og firmaet bag projektet dengang nok vidste meget mere om udlån samt risici end de mennesker, som viste interesse for andelsboligforeningen, og at det drejede sig om at sælge varen. Derfor mener foreningen, at indklagede har et moralsk ansvar, ligeså vel som andelsboligforeningen må betale noget af finanskrise regningen ved at acceptere en bidragsstigning fra 0,35 pct. til 1,16 pct.

Indklagede nævner at bidragsforhøjelsen var baseret på en risikovurdering af foreningen. Foreningen har ikke vist sig ustabil med hensyn til afdrag, men fortsætter bidraget med at stige, kan det være, at foreningen på længere sigt bliver en risikobetonet kunde, da mange i så fald ikke længere har råd til at bo i ejendommen. Indklagede graver selv hullet ved at lade bidraget stige.

Den kraftige overbelåning, som indklagede nævner, er det lån, som indklagede selv tilbød i 2006. Her er foreningen uforskyldt. Foreningen mener i øvrigt ikke, at der er tale om en kraftig overbelåning. Da foreningen i 2006 optog sit lån på 36.490.000 kr., ville den anvendte markedsleje være 854 kr., forudsat alle
andre faktorer er uændret. At markedslejen nu er ansat til 815 kr., er for foreningen uforståeligt, da foreningens egne undersøgelser af tilsvarende udlejningsejendomme viser en markedsleje på 976 kr. Altså en stigning i henhold til foreningens undersøgelser mod et fald i indklagedes oplysninger. Foreningen vedkender, at rentabilitetskravet ikke er det samme som renteniveauet på boliglån, men det må dog i nogen grad følge den generelle renteudvikling, som i perioden har været faldende.

1. Foreningen har rettet henvendelse til indklagede. Der blev afholdt et møde i november 2012, hvor bl.a. en rådgiver fra indklagede var til stede. Mødets formål var at klage over bidragsstigningen. Det var foreningen, der indkaldte til mødet. At indklagede har en ”klageenhed”, var foreningen overhovedet ikke klar over og ej heller gjort bekendt med fra indklagede.

2. Indklagede er blevet gjort bekendt med foreningens anmodning om en forklaring på rentabilitetsberegningen. Det blev fremlagt på et møde, foreningen havde med det koncernforbundne pengeinstitut den 6. juni 2013, hvor filialdirektøren samt en rådgiver fra erhvervsafdelingen var til stede, sidstnævnte på egen anmodning. På dette møde udbad foreningen sig bl.a. en forklaring på, hvorvidt foreningen set med bankens og indklagedes øjne var insolvent eller solvent. Dette kunne filialdirektøren ikke udtale sig om på mødet og bad derfor om at få foreningens rentabilitetsmateriale med sig hjem, så han kunne diskutere det med indklagede. Foreningen fik senere en melding fra filialdirektøren om, at man ikke ville udtale sig om emnet. Foreningen mener derfor, at indklagede er blevet anmodet om stillingtagen til ovennævnte. At filialdirektøren er ansat hos banken, er foreningen godt klar over, men filialdirektøren har altid deltaget i møder, hvor indklagede har været til stede, også på det møde parterne havde i november 2012, uden at foreningen havde inviteret ham. Så foreningen er fuldt ud klar over, at begge instanser har et meget tæt samarbejde. Det virker, som om indklagede opererer med ”skjulte kort”, når man ikke vil oplyse om egne beregninger om både solvens og alle detaljer i indklagedes rentabilitetsberegning.

3. Foreningen mener i særdeleshed, at den har forsøgt at opnå en tilfredsstillende ordning med realkreditinstituttet.





INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at andelsboligforeningen i november 2006 optog lån stort kr. 36.490.000 med pant i ejendommen. I forbindelse med låneoptagelsen accepterede foreningen pantebrev, hvori der under de særlige bestemmelser er indsat bestemmelser om, at indklagede kan ændre bidragssatser og bidragsberegningsmåde for såvel grupper af lån som for individuelle lån. De tilsvarende vilkår fremgår af indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv”.

Ved brev af 10. september 2012 skrev indklagede til foreningen og orienterede om ny prisstruktur, som skulle styrke indklagedes kapitalgrundlag og indtjening, hvilket indebar en forhøjelse af bidragssatsen på foreningens lån fra 0,65 pct. til 1,16 pct.

Bidragsforhøjelsen var baseret på en risikovurdering af kunden.

Herefter henvendte foreningen sig flere gange vedrørende bidragsstigningen og udbad sig en forklaring på bidragsforhøjelsen. Indklagede oplyste overfor foreningen, at grundet en kraftig overbelåning fastholdt man bidragsforhøjelsen.

Herefter indbragte foreningen sagen for Realkreditankenævnet.

Foreningen har ikke tidligere anmodet om en forklaring, for så vidt angår de enkelte elementer i rentabilitetsberegningen, og indklagede har heller ikke set den i klagen anførte rentabilitetsberegning eller blevet anmodet om en stillingtagen hertil.

Til orientering kan indklagede oplyse følgende til foreningens punkter vedrørende rentabilitetsberegningen.

Ad A) Indklagede har i overensstemmelse med værdiansættelsesbekendtgørelsens § 14, stk. 2, fastsat markedslejen på baggrund af sammenlignelige lejemål i lokalområdet. På den baggrund har indklagede fastsat markedslejen til 815 kr. pr. m2. Det er ikke indklagedes opfattelse, at markedslejen kan fastsættes til 910 kr. pr. m2.

Ad. B) Indklagede har fastsat rentabilitetskravet (afkastkravet) på baggrund af faktiske handler i området. Rentabilitetskravet har ikke noget med renteniveauet på boliglån at gøre.

Ad C) Indklagede har fastsat udgiftsniveauet på baggrund af normtal, hvilket betyder, at udgiftsniveauet er højere end foreningens budget for 2013. Dette er i overensstemmelse med værdiansættelsesbekendtgørelsen § 14, stk. 3, hvorefter der ikke må anvendes lavere udgifter, end hvad en tilsvarende ejendom ville koste i drift.

ANBRINGENDER:

Til støtte for den principale påstand gøres gældende,

at foreningen ikke har rettet henvendelse til indklagedes klageenhed, inden sagen blev indbragt for Ankenævnet,

at indklagede (herunder rådgiveren) ikke tidligere er blevet gjort bekendt med klagepunkterne i nærværende klage, herunder foreningens egen rentabilitetsberegning, og

at det er en betingelse for Realkreditankenævnets behandling af en klage, at klageren forgæves har søgt at opnå en tilfredsstillende ordning med realkreditinstituttet, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 5.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres gældende,

at foreningen i henhold til underskrevet pantebrev er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Udlånsregulativ”, nu ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til både pantebrev og ”Låntyper og forretningsbetingelser” har hjemmel til at ændre bidraget som sket,

at indklagede på ovennævnte baggrund også fremover kan forhøje bidragssatsen,

at den eksisterende værdiansættelse/rentabilitetsberegning er foretaget i overensstemmelse med værdiansættelsesbekendtgørelsen (Bekendtgørelse 2007-06-20 nr. 687),

at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet generelt ikke efterprøver, og

at der ikke er noget i nærværende sag, der giver anledning til at fravige dette udgangspunkt.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indklagedes afvisningspåstand er begrundet i en række formelle elementer i forhold til klagens indbringelse. Da indklagede ikke har imødekommet klagen, og da andelsboligforeningen – uimodsagt - har oplyst, at der faktisk er afholdt møder med indklagede med henblik på at få bidragssatsen nedsat, uden at det førte til en afklaring, kan Nævnet ikke tage afvisningspåstanden til følge.

For andelsboligforeningen er der tale om individuel fastsættelse af bidragssatsen, både i forbindelse med lånets udbetaling og ved efterfølgende forhøjelser. Før klagens indbringelse har der ikke været givet andelsboligforeningen en forklaring på, hvordan indklagede er nået frem til den konkrete værdiansættelse, der dannede grundlag for bidragsforhøjelsen. Dette er imidlertid sket under klagesagen, idet indklagede i sin udtalelse har beskrevet de forskellige elementer, der er indgået i vurderingen.

Selve værdiansættelsen, herunder de niveauer for eksempelvis normleje, normdriftsudgifter og kapitaliseringsfaktor, som skal anvendes i rentabilitetsberegningen, er, uanset om der findes en beregningsmodel på Realkreditrådets hjemmeside, en kredit- og udlånspolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Nævnet finder, at der ikke i nærværende sag er belæg for at fravige dette udgangspunkt.

Ligeledes finder Nævnet, at bidragsforhøjelsen, der er hjemlet i aftalegrundlaget, ikke kan anses for hverken vilkårlig eller åbenbar urimelig. Nævnet bemærker i den forbindelse, at niveauet ikke er væsentlig anderledes end niveauet i resten af branchen. Den meget markante stigning skal endvidere ses i lyset af, at andelsboligforeningen blev undtaget fra den bidragsforhøjelse, der blev varslet i 2011.

Nævnet kan heller ikke på forhånd tage stilling til eventuelle fremtidige stigninger i bidragssatsen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.


Henrik Waaben / Susanne Nielsen