Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for banks indfrielse af lån i situation, hvor handel efterfølgende blev ophævet.

Indledning.

Denne klage vedrører, om BRFbank har pådraget sig et ansvar i forbindelse med indfrielsen af et lån i en solgt ejendom, hvor handlen efterfølgende blev ophævet.

Sagens omstændigheder.

Klageren solgte ved købsaftale underskrevet af klageren den 20. april 2006 en fast ejendom med overtagelsesdag 1. juni 2006. Kontantprisen var 1.545.000 kr., hvoraf 78.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler, mens køber for restkøbesummen på 1.467.000 kr. skulle stille pengeinstitutgaranti, som på overtagelsesdagen skulle afløses af en kontant deponering. BRFbank var oplyst som deponeringssted. Af købsaftalen fremgår i øvrigt:

"Vedrørende. deponerede beløb er aftalt

…

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:

-pantegæld, der ikke skal overtages

…

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at rets­anmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med restanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra ting­lysning."

Den 8. maj 2006 blev der i BRFbank indsat 37.425 kr. på en skødedeponeringskonto med kontoteksten deponering. Den 19. juni 2006 blev der indsat yderligere 1.467.000 kr.

BRFbank har anført, at der i juni 2006 blev indgået en tinglysningsaftale med klageren, hvorefter banken skulle foretage ekspeditionerne ved omlægning af lånene i ejendommen. Banken har ikke kunnet fremlægge kopi af aftalen, som ifølge et internet notat i BRFbank blev modtaget i underskrevet stand den 6. juli 2006. Banken bevilgede desuden en boligskiftkonto til klageren.

Den 10. juli 2006 indfriede BRFbank et 4 % realkreditlån i ejendommen med 566.587,98 kr. Beløbet blev hævet på skødedeponeringskontoen, hvis saldo herefter var 937.837,02 kr. (positiv).

I forbindelse med indfrielsen af realkreditlånet stillede BRFbank garanti over for køberen.

I oktober 2006 blev BRFbank bekendt med, at der var problemer med handlen, som forventedes at skulle gå tilbage.

Den 17. januar 2007 hævede BRFbank 1.504.425 kr. på skødedeponeringskontoen, hvis saldo herefter var 562.795,37 kr. (negativ). Beløbet blev tilbageført til køber i forbindelse med handlens ophævelse.

Den 30. januar 2007 indfriede BRFbank skødedeponeringskontoen ved overførsel af 563.952,38 kr. fra klagerens boligskiftkonto, hvis saldo herefter var 1.287.586,72 kr. (negativ).

Den 31. juli 2007 blev boligskiftkontoen indfriet.

Ved brev af 26. november 2008 rettede klagerens advokat henvendelse til BRFbank og gjorde gældende, at banken i juli 2006 ikke havde været berettiget til at indfri realkreditlånet i ejendommen. Advokaten beregnede klagerens nettorentetab til 21.727,10 kr. Advokaten opgjorde tabet til renteudgiften af 566.588 kr. i perioden 10. juli 2006–30. juli 2007 beregnet med debetrentesatsen på boligskiftkontoen og med fradrag af 4 % af beløbet i den tilsvarende periode svarende til den sparede renteudgift på det indfriede realkreditlån.

Ved brev af 8. december 2008 afviste BRFbank kravet.

Under sagens forberedelse har BRFbank beregnet klagerens nettorentetab til 2.960,77 kr. Beløbet er beregnet som mistet renteindtægt af 566.588 kr. på skødedeponeringskontoen i perioden 10. juli 2006–16. januar 2007 med tillæg af renteudgifter af samme beløb i perioden 17. januar 2007–30. juli 2007 og med fradrag af 4 % af beløbet i perioden 10. juli 2006–30. juli 2007.

Parternes påstande.

Klageren har den 15. december 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFbank skal betale 21.727,10 kr.

BRFbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun ikke har truffet aftale med BRFbank om, at den skulle indfri realkreditlånet på et tidspunkt, hvor handlen ikke var gennemført. BRFbank indfriede uopfordret realkreditlånet.

Banken skulle først indfri lånet, når den fra den berigtigende advokat fik meddelelse om, at skødet var tinglyst med anmærkning om det pågældende realkreditlån.

Det bestrides, at banken var berettiget og forpligtet til at indfri, så snart handlen var endelig. En handel kan i øvrigt ikke anses som endelig, når købsaftalen er underskrevet og fortrydelsesfristen og udløbet. Der kan opstå situationer, hvor køber er berettiget til at hæve handlen.

Hun bestrider bankens beregning af beløbet på 2.960,77 og fastholder, at hendes tab er 21.727,10 kr.

BRFbank har anført, at banken havde fået til opgave at forestå omprioriteringen i forbindelse med salget af ejendommen og derfor var berettiget og forpligtet til at indfri gælden i den solgte ejendom så snart handlen var endelig.

En handel må anses for endelig, når købsaftale er underskrevet og fortrydelsesfristen er udløbet. Skødets tinglysning er en sikringsakt og er ikke afgørende for, om aftalen er endelig.

Køberne var flyttet ind på ejendommen, hvilket understreger, at handlen var endelig.

Baggrunden for, at klageren hævder, at banken uretmæssigt indfriede lånet, skyldes efterfølgende omstændigheder vedrørende ophævelsen af købet. Dette kunne man ikke tage højde for i forbindelse med indfrielsen af realkreditlånet.

Klagerens tabsopgørelse bestrides. Klageren har ved beregningen lagt til grund, at indfrielsen af realkreditlånet påførte hende renteudgifter på 45.649,71 kr. Indfrielsesbeløbet blev imidlertid trukket på skødedeponeringskontoen, hvis saldo først fra den 17. januar 2007 blev negativ, og hvorfor der først fra da af blev betalt rente til banken.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet forstår klagerens standpunkt således, at hun ikke bestrider at have indgået en tinglysningsaftale med BRFbank, hvorefter banken skulle indfri det omhandlede realkreditlån. Hun bestrider derimod, at banken allerede i juli 2006 måtte indfri realkreditlånet, idet en indfrielse forudsatte meddelelse fra den berigtigende advokat om, at der var tinglyst skøde vedrørende salget af ejendommen. Hertil kommer, at hun ikke anser handlen for endelig, uanset at købsaftalen var underskrevet og fortrydelsesfristen for køber udløbet.

Ankenævnet finder, at primo juli 2006 var handlen endelig, idet købsaftalen var underskrevet af begge parter og købers fortrydelsesfrist var udløbet. Køber havde deponeret i overensstemmelse med købsaftalen og var efter det oplyste indflyttet på ejendommen. Ankenævnet finder, at banken under disse omstændigheder var berettiget til at indfri realkreditlånet, hvilket tillige rentemæssigt var en fordel for klageren, da indfrielsen skete med midler fra skødedeponeringskontoen, hvis rente var mindre end renteudgiften på realkreditlånet.

Når det efterfølgende har vist sig, at det rentemæssigt var ufordelagtigt for klageren, skyldes dette alene, at BRFbank i januar 2007 på grund af handlens ophævelse måtte tilbageføre det beløb, som køber havde deponeret, hvorved skødedeponeringskontoen blev overtrukket og derved påførte klageren en renteudgift.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.