Indledning.
Denne sag omhandler indklagedes medvirken til finansiering af en ombygning af klagerens ejendom, herunder bl.a. om indklagede ved mangelfuld ekspeditionen og rådgivning har påført klageren merudgifter.
Sagens omstændigheder.
I 1996 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af et 30-årigt 8% Unikredit obligationslån på 559.000 kr. i klagerens ejendom. Lånet skulle anvendes til indfrielse af et eksisterende lån i Realkredit Danmark og finansiering af en ombygning af ejendommen. I omprioriteringsaftalen er omkostningerne ved omprioriteringen anslået til i alt 9.537 kr., heraf 2.500 kr. til indklagede.
Låneprovenuet på 526.020 kr. blev den 6. juni 1996 indsat på en nyoprettet omprioriteringskonto. Herfra blev der den 13. juni 1996 trukket 355.102 kr. til indfrielse af det eksisterende realkreditlån.
De løbende udgifter til ombygningen blev herefter finansieret over omprioriteringskontoen.
Den 27. december 1996, hvor saldoen på omprioriteringskontoen var ca. 330.000 kr. (negativ), tilbød Unikredit et nyt 30-årigt 8% obligationslån på 630.000 kr. Af lånetilbudet fremgår bl.a.:
"Forbehold
Inden noget lån i henhold til dette tilbud kan udbetales, må følgende opfyldes/forevises og godkendes:
.......
Kopi af ejendomsforsikringspolice der omfatter det bebyggede areal, som ifølge BBR-ejermeddelelse udgør 88 kvm, udnyttelse af tagetagen samt tilbygning 30 kvm.
Kopi af approberede/godkendte bygningstegninger f.s.v. tilbygning.
Kopi af byggetilladelse f.s.v. tilbygning og udnyttet tagetage."
Den 9. januar 1997 underskrev klageren begæring om hjemtagelse af lånet.
Den 5. marts 1997 forelå der en besigtigelsesrapport fra klagerens forsikringsselskab; den 25. marts 1997 udstedte kommunen byggetilladelse.
Ved skrivelser af 6. marts og 3. april 1997 rykkede indklagede klageren for dokumenterne til opfyldelse af betingelserne i lånetilbuddet.
Forsikringspolice blev udstedt den 10. april 1997.
Ved skrivelse af 29. april 1997 rykkede indklagede klageren for tegninger og materialebeskrivelsen.
Den 22. maj 1997 anmodede indklagede Unikredit om udbetaling af lånet, som herefter blev afregnet 636.805 kr. til omprioriteringskontoen den 30. maj 1997.
Det eksisterende Unikreditlån blev straksindfriet den 4. juni 1997 ved betaling af 574.718 kr., heraf 9.277 kr. i ydelse fra seneste termin til indfrielsesdagen og 10.716 kr. i differencerente fra indfrielsesdagen til 30. september 1997.
Den 9. juni 1997 debiterede indklagede omprioriteringskontoen 8.150 kr. i omkostninger til indklagede. Beløbet blev specificeret således:
"2 x hjemtagelse af lån i Unikredit | 4.200 kr. |
2 x tinglysninger | 700 kr. |
Indfrielse af lån | 600 kr. |
Sammenlægning af ejerpantebrev | 500 kr. |
Tingbogsoplysning | 250 kr. |
Øvrigt arbejdsgebyr | 1.900 kr. |
I alt | 8.150 kr." |
Ved gældsbrev af 20. juni 1997 ydede indklagede klageren og dennes ægtefælle et boliglån på 369.508 kr. til indfrielse af gælden på omprioriteringskontoen. Lånet skulle afvikles med en kvartalsmæssig ydelse på 12.000 kr. over ca. 16 år.
I juli 1997 tilbød Realkredit Danmark et 30-årigt 7% obligationslån på 746.000 kr. i klagerens ejendom. Klageren har anført, at han ønskede at benytte lånetilbudet, hvorved der ville fremkomme et nettoprovenu på ca. 78.000 kr., til ekstraordinær nedbringelse af boliglånet. Indklagede afslog imidlertid at lade et ekstraordinært afdrag danne grundlag for en nedsat ydelse på boliglånet, og han havde derfor ikke økonomisk mulighed for at benytte Realkredit Danmarks tilbud.
Indklagede har anført, at klageren ved sin første henvendelse om, hvorvidt en ekstraordinær indfrielse på boliglånet ville betyde nedsættelse af ydelsen, ikke traf sin rådgiver; en anden medarbejder i afdelingen oplyste, at hun ikke kunne tage endelig stilling til spørgsmålet. Ved en senere henvendelse blev spørgsmålet drøftet mellem klageren og dennes rådgiver, og det blev aftalt, at ydelsen ville blive nedsat ved ekstraordinær indfrielse.
Af de under sagen fremlagte kontoudtog fremgår, at indklagede den 18. august 1997 tilbageførte betalingen af klagerens telefonregning på 1.312,54 kr., der var gennemført fra klagerens budgetkonto via betalingsservice den 14. s.m. Betalingen havde ikke medført overtræk på kontoen. På datoen for tilbageførslen blev der samtidigt tilbageført et beløb på 8.000 kr. fra budgetkontoen til klagerens og ægtefællens grundkonto med kredit, som var i overtræk. Overførslen medførte en negativ saldo på budgetkontoen på 6.609 kr.
Klageren har anført, at indklagede tilbagekaldte bl.a. betalingen af telefonregningen uden forudgående meddelelse, hvilket medførte, at han ikke havde mulighed for selv at gennemføre betalingen rettidigt. Det bestrides, at ægtefællen skulle have meddelt indklagede, at han selv ville betale sine regninger. Ægtefællen henvendte sig til indklagede, netop fordi telefonregningen ikke var betalt. Indklagede begrundede dette med, at der ikke var penge på kontoen til at betale denne regning, hvilket ikke var korrekt.
Indklagede har anført, at klagerens ægtefælle i august 1997 meddelte, at hun og klageren fremover selv ville betale deres udgifter. Den sidste lønoverførsel for klageren og ægtefællen indgik den 20. august 1997. Indklagede var i øvrigt på grundlag af reglerne for betalingsservice berettiget til at tilbageføre betalingen, som der ikke var dækning for. Den positive saldo på budgetkontoen på datoen for betalingen af telefonregningen skyldes to automatiske overførsler fra klagernes lønkonto, som havde medført overtræk og derfor blev tilbageført.
Parternes påstande.
Den 22. oktober 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning og at medvirke til en anden finansiering af ejendommen.
Indklagede har under sagen refunderet klageren 2.356.02 kr. i overtræksrente på omprioriteringskontoen i perioden 1. april til 20. juni 1997. Indklagede har endvidere refunderet 1.900 kr. + 150 kr. i gebyr vedrørende omprioriteringen. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han på grund af indklagedes rådgivning og ekspedition af sagen er blevet påført unødige udgifter til finansieringen af ombygningen. Der blev i januar 1997 truffet aftale om hjemtagelse af lånet på 630.000 kr., og pantebrevet blev tinglyst den 28. s.m. Da lånet først blev hjemtaget den 30. maj 1997, er han blevet påført et rente- og kurstab. Den sene hjemtagelse beroede på indklagedes forhold, idet indklagede først ved skrivelse af 6. marts 1997 henvendte sig angående de manglende tegninger og efterfølgende om en egentlig police, idet den midlertidigt udstedte ikke var tilstrækkelig. Indfrielsen af det eksisterende lån skete så sent, at han blev påført udgifter til differencerenter. Indklagedes gebyr for lånesagen er urimeligt højt, især når der henses til, at lånet på 630.000 kr. afløste et lån i samme kreditforening, der var hjemtaget kort tid forinden. Da det under byggesagen viste sig, at byggeriet blev dyrere end beregnet, gav indklagede tilsagn om, at underskuddet på omprioriteringskontoen kunne omlægges til et 30-årigt boliglån til en rente på ca. 8%, når byggeriet var færdigt. Han har efterfølgende haft svært ved at afvikle boliglånet, som blev ydet til en rente på 10,5% over 16 år. Ved indhentelsen af lånetilbudet i Realkredit Danmark kunne han konstatere, at han hos Unikredit kun havde fået en belåning på 65% af salgsprisen. Han har således ikke opnået den rente og løbetid på restfinansieringen, som indklagede havde givet tilsagn om, og som han delvist kunne have opnået ved at søge lån i Realkredit Danmark frem for Unikredit.
Indklagede har anført, at det blev aftalt med klageren, at han skulle fremskaffe de dokumenter, der var nødvendige til opfyldelse af betingelserne for udbetaling af lånet på 630.000 kr.; indklagede rykkede løbende klageren herfor. Man havde ikke mulighed for at fremskynde sagen på anden måde. Det beror derfor ikke på indklagedes forhold, at lånet ikke blev hjemtaget tidligere. På grund af usikkerheden om opfyldelsen af betingelserne for låneudbetalingen var det ikke muligt at opsige det eksisterende lån til terminen den 1. juni 1997, hvilket er baggrunden for, at klageren ved indfrielsen måtte betale differencerenter frem til terminen 1. oktober 1997. Klageren har ikke lidt noget tab ved, at lånet blev straksindfriet frem for at afvente terminen 1. oktober 1997. Ifølge indklagedes beregninger havde det ikke været rentemæssigt mere fordelagtigt for klageren, såfremt omprioriteringen var gennemført straks efter, at ombygningen var færdig den 16. april 1997. Både ved ombygningens start og ved underskrivelsen af hjemtagelsesbegæringen i januar 1997 blev klageren informeret om, at der skulle betales gebyr til indklagede for ekspeditionerne. Omkostningerne, der efter indklagedes tilbagebetaling af en del af beløbet udgør 6.100 kr. for de to konverteringer, er ikke urimelige. Det bestrides, at klageren er blevet lovet et 30- årigt boliglån til afløsning af omprioriteringskontoen. Ved optagelsen af lånet på 559.000 kr. blev det drøftet, at omprioriteringskontoen kunne erstattes af et større realkreditlån, når ombygningen var færdig. Et eventuelt underskud kunne derefter dækkes af et boliglån. Til delvis dækning af underskuddet på omprioriteringskontoen blev det besluttet at benytte Unikredits tilbud om et nyt lån på 630.000 kr. i stedet for at optage et tillægslån. Klageren, der ønskede en så lav ydelse om muligt, opnåede herved en forlængelse af løbetiden og dermed en nedsat ydelse. Lånet på oprindeligt 559.000 kr. var baseret på obligationer med udløb i 2026, mens lånet på 630.000 kr. var baseret på obligationer med udløb i 2029. Omkostningerne ved at hjemtage lånet på 630.000 kr. oversteg ikke omkostningerne ved hjemtagelse af et tillægslån. Det ville derfor have været uforholdsmæssigt dyrt at hjemtage et tillægslån på 70.000 kr. frem for som sket at hjemtage et nyt stort lån. Størrelsen af Unikreditlånet er fastsat at Unikredit selv, og behandlingen af dette spørgsmål er derfor ikke omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
1. Vedrørende omprioriteringen.
Indledningsvis bemærkes, at indklagede er uden ansvar for, at klageren eventuelt kunne have opnået en mere fordelagtig finansiering i et andet realkreditinstitut, end Unikredit kunne tilbyde. Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at indklagede gav klageren tilsagn om finansiering af den del af byggeudgifterne, der ikke kunne dækkes af realkreditlån, med et boliglån til 8% over 30 år.
Det må lægges til grund, at det ved indgåelsen af aftalen om hjemtagelsen af lånet på 630.000 kr. blev aftalt, at klageren skulle fremskaffe den dokumentation, der ifølge lånetilbudet var en betingelse for udbetaling af lånet. Det må endvidere lægges til grund, at indklagede løbende rykkede klageren herfor. Det kan herefter ikke bebrejdes indklagede, at betingelserne for låneudbetalingen først forelå medio maj 1997, og at ekspeditionen af låneomlægningen reelt først kunne påbegyndes på dette tidspunkt. Under hensyn til usikkerheden omkring hjemtagelsen af det nye lån finder Ankenævnet endvidere, at det var korrekt, at det eksisterende lån ikke blev opsagt, før der var sikkerhed for, at det nye lån kunne udbetales. Som følge heraf er der ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde en kompensation til klageren for et eventuelt rente- og kurstab ved den sene hjemtagelse af lånet på 630.000 kr. og udgifterne til differencerenter ved straksindfrielsen af det eksisterende lån.
Herved bemærkes, at det ikke kan antages, at klageren har lidt tab ved, at det eksisterende lån blev straksindfriet den 4. juni 1997 i stedet for at afvente indfrielse til termin den 1. oktober 1997.
Indklagede har under sagen refunderet klageren 2.050 kr. af det samlede gebyr på 8.150 kr. for de to omprioriteringer af klagerens ejendom, og Ankenævnet finder ikke, at det samlede gebyr herefter på 6.100 kr. kan anses for urimeligt højt. Det bemærkes endvidere, at indklagede under sagen har refunderet klageren 2.356,02 kr. vedrørende overtræksrente på omprioriteringskontoen i perioden 1. april til 20. juni 1997, og at indklagede har erklæret sig indstillet på at nedsætte ydelsen på boliglånet, såfremt dette nedbringes ved ekstraordinært afdrag.
2. Vedrørende tilbageførslen.
Der er modstridende forklaringer vedrørende klagerens ægtefælles henvendelse til indklagede om betalingerne. Klageren har endvidere ikke dokumenteret, at han som følge af tilbageførslerne er blevet påført ekstraomkostninger over for betalingsmodtagerne. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede noget erstatningsansvar herfor.
Som følge heraf