Tillægsbelåning betinget af efterstående panthavers samtykke.
| Sagsnummer: | 471/1994 |
| Dato: | 27-04-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Ole Just, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Tillægsbelåning betinget af efterstående panthavers samtykke. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I begyndelsen af 1994 henvendte klagerne sig til indklagede med henblik på omprioritering af deres ejendom, der var prioriteret med to lån i Nykredit, et lån til Realkredit Danmark og to private pantebreve. Klagerne ønskede omlægning af de eksisterende lån og størst muligt tillægslån, da de skulle bruge ca. 80.000 kr. til en ombygning.
Den 28. marts 1994 modtog indklagede lånetilbud fra Realkredit Danmark alene til indfrielse af de tre kreditforeningslån. På klagernes anmodning fremsendte Realkredit Danmark den 7. april 1994 nyt tilbud til omlægning af de tre kreditforeningslån og herudover et tillægslån på ca. 39.000 kr. til delvis finansiering af ombygningen.
På et møde hos indklagede den 15. april 1994 underskrev klagerne pantebrevet til Realkredit Danmark. Det blev samtidig aftalt, at der skulle rettes henvendelse til de to efterstående panthavere med henblik på at opnå deres accept af at rykke for tillægslånet. Indklagede havde forinden aftalt med Realkredit Danmark, at lånet kunne udbetales, før garagearbejdet var udført, mod deponering af 45.000 kr. hos indklagede. På mødet drøftedes endvidere en omlægning af klagernes engagement samt restfinansiering af ombygningen ved etablering af et boliglån.
Ved skrivelse af 19. april 1994 tilbød indklagede et boliglån på 140.000 kr. til omlægning af eksisterende lån og restfinansiering. Beløbet var anslået "da vi jo ikke kender den eksakte håndværkerudgift".
Ved skrivelser af 26. april og 4. maj 1994 afslog de to panthavere at rykke for tillægsbelåningen.
Da panthavernes afslag efter indklagedes opfattelse medførte et større finansieringsbehov for klagerne, meddelte indklagede, at der ikke kunne ydes lån til ombygningen.
Klagerne anmodede herefter om overførsel af det samlede engagement til et andet pengeinstitut.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning for kurstab på ca. 35.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de anmodede om indhentelse af lånetilbud i Nykredit og ikke Realkredit Danmark, hvilket blev bekræftet af den ekspederende medarbejder. Efter indklagedes afslag på boliglånet indhentede de på egen hånd lånetilbud hos Nykredit og fik derfra tilbud om lån til indfrielse af alle fem lån i ejendommen. Lånet blev hjemtaget af deres nye pengeinstitut, der også bevilgede lån til ombygningen. Sagsbehandlingen hos indklagede var langsommelig; bl.a. blev de to efterstående panthavere på et sent tidspunkt anmodet om at rykke for tillægslånet, ligesom det på grund af ferie og travlhed var vanskeligt at få mulighed for at drøfte lånesagen med en person, som kendte til denne. De havde dog tillid til, at lånesagen ville falde på plads, idet den ekspederende medarbejder fra lånesagens start tilkendegav, at lån til ombygning af garage ville blive ydet af indklagede. Ved skrivelse af 19. april 1994 fik de skriftlig bekræftelse herpå. Tilbudet blev fastholdt også efter modtagelsen af de efterstående panthaveres afslag på at rykke for tillægslån. Først på et møde hos indklagede den 6. maj 1994, hvor de regnede med, at alt var på plads, blev det meddelt, at boliglånet ikke kunne bevilges. Bl.a. på grund af tilskud fra kommunen, var det ikke nødvendigt at forhøje det tilbudte lån væsentligt. Deres lånebehov blev på 150.000 kr., som senere blev ydet som lån i deres nye pengeinstitut. Deres efterfølgende anmodning om et lån på ca. 25.000 kr. til en mindre ombygning blev også afslået af indklagede. Overførslen til det nye pengeinstitut blev forhalet med henvisning til, at de ikke var anført som indskydere på en børneopsparing, hvilket ikke var korrekt. I de ca. 3½ måned, hvor de blev holdt hen med tomme løfter om lån, faldt kurserne drastisk. Indklagede bør derfor erstatte det tab, de har lidt derved.
Indklagede har anført, at låneansøgningen i overensstemmelse med klagernes anmodning blev fremsendt den 22. februar 1994. Efter sædvanlig praksis blev ansøgningen fremsendt til den kreditforening, som var yderst placeret i prioritetsrækkefølgen, i nærværende sag Realkredit Danmark. Der var intet aftalt herom med klagerne. Efter fremkomsten af lånetilbudet blev det beregnet, at klagerne havde behov for yderligere 50.000 kr. til ombygningen. Herudover ønskede de at omlægge et eksisterende boliglån på 68.000 kr. og at indfri en kassekredit på 10.000 kr. Hertil kom omkostninger på yderligere 10.000 kr., hvorfor der var behov for et boliglån på ca. 140.000 kr., som den ekspederende medarbejder kunne bevilge alene. Da de efterstående panthavere ikke ønskede at rykke for tillægslånet på 39.000 kr., var det eneste alternativ, at dette beløb blev lånt hos indklagede. Klagerne havde derfor nu behov for et boliglån på 180.000 kr., hvilket blev afslået efter forelæggelse for afdelingsbestyreren. Afdelingen havde på intet tidspunkt tilsikret klagerne, at man under alle omstændigheder ville finansiere ethvert lånebehov. Afdelingen erindrer ikke at have modtaget en anmodning om lån på ca. 25.000 kr. til finansiering af en mindre ombygning. Dette alternativ blev imidlertid flere gange fremført overfor klagerne, som ikke var interesseret heri.
Ankenævnets bemærkninger:
Indledningsvis bemærkes, at den ekspeditionstid, der af indklagede er anvendt til behandlingen af lånesagen, ikke ses at have været af en sådan længde, at den kan begrunde et erstatningsansvar for indklagede.
Ankenævnet finder, at indklagede ved skrivelse af 19. april 1994 gav et endeligt og bindende tilbud om at yde klagerne et boliglån på 140.000 kr., uanset om de to efterstående panthavere i ejendommen gav tilsagn om rykning for det af Realkredit Danmark tilbudte tillægslån, idet der i tilbudet ikke var taget forbehold herfor. Herved bemærkes, at både indklagede og klagerne måtte indse, at spørgsmålet om de to efterstående panthavere ville rykke for tillægslånet var behæftet med betydelig usikkerhed, og at klagerne derfor ikke burde have indset, at panthavernes rykning var en forudsætning for bevilling af det tilbudte boliglån.
På det foreliggende grundlag finder Ankenævnet imidlertid ikke tilstrækkelig grundlag for at antage, at klagerne har lidt tab ved at det tilbudte lån på 140.000 kr. ikke kom i stand, idet klagerne senere fik bevilget et tilsvarende lån i et andet pengeinstitut.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.