Overskud ved omprioritering mindre end forventet. Spørgsmål om merudgift som følge af straksindfrielse af rentetilpasningslån.
| Sagsnummer: | 166/2005 |
| Dato: | 26-01-2006 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Jette Kammer Jensen, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Overskud ved omprioritering mindre end forventet. Spørgsmål om merudgift som følge af straksindfrielse af rentetilpasningslån. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens krav som følge af, at overskuddet ved en omprioritering blev mindre end forventet.
Sagens omstændigheder.
I begyndelsen af 2005 rettede klageren og dennes ægtefælle henvendelse til indklagede med henblik på en omlægning af et eksisterende lån i deres ejendom og størst mulig tillægsbelåning. Det eksisterende lån var et rentetilpasningslån med afdragsfrihed og årlig rentetilpasning/refinansiering hver den 1. januar. Lånet var udstedt i inkonvertible 4% obligationer til kurs 101,4910. Lånet ønskedes omlagt til et nyt 30-årigt 4% obligationslån.
Den 11. februar 2005 udarbejdede indklagede en konsekvensberegning, der viste, at en omlægning af det eksisterende lån, som havde en restgæld 1.261.196 kr., til et nyt lån på 1.504.000 kr. ville medføre et provenu på 162.513 kr. Beløbet fremkom således:
Kursværdi af nyt lån (kurs 96,73) 1.454.819 kr.Kursværdi af restgæld på eksisterende lån (kurs 101,428) 1.279.205 kr.Omkostninger i alt 13.101 kr.Provenu 162.513 kr.
Den 24. februar 2005 tilbød Totalkredit et nyt lån med en hovedstol på 1.490.000 kr. inkl. kurskontrakt på 96,525 pr. den 11. marts 2005, svarende til en kursværdi på 1.438.222 kr.
Klageren og ægtefællen underskrev pantebrevet og kurskontrakten, og lånet blev hjemtaget den 11. marts 2005. Nettoprovenuet ved hjemtagelsen var på 1.428.027 kr.
Den 15. marts 2005 straksindfriede indklagede det eksisterende lån ved betaling af 1.303.619 kr. Indfrielsesbeløbet blev af Totalkredit opgjort således:
Kursværdi obligationsbeløb A 1.261.195,97 kr. til kurs 100,00 | 1.261.195,97 | kr. |
Terminsbetaling pr. 01.03.2005 | 9.510,85 | kr. |
Refusion af terminsrente og -afdrag | -7.910,85 | kr. |
Indfrielsesgebyr | 750,00 | kr. |
Bidrag | -284,44 | kr. |
Rente af obl.beløb A i 365 dage | 50.447,82 | kr. |
Rentegodtgørelse i 292 dage Rente-%: 1,00 | -10.089,56 | kr. |
Kontanter i alt | 1.303.619,39 | kr. |
Der resterede herefter et provenu på 124.408 kr. på klagerens og ægtefællens omprioriteringskonto. Klageren gjorde indsigelse imod, at provenuet var ca. 38.000 kr. mindre end forventet.
Ved e-mail af 11. april 2005 meddelte indklagede klageren, at man arbejdede med sagen. Det blev oplyst, at "det der er tabt, vil I få erstattet, det vil [kundechefen] regne på". Indklagede beklagede "endnu en gang" "fejlen i denne sag".
Indklagede erkendte, at man ikke havde indhentet klagerens samtykke til straksindfrielse af det eksisterende lån frem for obligationsindfrielse, som var forudsat i konsekvensberegningen. Ifølge indklagedes beregninger var klageren imidlertid ikke blevet påført noget tab som følge af valget af straksindfrielse, men alene en likviditetsforskydning på 10.199,17 kr. i perioden fra indfrielsen den 15. marts 2005 og frem til refusion af overskudsskat i maj 2006. Indklagede tilbød derfor klageren en rentefri kredit på 10.200 kr. frem til maj 2006. Indklagede refunderede endvidere sit omprioriteringsgebyr på 2.500 kr.
I forbindelse med drøftelserne med klageren foretog indklagede følgende beregninger:
Nettorenteudgift Skatteværdi 33,85%
Den anvendte indfrielsesmetode kr. 41.673,82 | kr. | 14.106,59 |
Den korrekte indfrielsesmetode kr. 11.543,84 | kr. | 3.907,42 |
Difference - manglende likviditet indtil maj 2006 | kr. | 10.199,17 |
INDFRIELSE EFTER SKAT: | ||
Anvendte indfr. metode - straksindfrielse før skat | kr. | 1.303,619,39 |
-fradragsværdi | kr. | 14.106,59 |
Indfrielse efter skat | kr. | 1.289.512,80 |
Korrekte indfrielsesmetode - obl. Indfrielse før skat | kr. | 1.293.973,35 |
-fradragsværdi | kr. | 3.907,42 |
Indfrielse efter skat | kr. | 1.290.065,93 |
Den korrekte indfrielse pr. 15.03.05 burde have været jfr. nedenstående:
Kursværdi obligationsrestgældkr. 1.261.195,57 x kurs 101,472 | kr. | 1.279.760,37 |
Handelsrenter (01.01.05-15.03.05)kr. 1.261.195,57 x 4%x 74/365 dage | kr. | 10.227,78 |
Kurtage kr. 1.279.760,37 x 0,15% | kr. | 1.919,64 |
Refusion af vedhængende renter | kr. | -10.227,78 |
Opkrævning af obligationsrenter | kr. | 10.227,78 |
Refusion af terminsrenter og afdrag | kr. | -7.910,85 |
Terminsydelsen pr. 01.04.05 | kr. | 9.510,85 |
Indfrielsesgebyr | kr. | 750,00 |
Bidrag 15.03.05-01.04.05 | kr. | -284,44 |
Indfrielsesbeløb | kr. | 1.293.973,35" |
Parternes påstande.
Den 10. juni 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale en erstatning svarende til differencen mellem det lovede provenu på 162.000 kr. og det faktiske provenu på 124.400 kr. alene reguleret for kursændringer i perioden efter udarbejdelsen af konsekvensberegningen.
Indklagede har under sagen godtgjort klageren et administrationsgebyr på 350 kr., der blev opkrævet i forbindelse med hjemtagelsen af omprioriteringslånet.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med udarbejdelsen af konsekvensberegningen oplyste, at omprioriteringen ville medføre et provenu på 162.000 kr. I forbindelse med fastlåsningen af kursen oplyste indklagede mundtligt, at provenuet ville være omkring 170.000 kr. På direkte forespørgsel oplyste indklagede endvidere, at sidste terminsydelse på det gamle lån var indregnet i konverteringen, og at den første terminsydelse på det nye lån ville dække fire måneder med forfald i juni 2005.
Han kontaktede indklagede, da han konstaterede, at der efter gennemførelsen af omprioriteringen kun indestod 124.408 kr. på omprioriteringskontoen. Han fik at vide, at der var tale om en fejlkonvertering, og at indklagede naturligvis ville godtgøre det manglende beløb.
Efterfølgende kom indklagede imidlertid frem til, at han ikke havde lidt noget tab, og at han måtte affinde sig med det lave provenu, herunder at terminsydelsen skulle fratrækkes ved opgørelsen af provenuet.
Indklagede bør vedstå ansvaret for sine fejl.
Indklagede har anført, at man alene erkender at have begået en fejl i forbindelse med valg af indfrielsesmetode uden forudgående aftale herom med klageren. Valget af straksindfrielse frem for obligationsindfrielse som forudsat i konsekvensberegningen medførte imidlertid ikke noget tab for klageren, men tværtimod en gevinst efter skat på 553,13 kr. Straksindfrielsen har dog påført klageren en likviditetsforskydning, og til opvejning af denne har man tilbudt klageren en rentefri kredit på 10.200 kr. frem til maj 2006. Klageren har imidlertid afvist tilbuddet.
På baggrund af de gener, der er forbundet med likviditetsforskydningen, har man godtgjort klageren omprioriteringsgebyret i forbindelse med sagen på 2.500 kr. Endelig er klageren blevet godtgjort et administrationsgebyr på 350 kr., der blev opkrævet i forbindelse med hjemtagelsen af omprioriteringslånet, og som ikke fremgik af konsekvensberegningen.
Bortset fra den manglende anførsel af administrationsbidraget på 350 kr. er der ikke fejl i konsekvensberegningen.
Konsekvensberegningen tager udgangspunkt i de aktuelle kurser på obligationslånet og rentetilpasningslånet på tidspunktet for beregningens foretagelse den 11. februar 2005. På dette tidspunkt var terminen den 1. marts 2005 på 9.510,85 kr., der alene består af rente og bidrag, endnu ikke forfalden eller betalt, og beløbet er derfor indeholdt i obligationsrestgælden på det eksisterende rentetilpasningslån.
Det blev mundtligt meddelt klageren, at terminen den 1. marts 2005 ville blive betalt med provenuet fra omprioriteringslånet, hvorfor klageren burde overføre 9.510,85 kr. svarende til terminen for at undgå en overskudslikviditet på budgetkontoen og et tilsvarende lavere kontantprovenu ved omprioriteringen.
Det bestrides, at klageren fik tilsagn om en godtgørelse svarende til differencen mellem provenuet jf. konsekvensberegningen og det faktisk opnåede provenu eller knap 38.000 kr.
Det bestrides, at det ved konsekvensberegningen af 11. februar 2005 var forudsat eller på anden måde tilkendegivet fra indklagedes side, at betalingen af terminen den 1. marts 2005 var medregnet / indeholdt i hovedstolen på omprioriteringslånet.
Klageren har ikke lidt noget tab, og man er ikke erstatningsansvarlig for klagerens skuffede forventninger, jf. Højesterets dom refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200. Angivelsen af provenuet i konsekvensberegningen er alene vejledende og afhænger bl.a. af størrelsen på det endelige lånetilbud og kursudviklingen.
Omprioriteringslånet blev 14.000 kr. lavere end forudsat i konsekvensberegningen, og den kurs, der faktisk blev opnået på omprioriteringslånet var lavere end på tidspunktet for udarbejdelsen af konsekvensberegningen. Differencen på knap 38.000 kr. skyldes således et mindre obligationslån, dårligere obligationskurs, likviditetsforskydning i forbindelse med valget af indfrielsesmetode samt manglende overførsel af terminsbetalingen fra klagerens budgetkonto.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har erkendt, at det var en fejl, at det eksisterende rentetilpasningslån blev indfriet ved straksindfrielse og ikke som forudsat i konsekvensberegningen ved obligationsindfrielse. Efter indklagedes beregninger må det imidlertid lægges til grund, at denne fejl ikke har medført noget tab for klageren, når der tages hensyn til skatteværdien af den større nettorenteudgift, som straksindfrielsen medførte, og til indklagedes tilbud om at yde et rentefrit lån til dækning af likviditetsforringelsen i tiden indtil maj 2006.
Som det fremgår af indklagedes beregninger, er indfrielsesbeløbet ved straksindfrielsen ca. 10.000 kr. større end indfrielsesbeløbet ved obligationsindfrielse. Herudover skyldes forskellen mellem det i konsekvensberegningen angivne nettoprovenu på ca. 162.000 kr. og det faktisk opnåede nettoprovenu på ca. 124.000 kr. navnlig, at det nye obligationslån havde en mindre hovedstol og en dårligere kurs end forudsat i konsekvensberegningen, således at kursværdien blev ca. 17.000 kr. mindre end forudsat, og at renter og bidrag på det eksisterende lån fra sidste termin til indfrielsesdagen den 15. marts 2005, ca. 8.000 kr., blev medfinansieret ved konverteringen. Hvad det sidste angår, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagede over for klageren har tilkendegivet, at der ved beregningen af nettoprovenuet på 162.000 kr. var taget højde for betalingen af løbende renter og bidrag på det eksisterende lån.
Da indfrielsen af det eksisterende lån blev gennemført på en anden måde end forudsat i konsekvensberegningen, er det vanskeligt at vurdere, om der - ud over det ikke medtagne administrationsgebyr på 350 kr., som indklagede under sagen har godtgjort klageren - måtte være mindre fejl eller ufuldstændigheder i konsekvensberegningen. Selv om dette måtte være tilfældet, kan klageren ikke af den grund gøre krav på erstatning eller anden økonomisk kompensation, idet konsekvensberegningens resultat ikke kan anses for tilsikret, og idet skuffede forventninger ikke kan begrunde økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 s. 200. Det bemærkes, at indklagede har refunderet klageren sit omprioriteringsgebyr på 2.500 kr.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.