Rådgivning om hvilken obligationsserie et ejerskiftelån skulle baseres på.
| Sagsnummer: | 443/1996 |
| Dato: | 24-02-1997 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Peter Nedergaard, Ole Reinholdt, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Rådgivning om hvilken obligationsserie et ejerskiftelån skulle baseres på. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Med henblik på klagernes køb af en fast ejendom udarbejdede indklagedes Halskov afdeling den 27. marts 1995 en økonomiberegning for klagerne. Beregningen blev udført på grundlag af bl.a. et udkast til købsaftale, som klagerne medbragte i afdelingen.
Den følgende dag underskrev klagerne købsaftalen. Ifølge denne skulle købesummen på 675.960 kr. berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et kontantlån i Nykredit på 541.000 kr. baseret på 30-årige 7% obligationer.
Nykredit afgav lånetilbud den 6. april 1995. I lånetilbudet blev kurstabsfradraget vedrørende et eksisterende lån, der forudsattes indfriet, anslået til 182.472 kr. Sælger indgik kurskontrakt via sit eget pengeinstitut primo maj 1995. Kursen på den bagvedliggende obligation steg fra 79,85 til 80,3 fra lånetilbudstidspunktet til kurskontrakten blev indgået. Lånets obligationshovedstol blev på ca. 674.000 kr.
I oktober 1996 indhentede klagerne et lånetilbud hos Nykredit med henblik på omlægning af lånet til et nyt kontantlån baseret på 6% obligationer. Af Nykredits beregninger fremgår, at det eksisterende lån, hvis obligationsrestgæld var anført til ca. 664.000 kr., kunne indfries til kurs 93 svarende til 618.000 kr. En omprioritering forudsatte herefter hjemtagelse af et kontantlån på 622.000 kr., som ved optagelse på basis af 6% obligationer til kurs 82,70 ville medføre en obligationsgæld på ca. 752.000 kr.
Ved klageskema af 12. november 1996 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille dem, som om ejerskiftelånet var hjemtaget på basis af 9% obligationer.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de ved at hjemtage ejerskiftelånet på basis af 7% obligationer reelt blev afskåret fra at omprioritere ved det senere rentefald, ligesom de ved salg vil blive påført et tab. Indklagede burde have orienteret om kursrisikoen ved 7% obligationer og om muligheden for at hjemtage lånet på basis af 9 eller 10% obligationer, hvorved de mod en mindre forhøjelse af ydelsen ville have haft mulighed for en nedkonvertering i forbindelse med rentefaldet. I oktober 1996, hvor de ønskede at omprioritere, var lånets obligationsgæld ca. 664.000 kr. Indfrielse kunne ske til kurs 93 eller ca. 618.000 kr. Da lånet blev udbetalt fik de kontant 541.000 kr. og er således blevet 77.000 kr. fattigere efter at have afdraget på lånet i ca. 1½ år. Såfremt lånet var blevet hjemtaget på basis af 30-årige 9% obligationer, ville obligationsrestgælden på indfrielsestidspunktet have været ca. 550.000 kr. Den 27. marts 1995, hvor de søgte rådgivning hos indklagede, var slutsedlen ikke underskrevet, og der var ikke indhentet lånetilbud. Finansieringen af handlen kunne derfor uden vanskelighed have været ændret. Valget af obligationsserie var endvidere uden betydning for størrelsen af kurstabsfradraget. Sælgerpantebrevet blev indfriet efter råd fra indklagede, og de havde tillid til, at indklagede også ville rådgive dem om andre fælder, risici og muligheder. De er bekendt med, at andre af indklagedes afdelinger i foråret 1995 anbefalede hjemtagelse af kontantlån på basis af 9 eller 10% obligationer på grund af den store kursrisiko, der var forbundet med 7% obligationer. De fik reelt ikke den boligrådgivning, som indklagede reklamerer med.
Indklagede har anført, at den ekspederende medarbejder fik det klare indtryk, at det væsentligste for klagerne var at minimere den månedlige husleje. Det fremgik ikke, at klagerne havde andre ønsker eller behov end almindelige private kunder med en almindelig økonomi, hvorfor indklagedes rådgivning tog udgangspunkt heri. Hjemtagelse af ejerskiftelånet i 9% obligationer ville have medført en højere månedlig husleje uden nogen sikkerhed for, at denne merudgift på noget tidspunkt kunne medføre nogen økonomisk gevinst for klagerne i form af nedkonvertering, idet en sådan gevinst er helt afhængig af kursudviklingen. Ved den dagældende lovgivning ville klagerne ved en senere omlægning af ejerskiftelånet miste det til lånet knyttede kurstabsfradrag på 182.472 kr. Alene på den baggrund var det på daværende tidspunkt uinteressant at disponere efter muligheden for på et senere tidspunkt at omprioritere. Klagerne fik den bedst mulige rådgivning og den billigst mulige finansiering af handlen.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede ansvar for manglende rådgivning vedrørende valg af obligationsserie i forbindelse med finansieringen af klagernes ejendomskøb. Herved bemærkes, at klagerne ved optagelsen af ejerskiftelånet på basis af en lav obligationsrente opnåede lavere månedlige ydelse, end hvis man havde valgt en højere obligationsrente, og at indklagede ikke findes at have haft særlig anledning til at rådgive med henblik på en eventuel senere omprioritering af ejendommen, navnlig i betragtning af de dagældende regler om kurstabsfradrag.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.