Afgørelse

Spørgsmål om rådgivning om ejendomsavancebeskatning ved køb og salg af byggegrund, rådgivning ved stiftelse og udbetaling af lån og samt indsigelse mod udbetaling af provenu ved ejendomssalg.

Indledning.

Sagen vedrører rådgivning om ejendomsavancebeskatning ved køb og salg af byggegrund, rådgivning ved stiftelse og udbetaling af lån samt indsigelse mod udbetaling af provenu ved ejendomssalg.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hendes daværende samlever M købte i februar 2005 en byggegrund med henblik på at opføre en privat bolig. Banken har oplyst, at der påhvilede grunden en pligt til at bygge inden 2 år.

Grundkøbet blev finansieret ved et fælles boliglån fra Danske Bank til klageren og M på 599.591,44 kr. Banken fik sikkerhed i et ejerpantebrev på 575.000 kr. tinglyst på grunden. Banken har oplyst, at man accepterede at yde lånet, da M havde sat sit sommerhus til salg.

I brev af 23. marts 2005 til klageren og M fremsendte banken beregning vedrørende opførelse af et hus på grunden og anførte, at nærmere opregnede forudsætninger, herunder salg af M’s sommerhus, skulle opfyldes, førend klageren og M kunne "købe/acceptere".

Banken har anført, at man ikke gav tilsagn om finansiering af opførelse af bolig på grunden, mens klageren har anført, at banken gav tilsagn herom.

M solgte sit sommerhus medio 2005. Provenuet blev anvendt til delvis indfrielse af M’s erhvervsmæssige gæld til banken og til private formål.

I juni 2006 blev klagerens og M’s fælles boliglån forhøjet til 974.146,76 kr. Ejerpantebrevet blev samtidig forhøjet til 950.000 kr. Låneprovenuet blev indsat på klagerens og M’s fælles budgetkonto (-496). Provenuet blev anvendt af M til dækning af hans erhvervsmæssige gæld til banken.

Ifølge banken meddelte M medio november 2006 telefonisk, at grunden var sat til salg, og at klageren og M efter salget ønskede at købe et hus. Klageren har oplyst, at hun ikke er bekendt med samtalen mellem banken og M.

I foråret 2007 blev grunden solgt for 1.050.000 kr.

Den 17. april 2007 blev restkøbesummen på 1.010.000 kr. indsat på en deponeringskonto nr. (-579) (benævnt "skødekonto" i kontoudskrift) i banken. Banken var i øvrigt ikke involveret i salget af grunden.

Den 7. juni 2007 overførtes 996.920,93 kr. fra deponeringskontoen (-579) til boliglånskontoen (-324) til indfrielse af det fælles boliglån, og restbeløbet på deponeringskontoen, 14.289,69 kr. blev overført til M’s konto i banken. Banken har oplyst, at 5.110 kr. umiddelbart herefter blev overført fra M’s konto til parrets fælles budgetkonto.

Ved brev af 12. maj 2009 til klageren oplyste banken, at provenuet fra deponeringskontoen var blevet brugt til at indfri boliglånet.

Den 7. juli 2009 modtog klageren meddelelse fra skattemyndighederne om forhøjelse af hendes kapitalindkomst for 2007 med 217.805 kr. svarende til 50 % af fortjenesten ved salget af den ubebyggede grund.

Ved e-mail af 11. november 2009 rettede klageren henvendelse til banken og gjorde bl.a. indsigelse over, at provenu fra låneforhøjelsen var blevet udbetalt til M uden hendes samtykke, og at hun ikke havde givet samtykke til de foretagne overførsler fra fælleskonti.

Parternes påstande.

Klageren har den 11. december 2009 indbragt sagen for Ankenævnet. Klageren ønsker en gennemgang af sagen med placering af gæld samt tilbageførsel af overførsler til rette konti.

Ankenævnet forstår herunder klagerens påstand således, at Danske Bank skal erstatte klageren halvdelen af fortjenesten ved salget af byggegrunden svarende til 217.805 kr., subsidiært erstatte klageren 147.000 kr. svarende til ejendomsavanceskatten pålignet klageren for fortjeneste ved salget af grunden.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at hun ikke modtog den fornødne rådgivning om beskatning og låneoptagelser.

Banken ydede ikke den fornødne rådgivning om forhøjelsen af boliglånet i 2006.

Forhøjelsen skete på foranledning af og efter krav fra banken, idet banken ellers ville lade M’s firma gå konkurs. Banken krævede også, at ejerpantebrevet blev forhøjet. Som følge af forhøjelsen af boliglånet og ejerpantebrevet var der ikke tilstrækkelige midler efter salget af grunden til betaling af ejendomsavanceskat. Banken oplyste ikke om risikoen herfor ved udbetaling af låneprovenuet eller ved forhøjelse af ejerpantebrevet. Banken overførte øjeblikkeligt låneprovenuet til nedbringelse af M’s gæld uden hendes accept og viden. Banken havde kun kontakt til M, ikke til hende.

Fortjenesten på 435.610 kr. ved salget af grunden burde have været anvendt til betaling af ejendomsavanceskat og ikke til indfrielse af ejerpantebrevet.

Banken modtog deponeringen og overførte pengene fra salget af grunden fra deponeringskontoen til indfrielse af boliglånet uden aftale med hende og uden hendes kendskab. Provenuet fra salget af grunden blev brugt uden, at hun blev kontaktet.

Banken har hele vejen igennem sikret egne interesser.

Ejendommen kunne ikke have været videresolgt skattefrit i bebygget stand, da banken trak sit tilsagn om finansiering af opførelse af hus tilbage p.g.a. M’s erhvervsgæld.

Danske Bank har bl.a. anført, at klageren og M købte grunden for at opføre en privat bolig, som de skulle bebo.

Banken bevilgede et fælles boliglån til klageren og M til finansiering af grundkøbet. Boliglånet blev efterfølgende forhøjet.

Til sikkerhed for boliglånet modtog banken et tinglyst ejerpantebrev, der blev forhøjet ved forhøjelse af boliglånet.

Aftaler om forhøjelse af lån og ejerpantebrev blev underskrevet af klageren og M. Ifølge låneaftalen skulle lånet udbetales til den til lånet knyttede fælles konto, som klageren og M hver især kunne disponere over.

Efter bankens opfattelse var klageren bekendt med parrets økonomiske situation, herunder at provenuet blev anvendt som sket.

Banken ydede rådgivning i fornødent omfang ved grundkøbet, der fandt sted med bebyggelse og beboelse for øje. Ejendommen kunne i øvrigt have været videresolgt skattefrit i bebygget stand, jf. parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Klageren og M solgte grunden p.g.a. dårlig økonomi og uden bankens involvering.

Klageren må selv bære risikoen for, at grunden blev solgt videre i ubebygget stand, og at hun som følge heraf skal svare avancebeskatning.

Provenuet fra salget af grunden blev anvendt til indfrielse af de tinglyste hæftelser på sædvanlig vis.

Klageren har ikke lidt noget tab.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved rådgivning af klageren i forbindelse med klagerens og M’s køb og salg af grund samt ved stiftelse og forhøjelse af boliglån begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar. Ankenævnet lægger til grund, at låneprovenuet i overensstemmelse med låneaftalen blev udbetalt til den fælles budgetkonto, samt at klageren og M hæftede solidarisk for træk på kontoen og hver især havde fuldmagt til at disponere over kontoen.

Klageren har anført, at banken ikke ydede den fornødne rådgivning om mulig ejendomsavancebeskatning ved forhøjelse af boliglånet i juni 2006 og ved salget af byggegrunden i foråret 2007. I november 2006 fik banken telefonisk meddelelse om beslutningen om salg fra M. Klageren havde ikke kendskab til samtalen. Banken modtog deponeringen, men var herudover ikke involveret i salget. På denne baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge banken erstatningsansvar overfor klageren.

Klageren har anført, at banken ikke var berettiget til at anvende provenuet fra salget af grunden til at indfri boliglånet. Ankenævnet lægger til grund, at ejerpantebrevet var håndpantsat til banken til sikkerhed for forpligtelserne i henhold til boliglånet. Banken var berettiget til at kræve, at provenuet ved salget af byggegrunden blev anvendt til indfrielse af boliglånet inden bankens frigivelse af ejerpantebrevet. Overførslen af 996.920,93 kr. til boliglånskontoen til indfrielse af boliglånet var således berettiget.

Restbeløbet fra deponeringskontoen efter indfrielse af hæftelser, 14.289,69 kr., blev overført til M’s konto den 7. juni 2007.

Ankenævnet lægger til grund, at klageren rettede henvendelse til banken om sagen i 2009. Klagerens og M’s grund blev solgt i foråret 2007. Ankenævnet finder, at klageren ved først at rette henvendelse til banken i 2009 som følge af passivitet er afskåret fra at gøre et eventuelt krav gældende mod banken vedrørende overførslen af 14.289,69 kr. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at det måtte påhvile klageren som medejer af grunden at varetage sine interesser i forbindelse med salget. Klageren modtog ikke kontoudskrift af 7. juni 2007 vedrørende deponeringskontoen. Ankenævnet finder imidlertid, at klageren havde anledning til at kontakte banken vedrørende afregning af provenu fra salget ved modtagelsen af kontoudskrift af 7. juni 2007 vedrørende boliglånskontoen, hvoraf overførslen på 996.920,93 kr. fra deponeringskontoen fremgik.

Klageren har tilkendegivet, at hun ønsker en gennemgang af sagen, økonomien samt placering af gæld. Ankenævnet bemærker, at nævnet ikke påtager sig at foretage en revisionsmæssig gennemgang af sagens forhold.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.