Rådgivning i forbindelse med omprioritering. Overtagelse af realkreditlån som enedebitor. Opsigelse af eksisterende lån. Kurssikring.
| Sagsnummer: | 266/1995 |
| Dato: | 08-05-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Niels Busk, Peter Nedergaard, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med omprioritering. Overtagelse af realkreditlån som enedebitor. Opsigelse af eksisterende lån. Kurssikring. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Primo februar 1994 underskrev klageren en ansøgning til Realkredit Danmark om omprioritering af et lån i sin ejendom med hovedstol på 1.275.000 kr.
Realkredit Danmark fremsendte den 8. marts 1994 et lånetilbud på et kontantlån på 1.261.000 kr. på basis af 6% obligationer til indklagedes Hellerup afdeling. Udbetaling af lånet var bl.a. betinget af forevisning og godkendelse af seneste skattemæssige årsopgørelse og seneste lønseddel.
Klageren har oplyst, at hun i efteråret 1992 blev separeret, og at det i forbindelse med skilsmissen blev aftalt, at hun skulle overtage ejendommen som eneejer. I forbindelse med overdragelsen blev hendes mulighed for som enedebitor at overtage lånet til Realkredit Danmark drøftet med indklagede. Der var enighed om, at Realkredit Danmark på grund af hendes økonomiske situation næppe ville lade hendes tidligere ægtefælle udgå som meddebitor, hvorfor der ikke blev rettet henvendelse til Realkredit Danmark herom. På grund af økonomiske problemer i sin erhvervsvirksomhed opnåede hun i første halvår af 1993 en akkordordning med virksomhedens kreditorer. Hendes daværende revisor tilbageholdt regnskabsmateriale til sikkerhed for sit tilgodehavende, hvilket medførte, at 1992-regnskabet først fremkom i løbet af 1994 og blev godkendt af kommunen den 21. december 1994. 1993- regnskabet blev udarbejdet i løbet af 2. halvår af 1994 og blev først i 1995 godkendt af kommunen. Hun var løbende i kontakt med indklagede, som var underrettet om de svage indtægter og den negative formue i de nævnte regnskabsår og om problemerne omkring regnskabsaflæggelsen og gennemførelsen af akkordordningen.
På et møde hos indklagede den 22. marts 1994 besluttede klageren at gennemføre omprioriteringen, hvorpå indklagede fremsendte rykningsanmodning til en efterstående panthaver, fra hvem rykningstilsagn blev modtaget den 8. april 1994.
Den 14. april 1994 underskrev klageren omprioriteringsaftale med indklagede. Det fremgår ved afkrydsning, at det tilbudte lån ikke ønskedes hjemtaget, før indklagede havde ekspederet tinglysningen af pantebrevet, og at kurssikring ikke ønskedes foretaget. Under rubrikken bemærkninger er tilføjet: "Bestående lån med Realkredit Danmark opsiges. Når tinglyst pantebrev foreligger, kontaktes kunden."
Afdelingen rettede telefonisk henvendelse til klageren den 18. maj 1994, hvor pantebrevet til Realkredit Danmark var tinglyst. Klageren ønskede at afvente hjemtagelse af lånet.
Den 1. juli 1994 indfriede indklagede det eksisterende lån i Realkredit Danmark. Den 6. juli anmodede afdelingen Realkredit Danmark om udbetaling af omprioriteringslånet. Forinden udbetaling ønskede Realkredit Danmark årsopgørelsen for 1993 med henblik på godkendelse af klageren som enedebitor.
Endeligt regnskab for 1993 fremsendtes til Realkredit Danmark den 3. oktober 1994. Ved skrivelse af 5. s.m. meddelte Realkredit Danmark, at det tilbudte lån efter en gennemgang af klagerens regnskaber måtte reduceres med 200.000 kr. kontant.
Kontantlånet på nu 1.061.000 kr. blev hjemtaget den 14. oktober 1994 på basis af 9% obligationer.
Ved skrivelse af 27. oktober 1994 tilbød indklagede klageren et lån på 168.000 kr. uden etableringsomkostninger til rente p.t. 9,5% p.a. og med en månedlig ydelse på 1.590 kr. til indfrielse af underskuddet på omprioriteringskontoen ekskl. terminen til Realkredit Danmark pr. september 1994.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, principalt at indklagede tilpligtes at frafalde kravet om, at der oprettes et lån på 168.000 kr., subsidiært at hun stilles, som om lånesagen ikke var påbegyndt.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede primo 1994 rettede henvendelse til hende med oplysning om, at hun kunne få et lån i Realkredit Danmark på 1.261.000 kr., og at dette ville betyde en besparelse på årligt 24.000 kr. Selv om afdelingen var bekendt med hendes økonomiske problemer som følge af, at hendes virksomhed i en periode var gået dårligt, at der var problemer med fremskaffelse af årsregnskaber, og at hun i forbindelse med overtagelsen af ejendommen ikke var godkendt som enedebitor af Realkredit Danmark, behandlede den pågældende medarbejder omprioriteringssagen som en rutinesag. Indklagede burde have påset, at Realkredit Danmarks lånetilbud var afgivet på grundlag af den faste ejendoms værdi og ikke på grund af hendes indtægts- og formueforhold. På grund af de specielle omstændigheder vedrørende omprioriteringen burde indklagede have tilrådet kurssikring eller i hvert fald have undladt at opsige og indfri det eksisterende lån. Indklagede burde endvidere have taget højde for, at 1993-regnskabet tidligst kunne foreligge medio 1994, hvorfor hun hverken den 22. marts eller 18. maj havde mulighed for at fremskaffe et materiale, der kunne vise indtægtsforholdene for 1993.
Indklagede har bestridt, at man kontaktede klageren for at tilbyde en omprioritering af hendes ejendom. Afdelingen var bekendt med, at klageren havde økonomiske vanskeligheder, men man var ikke bekendt med og havde ikke mistanke om, at klageren ikke var blevet godkendt som enedebitor. Såvel låneansøgningen som lånetilbudet vedrørte klageren alene, og der var ikke i lånetilbudet taget forbehold om, at det kun var gældende, såfremt klageren kunne godkendes som enedebitor. Under mødet den 22. marts 1994 blev Realkredit Danmarks betingelser for låneudbetaling gennemgået med klageren, herunder betingelsen om godkendelse af seneste skattemæssige årsopgørelse og seneste lønseddel. Kurssikring blev ligeledes drøftet, herunder konsekvenserne af eventuel manglende kurssikring. I håb om, at kurserne ville rette sig, ønskede klageren ikke at kurssikre. Afdelingen havde ikke grund til at betvivle lånetilbudet, idet kreditforeningerne selv foretager kreditvurdering af låntageren og den ejendom, der ønskes belånt. Der var således ikke anledning til at antage, at lånetilbudet var betinget og kunne blive reduceret, såfremt regnskabsoplysningerne ikke var tilfredsstillende. Indklagede kan tilbyde finansiering af underskuddet på omprioriteringskontoen på 168.000 kr. samt til terminsbetaling for september 1994 til Realkredit Danmark på favorable vilkår over 20 år mod en forhøjelse på 225.000 kr. af et eksisterende ejerpantebrev i klagerens ejendom, der er håndpantsat til indklagede.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke, at det kan pådrage indklagede ansvar over for klageren, at man ved begyndelsen af omprioriteringssagen ikke var opmærksom på, at klageren ikke var godkendt som enedebitor på det eksisterende lån i Realkredit Danmark. Til trods for at afdelingen må antages at have været bekendt med klagerens økonomiske situation, findes klageren at have været nærmest til at være opmærksom på, at disse forhold kunne være af betydning for omprioriteringen. Herved bemærkes, at spørgsmålet om klagerens overtagelse af lånet som enedebitor havde været drøftet i efteråret 1993.
Det må lægges til grund, at spørgsmålet om opsigelse af det eksisterende lån samt muligheden for kurssikring blev drøftet med klageren under mødet den 22. marts 1994. Ankenævnet finder herefter, at klageren måtte indse, at hun ved at opsige det eksisterende lån og undlade kurssikring af det nye lån løb en ikke uvæsentlig risiko for, at omprioriteringen ikke ville medføre det forventede resultat, og at hun selv måtte bære ansvaret for denne beslutning.
Indklagede har tilbudt på favorable vilkår at yde klageren et lån til inddækning af overtrækket på omprioriteringskontoen. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde klageren yderligere kompensation.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.