Afgørelse

Omlægning til fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank handlede ansvarspådragende i forbindelse med omlægning af klagerens 30-årige realkreditlån med 10-årig afdragsfrihed og renteloft på 5 % til et 10-årigt inkonvertibelt 5 % stående realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Nordea Bank, hvor hun i 2006 havde optaget et 30-årigt realkreditlån på 1.109.000 kr. til kurs 93,490 med afdragsfrihed i 10 år og et renteloft på 5 %.

Den 17. juli 2008 var klageren til møde i banken. Af bankens referat fra mødet fremgår blandt andet:

"…

Familieøkonomi

Du har ikke arbejdet så meget det første halve år, men er nu ved at være så meget ovenpå igen, at du nu har ca. 25t ugentligt på plejehjemmet.

Efter ferien bliver det ikke til lige så mange timer, da du også skal passe dit studie.

Du mangler endnu 2 år før du får din bachelorgrad, og så kan du vælge at lægge 2 år oveni, til en overbygning af uddannelsen. (design/kultur/økonom) En forholdsvis ny uddannelse, hvor du er deltager på det 2. hold, der er startet op.

Vi ændrede din kredit på budgetkontoen, så der fremover er en kassekredit på 30.000 kr. Dette fordi størstedelen af pengene allerede var trukket, og så retter vi det til når vi har vurderingen på dit hus.

Bolig

Du går med planer om at indrette kontor i dit baghus, som er på ca. 40 kvm. Dette skal du bruge til din internetbutik, som er salg af bl.a. smykker.

Vi kikkede på evt. omlægning af dit rentegarantilån, til et stående lån med en fast rente på 5 %.

I første omgang bestiller jeg en vurdering af dit hus, og når jeg har den, kontakter jeg dig igen.

…"

Den 19. august 2008 underskrev klageren et pantebrev til sikkerhed for et 10-årigt stående realkreditlån med en hovedstol på 1.169.000 kr. og 5 % i rente, udbetalt af banken som forhåndslån. Af pantebrevet fremgår blandt andet:

"…

Pantebrev

Forhåndslån/Obligationslån – stående

Lånet er udbetalt på baggrund af inkonverterbare stående obligationer

…

Særlige bestemmelser

1. Nordea Kredits almindelige forretningsbetingelser

Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.

I det sidste år af lånets løbetid kan lånet i perioden indtil den 30. november indfries helt eller delvist ved at indbetale det beløb til Nordea Kredit, der kræves til hel eller delvis indløsning af obligationsrestgælden til pari, med tillæg af omkostninger - herunder eventuelle differencerenter.

…"

Den 20. august 2008 sendte banken selve lånetilbuddet til klageren. Sammen med lånetilbuddet modtog klageren en specifikation af det tilbudte lån samt "Standardiseret Europæisk Informationsblad". Af specifikationen fremgik blandt andet følgende:

"…

Øvrige forhold for lånet

Lånet er et stående lån, der forfalder til indfrielse i sin helhed den 31. december 2017 – se vedlagte amortiseringsplan. Ved udbetaling efter den 30. november 2008 forfalder lånet til indfrielse i sin helhed den 31. december 2018. Lånet er baseret på inkonverterbare obligationer.

…

Indfrielsesvilkår

Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse kan ske på 2 måder:

1. ved at indlevere obligationer i samme serie, årgang og rentefod svarende til lånets obligationsrestgæld eller det delvise beløb, hvormed lånet ønskes nedbragt.

2. ved i perioden indtil sidste bankdag i november i det år hvor lånet forfalder i sin helhed, at betale et beløb svarende til hel eller delvis kontant indløsning af obligationerne til kurs 100 med tillæg af omkostninger – herunder eventuelle differencerenter.

…"

Af "Standardiseret Europæisk Informationsblad" fremgik følgende vedrørende førtidig eller ekstraordinær indfrielse af lånet:

"…

Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.

I det sidste år af lånets løbetid kan lånet i perioden indtil den 30. november indfries helt eller delvist ved at indbetale det beløb til Nordea Kredit, der kræves til hel eller delvis indløsning af obligationsrestgælden til pari, med tillæg af omkostninger herunder eventuelle differencerenter.

…"

Den 27. august 2008 sendte banken en bekræftelse til klageren på indfrielsen af hendes daværende realkreditlån til kurs 93,50 og dermed et indfrielsesbeløb på 1.047.812 kr.

Klageren har under sagen fremlagt "Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom", der er dateret den 27. august 2008. Klagerens underskrift fremgår ikke af erklæringen, der alene er underskrevet af bankens medarbejder. Af erklæringen fremgår blandt andet:

"…

Ved optagelse af lån i sikkerhed i ejendommen [klagerens ejendom] i forbindelse med konvertering har Nordea den 27.08.2008 ydet rådgivning.

At være sikker på en fast rente i hele lånets løbetid. Renten er 2 % lavere end ved et almindeligt fastforrentet lån.

…

Husstandens månedlige rådighedsbeløb: 4.000 kr.

Husstandens månedlige rådighedsbeløb efter afdragsfri periode er ophørt er 4.000 kr.

…

I samtalen er drøftet følgende emner for at afdække risikovillighed i forbindelse med valg af lån:

Forventning til udviklingen i renten er, at jeg har ingen forventninger til renteudviklingen. I stedet vælger jeg lån ud fra, hvilken risiko jeg ønsker i forhold til udvikling i ydelse og restgæld.

I forbindelse med sikkerhed for udsving i ydelsen lægger jeg særlig vægt på at have fast ydelse og kende restgældsforløbet i hele lånets løbetid.

Gælden ønskes afviklet efter følgende princip:

Foreløbig afvikles gælden ikke, men vi har aftalt at spørgsmålet tages op ved udløb af den afdragsfrie periode.

Forventninger til den reelle løbetid:

Har ingen planer om at indfri før tid, men vil gerne indfri/konvertere når tidspunktet er fordelagtigt.

Kontakter selv Nordea.

Du har ingen intentioner om at indfri før tid, da en fast rente er det du helst vil, og dette lån har p.t. laveste faste rente.

…

De væsentligste egenskaber for det/de valgte lån:

…

Se BILAG 1.

Omkostninger og metoder vedr. låneomlægning og indfrielse:

Se BILAG 2.

Begrundelse for valget af lån set i lyset af kundens økonomiske situation:

Du er p.t. under uddannelse, og har en meget lav indtægt. Lånet er valgt ud fra det synspunkt, at du ikke vil risikere en rentestigning i lånets løbetid. Du er oplyst om, at lånet udløber om 10 år, til kurs 100. Der kan være kursudsving i lånets løbetid, men det ændrer ikke ved, at lånet kan indfries til kurs 100 ved udløb.

…

Øvrige råd:

Vi har fraveget vores krav til rådighedsbeløb, idet din far har oplyst, at han står bag dig. Han ønsker dog ikke at kautionere, men vi har alligevel lagt vægt på hans udsagn.

…

BILAG 1

…

BILAG 2

Opsigelse og indfrielse af lån

Indfrielsesvilkårene fremgår normalt af lånedokumentets tekst. …

…"

Ovennævnte erklæring blev ifølge det oplyste sendt til underskrift hos klageren. Klageren har imidlertid under sagen anført, at hun først modtog erklæringen med tilhørende bilag den 25. januar 2011 efter at have rykket banken for den flere gange.

Den 29. august 2008 sendte banken bekræftelse til klageren på afregningen af det nye lån. Lånet blev optaget til kurs 98,780, hvorefter klageren efter fradrag af stiftelsesomkostninger og lånesagsgebyr på i alt 3.132 kr. modtog et provenu på 1.151.006 kr.

I november 2010 kontaktede klageren realkreditinstituttet R med henblik på omlægning af hendes lån, hvilket R afslog.

Klageren tog efterfølgende kontakt til banken, der i en e-mail den 9. december 2010 blandt andet skrev til klageren:

"…

Jeg har nu fået din kundemappe herned, og jeg kan se, at det eneste jeg har, er en fotokopi af det rådgivningsreferat, som jeg har sendt til dig, til underskrift.

Enten har du aldrig modtaget det, eller også har du ikke returneret det, og jeg har ikke været god nok til at følge op på, om papirerne er kommet retur, så fejlen ligger under alle omstændigheder hos mig.

…

Sagen skulle, som du ved, have været afsluttet i 2009, idet lånet blev hjemtaget i 2008.

Du nævnte, at du havde et rentegarantilån, som jeg omlagde!

MEN – du gik i gang med en ombygning, og vi fik dit hus vurderet ud fra denne ombygning.

Denne vurdering gav dig mulighed for at hjemtage 60.000 kr. mere, end det lån du havde i forvejen.

Dette kunne i stedet have været lavet som banklån, idet kreditforeningen ikke laver lån i denne størrelse.

…"

Den 21. november 2011 indgav klageren en klage til filialen over den rådgivning hun havde modtaget i forbindelse med lånomlægningen i 2008.

Den 6. februar 2012 blev der afholdt møde mellem klageren og banken.

Den 8. februar 2012 indgav klageren en klage til bankens klageansvarlige, der ved brev af 21. februar 2012 afviste klagen.

Parternes påstande

Den 11. februar 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår klagerens påstand således, at Nordea Bank skal stille hende som om hendes lån var indfriet til kurs 100 i november 2010, alternativt i november 2011.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun først blev klar over lånets særlige indfrielsesvilkår i november 2010, hvor hun ønskede at omlægge sit lån som følge af den stærkt faldende rente.

Hun havde ved låneomlægningen i 2008 ganske beskeden erfaring med optagelse af realkreditlån og bankforretninger i almindelighed, hvilket banken var bekendt med.

Hun var på daværende tidspunkt 28 år, boede alene og var i gang med 2. år af sin bachelor på Syddansk Universitet i Kolding. Det var således overvejende sandsynligt, at en person i hendes sted ville flytte inden for de kommende 10 år.

Ved omlægningen i 2008 gjorde hun tilmed banken opmærksom på, at hun ønskede et konverterbart lån, hvilket også fremgår af rådgivningserklæringen.

Det bestrides, at banken ved rådgivningsmødet lagde betydelig vægt på at få afklaret hendes tidshorisont for et eventuelt boligskift.

Bankens anbefaling var, at hun i forbindelse med den sidste del af ombygningen på hendes hus med fordel kunne omlægge sit daværende lån, da kurserne var gunstige. Det blev kaldt gældspleje.

Hun blev imidlertid ikke oplyst om, at såfremt renten efterfølgende skulle falde inden for det nye låns 10-årige løbetid, ville det betyde, at kursen kom over 100. Det betyder, at hun i en periode med faldende renter dels ikke kan nyde godt af rentefaldet, som hun kunne på sit tidligere lån, og dels at hun ved en førtidig indfrielse af det nye lån vil skulle betale en overkurs.

Henset til den faldende rente, havde det således været mere fordelagtigt for hende, hvis hun ikke havde foretaget lånomlægningen i 2008.

Var hun blevet oplyst om risikoen for, at hun ikke ville kunne konvertere sit lån og dermed være stavnsbundet til sin bolig i 10 år, ville hun have takket nej til det tilbudte lån.

Det er i øvrigt påfaldende at rådgivningserklæringen er dateret samme dag, som indfrielsen af hendes daværende realkreditlån skete. Rådgivningserklæring burde have været underskrevet inden låneomlægningen blev påbegyndt. Dette er med til at underbygge, at banken har handlet i strid med bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder. Hele forløbet omkring den foretagne låneomlægning er gået for hurtig, og rådgivningen har som konsekvens heraf været mangelfuld.

Nordea Bank har anført, at klageren modtog fyldestgørende rådgivning om fordele og ulemper ved de lånemuligheder, der – med respekt af risikoen – kunne komme på tale. Bankens medarbejder lagde i den forbindelse betydelig vægt på at få afklaret klagerens tidshorisont for et eventuelt boligskift. Horisonten var lang.

Klageren valgte det inkonverterbare lån på grund af den betydelige rentebesparelse sammenholdt med en overskuelig risiko for førtidig indfrielse.

Det var ikke muligt at opfylde klagerens ønske om finansiering af ombygningen ved at bevare det eksisterende lån, idet hun ikke havde råd til at forrente og afdrage den bankfinansiering, som i så fald var alternativet.

På grund af klagerens økonomi var der således i realiteten ikke tale om et valg mellem forskellige lånetyper, men derimod et valg mellem det inkonverterbare lån eller at opgive planen om ombygning med henblik på opstarten af en internetbutik.

Efter fradrag af omkostninger fremkom der ved lånomlægningen i 2008 et nettoprovenu på ca. 90.000 kr. med stort set uændret ydelse.

I de følgende år havde klageren, selv med den lave ydelse på det inkonverterbare lån, meget svært ved at få sit budget til at hænge sammen.

Banken fraveg sit kreditmæssige krav til rådighedsbeløbet under henvisning til klagerens fars tilsagn om økonomisk støtte, så klageren kunne opstarte sin internetbutik. Banken er derfor uforstående overfor, at klageren, nu hvor situationen har ændret sig, kræver erstatning med henvisning til dårlig rådgivning.

Det fremgik således af samtlige dokumenter, at lånet er inkonverterbart.

Kun et helt usædvanligt rentefald i den første del af låneperioden og en optimal konverteringsaktivitet kunne udligne eller måske overstige rentefordelen ved det inkonverterbare lån. Dette kan imidlertid først opgøres på teoretisk basis og med en stor usikkerhedsmargin, når det inkonverterbare lån udløber.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – John Mosegaard, Christian Bremer og Peter Stig Hansen – udtaler:

Klageren omlagde i august 2008 sit 30-årige realkreditlån med afdragsfrihed i 10 år og renteloft på 5 % til et 10-årigt inkonvertibelt 5 % stående realkreditlån.

Det fremgik af pantebrevet og af lånedokumenterne, at lånet var udbetalt på baggrund af inkonverterbare stående obligationer.

Vi finder det herefter ikke godtgjort, at banken har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, der har medført et erstatningsberettiget tab for klageren, og stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Hans Daugaard og Morten Bruun Petersen – udtaler:

Vi finder ikke, at det fremgår klart og tydeligt af de foreliggende lånedokumenter inklusive bilag, at det forhold at lånet er ydet på baggrund af "inkonverterbare stående obligationer" betyder, at gælden vil vokse i tilfælde af rentefald. Vi finder endvidere ikke, at det kan forudsættes, at dette forhold er almindeligt kendt.

Efter bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder var Nordea Bank forpligtet til at indhente klagerens bekræftelse på modtagelse af oplysninger om opsigelses- og indfrielsesvilkår ved hjælp af et standardskema i bekendtgørelsen. Da risikoen for at gælden vil vokse ikke er beskrevet direkte i standardskemaet i denne sag, finder vi det således ikke godtgjort, at der er rådgivet om dette. Vi finder, at Nordea Bank er nærmest til at bære risikoen ved eventuel bevisusikkerhed.

Vi stemmer derfor for, at Nordea Bank skal tilbyde klageren at stille hende som om lånet var indfriet til kurs 100.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.