Afgørelse

Rådgivning om finansiering af ejendomshandel. Krav om godtgørelse for omkostninger ved tinglysning af ejerpantebrev til sikkerhed for mellemfinansiering.

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om godtgørelse for omkostninger ved tinglysning af et ejerpantebrev til sikkerhed for mellemfinansiering i forbindelse med en ejendomshandel.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 13. november 2002 købte klageren en ejendom på Bornholm med overtagelse den 15. februar 2003. Købesummen på 765.000 kr. skulle betales kontant ved deponering af 55.000 kr. i forbindelse med købsaftalens underskrift. For restkøbesummen på 710.000 kr. skulle der senest den 20. november 2002 stilles en bankgaranti, som senest den 13. februar 2003 skulle erstattes af en deponering i sælgers pengeinstitut.

På købstidspunktet ejede klageren en ejendom på Amager, som skulle sælges.

Ifølge indklagede rettede klageren den 21. (torsdag) eller 22. november (fredag) 2002 henvendelse med anmodning om udstedelse af en bankgaranti. Klageren har anført, at hun henvendte sig til indklagede dagen før garantistillelsen ifølge købsaftalen skulle ske. Ejendomsmægleren havde imidlertid forlænget fristen.

Den 25. november 2002 underskrev klageren som rekvirent og pantsætter en garanti på 710.000 kr. udstedt af indklagede til sælgeren af ejendommen på Bornholm. Garantiprovisionen var på p.t. 1,5 % p.a. dog minimum 200 kr. pr. kvartal. Samme dag underskrev klageren en transport- og håndpantsætningserklæring, hvorefter indklagede fik transport i provenuet ved salget af ejendommen på Amager; desuden underskrev klageren en låneaftale, hvorefter indklagede ydede et lån på 735.000 kr. til variabel rente p.t. 8% p.a. Til sikkerhed for engagementet fik indklagede håndpant i et samtidig oprettet ejerpantebrev på 740.000 kr. med pant i ejendommen på Amager. Omkostningerne til stempel (tinglysningsafgift) på ejerpantebrevet udgjorde 12.500 kr.

Den 28. november 2002 overførte klageren sit engagement til et andet pengeinstitut, P. I forbindelse hermed frafaldt indklagede stiftelsesprovision og dokumentgebyr på i alt 4.175 kr. vedrørende lånet.

Klageren har oplyst, at hun via P optog et realkreditlån (rentetilpasningslån) til finansiering af ejendomskøbet. Ejerpantebrevet blev aflyst kort tid efter overførslen af engagementet. Hun har forgæves forsøgt at få tinglysningsafgiften refunderet under henvisning til, at ejerpantebrevet ikke havde været anvendt som sikkerhedsstillelse. Ejendommen på Amager blev solgt pr. den 2. august 2003.

Parternes påstande.

Den 3. april 2003 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 12.500 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at den finansieringsmodel, som indklagede præsenterede hende for, og som blev etableret den 25. november 2002, var dyr og dårlig. Indklagede undlod at oplyse om alternative finansieringsmuligheder, og da hendes viden om finansiering er begrænset, fulgte hun blindt indklagedes forslag. Efterfølgende gik det op for hende, at finansieringsmodellen var usædvanlig og relativ dyr.

Der burde være taget sigte på en fremadrettet belåning af den købte ejendom på Bornholm frem for belåning af ejendommen på Amager, som skulle sælges. Til sikkerhed for garantien kunne indklagede få transport i provenuet ved salget af ejendommen på Amager og provenuet ved hjemtagelse af størst muligt realkreditlån i ejendommen på Bornholm. Købsaftalen var underskrevet af begge parter og kunne danne grundlag for finansieringen.

Indklagede var bekendt med hendes formueforhold, herunder at der var en betydelig friværdi i ejendommen på Amager.

Oprettelsen af ejerpantebrevet var overflødig og påførte hende unødige omkostninger.

Det bestrides, at hun udtalte sig om, at ejendommen ikke måtte belånes. Hun ville ikke have været afvisende heroverfor, såfremt indklagede havde rådet hende hertil. Et realkreditlån var under alle omstændigheder billigere end det etablerede lån hos indklagede.

Indklagede undlod at varetage hendes interesser med henblik på selv at opnå en bedre indtjening.

Indklagede har anført, at man ikke var indstillet på at stille garantien uden fuld sikkerhed.

Salget af ejendommen på Amager skulle ikke foregå gennem en autoriseret ejendomsmægler, og der var i november 2002 ikke udarbejdet salgsopstilling og provenuberegning. Klageren forventede et provenu på ca. 1,3 mio. kr., der skulle anvendes til betaling af ejendommen på Bornholm. Hvis ejendommen på Amager mod forventning ikke var solgt den 13. februar 2003 var det nødvendigt med en mellemfinansiering. Lånet skulle således kun udbetales, såfremt ejendommen på Amager ikke var solgt, når garantien skulle ophøre.

Som en forudsætning for garantistillelsen og en eventuel mellemfinansiering stillede man krav om sikkerhed i form af et ejerpantebrev i ejendommen på Amager. Dette blev meddelt klageren telefonisk og aftalt under et senere møde. Under mødet den 25. november 2002 blev sagen drøftet og de fremlagte dokumenter underskrevet. Udgiften til stempel (tinglysningsafgift) på ejerpantebrevet var således aftalt med klageren og en forudsætning for indklagedes deltagelse i finansieringen.

Sikkerhedsstillelse i ejendommen på Bornholm var ikke et relevant alternativ, idet klageren ikke havde opnået adkomst til ejendommen.

Klageren tilkendegav udtrykkeligt, at ejendommen på Bornholm ikke skulle belånes, idet provenuet fra salget af ejendommen på Amager skulle anvendes til betaling af ejendommen på Bornholm. Henset til det forventede provenu ved salget af ejendommen på Amager sammenholdt med kontantprisen på Bornholm fandt man ikke, at klagerens ønske om ikke at belåne ejendommen på Bornholm var uhensigtsmæssigt.

Klageren fik en fornuftig rådgivning i overensstemmelse med sine ønsker og sagens konkrete omstændigheder. Ejerpantebrevet blev udfærdiget og tinglyst efter aftale med klageren. Den omstændighed, at klageren efterfølgende traf beslutning om at belåne ejendommen på Bornholm, kan ikke medføre et erstatningsansvar for indklagede.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab som følge af indklagedes medvirken til garantistillelse mod tinglysning af ejerpantebrevet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Da klageren henvendte sig til indklagede, havde klageren allerede indgået bindende aftale om købet af ejendommen på Bornholm, og fristen for den garanti, som klageren var forpligtet til at stille, var formelt udløbet eller netop ved at udløbe. Indklagede fik den opfattelse, at klageren ønskede at finansiere købet kontant med midler fra salg af sin ejendom på Amager, som havde en friværdi, der oversteg købesummen på Bornholmejendommen. Allerede på den baggrund finder Ankenævnet ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klageren ikke blev rådgivet om alternative finansieringsmuligheder.

Til sikkerhed for garantien og for at yde den mellemfinansiering, som klageren kunne få brug for, såfremt ejendommen på Amager ikke var solgt den 15. februar 2003, hvor garantien skulle afløses af en kontant deponering i sælgers pengeinstitut, var indklagede berettiget til at stille krav om håndpant i et ejerpantebrev i ejendommen på Amager.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.