Afgørelse

Rådgivning om valg af låntype.

21206070

Rådgivning om valg af låntype.
Klagerne, som havde tre lån med afdragsfrihed hos realkreditinstitut 1, rettede i 2010 henvendelse til det indklagede realkreditinstitut 2 med henblik på omlægning af de indestående lån til et lån med afdrag. Klagerne anmodede den 15. november 2010 pr. e-mail institut 2 om lånetilbud på både et kortrentelån F9 og et fastforrentet lån med afdrag. Institut 2 afgav den 29. november 2010 lånetilbud til klagerne på et korrentelån F10 med en ÅOP på 3,9 pct. Til brug for låneudbetalingen rykkede institut 2 den 30. november 2010 klagerne for fremsendelse af underskrevet rådgivningsskema, hvilket klagerne samme dag gjorde. Rådgivningsskemaet indeholdt en række oplysninger om blandt andet klagernes erfaring med at optage lån, deres risikovillighed og forventninger til lånets løbetid samt om de væsentligste egenskaber ved det valgte lån. Endvidere fremgik det, at klagerne i forbindelse med rådgivningen var gjort opmærksom på, at RenteMax-10 kunne udgøre et alternativ til F10 lånet. F10 lånet og det alternative RenteMax-10 lån var fejlagtigt opført med samme ÅOP på 3,9 pct., uanset at denne for RenteMax-10 lånet rettelig var ca. 2,7 pct. F10 lånet blev udbetalt den 3. december 2010 til en årlig renteprocent på 3,8012.

Klagerne var utilfredse med institut 2’s rådgivning og nedlagde ved Nævnet påstand om, at institut 2 skulle yde dem RenteMax-10 lånet med tilbagevirkende kraft og skadesløsholde dem for virkningerne af deres første valg. Institut 2 påstod frifindelse.

Nævnet fandt det ikke muligt nærmere at afdække, hvor omfattende rådgivningen forud for klagernes valg af lån havde været. Af de fremlagte e-mails fremgik det, at klagerne umiddelbart selv havde efterspurgt nogle specifikke produkter – kortrentelån F9 og fastforrentede lån. I rådgivningsskemaet, som klagerne måtte antages først at have underskrevet efter, at klagerne havde valgt F10 lånet, havde institut 2 anført RenteMax-10 som alternativ til det tilbudte lån – med en ÅOP, som fejlagtigt var angivet ca. 1,2 pct. for høj. Rådgivningsskemaet var imidlertid ikke i sig selv udtryk for rådgivning, men relaterede sig til den rådgivning, der var ydet tidligere i forløbet. På den anførte baggrund fandt Nævnet, at der kunne rejses berettiget tvivl om, hvorvidt den fejlagtige angivelse af ÅOP på RenteMax-10 lånet havde virket bestemmende for klagernes valg af låntype. Samlet fandt Nævnet på det foreliggende grundlag ikke at kunne fastslå, at realkreditinstitut 2 havde pådraget sig et rådgiveransvar. Realkreditinstitut 2 blev derfor frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 23. oktober 2012



JOURNAL NR.: 2012-01-06-070-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Rådgivning om valg af låntype


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. oktober 2012


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Per Englyst
Mads Laursen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne havde i deres ejendom tre lån med afdragsfrihed til realkreditinstitut 1.

Efter det oplyste rettede klagerne henvendelse til det indklagede realkreditinstitut 2 med henblik på omlægning af de tre indestående lån til et lån med afdrag.

Klagerne fremsendte den 15. november 2010 en mail til indklagede, hvoraf følgende fremgår:

”… Jeg har kigget lidt nærmere på lån og kurser og jeg vil gerne bede om lånetilbud på både

Tilpasningslån med 1. tilpasning i 2019 samt 4% obl. lån med afdrag – det endelige valg vil bero på kurserne, på dagen hvor vi skriver under. (OBS. Jeg nævnte oprindeligt 10 årig tilpasning i stedet for dette lån som er hvert 9. år)

Er der rabat på bidraget, eller på anden måde, ved valg af 12 årlige terminer, kontra 4?

Jeg skal lige være sikker på; er der yderligere jeg skal foretage mig i henhold til …(realkreditinstitut 1)… end det jeg allerede har gjort, hvor jeg beder dem opsige prioritetslånet?

OG er du helt sikker på at I ikke kan lave et nyt prioritetslån (som kassekredit) på det tilovers værende stempel? Det har jeg hørt fra pålidelige kilder at man kan…”

Indklagede besvarede den 16. november 2010 klagernes e-mail på følgende måde:

”…Lånet bliver først udbetalt min. 2 dage efter underskrift af lånetilbud og vi laver ikke flere på en gang, så du skal vælge inden underskrift.

Ang. Bidraget så er der ikke forskel på om du tager 4 eller 12 terminer.

Vi kan ikke overtage pantebrevet hos os, desværre…”

Klageren bad den 29. november 2010 pr. e-mail indklagede om at oplyse, hvordan det så ud med lånetilbuddet.

Indklagedes rådgiver meddelte samme dag klagerne, at de kunne afhente lånetilbuddet, som netop var blevet færdigt, og at det var i orden først at aflevere tilbuddet den efterfølgende morgen. I e-mailen skrev rådgiveren endvidere følgende:

”… Undskyld det tog så lang tid, det var lidt mere besværligt end forventet …”

Det af indklagede udarbejdede lånetilbud af den 29. november 2010 til klagerne omhandlede et kortrentelån F10 på 2.418.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Oplysninger om nyt lån
________________________________________________________________________________
Hovedtal Tilpasningslån F10 – Kontantlån
________________________________________________________________________________

Løbetid i år 30
Det lånte beløb i kr. 2.418.000
Obligationshovedstol i kr. 2.330.847
Renteprocent pr. år 3,4780
Tilbudskurs 103,74
1.års ydelse pr. måned i kr. før skat 11.906
1.års ydelse pr. måned i kr. efter skat (32,60%) 9.357
1.års rente og bidrag i kr. 93.832
Bidragssats i procent pr. år 0,4332
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat 3,9
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat 2,9
Afdragsform Annuitet
Antal terminer pr. år 4
________________________________________________________________________________


1)Tilpasningslån udløber altid til en kreditortermin. Det betyder, at den faktiske løbetid sjældent er et helt antal år. Løbetiden afhænger af og fastsættes på udbetalingstidspunktet.

Beregningerne er baseret på kurserne den 26. november 2010 …

Den årlige omkostning i procent (ÅOP) viser de samlede omkostninger i procent pr. år forbundet med oprettelse og afvikling af lånet under de nuværende forudsætninger. Læs mere om (ÅOP) i Långuiden …”

Indklagede fremsendte den 30. november 2010 følgende e-mail til klagerne:

”… Tak for papirerne.

Jeg mangler rådgivningsskemaet?, jeg skal bruge det så er du ikke sød at scanne det ind og maile det til mig ? …”

Klagerne besvarede samme dag e-mailen på følgende måde:

”… Jeg kan se at vi i farten havde overset de gule mærkater på rådgivningsskemaet, da de ikke stak ud fra papirkanten ligesom de andre mærkater. Nu har jeg underskrevet disse og vedlagt scan. Pas scans også vedlagt.

Hvis du har brug for vores begges underskrifter på rådgivningsskemaet, så kan jeg få …(klagerens hustrus)… underskrift herpå senere på dagen …”

Det i e-mailene omtalte rådgivningsskema indeholder blandt andet følgende oplysninger:

”… Om vores erfaring med at optage lån:
Nogen erfaring – Vi har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år …



Om vores risikovillighed:
Vi ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen …

Om vores forventninger til lånets løbetid
Vi har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.

Indklagede har i den forbindelse oplyst os om følgende:

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån:
Vi har valgt et tilpasningslån med variabel rente.

Et lån med variabel rente koster typisk mindre end et lån med fast rente. Til gengæld kan renten og dermed ydelsen på lånet både stige og falde. Herudover har dette lån ikke en friværdibeskyttende egenskab, da kursen på lånets bagvedliggende obligationer ikke falder i nær samme grad, som boligens værdi ved stigninger i renteniveauet. Ved hver rentetilpasning er der mulighed for at ændre lånet, herunder hvor mange år der skal være mellem hver rentetilpasning (1-10 år)…

Opsigelsesvilkår for det valgte lån
Lånet er inkonverterbart og kan indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer eller til kurs 100. Lånet kan opsiges til kurs 100 med en måneds varsel på refinansieringstidspunktet. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte vi vælger, at lånet skal rentetilpasses … Ved indfrielse af kontantlån kan en evt. kursgevinst være skattepligtig. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af …(indklagedes)… prisblad. Der henvises i øvrigt til lånesagsdokumenterne …

Mulighed for omlægning:
Ja. Vi er gjort opmærksom på, at lånet kan omlægges ud fra ovenstående opsigelses- og indfrielsesvilkår.

Omkostninger ved låneomlægning eller indfrielse
Omkostningerne afhænger af, hvordan lånet indfries (jf. beskrevet under opsigelses- og indfrielsesvilkår). Beregningseksempler på indfrielsesmetoder: …

Herudover må vi påregne indfrielsesomkostninger og ved låneomlægning tillige omkostninger ved optagelsen af det nye lån. Disse omkostninger fremgår af …(indklagedes)… prisblad.

Begrundelse for valget af lånet i lyset af vores økonomiske situation
Kunderne ønsker at kende deres ydelse de næste 10 år.

Øvrige råd:
Kunderne har selv valgt 10 årig rentetilpasning, da dette passer ind i deres fremtidsplaner.

Alternativt lån
I forbindelse med rådgivningen er vi opmærksomme på RenteMax-10 kan udgøre et alternativ til det lån, som vi har indgået aftale om.

Det valgte Tilpasningslån har 3,9% i årlige omkostninger

Det alternative RenteMax-10 har 3,9% i årlige omkostninger …”

Indklagede foretog den 3. december 2010 udbetaling af det tilbudte F10 lån. F10 lånet blev udbetalt til en årlig renteprocent 3,8012 pct.

Klagerne var utilfredse med indklagedes rådgivning i forbindelse med deres valg af låntype og indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at yde dem RenteMax10 lånet med tilbagevirkende kraft, og at skadesløsholde dem for virkninger af deres første valg.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at de i forbindelse med optagelse af realkreditlån ved årsskiftet 2010/2011 modtog en afgørende fejlagtig rådgivning, som medførte et uoplyst og forkert valg af lånetype.

Klagerne fik oplyst identiske ÅOP på to forskellige låntyper. Faktum var, at den ene lånetype reelt var nominelt godt 1 pct. lavere end det, klagerne fik oplyst.

Begge lån blev af indklagede opgivet til en ÅOP 3,9 pct. - men reelt havde det alternative lån en langt mere attraktiv rente helt nede på 2,7 pct. (Rente-Max 10, herefter RM10). Dette var klagerne på daværende tidspunkt misinformeret om, og de optog i stedet lån til en rente på 3,8 pct. (10-årig rentetilpasning herefter F10).

De fejlagtige oplysninger omkring renteniveauerne medførte, at klagerne optog det dyrere F10 lån. Det billigere RM10 havde været det korrekte veloplyste valg. Klagerne valgte F10 lånet, fordi det gennem de oplysninger, klagerne havde kendskab til, fremstod som det mest økonomiske og sikre valg, set i et 10-årigt perspektiv.

Klagerne ønsker med baggrund i den fejlagtige rådgivning at omgøre valget mellem de to lånealternativer med tilbagevirkende kraft, og klagerne forventer at blive holdt skadesløse herfor. I rådgivningsskemaet findes dokumentation for fejlinformationen vedrørende RM10’s renteniveau gennem opgivelse af ÅOP. Indklagede har afvist klagernes anmodning om at ændre valg, hvilket undrer klagerne meget, da den begåede rådgivningsfejl må karakteriseres som grel og med afgørende betydning for vurderingen af de to lånealternativer.

Et lånevalg vil altid være et valg mellem flere faktorer. Klagerne mener, at afgørende fejloplysning vedrørende den mest grundlæggende faktor i realkredit, nemlig renten, er en grov brist.

Om baggrunden for deres ønske om låneomlægning for halvandet år siden oplyser klagerne, at de ultimo 2010 havde afdragsfri obligationslån, og at de ønskede at begynde at afdrage på deres lån. Klagerne ville gerne benytte sig af det lave renteniveau, samtidig med at de ønskede sikkerhed for ikke at havne i en uoverskuelig situation inden for en kort horisont ved f.eks. en eksplosion i renteniveauet. Klagerne har ingen forudsætning for at vurdere fremtidsscenariet omkring renter, men de betragtede og betragter den nære finansielle fremtid som stormfuld. Derfor ønskede klagerne at navigere i en horisont på mindst 10 år, hvilket et F10 lån bød på, samt et fornuftigt udgiftsniveau og afdragsbetaling, derfor var de interesserede i F10.

Klagerne gjorde indklagedes rådgiver opmærksom på, at de var interesseret i forslag og/eller udregninger på andre lånemuligheder/alternativer. Det fik klagerne dog ikke. Klagerne fik ingen opfordring eller udregning på RM10 lånet. Dog blev klagerne ”i 11. time” gjort opmærksom på dette lån, gennem skemaet ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Heri stod RenteMax lånet fejlagtigt opført med en ÅOP på 3,9 pct. Klagerne er siden blevet bevidste om både den lavere rente på RM10 kontra F10 samt lånets andre fordele fremfor F10:

• Meget lavere omkostning samtidig med indbygget tryghed.
• Mulighed for konvertering.
• Mulighed for at opsige lånet i utide uden at risikere voldsomme ekstraomkostninger.
• Hurtigere nedbringelse af gæld.
• Eventuel kursgevinst ikke skattepligtig.

Den eneste ulempe ved RM10 i forhold til F10 var og er, at klagerne eventuelt ville kunne komme til at betale op til 5,5 pct. i rente i perioder, men kombineret med alle de ovenstående fordele må det være åbenlyst for enhver, at dette lån er et meget mere attraktivt valg, ud fra stort set alle parametre, både nu og for 1,5 år siden.

Klagerne mener som minimum, at det var forventeligt, at indklagedes rådgiver var i besiddelse af den viden, som klagerne ikke besad, at rådgiveren havde gjort sig den umage rent faktisk at præsentere det alternative RM10, inklusive de fordele dette lån har fremfor det optagne F10 lån. At RM10 først nævnes på rådgivningsdokumentationen, finder klagerne yderst kritisabelt, og den forkerte renteinformation forhindrede klagernes eneste chance for reelt at vurdere dette lån.

RM10 bød på netop de fordele, klagerne havde ønsket sig; lav omkostning og sikkerhed. Hvis klagerne udelukkende søgte det billigste lån, havde valget naturligvis været et kort-interval rentetilpasningslån, men den slags lån mener klagerne udelukkende kan forbindes med lave omkostninger her og nu. De lån yder ingen form for værn mod investormarkedets og boligmarkedets luner samt det generelle økonomiske klima. Pt. er der kun gået 1,5 år ud af det 10-års perspektiv, klagerne ønskede at navigere i… Med andre ord er klagernes ønske om at omgøre valget naturligvis fortsat set i et perspektiv på 10 år, da klagernes forudsætning og klagernes behov vedrørende lånekarakteristik ikke har ændret sig, siden klagerne optog lånet. Det eneste nye er, at klagerne selv har opdaget, at indklagedes daværende rådgivning var direkte vildledende, formodentlig ubevidst, men ikke desto mindre vildledende.

I forhold til de to låntypers karakteristika, altså F10 og RM10, så betragter klagerne dem som havende stort set samme overordnede profil. Man er sikret moderate omkostninger i 10 år, hvorefter renten kan være alt fra høj til lav. Under alle omstændigheder vil gælden på det tidspunkt være reduceret væsentligt i forhold til i dag, hvilket i sig selv giver styrket position for klagerne som boligejere i en usikker tid. Igen overtrumfer RM10 ved sine fordele; det konverterbare lån kan ved et uoverskueligt højt renteniveau opsiges med en skattefri kursgevinst. Rådgivningen vedrørende de to lånealternativer er nærmest ikke eksisterende. I ”Dokumentation for rådgivning” beskrives de dårlige egenskaber ved et F10 lån, men man har derimod ikke gjort sig ulejligheden at hjælpe klagerne i rigtig retning ved at pege på det meget fordelagtige alternativ, RM10.

RM10 lånet beskrives blot ukorrekt med et renteniveau, som opgives proportionelt 40 pct. højere end det, renten faktisk var, og uden at fremhæve de fordele RM10 byder. Klagerne mener, det er meget dårlig og mangelfuld rådgivning. Indklagedes rådgiver synes at have haft mere travlt med at dokumentere rådgivning end rent faktisk at yde rådgivning.

Havde klagerne fået oplyst det korrekte niveau og fået oplyst fordelene ved det alternative RM10 lån, så havde de for halvandet år siden valgt præcis, som de ønsker at gøre i dag, nemlig RM10. Så havde klagerne i dag haft et mere sikkert lån og var startet med et lavt renteniveau, mere end 1 pct. lavere end den rente, de har, og dermed kunne renteudgiften stige mere end 40 pct., før klagerne ville nå det fejlagtigt oplyste renteniveau. Det for klagerne rigtige og oplyste valg var dengang som nu RM10.

På grund af den mangelfulde og misvisende rådgivning mener klagerne, at indklagede under rådgiveransvar bør holde klagerne skadesløse ved valg af RM10 i stedet for F10 med tilbagevirkende kraft til låneoptagelsen ultimo 2010.

I relation til indklagedes udtalelse har klagerne følgende yderligere informationer, kommentarer og uddybninger, som de finder relevante for sagen:

Uddybning og præcisering vedrørende rådgivning
Klagerne understreger, at den rådgivning, som har fundet sted, har været skriftlig, og at den var nærmest ikke-eksisterende. Klagerne bemærker, at indklagede ikke har fremsendt dokumentation herpå ud over ”Dokumentation For rådgivning Om Lån Med Sikkerhed I Fast Ejendom”, som var fejlbehæftet med den misvisende ÅOP. Der har ikke fundet noget fysisk møde sted omkring låneoptagelsen. To hurtige afleveringer af lånedokumenter har fundet sted; først alle lånedokumenterne og siden rådgivningsskemaet, som klagerne havde glemt at signere.

På klagernes anmodning om tilbud på både et F9 lån og et 4 pct. obligationslån, fik klagerne afvisning, som synliggjort i korrespondancen, således at klagerne ikke havde mulighed for at danne sig et endeligt overblik, ikke en gang på de lån, klagerne selv havde vist interesse for. Desuden er klagerne på intet tidspunkt af rådgiveren blevet gjort opmærksom på fordelene ved RM10 lånet. Som tidligere anført blev klagerne meget overraskede over at se RM10 lånet nævnt på rådgivningsskemaet, idet klagerne ikke var blevet gjort opmærksomme på denne låntype i låneoptagelsesforløbet.

Der findes ingen rådgivning om alternative lånemuligheder i e-mail korrespondancen. Udarbejdelsen af lånetilbuddet var langsommelig, og rådgiveren skrev ved klarmelding på lånetilbuddet ”Undskyld det tog så lang tid, det var lidt mere besværligt end forventet”. Rådgiveren havde glemt, at klagernes ejendom skulle vurderes ved syn, førend låneoptagelse kunne finde sted. Dette forsinkede låneoptagelsen. Som kunder undrede den lange ventetid og denne melding klagerne, da det forekom klagerne at være en standardprocedure for et realkreditinstitut at udarbejde lånetilbud. Klagerne mener, at dette, blandt andre faktorer såsom mangelfuld rådgivning og fejl i ÅOP, indikerer, at den rådgiver, som varetog klagernes sag, ikke havde kompetencerne til at udfylde opgaven som rådgiver.


Deres forudsætninger ved låneoptagelsen
Klagerne havde hverken bredt eller dybt kendskab til realkredit, men klagerne havde efter tidligere at have optaget lån en begrænset viden herom. Klagerne havde som låntagere brug for råd og vejledning. Klagerne havde tidligere bemærket, at kurser på obligationer dikterer den reelle rente, derfor fulgte klagerne med i kurserne. Indklagede mener, at ”klagerne havde sat sig grundigt ind i forskellige låntyper”. Det er ikke korrekt ej heller underbygget. Fra at kunne gange og dividere, jf. kursniveauer, og til at vide, at man så vidt muligt bør bevare sit ”stempel” ved konvertering, og til at forstå alle de mekanismer, der har indvirkning på en låntype, er der lang vej, og klagerne havde næsten ingen viden om sidstnævnte.

Klagerne er blevet meget klogere siden låneoptagelsen hos indklagede, men det er desværre ikke takket være den rådgivning, klagerne ikke fik, hvilket jo netop er årsagen til nærværende klage. Klagerne havde brug for den viden, som rådgiveren burde besidde, hvilket i dette tilfælde forekommer at have været meget begrænset.

Klagen, og til en vis udstrækning dette svar, har taget klagerne uger at forberede, fordi det for det første har taget klagerne lang tid at afdække og forstå, hvad klagernes valgmuligheder og konsekvenser heraf rent faktisk var ved låneoptagelsen. Belyse, hvad klagerne ikke vidste ved låneoptagelsen, men siden er blevet vidende om, og herefter at anskueliggøre forløbet på en saglig måde. Det falder ikke klagerne let at formulere og præcisere situationen på fagmæssig korrekt facon, men klagerne gør, hvad de formår.

Tilbagevisninger af påstande i indklagedes udtalelse
Indklagede hævder i sin udtalelse, at klagerne var rådgivet omkring alle relevante typer lån. ”Endelig er nogle af de drøftede alternative lån angivet sidst i skemaet”. Det er ikke korrekt, ej heller underbygget, at andre typer lån har været drøftet. Hvordan indklagede konkluderer, at klagerne skulle være fyldestgørende rådgivet omkring RM10 lånet, som klagerne hverken havde set eller hørt om i låneforløbet, indtil klagerne så rådgivningsskemaet, det forstår klagerne slet ikke og kan ingenlunde genkende dette.

Vedrørende en tidligere forligt klage om kurssikring, som indklagede henviser til, fremstilles sagen, som om indklagede gav klagerne ret i deres klage pr. kulance. Kulance betyder høflighed, det mener klagerne ikke er en korrekt, ej heller en underbygget betragtning. Klagerne havde først været igennem en klage til indklagedes lokale afdeling og herefter indklagedes klageafdeling og så Realkreditankenævnet. Sagen ser for klagerne ud som, at indklagede indså, at instituttets medarbejder havde fejlet, idet der var flere korrespondancer, som indikerede, at klagerne havde ret i deres klage. Indklagede imødekom slutteligt klagernes krav i et forlig. I forbindelse med forliget forsøgte indklagede dog at lukke klagernes muligheder for eventuelle andre klager i forbindelse med låneoptagelsen gennem denne ordlyd i forliget ”til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende i forbindelse med låneomlægningen i December 2010”. Klagerne kommenterede naturligvis dette med, at de ønskede at bevare deres retsstilling og generelle rettigheder på linje med alle andre af indklagedes kunder. Indklagede udbetalte herefter det fulde krav til klagerne. Klagerne finder det uetisk, uærligt og kritisabelt, at indklagede gennem forliget forsøger at begrænse klagernes fremadrettede rettigheder.

Det forekommer klagerne, at indklagede i sit svar søger at nedtale deres troværdighed, så klagerne føler sig nødsaget til at gøre opmærksom på følgende: Den rådgiver, som klagerne modtog rådgivning af, har i dag titlen Kundesupporter, og den daværende centerdirektør er slet ikke ansat i afdelingen længere. Disse ændringer i afdelingen mener klagerne støtter deres troværdighed i deres klage, som har impliceret nævnte ansatte. Klagerne har ingen intention om at hænge personer ud i denne sag, da klagerne mener, at den enkelte ikke har ansvar ud over evner og viden. Klagerne ønsker at underbygge, at klagerne ikke har været stillet de kompetencer til rådighed fra indklagede, sådan som klagerne havde krav på, og belyse, at indklagede må bære ansvaret for, at der har været medarbejdere ansat i stillinger, som kræver ressourcer og viden, som de pågældende medarbejdere ikke har haft.

Indklagede hævder at klagerne i deres klage negligerer det faktum, at renten kan stige til 5,5 pct. med RM10. Det er ikke korrekt, klagerne nævner dette faktum i deres klage, jf. ovenfor.


Underbygning af, at klagerne ville have valgt anderledes med den rette rådgivning.
Da klagerne første gang henvendte sig til indklagede omkring rådgivning i forbindelse med den verserende sag, var der kun gået lidt over 1 år af 10 års perioden med den faste rente, så langt det meste af tiden lå (og ligger) stadig forude, og ingen kender svaret på, hvilket lån der ender med den laveste udgift over de indeværende 10 år. Dette er ikke en ”belejlig efterrationalisering”, som indklagede hævder i sin udtalelse. Der er tale om en generel anskuelse, som var sand dengang såvel som nu. RM10 vil som nævnt ovenfor uden tvivl være et meget mere sikkert og fleksibelt valg, samtidig med at det var og er økonomisk. Det mener klagerne stadig, at indklagede havde været forpligtet til at gøre dem opmærksom på. Det er altså ikke den nuværende renteudvikling, deres klage handler om, men derimod de to låntypers indbyrdes renteniveauer og egenskaber.

Indklagede noterer desuden i rådgivningsskemaet en præmis for rådgivningen omkring det valgte lån, som ikke er realistisk: ”Kunderne ønsker at kende deres ydelse de næste 10 år”. Dette, har klagerne siden opdaget er en farlig illusion, der tangerer vildledning. Indklagede kan hæve bidragssatserne på lånet, har allerede gjort det og vil sandsynligvis gøre det igen. Det vil sige, at om 5 år kan rente og bidragssatser principielt være to lige store størrelser, og klagernes F10 vil således kunne være meget dyrere, end det er nu. Klagerne vil derfor kunne komme til at opleve et forhøjet udgiftsniveau samtidig med en fastlåsning af deres handlemuligheder indtil udgangen af den 10-årige tilpasningsperiode. Klagerne har i en sådan situation ingen muligheder for at indfri eller omlægge lånet uden højere ekstraomkostninger til følge! Dette ser klagerne som et nyopdaget meget uheldigt perspektiv vedrørende F10 lånet, som klagerne også burde have været rådgivet om i sin tid. Der findes ingen tilsvarende situation for RM10, der kan låse klagerne fast i en høj udgift uden nogen anden udvej end et stort tab. Da klagerne tidligere i år anmodede indklagede om at kunne ændre F10 til RM10 med tilbagevirkende kraft uden ekstra omkostninger for dem, blev klagerne blandt andet informeret om, at der ville være kurstab på 240.000 kr. Altså godt 10 pct. af hovedstolen ved at omlægge på det tidspunkt! Det optagne lån er således potentielt set en bombe under klagernes økonomi ved fortsat lav rente og stigende bidragssatser.

Konklusion
I den nuværende oplyste tilstand er klagerne vidende om, at RM10 lånet i den indeværende 10-årige periode enten vil have lav rente og dermed lav omkostning, eller ved høj rente makismalt vil nå en rente på 5,5 pct. og kan falde igen, samt ved højere rente giver mulighed for konvertering med kursgevinst. Lånet giver dermed meget bedre økonomi, meget bedre sikkerhed og mange flere muligheder for at navigere. Det var og er overvældende fordelagtige egenskaber, som F10 ikke besidder.

Ved låneoptagelsen manglede klagerne følgende rådgivning og viden om RM10: Lånets overordnede karakteristika, udgiften på et RM10 lån på tidspunktet for klagernes låneoptagelse samt udgiften, hvis det måtte ramme renteloftet, cirka hvad det ville betyde for klagerne i kursgevinst, hvis klagerne skulle omlægge/indfri lånet i den situation. Det ville have klædt klagerne på til et oplyst valg. Den sparsomme information, klagerne rent faktisk har modtaget omkring RenteMax lånet i rådgivningsskemaet, var direkte misvisende. Derfor har klagerne truffet et meget skidt og uoplyst valg. Viden om ovenstående relevante oplysninger vedrørende RM10 ville have medført valg af RM10 i december 2010.

Klagerne fastholder, at rådgivningen har været mangelfuld og fejlbehæftet i en udstrækning, klagerne anser for ansvarspådragende.

Klagerne fastholder, at de bør holdes skadesløse af indklagede ved at kunne foretage omvalg af låneoptagelsen med tilbagevirkende kraft til 1. december 2010.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klager 1 medio november 2010 henvendte sig til indklagede på vegne af klagerne, idet klagerne ønskede at optage et realkreditlån hos indklagede og i forbindelse hermed ønskede at indfri eksisterende realkreditlån hos realkreditinstitut 1. Baggrunden var ifølge klagerne, at de ønskede at påbegynde afdrag.

På baggrund heraf drøftede klagerne med indklagede flere forskellige muligheder, herunder variabelt forrentede lån, variabelt forrentede lån med renteloft og fastforrentede lån. Rådgivningen resulterede i, at klagerne indledningsvist ønskede tilbud på et rentetilpasningslån med første refinansiering 2019 og et fastforrentet lån, jf. mail af 15. november 2010.

Herefter overvejede klagerne den endelige belåning nærmere. I den efterfølgende periode kontaktede klagerne ved flere lejligheder indklagede, idet klagerne, der fulgte kursudviklingen, ville være sikker på at opnå det mest fordelagtige lån og den mest fordelagtige kurs. Det var indklagedes indtryk, at klagerne havde sat sig grundigt ind i de forskellige låntyper.

Efter at klagerne havde besluttet sig endeligt for at optage et variabelt forrentet lån med 10-årig rentetilpasning, F10, udarbejdede indklagede lånetilbud af 29. november 2010. Lånet blev udbetalt den 3. december 2010, jf. udbetalingsskrivelse af 3. december 2010. Renten blev fastsat til 3,8012 pct. p.a.

I forbindelse med klagernes underskift af lånedokumenterne undlod klagerne i første omgang at underskrive og returnere det i henhold til god skik bekendtgørelse § 6 lovpligtige rådgivningsskema. Skemaet blev underskrevet senere og efter, at de øvrige lånedokumenter var underskrevet, jf. mail af 30. november 2010.

Efterfølgende påstod klagerne, at indklagede havde krævet, at klagerne låste kursen på lånet, der skulle indfries (Ran j.nr. 2011-01-02-039). Indklagede godtgjorde pr. kulance det af klagerne påståede tab på ca. 22.000 kr.

I den aktuelle klage har klagerne påstået indklagede forpligtet til at holde klagerne skadesløse for det tab, som klagerne mener at have lidt, idet de årlige omkostninger i procent på det i rådgivningsskemaet anførte mulige alternativ til det valgte lån, fejlagtigt var angivet til 3,9 pct.

---oo0oo---

Det gøres gældende, at klagerne har modtaget korrekt og fyldestgørende rådgivning. Det bestrides således, at rådgivningen af klagerne har været mangelfuld.

Som det fremgår af det af klagerne fremlagte rådgivningsskema, ønskede klagerne at kende deres ydelse i de næste 10 år, da det passede med klagernes fremtidsplaner. Det var dette ønske, som rådgivningen tog udgangspunkt i, og som senere resulterede i det udbetalte F10 lån. På tilbudstidspunktet udgjorde renten 3,4780 pct. på dette lån.

Det er korrekt, at de årlige omkostninger i procent (ÅOP) på et af de mange alternativer – RenteMax-10 fejlagtigt var angivet til 3,9 pct. Den korrekte sats ved et renteloft på 5,5 pct. i 10 år ville have været 2,7 pct.

Det fremgår af god skik bekendtgørelsen § 6, stk. 1, at den finansielle virksomhed skal nedfælde de væsentligste forudsætninger for rådgivningen i aftalen. Dette er netop sket, idet det er angivet, at klagerne ønsker at kende deres ydelse i de næste 10 år. Herudover er de væsentligste egenskaber ved det valgte lån angivet.

Endelig er nogle af de drøftede alternative lån angivet sidst i skemaet. De væsentligste egenskaber ved de alternative lån er ikke angivet, ligesom det heller ikke i det konkrete tilfælde er anført, i hvilken periode det angivne alternativ er sikret med renteloft samt renteloftets størrelse.

Rådgivningsskemaet tjener således ikke som rådgivning, men er alene en summarisk dokumentation for den stedfundne rådgivning og navnlig de forudsætninger, der har ligget til grund for rådgivningen og det valgte lån.

Klagerne har på baggrund af fyldestgørende rådgivning valgt et variabelt forrentet lån med 10 årig rentetilpasning – et lån, der netop opfylder klagernes ønsker og forudsætninger. Det gøres gældende, at det var selve rådgivningen, der var afgørende for klagernes valg af lån.

Rådgivningsskemaet, som først blev underskrevet, efter at klagerne havde truffet deres valg, har ikke været afgørende for klagernes valg af lån.

Klagerne har gjort gældende, at de ville have valgt et variabelt forrentet lån med renteloft, hvis den korrekte ÅOP var fremgået af skemaet. I begrundelsen anføres det, at dette lån åbenlyst var et meget mere attraktivt valg.

Det alternative lån kunne ganske rigtigt yde en vis form for sikkerhed for den fremtidige ydelse i 10 år. I argumentationen negligeres det imidlertid fuldstændigt, at det alternative låns rente kunne stige til 5,5 pct. p.a. mod den tilbudte rente på 3,4780 pct. p.a. Dette var ikke i overensstemmelse med de ønsker, som klagerne tilkendegav over for indklagede.

Klagerne har gennem hele rådgivningsforløbet, den efterfølgende første klage og nærværende klage demonstreret en indsigt og kendskab til det konkrete lån og realkreditbelåning i almindelighed, hvorfor klagernes ønske om at kunne skifte lån nu, må betragtes som en belejlig efterrationalisering i lyset af det generelt lave renteniveau.

Anbringender
Det gøres herefter sammenfattende gældende,

at indklagede på grundlag af de af klagerne udtrykte ønsker og forudsætninger har ydet en korrekt og fyldestgørende rådgivning,

at klagerne på baggrund heraf og af deres indsigt i den konkrete belåning og realkreditlån i almindelighed har truffet et bindende valg, og

at den fejlagtigt anførte ÅOP sats i rådgivningsskemaet ikke har været afgørende for klagernes valg.



OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:


Bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”Kapitel 3

Rådgivning
…

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov …

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser.

Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån …


§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Det er ikke muligt for Nævnet nærmere at afdække, hvor omfattende rådgivningen forud for klagernes valg af lån har været.

Af de fremlagte e-mails fremgår det, at klagerne umiddelbart selv efterspurgte nogle specifikke produkter – kortrentelån F9 og fastforrentede lån.

I rådgivningsskemaet, som klagerne må antages først at have underskrevet efter, at klagerne havde valgt F10 lånet, har indklagede anført RenteMax-10 som alternativ til det tilbudte lån – med en ÅOP, som fejlagtigt var angivet ca. 1,2 pct. for høj. Rådgivningsskemaet er imidlertid ikke i sig selv udtryk for rådgivning, men relaterer sig til den rådgivning, der er ydet tidligere i forløbet.

På den anførte baggrund finder Nævnet, at der kan rejses berettiget tvivl om, hvorvidt den fejlagtige angivelse af ÅOP på RenteMax-10 lånet har virket bestemmende for klagernes valg af låntype.

Samlet finder Nævnet på det foreliggende grundlag ikke at kunne fastslå, at indklagede har pådraget sig et rådgiveransvar, og kan derfor ikke give klagerne medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen