Afgørelse

Nedbringelse af forhåndslån. Rådgiveransvar.

21308132
Nedbringelse af forhåndslån. Rådgiveransvar.
Klageren købte en ejendom med overtagelse den 1. november 2007 og optog hos det indklagede realkreditinstitut et forhåndslån på 700.000 kr. Af lånetilbuddet fremgik det, at forhåndslånet kunne udbetales på en forhåndslånsgaranti fra det låneformidlende pengeinstitut, når værdien var godkendt til udmåling af forhåndslån. Det fremgik videre, at lånet kunne kræves nedbragt, herunder hvis byggeriet ikke frembød den fornødne værdi efter byggeriets afslutning. Tilsvarende vilkår for forhåndslån fremgik af det udstedte pantebrev. Ejendommen blev besigtiget af en vurderingssagkyndig i 2010, som konstaterede, at ejendommen ikke kunne færdigmeldes grundet manglende færdiggørelsesarbejder. Ejendommens belåningsværdi blev herefter fastsat til 600.000kr., og pengeinstituttet indbetalte under garantien et ekstraordinært afdrag på 222.000 kr. på forhåndslånet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle lade det oprindelige lånetilbud stå ved magt og erstatte merrenteudgifterne som følge nedbringelsen af forhåndslånet. Instituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Det var ikke muligt for Nævnet nærmere at afdække indholdet af den mundtlige rådgivning, der var givet klageren forud for og under byggesagen. Nævnet måtte derfor henholde sig til det skriftlige grundlag. Det fremgik af lånetilbud og pantebrev, at instituttet kunne og ville kræve lånet nedbragt, såfremt det ikke inden 2 år fra udbetalingsdagen blev dokumenteret, at ejendommen ydede den forudsatte sikkerhed. Da instituttet ydede lån baseret på SDO, var en sådan beslutning et udtryk for instituttets udlåns- og kreditpolitiske overvejelser, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der var ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Klageren havde under sagen gjort gældende, at den vurderingssagkyndige i 2013 foretog en vurdering af ejendommen på et mangelfuldt grundlag, idet der ikke skete en fysisk besigtigelse. Nævnet kunne ikke tilpligte instituttet at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 19. august 2014



JOURNAL NR.: 2013-01-08-132-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Nedbringelse af forhåndslån. Rådgiveransvar.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 26. juni 2014


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Jacob Elverum
Per Englyst




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Som sagen er oplyst, købte klageren en ejendom med overtagelse den 1. november 2007. Til finansieringen af købet optog klageren et 30-årigt kortrentelån F1 og delvis afdragsfrihed på 700.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev optaget via et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for indklagede. Af lånetilbuddet for lånet på 700.000 kr. fremgår følgende:

”Med forbehold for …(indklagedes)… endelige godkendelse kan tilbydes følgende 30-årige kontantlån med rentetilpasning og delvis afdragsfrihed som forhåndslån til om- og tilbygninger m.v.:
…

Lånet kan udbetales som forhåndslån, når:

…

• Forhåndslånsgaranti fra formidlende pengeinstitut
• Lånsøger ikke er registreret i Ribers Kreditinformation og lignende
• Værdien er godkendt til udmåling af forhåndslån
• Underskrevet købsaftale
• Underskrevet opgørelse over anslåede byggeudgifter


Garanti for forhåndslån kan frigives, når:

? Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt, eller der er stillet garanti herfor
? Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig
? Underskrevet endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst kr. 330.000
? Lånsøger ikke er registreret i Ribers Kreditinformation og lignende
? Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån

…

Bemærk:
…

? Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt, jf. bekendtgørelse om forhåndslån
…”

Af pantebrevet, der ligger til sikkerhed for lånet, fremgår følgende af de særlige bestemmelser:

”1. Hæftelse og vilkår
----------------
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbetingelser” samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.
…

3. Forhåndslån
----------------
Ydelse af forhåndslån forudsætter, at der ud over pant i ejendommen er stillet supplerende sikkerhed i form af garanti fra et af …(indklagede)… anerkendt pengeinstitut. …(Indklagede)… vil forlange forhåndslån helt eller delvis indfriet, såfremt det ikke inden 2 år fra udbetalingsdagen dokumenteres, at ejendommen yder den forudsatte sikkerhed, herunder at lånets sikkerhedsmæssige placering er inden for gældende belåningsgrænser for pågældende ejendomskategori, eller byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter, lånet er udbetalt.”

Indklagedes Almindelige forretningsbetingelser af 14. april 2009 indeholder følgende om arbejdsdeling og ansvarsfordeling mellem indklagede og de låneformidlende pengeinstitutter:

”Forretningskoncept

…(Indklagede)…-lån formidles, tilbydes og udbetales kun via et af de pengeinstitutter, som …(indklagede)… har indgået samarbejdsaftale med (et låneformidlende pengeinstitut).
…

Markedsføring og rådgivning
…
For så vidt angår rådgivning forud for og i forbindelse med optagelse af nyt …(indklagede)…-lån bemærkes, at …(indklagede)… ikke yder rådgivning af låntagere ud over den information, der gives i lånetilbud og dertil hørende dokumenter. Rådgivning kan ydes af låneformidlende pengeinstitut, der eventuelt kan henvise til særlige rådgivere.

Beslutning om valg af lånets type, løbetid, afdragsprofil, obligationsrente, afregning mv. træffes af låntager – eventuelt efter forudgående rådgivning fra og i samråd med låneformidlende pengeinstitut. …(Indklagede)… har ikke rådgivet om eller på anden måde medvirket til disse beslutninger.”

Som sagen er oplyst, orienterede det låneformidlende pengeinstitut den 8. december 2009 indklagede om, at der var bestilt færdigmelding af ejendommen.

Ejendommen blev den 15. januar 2010 besigtiget af den vurderingssagkyndige, som konstaterede, at ejendommen ikke kunne færdigmeldes, idet der manglede gulvbelægning, lofter, færdiggørelse af vægge, opsætning og installation af køkken samt installation af brændeovn. På baggrund heraf fastsatte den vurderingssagkyndige ejendommens belåningsværdi til 600.000 kr.

Det låneformidlende pengeinstitut beregnede i forlængelse heraf et ekstraordinært afdrag på kontant 222.000,89 kr. og bestilte et indfrielsestilbud hos indklagede.

Efter pengeinstituttets nedbringelse af lånet under forhåndslånsgarantien indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at lade det oprindelige lånetilbud stå ved magt og at erstatte de merrenteudgifter, som klageren i den forløbne periode har haft som følge af den krævede nedbringelse af forhåndslånet.


Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren finder sagsforløbet yderst kritisabelt. Desuden har det kostet ham en masse penge og problemer. Nogle af problemerne skyldes dårlig rådgivning fra hans pengeinstitut. Den væsentlige del af problemer skyldes imidlertid sagsbehandlingen fra indklagedes side.

Den 1. november 2007 købte han (med accept fra sin bank) ejendommen. Det var en meget misrøgtet ejendom (dødsbo). Klageren fremlægger en kopi af ejendomsmæglerens annonce, som giver et godt indtryk af, hvad han gik i gang med at renovere. Købssummen var 550.000 kr.

På købstidspunktet var klageren efterlønsmodtager og blev folkepensionist i 2012. Klageren er en teknisk uddannet person (oprindeligt maskinarbejder), så den økonomiske side af sagen skulle hans pengeinstitut tage sig af for ham. Projektets økonomiske størrelse passede til hans beskedne økonomi, men der skulle en fornuftig finansiering til via hans pengeinstitut og indklagede. Inden han købte ejendommen, forklarede han omhyggeligt pengeinstituttet om sine hensigter og formålet med en gennemgribende renovering af huset:

1. Et ”beskæftigelsesprojekt” for ham.
2. Alt arbejde skulle udføres af ham. Undtaget er dog elinstallation (totalt fornyet), der er udført af et autoriseret el-installationsfirma.
3. Ud over det ”beskæftigelsesmæssige” havde han selvfølgelig også et håb om at skabe en merværdi.

Pengeinstituttet var indforstået med dette og spurgte, hvor lang tid det ville tage. Klageren sagde 2-3 år og tænkte så ikke mere over det. Det er præcis her, hans økonomiske problemer begynder.

Problematisk finansiering vanskeliggjorde projektet.
Klageren havde forventet, at den største opgave var at få ryddet op på en 1000 m2 stor losseplads og få gjort det til en up to date bolig med en rar have m.m. Men sådan blev det ikke. Det har været for intet at regne i forhold til de kvaler, bekymringer og ekstraudgifter, den økonomiske side har bragt ham i. Til trods for professionel ”hjælp” fra pengeinstituttet og især indklagede.

Lånedokumenterne fra indklagede blev tilsendt klageren til underskrift, og han underskrev en masse og overså desværre, at der var en tidsfrist på 2 år. Han erkender naturligvis, at det var hans fejl. Efterfølgende kan han se, at han burde have gennemgået alt, hvad han underskrev, sammen med sin rådgiver (pengeinstituttet), men det gjorde han desværre ikke.

Senere har han af det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut fået oplyst, at det uden problemer kunne have været lavet med en længere periode for renoveringen.

Næsten på dato 3 år efter købet af ejendommen kunne klageren tage huset i brug. Af det oprindelige hus er der kun ydervægge og tagkonstruktion tilbage. Alt andet er fornyet. Derudover har klageren opført ny carport med et isoleret udhusrum (15 + 18 kvm) med komplet elinstallation.

Hele grunden var totalt tilgroet samtidig med, at der var ragelse og affald overalt. Den blev ryddet og nyplantet m.v. Han beskriver dette, for at gøre Ankenævnet klar over projektets størrelse for én person. Pengeinstituttet og indklagede var helt klar over dette. Som tidligere nævnt havde han sagt, at projektet ville tage 2-3 år. Det blev altså 3 år. Med en meget kostbar finansiering til følge. Det oprindelige lånetilbud blev skåret meget kraftigt ned, dels på grund af tidsfrist og dels på grund af prisudvikling, så han var tvunget til at tage et boliglån i pengeinstituttet med ca. 10 gange så høj en rente. Og yderligere forsøgte indklagede helt at undgå at udbetale tillægslånet. Fordi beløbet var under 100.000 kr. Det er blandt andet det, han vil klage over. Især da det ifølge det koncernforbundet realkreditinstitut uden problemer kunne være lavet anderledes. Hvorfor han er blevet udsat for denne urimelige sagsbehandling, ved han ikke. Men det kan forhåbentlig blive klarlagt i forbindelse med denne klage.

Lemfældig vurdering fra indklagedes side.
Primo juni 2013 var hans økonomi så anstrengt, at pengeinstituttet ønskede en vurdering af ejendommen. Derfor bad pengeinstituttet indklagede om en vurdering. Indklagedes vurderingsekspert ringede til klageren og sagde, at hun jo kendte ejendommen, så hun behøvede ikke at kigge på den. Det er korrekt, at vurderingseksperten har set ejendommen, men det er mere end 3 år siden. Efter klagerens mening en meget arrogant og nedladende holdning. Vurderingseksperten gad simpelthen ikke køre til adressen. Samme person fra indklagede har haft sagen fra start.

På forhånd havde klageren en sikker fornemmelse af, at hendes 3 år gamle vurdering ville være en katastrofe for ham, og det holdt stik. Den offentlige vurdering af ejendommen blev også bragt frem. Kommunen har givet byggetilladelse til en carport/udhus og senere godkendt samme. Derudover ved kommunen intet om, hvad klageren har foretaget sig med ejendommen i de forløbne år. Kommunen ved, at der er bygget en carport på ejendommen og intet andet.

Indklagedes ”nye” vurdering var 500.000 kr. i bedste fald 600.000 kr. Denne vurdering skulle så være grundlag for pengeinstituttets syn på sit engagement. Det blev selvfølgelig ikke en positiv vurdering. Denne vurdering blev oplyst ham ved et møde i pengeinstituttet den 5. juli 2013. Med det samme sagde han, at en sådan ”vurdering” ville han ikke acceptere, og at han ville klage over hele sagsforløbet. Han satte den pågældende medarbejder ind i hele sagsforløbet og hans klagepunkter.

Vurdering af ejendommen bør bero på en konkret vurdering af salgspris.
På mødet oplyste han i øvrigt, at han efter deres møde primo juni 2013 kontaktede en lokal ejendomsmægler, der nøje kender området og ejendommen. Samme mægler havde ejendommen i kommission, da klageren købte den. Og denne ejendomsmægler havde en ganske anden positiv holdning og vurdering af den. Klageren er naturligvis klar over, at der har været økonomisk krise, men projektet har haft en økonomisk størrelse, som selv hans beskedne økonomi kunne klare, hvis ikke han havde været tvunget til at tage et meget dyrere boliglån. På det sidste kan han kun opfatte det, som at indklagede gør alt, hvad der er muligt, for at det skal gå økonomisk skævt for ham.

Klageren har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

Det er helt korrekt, at indklagede har været berettiget til at fastsætte ejendomsværdien jf. vilkårene i lånetilbuddet fra 2007. Det er også korrekt, at han modtog rådgivning i forbindelse med optagelse af lånet fra det låneformidlende pengeinstitut. Under drøftelserne med banken var det dog hele tiden klart, at projektet afhang af indklagedes endelige godkendelse. Indklagede skulle således godkende selve lånet, som var baseret på en ejendomsvurdering.

Hvem der i praksis har foretaget den ejendomsvurdering (indklagedes medarbejder eller bankens medarbejder), synes for sagen at være mindre relevant: Med bevillingen af lånet påtog indklagede sig et ansvar foranlediget af den ejendomsvurdering, som lå til grund for lånetilbuddet.

Klageren fik den helt klare opfattelse, at den pågældende medarbejder, som både indledningsvist i 2007 vurderede ejendommen og efterfølgende i 2013 blev bedt om at vurdere ejendommen, handlede på vegne af indklagede. Hendes vurdering ville således ligge til grund for de pågældende lånetilbud godkendt af indklagede.

Det var bankens ønske, at ejendommen skulle vurderes igen i 2013. Banken sagde derfor til ham, at de ville bede indklagede om at komme ud for at foretage en ny vurdering.

For ham at se er det helt grotesk, at den pågældende medarbejder ikke engang ulejligede sig med rent faktisk at besigtige ejendommen i forbindelse med denne nye ejendomsvurdering i 2013. Den nuværende ejendomsvurdering baserer sig således på en besigtigelse fra 2010. Ejendomsvurderingen fra 2013 mangler således fuldstændigt en besigtigelse af den omfattende renovering, som har fundet sted.

Indklagede kan derfor ikke fraskrive sig ansvaret: Den pågældende medarbejders manglende indsats i forhold til at opnå en valid ejendomsvurdering på basis af den gennemførte renovering er under al kritik. Vedkommende har på ingen måde levet op til sit ansvar i forhold til at sikre en valid ejendomsvurdering, eftersom hun ikke engang gad køre ud og besigtige ejendommen i 2013. Han forstår ikke, hvorfor sådan en form for vurderingssjusk skal påvirke hans muligheder for at få finansieret ejendommen på en fornuftig måde.

Det centrale klagepunkt er fortsat, at indklagedes sagsbehandling er skyld i, at han blev nødt til at optage et boliglån i banken til en meget højere rente end det oprindelige tilbud fra indklagede om realkreditlån og dermed fik ødelagt sin økonomi.

Klageren fastholder derfor:

At indklagede med sin endelige godkendelse af lånet således også har et ansvar for selve fastsættelsen af ejendomsvurderingen.

At indklagede var forpligtet til at sikre et sagligt og validt grundlag forud for ejendomsvurderingen, eftersom indklagede endeligt godkendte lånet på denne baggrund.

At indklagede har forsømt sit ansvar og ikke efterlevet sine forpligtelser i forbindelse med en vurdering af ejendommen i 2013. Indklagede har nemlig ikke foretaget en besigtigelse af ejendommen forud for vurderingen i 2013. Dette er i særlig grad problematisk, eftersom ejendommen som følge af renovering i betydeligt omfang har ændret karakter og værdigrundlag.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for indklagede, den 1. november 2007 afgav et lånetilbud til klageren på et forhåndslån på 700.000 kr.

Lånetilbuddet blev afgivet med forbehold for blandt andet indklagedes endelige godkendelse, herunder af værdien til udmåling af forhåndslån og indlevering af forhåndslånsgaranti fra det låneformidlende pengeinstitut. Det blev endvidere oplyst, at lånet kunne kræves nedbragt, hvis byggeriet ikke var påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutning ikke frembød den fornødne værdi.

Desuden var det i forhold til rådgivning anført, at denne ikke blev forestået af indklagede, og der var om rådgivning af lånsøgere og arbejdsdeling mellem indklagede og de låneformidlende pengeinstitutter henvist til ”Almindelige forretningsbetingelser”, som indeholder en beskrivelse af indklagedes forretningskoncept, rådgivning m.v.

Det for lånet udstedte pantebrev indeholder tillige en henvisning til de ”Almindelige forretningsbetingelser” og indeholder endvidere en beskrivelse af betingelserne for forhåndslån.

Klageren fik forhåndslånet udbetalt den 5. november 2007.

Den 8. december 2009 orienterede det låneformidlende pengeinstitut indklagede om, at der var bestilt færdigmelding af ejendommen. Det var det låneformidlende pengeinstituts egne vurderingsfolk, der i henhold til arbejdsfordelingen mellem indklagede og det låneformidlende pengeinstitut skulle foretage færdigmeldingen. I begrundelsen for, at det ikke var muligt at færdigmelde ejendommen, anførte den vurderingsansvarlige:

”Det planlagte projekt er ikke fuldført og ejendommen kan ikke færdigmeldes. Ved besigtigelse var køkken og stue ”rå” rim hvor der manglede gulvbelægning, lofter, færdiggørelsen af vægge, opsætning og installation af køkken samt brændeovn. Ejer bor p.t. i nyopført isoleret udhus.”

Idet ejendommen ikke kunne færdigmeldes, krævede indklagede forhåndslånsgarantien indløst, som indklagede er forpligtet til, jf. §§ 25-26 i bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer. Nedbringelsen var påkrævet, da vilkårene for forhåndslånet ikke var opfyldt, og ejendommen ikke kunne værdiansættes til en pris, der belåningsmæssigt modsvarede de tilbudte realkreditlån.

Ejendommens belåningsværdi fastsattes til 600.000 kr. Ejendommen var i 2007 vurderet til at have en værdi på 875.000 kr., inklusive de planlagte projektforbedringer. I henhold til forhåndslånsgarantien foretog det låneformidlende pengeinstitut et obligationsafdrag på nominelt 216.698,28 kr. Hvorledes pengeinstituttet efterfølgende har valgt at håndtere nedbringelsen over for klageren, har indklagede ingen indflydelse på.

Indklagede har ikke i relation til rådgivningen af klageren haft med sagen at gøre, da dette, jf. indklagedes Almindelige forretningsbetingelser, er sket hos pengeinstituttet, og indklagede har derfor ikke haft indflydelse på sagsforløbet, herunder færdigmelding og endelig vurdering.

Indklagede har ikke været involveret i vurderingen af ejendommen i juni 2013. Indklagede er orienteret om, at denne vurdering er foranlediget af, at klageren ønskede sin boligkredit i det låneformidlende pengeinstitut genforhandlet, hvorfor det har været nødvendigt at vurdere ejendommen. Vurderingen blev foretaget af samme person, som vurderede ejendommen i forbindelse med realkreditbelåningen. Personsammenfaldet kan have givet klageren det indtryk, at den vurderingsansvarlige er ansat hos indklagede. Den vurderingsansvarlige er imidlertid ansat i det låneformidlende pengeinstitut.

Klageren har fremført følgende andre klagepunkter:

• Indklagedes sagsbehandling er skyld i, at klageren var nødsaget til at optage et boliglån.

• At indklagede har ansvaret for at fastsætte ejendomsvurderingen.

• At indklagede var forpligtet til at sikre et sagligt og validt grundlag for ejendomsvurderingen, eftersom indklagede endeligt godkendte lån på denne baggrund.

Hertil bemærker indklagede, at det følger af pantebrevet, at indklagede vil forlange forhåndslånet helt eller delvis indfriet, såfremt det ikke inden 2 år fra udbetalingsdagen dokumenteres, at ejendommen yder den forudsatte sikkerhed, herunder at lånets sikkerhedsmæssige placering er inden for gældende belåningsgrænser for pågældende ejendomskategori.

Det er således i lånedokumenterne konkret angivet, at der er tale om forhåndslån. Såvel lånetilbuddet som pantebrevene indeholder en beskrivelse af vilkårene for forhåndslån, herunder at det kan kræves nedbragt.

Klageren har ikke godtgjort, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren som følge af værdiansættelsen af ejendommen i 2007 og 2009. Værdiansættelsen i 2007 blev foretaget på det tidspunkt, hvor ejendomspriserne i Danmark var på sit højeste, mens værdiansættelsen i 2009 blev foretaget, efter at ejendomspriserne var faldet markant.

Det har ikke været muligt at fremskaffe dokumentation for, at klageren over for indklagede skulle have informeret om, at denne forventede, at istandsættelsen af ejendommen skulle finde sted over en 3-årig periode, hvorfor indklagede alene kan henvise til vilkårene i pantebrevet.

Anbringender
Til støtte for afvisningspåstanden gøres det gældende,

at klagen alene synes at vedrøre forhold mellem klageren og dennes pengeinstitut.

Det gøres til støtte for den subsidiære påstand om frifindelse gældende,

at indklagede har været berettiget til at fastsætte ejendomsværdien jf. vilkårene i lånetilbuddet,

at indklagede ikke skal afholde klagerens omkostninger i forbindelse med nedbringelse af forhåndslånet,

at indklagede ikke har været involveret i den ejendomsvurdering, som blev foretaget i 2013, hvorfor denne del af klagen bør afvises af Realkreditankenævnet.





OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Oplysninger fra indklagede til Nasdaq OMX København viser, at indklagede benytter særligt dækkede obligationer (SDO) til fundingen af realkreditlån.

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer, som var gældende på tidspunktet for såvel udbetalingen som nedbringelsen af forhåndslånet, indeholder følgende bestemmelser:

”§ 25. Endelig værdiansættelse kan kun ske af færdiggjort byggeri. Lånetilbud afgivet før byggeriets færdiggørelse skal reduceres, såfremt en værdiansættelse i overensstemmelse med denne bekendtgørelses regler efter byggeriets færdiggørelse ikke giver mulighed for det tilbudte lån. § 26, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse. Der skal i selve lånetilbuddet tages forbehold herom.

§ 26. Lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for særligt dækkede realkreditobligationer kan ikke udbetales før endelig værdiansættelse, medmindre der ydes lån til ikke-færdiggjorte byggearbejder på grundlag af den forventede værdi (forhåndslån).

…

Stk. 3. Når instituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling.

…
Stk. 5. Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 3, at lånet ikke har sikkerhed inden for den i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fastsatte maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til værdiansættelsen fuldt ud opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering. Der skal forinden udbetaling af forhåndslån være taget forbehold herom.

Stk. 6. Frigivelse af garanti eller depot sker i henhold til bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.”

I bekendtgørelse nr. 1035 af 1. september 2010 om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v. hedder det:

”Kapitel 3

Særligt dækkede realkreditobligationer

Sikkerhedsstillelse
…
§ 13. Stk. 4. For lån ydet på grundlag af ejendommens forventede værdi (forhåndslån) skal den stillede sikkerhed garantere for lånets indfrielse og omkostningerne i forbindelse hermed, herunder for eventuelle restancer, såfremt pantebrevet ikke inden den i § 20, stk. 1, nævnte frist er endeligt tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, hvis byggearbejderne ikke er påbegyndt og godtgjort afsluttet inden de i § 20, stk. 2, nævnte frister, eller hvis ejendommen efter byggeriets færdiggørelse ikke opnår den forventede værdi. Opdeler realkreditinstituttet et samlet realkreditlån til et projekt bestående af flere ejendomme opført med salg for øje i lån til hver ejendom, skal den stillede sikkerhed opdeles, således at der er tilstrækkelig sikkerhed for hvert lån.

…

Frist og indfrielse

…
§ 20. Stk. 2. Ved sikkerhedsstillelse for forhåndslån skal realkreditinstituttet ud over de i § 26, stk. 5, i bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer nævnte tilfælde kræve lånet indfriet, hvis byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder fra lånets udbetaling, eller hvis det ikke inden 2 år fra lånets udbetaling godtgøres, at byggearbejderne er afsluttet på lovlig vis.

Stk. 3. Den i stk. 2 nævnte frist for færdiggørelse af byggeri kan undtagelsesvis forlænges med op til 6 måneder, hvis der er begrundet formodning for, at byggeriet kan afsluttes inden for den forlængede frist. Dokumentation herfor skal opbevares i lånesagen.

Stk. 4. De i stk. 1-3 nævnte frister kan undtagelsesvis forlænges, hvis fristoverskridelsen hverken skyldes låntager eller realkreditinstituttet. Dokumentation herfor skal opbevares i lånesagen.
…

Kapitel 4

Særligt dækkede obligationer

Sikkerhedsstillelse

§ 23. For lån ydet på grundlag af pantebreve, som er anmeldt til tinglysning, jf. § 152 c, stk. 1, nr. 1, 2. pkt., i lov om finansiel virksomhed, skal den stillede sikkerhed garantere for lånets indfrielse og omkostningerne i forbindelse hermed, herunder for eventuelle restancer, hvis pantebrevet ikke bliver endeligt tinglyst med den forudsatte prioritetsstilling.

§ 24. Som sikkerhedsstillelse kan alene anvendes de i § 152 c, stk. 1, nr. 3-7, i lov om finansiel virksomhed nævnte aktiver.

…

§ 29. Værdien af den sikkerhed, jf. § 24, som stilles midlertidigt for lånet, skal til enhver tid mindst svare til værdien af de udstedte særligt dækkede obligationer.

…”




ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at ydelse af forhåndslån til byggearbejder, særligt i tilfælde hvor der er tale om selvbyggere, stiller store krav til rådgivnings- og ekspeditionsforløbet, herunder for at sikre, at der i videst muligt omfang tages højde for blandt andet frister m.v. i relation til byggeriets igangsætning og afslutning.

Det er ikke muligt for Nævnet nærmere at afdække indholdet af den mundtlige rådgivning, der er givet klageren forud for og under byggesagen. Nævnet må derfor henholde sig til det skriftlige grundlag.

Det fremgår af lånetilbud og pantebrev, at indklagede kan og vil kræve lånet nedbragt, såfremt det ikke inden 2 år fra udbetalingsdagen dokumenteres, at ejendommen yder den forudsatte sikkerhed. Indklagede henviser til §§ 25-26 i bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer, og anfører, at den skete nedbringelse af lånet var påkrævet som følge af disse regler. Af bekendtgørelse nr. 1035 af 1. september 2010 om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v. følger det imidlertid af kapitel 4, at de af indklagede nævnte frister formelt ikke gælder for lån, der, som lånet i nærværende sag, er baseret på SDO. Fristerne anvendes dog i praksis administrativt af realkreditinstitutterne, herunder af indklagede, jf. lånetilbuddets og pantebrevets ordlyd. Den krævede nedbringelse er således et udtryk for indklagedes udlåns- og kreditpolitiske overvejelser, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der er ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i hans påstande.

I forbindelse med låntagningen i 2007 var det, som sagen er oplyst, en ansat i det låneformidlende pengeinstitut, der foretog vurderingen af ejendommen, ligesom samme vurderingssagkyndige foretog en vurdering og en fysisk besigtigelse ved færdigmeldingen af forhåndslånet i slutningen af 2009. Klageren gør gældende, at den pågældende vurderingssagkyndige fra 2007 ligeledes vurderede ejendommen igen i 2013 og denne gang på et mangelfuldt grundlag, idet der ikke i 2013 skete en fysisk besigtigelse.

Uanset om vurderingen i 2013 skete på indklagedes foranledning eller på vegne af indklagede, kan Nævnet ikke tilpligte indklagede at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen.



Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef