Krav i forbindelse med afslag på yderligere periode med afdragsfrihed på realkreditlån og efterfølgende salg af ejendom i fri handel med underskud m.v.
| Sagsnummer: | 69 /2017 |
| Dato: | 19-12-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Kristian Ingemann Petersen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Krav i forbindelse med afslag på yderligere periode med afdragsfrihed på realkreditlån og efterfølgende salg af ejendom i fri handel med underskud m.v. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav i forbindelse med afslag på yderligere periode med afdragsfrihed på realkreditlån og efterfølgende salg af ejendom i fri handel med underskud m.v.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han blandt andet havde en lønkonto -229 med en tilknyttet kassekredit med en trækningsret på 60.000 kr. og et Nordea Prioritetslån på 300.000 kr.
Klageren optog i 2006 et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 1.120.000 kr. i Nordea Kredit med 10 års afdragsfrihed. Lånet blev optaget via Nordea Danmark, der stillede garanti over for Nordea Kredit for lånet. Af en aftale om lånets rentetilpasning underskrevet af klageren den 24. oktober 2006 fremgik blandt andet:
”…
Lånet er et stående lån indtil den 1. januar 2016, og herefter tilbagebetales lånet som et annuitetslån, indtil lånet er endeligt tilbagebetalt. Lånets sidste terminsydelse vil indeholde de udskudte afdrag. Tilbagebetalingen skal være sket senest den 31. december 2035. …”
I november 2006 indgik klageren en gældsplejeaftale med banken vedrørende realkreditlånet. Aftalen indebar, at banken skulle overvåge realkreditlånet og kontakte klageren, hvis en aftalt besparelse, kurs eller rente kunne opnås. I et bilag til aftalen var det anført, hvilke kriterier der skulle gælde for overvågningen. Det var anført i aftalen, at den bortfaldt, hvis ejendommen blev solgt.
Den 4. marts 2016 var klageren til møde i banken. Af et udateret brev fra banken til klageren fremgik blandt andet:
”…
Tak for et godt møde 4.03.2016. Her er et resumé af det, vi aftalte:
Lejlighed
Kreditforeningslånet i din lejlighed har startet afvikling pr. 1.1.2016 med første ydelsesbetaling 31.3.2016. Du er meget overrasket over dette og har ikke været opmærksom på udløb af afdragsfrihed.
Vi gennemgik dit budget, der viste et rådighedsbeløb efter betaling af faste udgifter på 4.300 kr. pr måned. Du oplyste, at du ikke kan leve for dette rådighedsbeløb. Da ny afdragsfrihed ikke er en mulighed, har vi aftalt, at din lejlighed bør sælges.
I forbindelse med salg af lejligheden, ønsker du udskiftning af vinduer. Hvorvidt dette er rentabelt, kan ejendomsmægleren oplyse. Vi har aftalt, du taler med [E1] med henblik på vurdering af lejligheden samt vurdering af værdien ved udskiftning af vinduer.
Jeg beder [navn] fra [E1] kontakte dig.
…”
Klageren har fremlagt de tre første sider af et udkast til en formidlingsaftale udskrevet den 8. marts 2016 mellem klageren og en anden ejendomsmægler, E2, hvoraf fremgår, at E2 den 7. marts 2016 havde værdiansat klagerens ejerlejlighed til en kontantpris på 1.595.000 kr. til forventet salg inden for seks måneder.
Den 30. marts 2016 var klageren igen til møde i banken. Af et udateret brev fra banken til klageren fremgik blandt andet:
”…
Tak for et godt møde 30.3.2016. Her er et resumé af det, vi aftalte.
Bolig
Du har stadig et ønske om, at blive boende i din nuværende lejlighed og spurgte til muligheden for ny afdragsfrihed. Ny afdragsfrihed er ikke en mulighed, og du skal sætte lejligheden til salg.
Du oplyser, at du ikke har penge til betaling af afdrag på kreditforeningslånet. Såfremt vi skal undersøge mulighederne for hjælp til betaling af afdragsdelen på lånet, er det et krav, at lejligheden sættes til salg, og at vi modtager kopi af kommissionsaftalen.
Såfremt vi skal hjælpe med betaling af afdrag, etableres en kredit, hvorfra der kan overføres 12.000 kr. pr. kvartal til betalingskontoen. Du skal derfor selv betale udgiften til renter og bidrag på både kreditforeningslån og Nordea Prioritet. Kreditten SKAL indfries i forbindelse med salg af lejligheden. Der beregnes løbende renter på kreditten.
Da dit rådighedsbeløb er meget stramt, har du ikke råd til indgåelse af nyt lejemål, førend nuværende lejlighed er solgt. Såfremt du alligevel indgår aftale om leje af bolig, oplyses det, at vi IKKE kan være behjælpelige med betaling af dobbelt husleje.
…”
Den 5. april 2016 rykkede klageren banken for betaling af afdrag på realkreditlånet pr. den 31. marts 2016.
Banken har oplyst, at den samme dag modtog en systemgenereret besked om, at klageren havde flyttet sin Nemkonto, der indtil da havde været konto -229 i banken, til et andet pengeinstitut.
Den 24. april 2016 modtog banken en kopi af en formidlingsaftale indgået mellem klageren og E1 den 30. marts 2016. E1 havde den 14. marts 2016 værdiansat ejerlejligheden til en kontantpris på 1.675.000 kr. til forventet salg inden for seks måneder. Vederlag og betaling for markedsføring og udlæg til E1 ved salg af ejendommen udgjorde ca. 77.000 kr.
Samme dag betalte banken 12.000 kr. til dækning af afdrag på klagerens realkreditlån pr. 31. marts 2016. Beløbet blev trukket på en boligskiftkonto -142.
Den 18. maj 2016 indgik klageren og E1 en aftale om ændring af vilkårene i formidlingsaftalen, idet kontantprisen for klagerens ejerlejlighed blev nedjusteret til en ny kontantpris på 1.595.000 kr.
I en mail af 16. juni 2016 til banken oplyste klageren, at banken ikke skulle betale 12.000 kr. til dækning af afdrag på hans realkreditlån pr. 1. juli 2016. Samme dag sendte banken en mail til klageren og spurgte, om hans nye bankforbindelse overtog engagementet i banken. Gælden på konto -229 var på daværende tidspunkt 60.005,25 kr.
I juli måned 2016 sendte banken rykkerbreve til klageren, da hans konto -229 var i overtræk, og hans Nordea Prioritetslån var i restance. Banken sendte endvidere et påkravsbrev vedrørende indbetaling af restancen på klagerens Nordea Prioritetslån.
Ved en købsaftale af 18. juli 2016 blev klagerens ejerlejlighed solgt for 1.415.000 kr. med overtagelsesdag den 1. september 2016. Det fremgik af købsaftalens punkt 11, at der var tale om en underskudshandel, der ikke gav fuld dækning til alle pant- og udlægshavere, og at pant- og udlægshaverne blev dækket ind i prioritetsorden.
Der var på daværende tidspunkt tinglyst følgende hæftelser med pant i klagerens ejerlejlighed: 1. Vedtægter til grundejerforeningen lyst pantstiftende for 43.000 kr., 2. Pantebrev til Nordea Bank på 300.000 kr., 3. Realkreditlån med en oprindelig hovedstol på 1.120.000 kr. til Nordea Kredit 4. Skadesløsbrev til bopælskommunen på 60.000 kr.
Den 27. juli 2017 var klageren til møde i banken. Klageren indgik en omprioriteringsaftale ved boligskift med banken, hvorefter banken i forbindelse med salget skulle indfri hæftelserne i ejerlejligheden. Banken ydede i den forbindelse klageren en kredit på 1.420.000 kr., der blev knyttet til boligskiftkonto -142. Renten var variabel på for tiden 9 % om året.
På mødet blev det endvidere drøftet, at underskuddet ved ejendomshandlen samt klagerens overtræk i banken skulle omlægges til et forbrugslån med 10 års afvikling, når ejendomshandlen var afsluttet.
Herefter anvendte banken boligskiftkontoen til indfrielse af de tinglyste hæftelser i ejerlejligheden, herunder inddækning af restancer på klagerens realkreditlån på ca. 16.500 kr., indfrielse af klagerens realkreditlån via obligationskøb med ca. 1,1 mio. kr., betaling af gæld til grundejerforeningen på 2.565,35 kr., indfrielse af Nordea Prioritetslånet med ca. 303.000 kr. og betaling af gæld til kommunen på 50.995,05 kr. Efter frigivelse af skødedeponeringskontoen i forbindelse med ejendomshandlen blev restkøbesummen indsat på boligskiftkontoen, og gælden på konto -229 på ca. 63.000 kr. blev ligeledes overført til boligskiftkontoen, hvorefter gælden udgjorde ca. 227.000 kr.
Ved et brev af 2. november 2016 bad banken klageren betale underskuddet ved ejendomshandlen på 227.334,36 kr. Banken oplyste, at beløbet vedrørte udbetaling under garantien stillet over for Nordea Kredit vedrørende realkreditlånet.
Klageren gjorde herefter indsigelse mod gældens størrelse og afviste at indgå en aftale om tilbagebetaling af beløbet.
Den 20. februar 2017 opsagde banken engagementet med klageren og opgjorde på daværende tidspunkt gælden til 234.534,15 kr. Banken anførte, at sagen blev overdraget til inkasso, og at gælden herefter blev forrentet med en rente på for tiden 19,50 % om året.
Den 3. marts 2017 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet oplyst, at det skyldtes en administrationsfejl i banken, at kommunens skadesløsbrev, der var tinglyst på sidste prioritet, blev indfriet af banken. Kommunen har over for banken oplyst, at den i forbindelse med ejendomshandlen var indstillet på at aflyse sit skadesløsbrev, såfremt klageren underskrev et gældsbrev med afvikling. Renten på gældsbrevet ville have været 0 %, forudsat at gældsbrevet ikke blev misligholdt af klageren.
Banken har på denne baggrund tilbudt klageren at opdele gælden til banken, og yde klageren et lån på 50.995,05 kr. med 0 % i rente og afvikling over 120 måneder (425 kr. pr. måned) under forudsætning af, at klageren underskriver et gældsbrev på disse vilkår. Der er tale om et lån på tilsvarende vilkår, som det lån, kommunen i givet fald ville have ydet klageren. Samtidig vil den forrentede del af klagerens gæld til banken blive reduceret med en rentegodtgørelse for perioden fra den 1. september 2016 til den 21. april 2017 på 4.506,32 kr. Banken forbeholder sig ret til yderligere renter af den forrentede del af klagerens gæld for perioden efter den 21. april 2017 med for tiden 19,50 % om året.
Af bankens Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål, pkt. 9, fremgår blandt andet:
”9. Overtræksrente og øvrige ekstraomkostninger
Overholder kunden ikke betalingerne på lånet/kreditten, eller overtrækkes kredittens maksimum, påløber en forhøjet rente (overtræksrente) af restancen eller af overtrækket. Hvis lånet/kreditten er opsagt til fuld indfrielse, påløber en særlig fordringsrente af hele bankens forfaldne tilgodehavende.”
Af bankens prisbog fremgår, at fordringsrenten for lån uden aftalt afvikling pr. den 2. januar 2017 var 19,50 % om året.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at banken skal frafalde eller nedsætte gælden på boligskiftkontoen opstået i forbindelse med underskudshandlen.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken i god tid inden den væsentlige økonomiske ændring, hvor afdragsfriheden på hans realkreditlån blev ændret til et lån med betaling af afdrag, burde have orienteret ham herom, så han kunne have indrettet sig herpå. Banken burde have givet ham alle de fornødne oplysninger om ændringen, men den gav ham alene nogle spredte og mangelfulde oplysninger på et møde, der fandt sted lige inden ændringen.
Banken kunne ikke tilbyde en videreførsel eller fornyelse af lånet efter udløbet af afdragsfriheden og krævede et tvangssalg af hans ejendom. Banken handlede ansvarspådragende ved at yde en mangelfuld, forkert og ufyldestgørende rådgivning, der resulterede i en underskudshandel.
Han indgik i 2006 en gældsplejeaftale med banken vedrørende realkreditlånet. Han havde brug for denne aftale 10 år senere, da afdragsfriheden på hans realkreditlån udløb, men banken misligholdt aftalen.
Banken krævede, at bankens samarbejdspartner, E1, blev ejendomsmægler på ejendomshandlen, da E1 kendte markedet, hvilket er ulovligt. Han ønskede at anvende en anden ejendomsmægler, men banken krævede, at han anvendte E1 og oplyste, at banken i nogle tilfælde selv ville afholde udgiften til E1.
Ejendommen blev via E1 solgt under markedsværdi, og han blev derved påført en stor gæld til banken. Ejendommen er efterfølgende udbudt til salg af køberen til over 2 mio. kr.
Efter købsaftalen blev underskrevet hos E1, blev han indkaldt til et møde i banken, hvor han blev tvunget til at underskrive en omprioriteringsaftale ved boligskift, hvoraf blandt andet fremgik, at kommunen skulle indfries med 60.000 kr.
Banken indgik en aftale med kommunen om indfrielse af gælden vedrørende indeholdt grundskyld uden at give ham nærmere oplysning herom. Det betalte beløb er ikke opgjort korrekt, idet hans skyld til kommunen udgjorde 47.788,11 kr. Der var tale om et mellemværende mellem ham og kommunen, som var banken uvedkommende.
Han er førtidspensionist med en lejebolig, og hans eneste indtægt er førtidspension. Han har ikke mulighed for at afvikle et forbrugslån svarende til underskuddet ved ejendomshandlen med en rente på 9,7 % om året.
Efterfølgende har banken oplyst, at den tilskriver gælden en rente på 19,50 % året, hvilket er helt uacceptabelt i en tid med negative flekslånsrenter.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Det fremgik direkte af aftalen om lånets rentetilpasning, at lånet i en periode på 10 år var afdragsfrit/stående og derefter skulle afvikles som et annuitetslån.
Det var klagerens eget valg at sætte ejendommen til salg, og det var klagerens egen beslutning at sælge ejendommen til en pris, der ikke fuldt ud inddækkede panthaverne i ejendommen. Banken tvang ikke klageren til at sælge ejendommen og stillede ikke krav om, at E1 blev benyttet som ejendomsmægler.
Underskuddet ved ejendomshandlen skyldtes alene klagerens egne forhold, og der er ikke årsagssammenhæng mellem klagerens tab og bankens rådgivning.
Gældsplejeaftalen blev ikke misligholdt og vedrørte alene overvågning af klagerens realkreditlån og tilbud om omlægning. Det fremgår i øvrigt af gældsplejeaftalen, at aftalen bortfaldt, da klageren solgte sin ejendom.
Banken har i anledning af handlen ikke modtaget henvisningshonorar eller lignende fra E1. Banken var ikke involveret i salget og havde ikke indflydelse på handlen, herunder fastsættelse af udbudsprisen og købsprisen.
Banken accepterede underskudshandlen og var indstillet på at indgå i en drøftelse af en fornuftig afvikling af klagerens gæld til banken, hvilket dog krævede klagerens medvirken. Da det ikke viste sig at være muligt, blev klagerens samlede engagement opsagt på grund af misligholdelse.
Det fremgik af købsaftalen, at der var tale om en underskudshandel, og at pant- og udlægshavere skulle dækkes ind i prioritetsorden. Det fremgik af omprioriteringsaftalen ved boligskift, som klageren underskrev den 27. juli 2016, at banken skulle forestå indfrielserne.
Banken betalte beløbet på 50.995,05 kr. i henhold til en opgørelse fra kommunen. Som følge af, at banken ved en administrationsfejl indfriede gælden til kommunen, der var tinglyst på sidste prioritet, har den tilbudt klageren et lån på tilsvarende vilkår, som det lån, som kommunen i givet fald ville have ydet klageren, samt en rentegodtgørelse vedrørende den forrentede del af klagerens gæld til banken. Banken er ikke herudover forpligtet til at frafalde eller nedsætte sit krav mod klageren.
Klageren har ved at afvise at medvirke til denne løsning ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.
Ankenævnets bemærkninger
I 2006 optog klageren via banken et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 1.120.000 kr. i Nordea Kredit med 10 års afdragsfrihed. Af en aftale om lånets rentetilpasning fra oktober 2006 fremgik, at lånet var et stående lån indtil den 1. januar 2016, og herefter skulle lånet tilbagebetales som et annuitetslån.
Da klageren ikke kunne leve for det beløb, som han havde til rådighed efter påbegyndelse af betaling af afdrag på realkreditlånet, og da ny afdragsfrihed ifølge det oplyste ikke var en mulighed, satte klageren efter at have drøftet sin økonomiske situation med banken ejendommen til salg.
Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at banken på utilbørlig måde pressede klageren til at sælge ejendommen via en bestemt ejendomsmægler, som banken samarbejdede med.
Ejendommen blev i juli 2016 solgt for 1.415.000 kr. med overtagelse den 1. september 2016.
Efter gennemførelsen af salget var der en restgæld i banken på 227.334,36 kr., hvoraf 50.995,05 kr. som følge af en fejl i banken blev betalt til klagerens kommune i henhold til et skadesløsbrev.
Banken har under sagens forberedelse tilbudt klageren en løsning, hvorved den stiller ham som om, at gælden til kommunen ikke var blevet indfriet, og at han i stedet havde accepteret at afvikle lånet på de vilkår, som kommunen ville have stillet som en betingelse for at acceptere ejendomshandlen.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i øvrigt har udvist fejl eller forsømmelser i sagen, og Ankenævnet kan således ikke pålægge banken at frafalde eller nedsætte kravet mod klageren.
Ankenævnet påtager sig ikke at foretage en revisionsmæssig gennemgang af posteringerne på boligskiftkontoen.
Den 20. februar 2017 opsagde banken engagementet med klageren på grund af misligholdelse og anførte, at sagen blev overdraget til inkasso, og at gælden herefter blev forrentet med en rente på for tiden 19,50 % om året.
To medlemmer – Kristian Ingemann Petersen, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1 er tillagt to stemmer, og John Mosegaard – udtaler:
Vi finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den anførte misligholdelsesrentes størrelse på for tiden 19,50 % om året som urimelig.
To medlemmer - Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi finder, at den anførte rentesats i lyset af det nuværende renteniveau overstiger det rimelige og bør nedsættes.
Der træffes afgørelse om dette spørgsmål efter stemmeflertallet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.