Spørgsmål om, hvorvidt der var givet tilsagn om rykning/udbetaling af friværdi.
| Sagsnummer: | 199 /1997 |
| Dato: | 14-10-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - rykning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt der var givet tilsagn om rykning/udbetaling af friværdi. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved gældsbrev af 30. januar 1990 ydede indklagede klageren et lån på 740.000 kr. til brug for køb af en andel af en tandlægepraksis. Lånet var afdragsfrit til den 1. marts 1993, hvor det skulle tages op til drøftelse med henblik på etablering af en aftale om afvikling over 12 år. Indklagede bevilgede endvidere klageren en kassekredit på 60.000 kr. Indklagede fik sikkerhed i bl.a. et løsøreejerpantebrev med pant i den købte praksis.
I april 1993 blev der indgået aftale mellem indklagede og klageren om afvikling af lånet med 10.600 kr. månedligt, første gang 31. august 1993, svarende til en afviklingsperiode på 13 år og 10 måneder ved uændret rente.
I foråret 1995 foretog klageren og dennes ægtefælle en låneomlægning af deres private ejendom. Ifølge indklagede blev det i denne forbindelse aftalt, at der skulle stilles yderligere sikkerhed for engagementet i form af et ejerpantebrev på 200.000 kr. med pant i den private ejendom. Klagerens låneengagement udgjorde da ca. 893.000 kr. Ejendommen havde ingen sikkerhedsmæssig friværdi på dette tidspunkt, men med henblik på, at indklagede kunne opnå sikkerhed i en kommende værditilvækst, blev ejerpantebrevet etableret. Ifølge klageren var der ingen tidsmæssig sammenhæng mellem omprioriteringen og indklagedes ønske om etablering af ejerpantebrevet, som først blev lyst den 22. august 1995.
Indklagede har fremlagt en skrivelse af 15. marts 1995 fra klageren, hvoraf fremgår:
"Vedr. omprioriteringskonto [.....] m.m.
.....
Vedr. spørgsmålet om [indklagedes] eventuelle pant i vores ejendom, kan vi meddele, at det kan vi godt gå ind for, under forudsætning af:
....."
Ifølge klageren udtalte indklagedes medarbejder i forbindelse med ejerpantebrevets etablering, at dette blot var en formssag, og at han senere kunne få en eventuel friværdi udbetalt. Indklagede bestrider, at klageren fik tilsagn om, at en eventuel friværdi senere kunne udbetales.
I december 1995 blev klagerens låneengagement sammenlagt til et nyt gældsbrev på 886.333,86 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 10.700 kr. Lånets rente blev nedsat til 8% p.a. Af en skrivelse af 18. december 1995 til klageren og dennes ægtefælle vedrørende omlægningen fremgår bl.a.:
"Betingelserne for denne ændring af engagementet er som nævnt ved mødet følgende:
at dokumentation for kreditorgælden og de indgåedeafviklingsaftaler evt. i form af kontoudskrifter indleveres til banken snarest belejligt og herefter hvert år i forbindelse med indlevering af regnskab. (juni-96).
at begge, [klageren og dennes ægtefælle] ikke må påtagesig yderligere forpligtelser uden bankens samtykke. Eksempelvis finansiering af bil, hårde hvidevarer, skat eller forbrug. Banken vil opfatte det som klar misligholdelse af aftalen med opsigelse af engagementet som følge."
Klageren og ægtefællen kvitterede den 20. december 1995 for modtagelsen af indklagedes skrivelse af 18. s.m.
Ved skrivelse af 1. august 1996 bevilgede indklagede rentestop for klagerens engagement indtil 1. juli 1998. Omkring samme tidspunkt accepterede indklagede en ydelsesnedsættelse til 7.200 kr. månedligt.
Klageren ønskede i april 1997 at foretage en omprioritering af sin ejendom således, at et eksisterende Nykreditlån med en restgæld på ca. 652.000 kr. samt et privat pantebrev med en restgæld på ca. 81.000 kr. blev erstattet af et flexlån på 940.000 kr. fra Realkredit Danmark. Klageren ønskede i denne forbindelse, at indklagede tillod, at ejerpantebrevet rykkede for den ønskede omprioritering, således at et nettoprovenu ved omprioriteringen på 130.000 kr. kunne udbetales. Klageren oplyste, at af låneprovenuet skulle 40.000 kr. anvendes til udbetaling på en brugt bil, medens det resterende provenu skulle anvendes til indfrielse af anden - højtforrentet - gæld.
Indklagede meddelte, at man alene ville tillade, at ejerpantebrevet rykkede for det ønskede lån mod, at nettoprovenuet udbetaltes til indklagede til afskrivning på klagerens engagement. Klageren protesterede herimod.
Klageren gennemførte omprioriteringen således, at denne ikke medførte et nettoprovenu.
Klageren har den 22. maj 1997 indbragt sagen for Ankenævnet, idet han ønsker, at indklagede "holder hvad man har lovet, således at friværdien i vores ejendom kommer til udbetaling."
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Klageren har anført, at der ikke var nogen tidsmæssig sammenhæng mellem omprioriteringen i primo 1995 og indklagedes ønske om etablering af ejerpantebrevet. Dette bestyrker formodningen for, at han er blevet ført bag lyset ved udfærdigelsen af ejerpantebrevet. Renten på hans engagement var allerede den 1. juli 1995 blevet nedsat til erhvervslånsniveau. Renteændringen fandt sted, fordi indklagede havde indset, at den rentepolitik, man havde ført over for ham i de foregående 5½ år, havde været for grov, således at han ikke længere kunne klare det økonomisk. Han skulle således ikke opnå noget hos indklagede i august 1995. Han finder det også usandsynligt, at han og ægtefællen på dette tidspunkt ville afskære sig fra muligheden for senere at få en eventuel friværdi udbetalt. Forklaringen er, at ejerpantebrevet kun pantsattes, fordi en navngiven medarbejder i indklagedes Nivå afdeling klart gav udtryk for, at de frit kunne få udbetalt en senere friværdi. Han mener ikke, at optagelse af et billån vil være i strid med indholdet af indklagedes skrivelse af 18. december 1995. I skrivelsen er intet nævnt om belåning af friværdi, hvortil kommer, at en bil er nødvendig for, at han kan bestride sit arbejde ordentligt.
Indklagede har anført, at indklagedes medarbejder ved oprettelsen af ejerpantebrevet ikke har givet tilsagn om udbetaling af en senere opstået friværdi. Noget sådant har også formodningen imod sig, idet sikkerheden ville være uden værdi, hvis pantsætter ensidigt kunne disponere over en friværdi. Ejerpantebrevet indeholder ikke en omprioriteringsklausul, men hertil kommer, at sædvanlige omprioriteringsklausuler medfører, at eventuelt provenu af en låneomlægning afskrives på pågældende pantebrev. Det ville være usædvanligt, hvis panthaver skulle være forpligtet til at acceptere en dårligere prioritetsstilling. Selvom det antages, at der skulle være indgået en aftale som af klageren påstået, ville dette stride mod indholdet af skrivelsen af 18. december 1995, hvorefter klageren accepterede ikke at påtage sig yderligere gældsforpligtelser. Tager Ankenævnet ikke indklagedes frifindelsespåstand til følge, bør sagen afvises, da en stillingtagen til klagen i givet fald vil forudsætte en yderligere bevisførelse, om der måtte være indgået den påståede aftale. En sådan bevisførelse kan ikke ske for Ankenævnet, men bør i givet fald ske for domstolene.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede i forbindelse med oprettelsen og håndpantsætningen af ejerpantebrevet på 200.000 kr. gav tilsagn om, at klageren og dennes ægtefælle ville kunne få en eventuel fremtidig friværdi i ejendommen udbetalt. En sådan aftale har formodningen imod sig, da sikkerhedsstillelsen i så fald ville være uden reel værdi for indklagede.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.