Finansiering af køb af fast ejendom samt ombygning.
| Sagsnummer: | 13/2001 |
| Dato: | 19-06-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - byggelån
|
| Ledetekst: | Finansiering af køb af fast ejendom samt ombygning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører finansieringen af klagerens køb og renovering af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klageren, der er født i 1929, købte i efteråret 1999 en fast ejendom (ejendom I) for en kontantpris på 260.000 kr. med henblik på renovering og udlejning. Klageren ejer otte tilsvarende ejendomme, som er udlejet.
Ejendommen var den 17. september 1999 blevet udbudt til kontant 281.000 kr., finansieret 290.000 kr. Finansieringsforslaget omfattede et 30-årigt kontantlån i Totalkredit på 196.000 kr., rente 6,3808%, og et privat 8% pantebrev på 69.000 kr. Udbetalingen var 25.000 kr.
Indklagede rådede klageren til at erhverve ejendommen kontant med henblik på at optage et samlet realkreditlån til dækning af såvel købet som renoveringen.
Den 17. november 1999 fremsendte indklagede følgende skrivelse til klageren:
"Velkommen som kunde i [indklagede].
Det glæder mig at kunne meddele dig, at vi kan yde dig 80% belåning via TotalKredit.
Vedlagt fremsendes orienterende materiale, som du kan kigge på ved lejlighed.
Jeg ser frem til et langt og godt samarbejde for begge parter."
Ved skrivelse af 27. november 1999 anslog klageren udgiften til renovering til ca. 100.000 kr.
Den 28. november 1999 underskrev klageren en blanket til brug for Totalkredit, hvoraf fremgik, at der ved renoveringen var kalkuleret med 24.000 kr. til håndværkerudgifter, 43.000 kr. til materialeudgifter og 33.000 kr. som værdi af eget arbejde, i alt 100.000 kr.
Ejendommen blev via indklagede besigtiget med henblik på kombineret ejerskifte- og ombygningsbelåning i Totalkredit. Af vurderingen, der forelå den 10. december 1999, fremgår bl.a.:
"Ejendommen er i meget dårlig stand, og trænger til gennemgribende modernisering for at sikre fortsat levetid. ………
[Ejendomsmægleren] har meddelt, at 2 kreditforeninger allerede har givet afslag på belåning p.gr.a. ejendommens nuværende stand.
Køber vil istandsætte/vedligeholde ejendommen for ca. kr. 48.000 + eget arbejde. Projektet er meget uoverskueligt og diffust, og kan med min bedste overbevisning ikke omfatte alle væsentlige punkter i tilstandsrapporten.
Det kan bl.a. nævnes, at ejendommens utætte tag ikke bliver udbedret. Toilettet istandsættes, men der vil stadig kun være bademulighed i fyrrum i meget dårligt udhus. Da ejendommen skal udlejes pr. 01.01.2000 er det også tvivlsom, om projektet bliver mere omfattende end beskrevet, samt om ejendommen efterfølgende vil blive yderligere istandsat.
På nuværende tidspunkt anser jeg belåning af ejendommen som risikabel for [indklagede]. Jeg anbefaler derfor [indklagede], at vi genbesigtiger ejendommen, når køber er færdig med moderniseringen, og ud fra det færdige projekt belåner ejendommen, såfremt dette er forsvarligt."
Til finansiering af købesummen og renoveringen ydede indklagede den 17. december 1999 klageren en byggelånskredit på 330.000 kr. med udløb den 1. april 2000. Renten var 8,25% p.a. med kvartalsvis rentetilskrivning. Under overskriften særlige bestemmelser er anført:
"Så snart byggeriet er færdigt, skal ejendommen prioriteres og byggelånet indfries."
Under overskriften almindelige regler for byggelån fremgår bl.a.:
"5. Fra tidspunktet for udbetaling af sidste byggelånsrate, betaler debitor pr. hver den første i en måned, a conto renter og provision, et beløb på mindst 1/12 af den til enhver til gældende årlige rente og provision af det udbetalte byggelån."
Omkostningerne ved etableringen af kreditten udgjorde i alt 9.200 kr.
I januar 2000 udlejede klageren ejendommen til en månedlig leje på 3.100 kr.
Ved skrivelse af 2. februar 2000 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende finansiering af køb og renovering af en tilsvarende ejendom (ejendom II), som klageren kunne erhverve for 180.000 kr.
Ved skrivelse af 9. februar 2000 udbad indklagede sig nærmere angivne oplysninger om renoveringen af ejendom I. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Vi har talt med vor Totalkredit vurderingsansvarlige, der i forbindelse med købet besigtigede og efterfølgende afslog at belåne ovennævnte ejendom i Totalkredit.
For at få et bedre overblik over engagementet har vi rettet henvendelse til vor vurderingsansvarlige igen, der forinden hun eventuelt genbesigtiger ejendommen gerne vil have en tilkendegivelse af, hvorvidt følgende forhold i tilstandsrapporten er udbedret/vil blive udbedret.
………
Forinden vi kan tage stilling til eventuelt nye ejendomsprojekter, skal vi have en afklaring med hensyn til den endelige belåning af ejendommen [ejendom I]."
På baggrund af klagerens oplysninger om renoveringen af ejendom I meddelte indklagede ved skrivelse af 1. marts 2000, at vurderingen skulle afvente, at en planlagt facaderenovering var gennemført. Besigtigelsen blev gennemført i august 2000, og konklusionen var, at ejendommen ikke kunne belånes i Totalkredit.
Indklagede forsøgte forgæves at indhente lånetilbud i BRFkredit og Nykredit, der imidlertid begge afslog at belåne ejendommen.
Ved skrivelse af 13. september 2000 rettede indklagede henvendelse til klageren med henblik på en løsning for så vidt angik afvikling af byggekreditten, hvorpå gælden var 344.386 kr. ekskl. renter. Indklagede foreslog en finansiering med sikkerhed i flere af klagerens ejendomme, hvilket klageren afviste bl.a. under henvisning til indklagedes skrivelse af 17. november 1999.
Den 17. januar 2001 indgav klageren klage til Ankenævnet.
Ved skrivelse af 7. februar 2001 meddelte indklagede klageren, at der nu kunne opnås en finansiering med et Totalkreditlån i ejendom I på 240.000 kr., og at indklagede kunne tilbyde restfinansiering i form af et 20-årigt lån på 110.000 kr. til en rente på 11,5% p.a. mod sikkerhed i et ejerpantebrev på 110.000 kr. i en bestemt af klagerens øvrige ejendomme. Af skrivelsen fremgår endvidere, at indklagede havde overført 35.000 kr. fra klagerens driftskonto til byggekreditten, idet det aftalte kreditmaksimum var overskredet.
Ved skrivelse af 9. februar 2001 meddelte klageren, at han fandt tilbudet utilstrækkeligt, og gjorde indsigelse mod hævningen på 35.000 kr.
Klageren har under sagen fremlagt en prisliste for udlån hos indklagede, hvoraf der bl.a. fremgår følgende rentesatser:
LÅNETYPER Årlig rentesats
Pålydende
………
c: BOLIGKØBSLÅN
* 6,75%
** 8,00%
c: BOLIGLÅN
*** 9,50%
d: BYGGELÅN 7,75%
………
*) Variabel rente. Fra 0-60/80% af kontantværdien. Kan kun optages i forbindelse med ejerskifte.
**) Variabel rente. Fra 60-80/95% af kontantværdien. Kan Kun optages i forbindelse med ejerskifte, og er betinget af at foranstående lån er Totalkreditlån.
***) Variabel rente. Fra 0-95% af kontantværdien.
BOLIGLÅN FRA 60-80/95% af kontantværdien kan også formidles med fast rente. Lånet etableres som pantebrevslån. Renten afhænger af renteniveau og kurs på udbetalingstidspunktet. Lånet kan kun optages i forbindelse med ejerskifte og er betinget af at foranstående lån er Totalkreditlån.
Indklagede har fremlagt en prisliste, hvori de tilsvarende rentesatser er anført til henholdsvis 8,75%, 10%, 11, 50% og 10%.
Parternes påstande.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde finansiering som anført i skrivelsen af 17. november 1999 og at yde erstatning som følge af manglende etablering af den tilbudte finansiering pr. 1. januar 2000.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning frifindelse, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede før hans underskrift af købsaftalen vedrørende ejendom I anbefalede ham at købe ejendommen kontant og gav tilsagn om 80% belåning i Totalkredit, jf. skrivelsen af 17. november 1999. Han undlod derfor at benytte ejendomsmæglerens tilbud om finansiering.
Det blev oplyst, at tilbudet om finansiering via Totalkredit omfattede alle hans ejendomme og fremtidige køb. I tillid hertil købte han også ejendom II.
Indklagede vurderede ejendomsværdien af ejendom I til 450.000 kr. efter renovering. Totalkreditbelåningen skulle derfor udgøre 360.000 kr. En navngiven medarbejder hos indklagede besigtigede ejendommen umiddelbart før lejeren flyttede ind, på hvilket tidspunkt ejendommen var klar til belåning.
Indklagedes vurdering dannede grundlag for bevillingen af byggekreditten på 330.000 kr.
Indklagede burde have tilbudt ham et boligkøbslån til 6,75% i rente i stedet for et dyrt byggelån.
Lånesagen blev ikke som aftalt gennemført i januar 2000, og han har som følge heraf lidt et tab, som foreløbig kan opgøres til 102.200 kr. Tabet omfatter omkostninger ved byggelån, 9.200 kr., merrente i 18 måneder 14.350 kr., kurstab som følge af manglende indfrielse af pantebrev i forbindelse med køb af ejendom II, 24.700 kr., og manglende lejeindtægt vedrørende ejendom II på grund af manglende byggelån 54.000 kr.
Det nu tilbudte Totalkreditlån på 240.000 kr. accepteres, men tilbudet om restfinansiering til en rente på 11,5% p.a. er urimeligt og medfører, at investeringen i ejendommen ikke er rentabel. Indklagede bør nedsætte renten på restfinansieringen således, at han stilles som fastlagt i den oprindelige aftale (6% p.a.), eller i hvert fald som hvis han havde benyttet ejendomsmæglerens finansieringsforslag (8% p.a.). Det er endvidere urimeligt, at indklagede nu forlanger pant i en anden ejendom med deraf følgende omkostninger. Den pågældende ejendom forventes snart solgt.
Vurderingen, der blev indhentet af indklagede i august 2000, er nedladende og usaglig.
Han er uforstående overfor, at indklagede har hævet 35.000 kr. på driftskontoen uden hans viden, og uden at rentespørgsmålet var afklaret.
Klagen bør ikke afvises som erhvervsmæssig. Han hovedindtægt er pension og formålet med ejendommene er, at de blot skal løbe rundt og ikke give underskud.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren er erhvervsdrivende, idet han ejer ca. ni ejendomme, som udlejes.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at Totalkredit i første omgang afviste at belåne ejendom I, og at der aldrig har været udfærdiget noget lånetilbud.
En ejendom kan i forbindelse med ejerskifte maksimalt belånes ud fra en kontant handelspris med tillæg af projekterede varige værdiforøgende forbedringer, hvor arbejdet efterfølgende kan færdigmeldes. Det af klageren påståede belåningsgrundlag på 450.000 kr. er fastsat af klageren selv og er aldrig blevet omtalt eller videregivet af indklagede.
Klageren var via sine otte andre ejendomme bekendt med realkreditbelåning og renovering, og indklagede havde tillid til, at klageren formåede at sætte ejendommen i en stand, der muliggjorde realkreditbelåning.
Årsagen til ordlyden i skrivelsen af 17. november 1999 er, at det forinden købet blev drøftet med klageren, i hvilket omfang Totalkredit havde mulighed for at belåne en ejendom, der blev erhvervet med henblik på istandsættelse og udlejning. De andre forudsætninger, så som besigtigelse af ejendommen, og at der tages stilling fra sag til sag, fremgår desværre ikke af brevet, der dog samtidig heller ikke konkret omtaler den pågældende ejendom.
Sagens lange forløb skyldes bl.a., at facaderenoveringen trak ud, og at andre realkreditinstitutter ej heller ønskede at belåne ejendommen. Ved bl.a. skrivelsen af 13. september 2000 forsøgte man at finde en anden løsning, hvilket klageren imidlertid ikke var indstillet på.
Det bestrides, at man har lovet noget, som man ikke kunne holde, og at klageren har lidt et tab, der kan henføres til indklagedes håndtering af sagen. Med tilbudet af 7. februar 2001 er klagerens forventning om et Totalkreditlån opfyldt. Forslaget er i øvrigt i fuld overensstemmelse med indklagedes prisliste.
Da klageren ikke var kommet i gang med betalingen i henhold til de almindelige regler for byggelån pkt. 5, og da byggekredittens maksimum var overskredet, var man berettiget til at overføre 35.000 kr. fra driftskontoen til inddækning af overtrækket.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at klagen bør afvises. Nævnet har herved lagt vægt på, at klageren må anses for en mindre erhvervsdrivende, og at klagen efter sin art ikke adskiller sig fra, hvad der kunne forekomme i et privat kundeforhold.
Ankenævnet finder ikke, at det alene på grundlag af skrivelsen af 17. november 1999 kan fastslås, at indklagede påtog sig at indestå for, at der ved klagerens køb og renovering af ejendom I kunne opnås en finansiering via Totalkredit på 360.000 kr. eller i øvrigt en tilsvarende finansiering ved klagerens fremtidige ejendomskøb. Ankenævnet finder derfor ikke, at det kan pålægges indklagede at betale erstatning for det tab, som klageren han måtte have lidt ved, at det ikke var muligt at opnå den finansiering, som han forventede.
Klageren har nu fået tilsagn om et Totalkreditlån på 240.000 kr. samt en restfinansiering til indklagedes standardrentesats, og Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at det beror på indklagedes forhold, at en endelig finansiering af byggekreditten ikke er blevet etableret tidligere.
For så vidt angår de 35.000 kr. finder Ankenævnet efter det foreliggende, at det må lægges til grund, at indklagede var berettiget til at modregne sit forfaldne tilgodehavende i henhold til byggekreditten i indeståendet på driftskontoen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.