Ekspedition af ejendomshandler. Deponering af købesummen.
| Sagsnummer: | 35 /2000 |
| Dato: | 06-06-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Inge Frølich, Ole Reinholdt, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Skødedeponeringskonto - frigivelse |
| Ledetekst: | Ekspedition af ejendomshandler. Deponering af købesummen. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes ekspeditioner i forbindelse med klagerens køb og salg af fast ejendom, herunder spørgsmål vedrørende deponering af købesummen i forbindelse med klagerens ejendomssalg.
Sagens omstændigheder.
I efteråret 1999 solgte klageren sin villa og købte en ejerlejlighed.
Salget af villaen, der var ubehæftet, skulle ifølge købsaftalen berigtiges ved en udbetaling på 40.000 kr. deponeret hos den ved handelen medvirkende ejendomsmægler, et kontantlån i Realkredit Danmark på 592.000 kr. med en kontantværdi på 575.432 kr. og et sælgerpantebrev på 127.000 kr. med en kontantværdi på 124.460 kr.
Køber, der var repræsenteret ved en jurist, valgte et 8% obligationslån i Danske Kredit på 599.000 kr. frem for Realkredit Danmark lånet.
Klageren købte ejerlejligheden ved en kontanthandel, hvorefter der skulle deponeres 20.000 kr. hos ejendomsmægleren ved købsaftalens underskrift og 400.000 kr. i sælgers pengeinstitut ved skødets underskrift, dog senest den 1. oktober 1999.
Under sagen er fremlagt en udbetalingsanmodning vedrørende Danske Kredit lånet, der fremstår som underskrevet af klageren den 27. september 1999. Klageren har bestridt, at han har underskrevet denne.
Endvidere er fremlagt et dokument med klagerens underskrift den 30. september 1999 vedrørende oprettelse af en omprioriteringskonto, en uigenkaldelig fuldmagt til indklagede til at hjemtage Danske Kredit lånet og indklagedes transport og håndpanteret i lånet til sikkerhed for klagerens forpligtelser over for indklagede. Af dokumentet fremgår bl.a:
"[Indklagede] er berettiget til, af provenuet af hjemtagne lån, at dække sine udlæg og omkostninger i forbindelse med omprioriteringssagen.
Såfremt der i forbindelse med hjemtagelse af realkreditlånet skal stilles garanti, forpligter kontohaver sig herved til at holde [Indklagede] skadesløs for de mulige følger af garantistillelsen og til efter påkrav, at indbetale til [indklagede] ethvert beløb med renter og eventuelle omkostninger, som indklagede måtte tilsvare som følge af garantien.
...
Så længe garantien løber, betaler debitor provision, der fastsættes efter [indklagedes] til enhver tid gældende regler. Garantiprovisionen beregnes for tiden som 1,5% årligt, minimum 375 kr. pr. påbegyndt halvår. Provisionen beregnes halvårsvis forud, første gang ved garantiens etablering. Når garantien opgøres, refunderes det for meget betalte beløb for perioden."
Den 30. september 1999 blev der endvidere oprettet en omprioriteringskonto, hvorpå der blev trukket 400.000 kr. til brug for klagerens deponering i henhold til ejerlejlighedskøbet.
I villaen var tinglyst et ejerpantebrev på 105.000 kr., som var bortkommet, og som derfor skulle mortificeres i forbindelse med handlen.
Den 19. oktober 1999 oprettede indklagede en garanti for det bortkomne ejerpantepantebrev og debiterede den 20. oktober 1999 omprioriteringskontoen 1.772 kr. til garantiprovision.
Ved skrivelse af 27. oktober 1999 til retten i Næstved anmodede købers repræsentant på vegne klageren om mortifikation af ejerpantebrevet.
Den 29. oktober 1999 deponerede køber 124.460 kr. vedrørende sælgerprioriteten. Deponeringen skete i henhold til købsaftalen, og frigivelse kunne ske efter samtykke fra den, der berigtigede handelen.
Den 16. november 1999 blev Danske Kreditlånet hjemtaget og provenuet indsat på omprioriteringskontoen.
Den 19. november 1999, hvor skødet vedrørende villaen forelå tinglyst med anmærkning om ejerpantebrevet, frigav købers repræsentant 9.460 kr. af deponeringen, idet 115.000 kr. skulle tilbageholdes med henblik på dels refusionsopgørelsen dels deponering ved retten til sikkerhed i forbindelse med mortifikationssagen. De 9.460 kr. blev overført til klagerens girokonto hos indklagede.
Samme dag blev omprioriteringskontoen opgjort, og provenuet, der udgjorde 165.931 kr., blev overført til girokontoen. I forbindelse med opgørelsen debiterede indklagede et gebyr på 3.000 kr. for omprioriteringen.
Den 1. december 1999 blev 105.000 kr. af restindeståendet på deponeringskontoen overført til retten til sikkerhed for mortifikationssagen.
Den 3. december 1999 afsagde retten kendelse om mortifikation af ejerpantebrevet.
På baggrund af den kontante sikkerhedsstillelse for mortifikationssagen refunderede indklagede den 17. december 1999 748,75 kr. af garantiprovisionen.
I forbindelse med refusionsopgørelsen beregnede købers repræsentant sig omkostninger og honorar på i alt 4.536 kr. for ekspeditionerne vedrørende ejerpantebrevet. Beløbet blev modregnet i refusionssaldoen, som udgjorde 2.578 kr., og restbeløbet blev hævet på deponeringskontoen, som samtidig blev frigivet.
Af indklagedes priser og betingelser fremgår, at der beregnes et gebyr på 1.500 kr. for enkle omprioriteringssager, mens der for komplekse sager beregnes et gebyr på 3.500 kr.
Indklagede har under sagen erklæret sig indstillet på at refundere 1.500 kr. af omprioriteringsgebyret, idet sagen i relation til opkrævning af gebyr måtte betragtes som en enkel omprioriteringssag.
Parternes påstande.
Den 20. januar 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre udbetalte beløb, herunder uretmæssige provisioner vedrørende ejendomssalget og indsætte beløbene på girokontoen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han vedrørende villasalget alene har indgået aftale med ejendomsmægleren. Han har således betalt ejendomsmægleren et honorar på ca. 35.000 kr. for at styre handelen. Ejendomsmægleren fik ret til at prioritere ejendommen i hans navn, men for købers regning, og efter købers ønske blev Den Danske Bank benyttet. Ejendomsmægleren fik også tilladelse til at sælge sælgerpantebrevet. Salgsprovenuet skulle indsættes på hans girokonto.
Han er uforstående over for, at pengene i stedet blev sat ind på en spærret konto hos indklagede, hvorved han blev afskåret fra at betale sine udgifter. Da ejendommen var ubehæftet, kunne han berettiget forvente straks at kunne disponere over salgsprovenuet. End ikke i forbindelse med sikkerhedsstillelsen for ejerpantebrevet var indklagede villig til at udbetale fra kontoen.
Vedrørende de 400.000 kr. til brug for købet af ejerlejligheden anmodede han alene indklagede om at stille en garanti for beløbet i 2 måneder, indtil skødet var tinglyst.
Indklagede har anført, at klageren henvendte sig første gang telefonisk ultimo august/primo september 1999, i hvilken forbindelse klagerens behov for mellemfinansiering og prisen herfor blev drøftet. Det blev herunder drøftet, om klageren skulle have en omprioriteringskredit eller en omprioriteringskonto med bevilget overtræk til dækning af betaling for ejerlejligheden. Det var klagerens opfattelse, at prisen for mellemfinansieringen var dyr, hvorfor han udbad sig betænkningstid.
På et møde den 30. september 1999 anmodede klageren om, at der blev oprettet en omprioriteringskonto, hvorfra de 400.000 kr. til ejerlejligheden blev debiteret. Provenuet fra ejerskiftelånet skulle indgå på denne konto.
Samtlige gennemførte dispositioner på omprioriteringskontoen var en nødvendig konsekvens af de af klageren indgåede købsaftaler. Opkrævning af gebyr og provision fremgår af aftalen vedrørende omprioriteringen og overstiger ikke det rimelige.
Deponeringskontoen blev oprettet af køber som led i berigtigelsen af købesummen.
Provenuet af salget blev mindre, end klageren forventede, hvilket skyldtes, at det var nødvendigt at mortificere det bortkomne ejerpantebrev.
Provenuet af ejendomssalget blev frigivet til klageren i takt med instruktionerne herom fra købers repræsentant.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren ultimo september 1999 indgik aftale med indklagede om ekspedition af hjemtagelsen af Danske Kredit lånet i forbindelse med salget af villaen og om finansiering af ejerlejlighedskøbet ved et bevilget overtræk på omprioriteringskontoen.
Ankenævnet finder ikke, at indklagede har begået fejl eller forsømmelser, eller at indklagede har opkrævet omkostninger eller gebyrer, der var uberettigede eller urimelige. Det bemærkes herved, at indklagede over for køber ikke var berettiget til at foretage udbetalinger til klageren uden samtykke fra den, der berigtigede handelen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.