Tidspunkt for indfrielse af gamle prioriteter i forhold til hjemtagelse af nyt lån.
| Sagsnummer: | 8/1993 |
| Dato: | 27-10-1993 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Gert Bo Gram, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Tidspunkt for indfrielse af gamle prioriteter i forhold til hjemtagelse af nyt lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med klagerens og dennes ægtefælles salg af en fast ejendom anmodede den ved handlen medvirkende ejendomsmægler ved skrivelse af 17. juli 1992 indklagedes Søborg afdeling om at hjemtage et ejerskiftelån på nominelt 920.000 kr. i TotalKredit samt indfri to lån til Nykredit med en restgæld på ca. 690.000 kr.; endvidere skulle et privat pantebrev med en restgæld på ca. 115.000 kr. indfries.
Den 4. august 1992 underskrev klageren den af indklagedes afdeling udfærdigede anmodning om ekspedition af omprioriteringen. Umiddelbart inden klagerens underskrift var med maskinskrift påført: "Kurskontrakt er drøftet og ønskes/ønskes ikke", idet "ønskes" var overstreget. Samme dag fremsendte afdelingen ejerskiftelånspantebrevet til tinglysning.
Henholdsvis den 11. og 12. august 1992 indfriede indklagede Nykredit med ialt 690.006,96 kr. Den 12. august 1992 indfriedes den private panthaver med 117.479,57 kr. En til brug for sagen oprettet omprioriteringskontos saldo var herefter 807.486,43 kr. (negativ).
Den 4. september 1992 modtog afdelingen ejerskiftelånspantebrevet retur fra tinglysningskontoret med retsanmærkning om de nu indfriede prioriteter. Afdelingen ekspederede herefter de indfriede prioriteter til aflysning af tingbogen, ligesom ejerskiftelånspantebrevet fremsendtes til annullation af retsanmærkninger.
Den 28. september 1992 meddelte TotalKredit, til hvem afdelingen den 18. september havde fremsendt ejerskiftelånspantebrevet i anmærkningsfri stand, at lånets obligationer ville blive indlagt i klagerens depot hos indklagede. Efter at dette var sket, kontaktede afdelingen klageren den 29. eller 30. september 1992 og forespurgte, om obligationerne ønskedes solgt. Efter at klageren havde overvejet dette, gav klageren og dennes ægtefælle møde i afdelingen den 30. september 1992 og underskrev salgsordre vedrørende obligationerne, som herefter afregnedes den 5. oktober 1992 med 773.285,34 kr.
Klageren kontaktede derpå afdelingen og gjorde gældende, at indklagede havde fejlekspederet sagen ved at indfri Nykredit, inden ejerskiftelånet var hjemtaget. Indklagede foretog herpå en beregning af, hvorledes klageren ville have været stillet, såfremt indfrielse af Nykredit og hjemtagelse af ejerskiftelånet var sket den 4. september 1992. Beregningen viste et merprovenu for klageren på 5.000,95 kr., som indklagede godtgjorde klageren den 15. oktober 1992 tillige med 19.785,51 kr. vedrørende debiterede renter på omprioriteringskontoen indtil den 30. september 1992.
Efter at afdelingen ved et møde med klageren og dennes ægtefælle havde gennemgået indklagedes beregning, sendte afdelingen den 27. oktober 1992 slutafregning til klageren vedrørende lånesagen. I afdelingens fremsendelsesskrivelse var fortrykt en opfordring om at "anerkende rigtigheden af nærværende afregning ved at returnere vedlagte genpart i underskrevet stand". Dette undlod klageren.
Ved klageskema af 8. januar 1993 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale klageren yderligere 20.687,40 kr. svarende til et af klageren beregnet kurstab.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har til støtte for påstanden anført, at han og hans ægtefælle ikke i dag erindrer, at afdelingen orienterede om eventuel indgåelse af en kurskontrakt. Klageren mener i hvert fald ikke, at han fik en fyldestgørende vejledning omkring konsekvenserne af at undlade at etablere en kurskontrakt. Klageren finder, at indklagede burde have tilrådet klageren at lade ejerskiftelånet hjemtage straks mod indklagedes garanti og derpå indfri de gamle panthæftelser. Dette ville have ført til en hjemtagelse af ejerskiftelånet i tidsrummet mellem den 3. og 16. august 1992. Gennemsnitskursen for de bagved liggende obligationer for denne periode på henholdsvis 85,85% og 87,65% ville have medført et provenu på 796.278,40 kr.; i forhold til hjemtagelse af lånet den 4. september 1992 medfører dette et tab på 20.687,40 kr. svarende til klagerens påstand. Klageren bestrider at have accepteret den af indklagede betalte erstatning som en fuld og endelig afgørelse af sagen. Klageren stiller sig uforstående overfor, at indklagede nu anfører, at en hjemtagelse af lånet mod garanti måtte bero på indklagedes kreditvurdering, når henses til at indklagede uden videre indfriede de gamle lån i ejendommen med en restgæld på ca. 800.000 kr., forinden indklagede havde modtaget ejerskiftelånspantebrevet fra tinglysning.
Indklagede har anført, at man har godtgjort klageren dennes tab som følge af afdelingens undladelse af at rådgive klageren om hjemtagelse af ejerskiftelånet mod garanti. Den af klageren modtagne erstatning svarer til, at klageren er stillet, som om indfrielse af de gamle lån og hjemtagelse af det nye skete samme dato, nemlig den 4. september 1992. Denne dato er valgt, fordi indklagede på dette tidspunkt modtog ejerskiftelånspantebrevet retur fra tinglysningskontoret med anmærkninger. Uanset at klageren ikke returnerede indklagedes opgørelse af 27. oktober 1992 vedrørende lånesagen, fik afdelingen det indtryk, at klageren og dennes ægtefælle havde accepteret den betalte erstatning som en fuld og endelig afgørelse af sagen.
Indklagede kunne for så vidt have hjemtaget ejerskiftelånet mod garanti i august 1992 som anført af klageren, men indklagede ville derved have påtaget sig en risiko som følge af, at ejerskiftelånspantebrevet kunne få andre retsanmærkninger end de forventede. Om indklagede ville have påtaget sig en sådan risiko, ville have været afhængig af, hvorledes indklagedes kreditvurdering af klageren ville falde ud. Udfaldet er uvist, men indklagede ville næppe påtage sig en yderligere risiko ud over den, man allerede havde påtaget sig.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede burde - som også erkendt - have rådet klageren til at hjemtage lånet i TotalKredit mod indklagedes garanti, således at hjemtagelsen af dette lån og indfrielsen af lånene i Nykredit kunne finde sted nogenlunde samtidig, hvilket bl.a. ville indebære den fordel, at kursrisikoen blev begrænset væsentligt. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at klageren ved beregningen af erstatningens størrelse kan kræve sig stillet, som om indklagede havde afgivet garanti allerede forud for tinglysningen af pantebrevet til TotalKredit, og klageren kan derfor ikke gøre krav på erstatning ud over den, der allerede er ydet af indklagede. I øvrigt bemærkes, at klagerens erstatningsberegning ikke ville kunne lægges til grund, idet det fremsatte krav om yderligere erstatning for kurstab vedrørende lånet i TotalKredit i givet fald måtte reduceres væsentligt, bl.a. med den allerede ydede erstatning for beregnet kurstab vedrørende de indfriede lån og med renter af lånet i TotalKredit frem til den 4. september 1992.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.