Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med optagelse af kontantlån baseret på 7% obligationer i foråret 1995.
| Sagsnummer: | 214 /1998 |
| Dato: | 10-03-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med optagelse af kontantlån baseret på 7% obligationer i foråret 1995. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med hjemtagelse af et kontantlån på basis af 30-årige 7% obligationer i klagerens ejendom i foråret 1995.
Sagens omstændigheder.
Den 21. februar 1995 udstedte indklagedes Herfølge afdeling et lånebevis til klageren med henblik på dennes køb af en fast ejendom. Lånebeviset var baseret på et af indklagede samtidig udarbejdet fremtidigt skønnet budget for klageren for 1995. I lånebeviset var en eventuel handel forudsat finansieret ved en kontant udbetaling på 120.000 kr. og et ejerskiftelån i Unikredit på 484.000 kr. Den månedlige boligudgift måtte maksimalt udgøre netto 3.500 kr., og husstandens månedlig rådighedsbeløb skulle efter købet udgøre minimum 3.381 kr.
Den 29. marts 1995 underskrev klageren en købsaftale om køb af en ejendom med overtagelse den 7. juni 1995. I købsaftalen er det anført, at købesummen på 604.338 kr. skulle berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et kontantlån på 485.000 kr. i Nykredit baseret på 30-årige 7% obligationer. Under rubrikken supplerende oplysninger er der bl.a. tilføjet følgende:
"Inden underskrift på nærværende købsaftale, har købere oplyst at der efter rådgivning fra køberes bank, ønskes ejerskiftelånet optaget i Unikredit. Lånet søges straks af [ejendomsmægleren], såfremt lånet ikke er [ejendomsmægleren] ihænde senest 10-4-1995, søges dette som oprindeligt i Nykredit.
Købere er bekendt med at ydelser, bidrag, m.m. ikke nødvendigvis er som opgivet i nærværende købsaftale f.s.v. ejerskiftelånet, da disse ydelser er baseret på lån i Nykredit.
Den ønskede belåning giver ikke mulighed for anden regulering end den i købsaftalen opgivne."
Samme dag, den 29. marts 1995, underskrev klageren en aftale om købersikring med indklagede, hvorved kursen på et kontantlån i Unikredit på 485.000 kr. baseret på 30-årige 7% obligationer blev fastlåst til kurs 79 svarende til en obligationsgæld på 613.924 kr.
Den 6. april 1995 underskrev klageren en låneansøgning til Unikredit vedrørende ejerskiftelånet. I ansøgningen er det anført, at lånet skulle baseres på 30-årige 8% obligationer. Indklagede har anført, at angivelsen af rentesatsen på 8% skyldes en fejl, idet lånetilbudet nødvendigvis måtte udstedes på grundlag af obligationerne i aftalen om købersikring.
Lånet blev hjemtaget den 29. maj 1995 på basis af 7% obligationer til den aftalte kurs.
Den 19. december 1995 underskrev klageren en gældsplejeaftale med indklagede, ifølge hvilken indklagede skulle kontakte klageren, såfremt det ved omlægning af Unikreditlånet var muligt at opnå en reduktion af obligationsgælden på mindst 15% mod en forøget nettoydelse på højst 3% (opkonvertering) eller en reduktion af nettoydelsen på mindst 10% (nedkonvertering).
Klageren har under sagen fremlagt en depotoversigt, der viser, at hendes obligationsbeholdning, der lå i depot hos indklagede, pr. 31. december 1995 havde en kursværdi på 140.014 kr.
Den 20. november 1997 indgik klageren en ny gældsplejeaftale med indklagede. Indklagede skulle herefter kontakte klageren, såfremt det ved omlægning af Unikreditlånet var muligt at opnå en reduktion af obligationsgælden på mindst 10% mod en forhøjet nettoydelse på højst 5% (opkonvertering) eller en reduktion af nettoydelsen på mindst 5% (nedkonvertering).
Ved skrivelse af 4. april 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede om lånet. Klageren anførte bl.a., at hun ultimo 1997 havde forhørt sig i afdelingen om en omlægning af lånet. Afdelingen havde oplyst, at en omlægning ikke kunne betale sig. Hun havde efterfølgende konstateret, at hun ved en omlægning kunne have opnået en årlig ydelsesbesparelse på brutto 10.000 kr., såfremt lånet i 1995 var blevet hjemtaget på basis af 9% obligationer med en afregningskurs på 92,95, svarende til en obligationsgæld på 521.785 kr. Besparelsen ved at hjemtage lånet på basis af 7% obligationer i stedet for 9% obligationer havde hun beregnet til netto ca. 56 kr. månedlig.
Parternes påstande.
Den 6. juli 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 250.000 kr. og at holde hende skadesløs for ethvert tab ved salg af ejendommen, som kan henføres til indklagedes fejlagtige rådgivning vedrørende hjemtagelse af lån.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede undlod at orientere om fordele og ulemper ved at optage lånet på basis af henholdsvis 7% og 9% obligationer. På baggrund af renteudviklingen de to foregående år og det deraf følgende store antal konverteringssager var det på rådgivningstidspunktet sædvanligt at rådgive med henblik på konvertering, og det påhvilede derfor indklagede af egen drift at rådgive om de økonomiske fordele og ulemper i relation til konvertering ved at optage lånet på basis af henholdsvis 7% og 9% obligationer. Afdelingen rådgav andre kunder om det fordelagtige i at vælge lån baseret på 9% obligationer frem for 7% obligationer. Rådgivningen om lånet skete uafhængigt af ejendomsmæglerens udbud og finansieringsforslag. Mægleren udbød ejendommen med kontantlån baseret på 7% obligationer, idet udbudet naturligt måtte ske til højest mulig pris og lavest mulig ydelse. En finansiering på basis af 9% obligationer ville have medført en forøgelse af den månedlige ydelse med 56 kr., hvilket hun havde råd til. I budgettet var ikke medtaget bidrag fra hendes tidligere ægtefælle, og hun havde i øvrigt formue bestående af dels obligationer, dels kontant indestående. Erstatningskravet er fastsat på baggrund af, at hun på grund af indklagedes mangelfulde rådgivning nu er afskåret fra at omlægge lånet og herved opnå en ydelsesbesparelse på brutto ca. 10.000 kr. årligt. Ved et salg af ejendommen på nuværende tidspunkt ville hun miste 83.000 kr. Indklagedes opgørelse af tabet bestrides.
Indklagede har anført, at der ikke foreligger fejl eller forsømmelser, der kan medføre erstatningsansvar. På lånetidspunktet var det kutyme i branchen at tage udgangspunkt i obligationer med en lav kuponrente. Disse har alt andet lige den bedste kurs, idet markedet fastsætter en præmie for den udtrækningsrisiko, der er knyttet til obligationer med en højere kuponrente. Det fremgår af købsaftalen, at også Nykredit tog udgangspunkt i kontantlån baseret på 7% obligationer. Der findes ikke et objektivt rigtigt valg af kuponrente. For låntagerne er en lavere kuponrente ensbetydende med lavere ydelser. Ved valg af høj kuponrente åbnes der mulighed for at konvertere ved et eventuelt rentefald. For denne mulighed betales en merydelse, som vil være tabt, hvis renten ikke falder. Disse spekulationer i den fremtidige udvikling var ikke et almindeligt rådgivningstema på daværende tidspunkt, ligesom det var uvist, hvorledes renteudviklingen ville blive. Realkreditsystemet er netop kendetegnet ved, at låntager ved optagelsen af lånet kan fastlåse ydelsen i op til 30 år, og dermed sikre sin boligøkonomi billigst muligt på kendte forudsætninger. En imødekommelse af klagerens standpunkt ville indebære, at størstedelen af danske realkreditlån var ydet under ansvarspådragende omstændigheder. Valget af lån var dengang baseret på en typeforudsætning om at opnå den lavest mulige ydelse, netop på grund af den lange løbetid. Klagerens økonomi talte på ingen måde for at betale en forhøjet ydelse for en uvæsentlig konverteringsmulighed. Omstændighederne i øvrigt gav heller ikke anledning til at inddrage konverteringsproblematikken i rådgivningen, jf. herved Ankenævnets kendelse nr. 443/1996. Klagerens tabsopgørelse bestrides. Beregningen skal i givet fald ske ved at tilbagediskontere samtlige ydelser på det valgte lån til nutidsværdi og herfra trække de tilbagediskonterede ydelser på et alternativt låneforløb, baseret på oprindeligt valg af 9% kuponrente og efterfølgende konvertering på et sandsynliggjort tidspunkt. På dette grundlag har man beregnet klagerens tab til 48.044 kr. ved en tænkt konvertering den 1. juli 1998.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at det i foråret 1995, da det omhandlede realkreditlån blev optaget, var sædvanligt, at kontantlån blev optaget på grundlag af obligationer med en lav kuponrente, idet der herved opnås en lavere låneydelse end ved valg af en høj kuponrente, og idet det i penge- og realkreditinstitutter blev lagt til grund som en typeforudsætning, at låntagernes væsentligste interesse var at opnå den lavest mulige ydelse. Det var således på daværende tidspunkt ikke sædvanligt i forbindelse med optagelse af kontantlån at rådgive om, at der ved valg af en høj kuponrente - mod betaling af en "præmie" i form af en højere ydelse - kan skabes mulighed for en senere fordelagtig "nedkonvertering" i tilfælde af efterfølgende rentefald. Der er i den foreliggende sag ikke oplyst særlige omstændigheder, som kan begrunde, at indklagedes medarbejder - uanset den nævnte typeforudsætning - burde have rådgivet klageren om fordele og ulemper ved valg af henholdsvis en lav og en høj kuponrente. Ankenævnet finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.