Indsigelse mod krav om salg/realisation af pantsat ejendom forinden indgåelse af eventuel akkordaftale.
| Sagsnummer: | 123/2020 |
| Dato: | 17-11-2020 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Akkord - afslag
Akkord - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod krav om salg/realisation af pantsat ejendom forinden indgåelse af eventuel akkordaftale. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod Nordea Danmarks krav om salg/realisation af pantsat ejendom forinden indgåelse af eventuel akkordaftale.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
I juni 2005 optog klageren en kassekredit -190 med et maksimum på 50.000 kr. i banken. Renten var variabel på 7 % om året.
I juli 2007 optog klageren et Nordea Prioritet banklån -471 på 1.000.000 kr. Renten var variabel på 6,1 % om året og bestod blandt andet af et variabelt tillæg, der var afhængigt af klagerens placering i bankens fordelsprogram.
I juni 2009 optog klageren et yderligere Nordea Prioritet banklån -645 på 700.000 kr. Renten var variabel på 5,7 % om året og bestod blandt andet af et variabelt tillæg, der var afhængigt af klagerens placering i bankens fordelsprogram.
Ved et brev af 14. februar 2017 opsagde banken kassekredit -190 og Nordea Prioritet -645, til fuld indfrielse på grund af misligholdelse. Opsigelsen omfattede også klagerens kundeaftale, inklusive de aftalte priser og klagerens tilmelding til bankens fordelsprogram samt sikkerhed i form af et pantebrev i klagerens hus. Gælden blev opgjort til i alt 262.205,33 kr.
Ved et brev af 31. maj 2017 opsagde banken Nordea Prioritet -471 til fuld indfrielse. Opsigelsen omfattede også fordelsprogrammet og pantebrevet. Gælden på konto -471 blev opgjort til 1.010.341,95 kr.
Klagerens engagement blev herefter overgivet til bankens inkassoafdeling med henblik på inddrivelse af beløbet.
Klageren har oplyst, at han i henhold til aftale med banken forsøgte at sælge sit hus. Der var dog kun to interesserede købere på tre år, og prisen blev nedsat flere gange, hvorfor han til sidst tog det af markedet igen.
I juni 2019 blev klagerens engagement overgivet til bankens eksterne inkassofirma, L.
Den 21. november 2019 blev sagen foretaget i fogedretten, hvor L på vegne banken foretog udlæg i klagerens ejendom for et beløb begrænset til 200.000 kr. med tillæg af omkostninger. Gælden blev af fogedretten opgjort til 202.227,50 kr.
Klageren søgte bistand hos en gældsrådgiver. I perioden fra november 2019 til april 2020 var der drøftelser mellem klageren, gældsrådgiveren, L og banken om en akkordordning. Det lykkedes ikke at opnå enighed om en ordning, der opfyldte et ønske fra klageren om at beholde sit hus. I en mail af 28. januar 2020 til klageren anførte banken:
”Som vi tidligere har meddelt dig, så kan vi ikke acceptere at du bliver boende i ejendommen [adresse], da der ikke betales til gælden og vi kan ikke acceptere en akkord så længe du ejer huset.
Vi vil foreslå dig, at du forsøger at sælge huset i frihandel, og efterfølgende er vi villige til at lave en fornuftig aftale om restgælden, hvor vi selvfølgelig tager hensyn til din økonomiske situation.
Da vi på nuværende tidspunkt ikke har fuldt indblik i din økonomi, er det svært for os at komme med et konkret tilbud, men set ud fra at du tidligere har tilbudt 3.000 kr. pr. måned, kunne dette være et fornuftigt udgangspunkt i en akkordaftale efter salget af ejendommen.
Normalt løber vores akkordaftaler i 5 år, og denne løbetid vil vi anbefale at der arbejdes videre med.
Det er dog vigtigt for os at sige, at hvis ikke det lykkedes at få huset solgt eller hvis du ikke ønsker at sætte til salg, er vi nødsaget til at fortsætte sagen mod tvangsauktion.
Vi ser frem til at høre fra dig og forhåbentlig finder vi sammen en fornuftig løsning.”
Klageren fastholdt, at han ønskede at finde en løsning, der medførte, at hans hus ikke skulle sælges.
Endvidere anførte klageren, at banken havde ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelsen af Nordea Prioritet banklånene, og at ejendommen i stedet kunne være finansieret ved optagelse af realkreditlån.
Den 1. april 2020 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Af en tingbogsattest af 23. juni 2020 vedrørende klagerens ejendom fremlagt af banken under sagens forberedelse i Ankenævnet fremgik, at rækkefølgen mellem hæftelserne i ejendommen var: 1. Pantebrevet vedrørende Nordea Prioritet banklånet på 1 mio. kr. (tinglysning foretaget i 1992 - oprindelig tinglyst for 30.000 kr. ejerpantebrev), 2. Et pantebrev til Nordea Kredit på 1,4 mio. kr., 3. Pantebrevet vedrørende Nordea Prioritet banklånet på 700.000 kr. og 4. Udlægget til banken på 202.227 kr.
Af en opgørelse af 25. juni 2020 over klagerens gæld til banken fremgik, at den samlede gæld udgjorde i alt 1.499.405,30 kr. Gælden på konto -471 var 1.150.312,12 kr. inkl. renter, og rentesatsen var 8,05 %. Gælden på konto -645 var 260.939,61 kr. inkl. renter, og rentesatsen 8,05 %. Gælden på konto -190 var 88.153,57 kr., og rentesatsen var 19,50 %.
Banken har oplyst, at renten på 19,50 % var bankens overtræksrente med tillæg af en fordringsrente, når der ikke blev afviklet på gælden.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal indgå en akkordaftale med ham, således at han kan blive boende i sit hus. Banken skal endvidere betale en erstatning for mangelfuld rådgivning.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han ønsker at få en fornuftig aftale med banken, således at han kan blive boende i sit hus, som han selv har bygget, og hvor han har boet siden 1992.
Efter en uheldig sygdomsperiode, hvor han havnede i alvorlige økonomiske problemer, har hans tre lån siden 2017 ligget i bankens inkassoafdeling, som han har ”bøvlet med” siden. Da han igen fik lidt overskud, kontaktede han sine kreditorer, der alle var samarbejdsvillige, bortset fra banken, der siden 2017 ikke har ønsket at modtage hans penge, og det har derfor ikke været muligt for ham at indgå en fornuftig afdragsaftale med banken.
Hans gæld til banken stiger og stiger med de voldsomme rentetilskrivninger og gebyrer, som han bliver pålagt, særligt hvis man sammenligner banklånene med et realkreditlån, som enhver ansvarlig bank burde have tilbudt ham.
Bankens inkassobureau, L, var villig til at lave en aftale med ham om betaling af 5.000 kr. pr. måned, men med rentesatsen på et af hans lån på 19,5 % ville hans gæld stige fra ca. 1,5 mio. kr. til ca. 15 mio. kr. over en 30-årig periode. Bankens inkassobureau, L, har endvidere fået ham registreret i både RKI og i Debitorregistret i foråret 2020.
Bankens manglende samarbejdsvilje er nu endt med tvangsauktionstrusler, hvis han ikke sætter sit hus til salg senest efter afslutningen af ankenævnssagen. Banken vil gerne medvirke til en væsentlig akkord, blot han mister sit hjem først.
Han har i næsten 50 år været en ”god kunde” i banken, og han har altid kunnet betale enhver sit, undtagen da han gik ned med flaget og var syg.
Chefen for bankens danske privatkundeforretning har udtalt i pressen, at banken naturligvis skal hjælpe kunder, der er havnet i økonomiske problemer. Derfor undrer det ham, at banken ikke vil hjælpe ham. Banken er villig til at tage et tab på mellem 1 og 2 millioner kr. ved at presse ham ud i en tvangsauktion, mens banken nærmest ville undgå tab, hvis den ville acceptere et af de mange tilbud, som hans gældsrådgiver har foreslået banken, men som af uforståelige årsager alle er blevet afvist.
Det er hans indtryk, at banken har en køber, der er særdeles interesseret i hans hus. Ellers savner han svar på bankens villighed til at tage et stort formodet tab ved en tvangsauktion.
Banken har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af Nordea Prioritet banklånene, idet ejendommen i stedet kunne være finansieret med optagelse af realkreditlån.
Hans hus blev af bankens samarbejdspartner vurderet til 2.699.000 kr., og han burde på den baggrund være blevet tilbudt et realkreditlån på 80 % af vurderingen, dvs. på 2.159.200 kr., hvilket beløb stort set svarer til hans gæld til banken og Nordea Kredit.
Med et realkreditlån på første prioritet ville det ikke give nogen mening for banken at sætte hans hjem på tvangsauktion, idet banken ikke ville få en økonomisk gevinst ud af dette.
Med et F1 realkreditlån svarende til det, som han har haft i mange år til minus renter, der i stedet dækkede hele hans gæld, hvorved han ville få penge for at have lånet, ville han have sparet over 10.000 kr. i renteudgifter hver eneste måned, altså 120.000 kr. om året eller 1,2 mio. kr., eftersom den dårlige rådgivning har stået på i mere end en 10-årig periode. Det bliver en større udregning at regne hans samlede tab på den dårlige rådgivning ud, men det overstiger en million kr.
Nordea Danmark har anført, at sagen afspejler et forløb, hvor klageren har misligholdt sine aftaler med banken, hvorfor den iværksatte rykkerproces med efterfølgende inkasso. Eftersom gælden endnu ikke er nedbragt, har banken ønsket, at klagerens ejendom – som banken har pant i – sælges i fri handel eller alternativt, at banken begærer ejendommen på tvangsauktion.
Det er alene banken, der fastlægger sin kreditpolitik, hvorfor banken ikke er pligtig til at indgå en aftale med klageren, som ville betyde, at klagerens ejendom ikke blev solgt, hvis banken ud fra en kreditmæssig vurdering ønsker en anden løsning.
Det har ikke nogen betydning for klageren – eller klagerens økonomi – hvilket af Nordea koncernens pantebreve, der har bedst prioritetsstilling, da banken kun er indstillet på en løsning af klagerens sag, hvis denne omfatter et salg af klagers ejendom i fri handel eller ved tvangsauktion. På den baggrund og ud fra sagens omstændigheder i øvrigt vurderer banken ikke, at den ydede mangelfuld rådgivning, som i 1992 førte til tinglysningen af det ene Nordea Prioritet lån. Banken ydede heller ikke mangelfuld rådgivning senere, da klageren indgik aftalen om realkreditlånet og det andet Nordea Prioritet lån.
Banken har således ikke handlet ansvarspådragende over for klageren, hvorfor betingelserne for statuering af erstatningsansvar ikke er opfyldt.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han havde en kassekredit -190 og to Nordea Prioritet banklån, konto -471 og konto -645, med pant i hans ejendom.
Ved breve af henholdsvis 14. februar 2017 og 31. maj 2017 opsagde banken engagementet samt de stillede sikkerheder i form af pantebreve tinglyst i klagerens ejendom til fuld indfrielse på grund af misligholdelse.
I juni 2019 blev klagerens engagement overgivet til bankens eksterne inkassofirma, L, og i november 2019 blev sagen foretaget i fogedretten.
Klageren har anført, at han ønsker at indgå en akkordaftale med banken, således at han kan blive boende i sit hus. Klageren har ligeledes anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af Nordea Prioritet banklånene, idet ejendommen i stedet kunne være finansieret med optagelse af realkreditlån.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der er ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelsen af Nordea Prioritet banklånene.
Det beror på bankens egen kreditmæssige afgørelse at beslutte, om den vil indgå en eventuel akkordaftale med klageren. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordaftale, ligesom Ankenævnet heller ikke kan pålægge banken at undlade at kræve, at pantsatte sikkerheder realiseres forud for indgåelse af en eventuel akkordaftale.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at antage, at banken i forbindelse med drøftelserne med klageren gennem flere år om, at det er en betingelse for at indgå en akkordaftale, at ejendommen skal sælges enten i fri handel eller i sidste ende på tvangsauktion, har handlet i strid med bestemmelsen i § 31 i bekendtgørelse om god skik for boligkredit, hvoraf fremgår, at en boligkreditgiver skal udvise rimelig tilbageholdenhed med at indlede en tvangsauktion.
Tre medlemmer – Henrik Waaben, Inge Kramer og Jimmy Bak - udtaler:
Vi finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den anførte misligholdelsesrentes størrelse på for tiden 19,50 % om året som urimelig.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn - udtaler:
Vi finder, at den anførte rentesats i lyset af det nuværende renteniveau overstiger det rimelige og bør nedsættes.
Der træffes afgørelse om dette spørgsmål efter stemmeflertallet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.