Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb og istandsættelse af fast ejendom.

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med deres køb og istandsættelse af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder

I 2013 købte klagerne en fast ejendom, som de satte i stand. Købesummen udgjorde 950.000 kr. Ejendommen og istandsættelsen blev finansieret med et realkreditlån i Totalkredit samt lån i Frøs Herreds Sparekasse, hvor klagerne var kunder.

I efteråret 2014, hvor byggesagen blev afsluttet og ejendommen blev vurderet af Totalkredit, blev der afholdt et møde mellem klagerne og sparekassen.

Klagerne har anført, at de på mødet ikke kunne få oplyst Totalkredits vurdering af ejendommen. Sparekassen oplyste imidlertid, at de ikke skyldte mere på ejendommen end den var vurderet til. De gik derfor ud fra, at ejendommen var vurderet til 1.200.000 kr., svarende til deres samlede gæld. På den baggrund anmodede de om et yderligere lån på 50.000 kr. til færdiggørelse af bryggers og andre småting. Ifølge sparekassen ville disse arbejder ikke medføre en højere vurdering af ejendommen. Låneoptagelsen ville ikke være til hinder for, at de senere kunne låne yderligere 200.000 kr. til energiforbedring af ejendommen ved udskiftning af tag, døre og vinduer. Låneoptagelsen ville heller ikke medføre væsentlig forhøjet ydelse. Årsagen var, at løbetiden på deres lån i sparekassen blev forlænget fra 10 år til 17 år, hvilket de først blev klar over cirka et år efter.

Sparekassen har bestridt, at den som anført af klagerne skulle have udtalt, at klagerne ikke skyldte mere på ejendommen, end den var vurderet til. Vurderingen var på 1.050.000 kr. Sparekassen var på daværende tidspunkt pålagt tavshedspligt herom. Klagernes realkreditlån var på 840.000 kr., hvilket svarede til 80% af vurderingen. Restkøbesummen, sagsomkostninger og istandsættelse blev finansieret med et lån på 300.000 kr. i sparekassen. Klagerne havde ikke egenfinansiering til købet. På mødet i efteråret 2014 imødekom sparekassen en anmodning fra klagernes om yderligere finansiering på 50.000 kr. til færdiggørelse af igangværende vedligeholdelsesprojekter, herunder bryggers. Af hensyn til størrelsen af klagernes rådighedsbeløb var det nødvendigt at forlænge løbetiden på klagernes lån i sparekassen fra 10 år, som oprindeligt havde været på tale, til 17 år.

Ifølge kontooversigterne pr. den 31. december 2014 havde klagerne et såkaldt Frøs Reallån med en restgæld på 398.260,93 kr.

I foråret 2015 blev der gennemført en omlægning af Totalkreditlånet, hvorved klagerne opnåede en ydelsesbesparelse. Omlægningen skete på baggrund af en anbefaling fra sparekassen. Sparekassen har oplyst, at der ikke blev fortaget en ny vurdering af ejendommen, da der allerede forelå en 6 måneder gammel vurdering.

I foråret 2015 anmodede klagerne endvidere om en kassekredit. Baggrunden var et likviditetsbehov i forbindelse med, at den ene af klagerne, der normalt var forudlønnet, ville blive bagudlønnet i forbindelse med afholdelse af barselsorlov.

Klagerne har anført, at sparekassen oplyste, at kassekreditten ville koste 3.000 kr., hvilket de syntes var for dyrt. Det blev aftalt i stedet at oprette et bevilget overtræk på 15.000 kr. i tre måneder, hvilket kostede 500 kr. De konstaterede, at det bevilgede overtræk blev nedskrevet til 10.000 kr. efter en måned, og henvendte sig til sparekassen, da det måtte bero på en fejl. Sparekassen forhøjede det bevilgede overtræk til 20.000 kr. de sidste to måneder, hvilket kostede 300 kr. Da det bevilgede overtræk udløb, blev de tilbudt en kassekredit med etableringsomkostninger på 500 kr.

Sparekassen har anført, at de 3.000 kr. var sparekassens standardgebyr. Som dokumentation herfor har sparekassen fremlagt en udskrift, der viser, at ekspeditionsgebyret for en kredit pr. den 3. marts 2014 udgjorde 1,50%, minimum 1.500 kr. Dokumentgebyr for en kassekredit udgjorde 1.500 kr.

I sommeren 2015 afslog sparekassen at låne klagerne 200.000 kr. til finansiering af tag, vinduer, døre m.v. på ejendommen.

Klagerne har oplyst, at de i efteråret 2015 henvendte sig til to andre pengeinstitutter (P1 og P2) om finansiering. Via P1 blev ejendommen vurderet til 1.200.000 kr. og efter ombygningen 1.450.000 kr. Via P2, der samarbejder med Totalkredit, blev ejendommen vurderet til 1.175.000 kr. og efter ombygningen 1.350.000 kr.

Parternes påstande

Den 5. januar 2016 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Frøs Herreds Sparekasse skal betale erstatning og yde en rentekompensation.

Frøs Herreds Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at sparekassen ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelserne og bør betale erstatning herfor.

De optog det yderligere lån på 50.000 kr. og handlede i øvrigt i tillid til sparekassens oplysning om, at ejendommen gav dækning for 1,2 mio. kr. af deres gæld. De blev først på et langt senere tidspunkt klar over, at ejendommen kun var blevet vurderet til 1.050.000 kr., og at en væsentlig del af deres lån derfor reelt var forbrugslån.

De tilkendegav klart, at de kun ville låne de yderligere 50.000 kr., hvis vurderingen og deres budget kunne bære det.

Sparekassen burde have indhentet en ny vurdering i forbindelse med omprioriteringen i foråret 2015.

Afslaget på et yderligere lån på 200.000 kr. var i strid med sparekassens løfte herom. Begrundelsen var, at ejendommen ikke ville stige i værdi, hvilket de var uforstående over for. Den reelle begrundelse var tilsyneladende, at deres gæld oversteg vurderingen af ejendommen med 200.000 kr., hvilket sparekassen imidlertid undlod at oplyse.

Sparekassen har ad flere omgange vildledt dem ved at nævne, at ejendommen ikke kan eller vil stige i værdi, hverken ved etablering af bryggers eller udvendig renovering (tag, døre, vinduer). Ifølge vurderingen via P2, der ligesom sparekassen samarbejder med Totalkredit, steg værdien af ejendommen fra 1.050.000 kr. til 1.175.000 kr. som følge af etablering af bryggers, og en udvendig renovering vil få værdien til at stige yderligere til 1.350.000 kr.

Hvis Sparekassen havde informeret korrekt og fyldestgørende kunne de have reddet deres situation ved langt tidligere at have fået ejendommen vurderet via andet pengeinstitut.

De føler sig snydt, i forhold til det de har mistet økonomisk, med alle de renter de har betalt af et alt for stort beløb, og som kunne være undgået.

Sparekassen bør betale en erstatning på 200.000 kr., som er det beløb, den har været uærlig omkring.

Vurderingen af ejendommen var for lav, hvilket er dokumenteret ved de vurderinger, der blev indhentet via P1 og P2. Den lave vurdering betød et mindre realkreditlån og dermed en højere renteudgift, idet renten på realkreditlånet var lavere end renten på lånet i sparekassen. Sparekassen bør yde en kompensation herfor.

Sparekassen bør endvidere yde en kompensation for de yderligere renteudgifter, som de bliver påført som følge af, at lånets løbetid blev forlænget fra 10 år til 17 år. De var ikke opmærksomme på denne ændring, og sparekassen oplyste ikke herom.

Det bevilgede overtræk blev etableret på baggrund af sparekassens oplysning om, at omkostningerne til en kassekredit udgjorde 3.000 kr., men få måneder efter var prisen kun 500 kr.

Frøs Herreds Sparekasse har anført, at sparekassen har handlet redeligt og professionelt over for klagerne, og at der dermed ikke er handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivningen.

Klagerne har ikke lidt et økonomisk tab, hvilket er en nødvendig betingelse for at kunne opnå erstatning.

Klagerne havde et ønske om at færdiggøre deres vedligeholdelsesprojekter, hvorfor sparekassen i forbindelse med mødet i efteråret 2014 bevilgede et lån på 50.000 kr. til disse formål.

Hvis klagerne er blevet skuffede med hensyn til deres forventninger til værdien af ejendommen medfører det ikke et eventuelt erstatningsansvar for sparekassen.

Subsidiært bør sagen afvises.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at Frøs Herreds Sparekasse begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med sin rådgivning af klagerne i forbindelse med finansieringen af klagernes køb og istandsættelse af en fast ejendom i 2013 og 2014.

Dette gælder uanset, om sparekassen, som anført af klagerne og bestridt af sparekassen, på et møde i efteråret 2014 måtte have udtalt, at klagernes samlede gæld ikke oversteg ejendommens værdi.

Det må lægges til grund, at realkreditlånet i klagernes ejendom var det størst mulige på daværende tidspunkt, og at klagerne ikke som følge af fejl og forsømmelser fra sparekassens side er blevet påført et tab, herunder i form af unødige renteudgifter.

Ankenævnet finder heller ikke, at der er godtgjort andre omstændigheder, der kan medføre at sparekassen er forpligtet til at betale noget beløb til klagerne.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.