Provenu ved omprioritering. Fejl i konsekvensberegning.
| Sagsnummer: | 332 /1996 |
| Dato: | 11-02-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Provenu ved omprioritering. Fejl i konsekvensberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I sommeren 1996 gennemførte indklagedes Hjallese afdeling en omprioritering af klagernes ejendom, idet et kontantlån i BRFkredit på oprindelig 434.000 kr. og et privat pantebrev med restgæld på ca. 46.000 kr. blev omlagt til et kontantlån på 560.000 kr. i Danske Kredit. Samtidig blev klagernes boliglån hos indklagede med en restgæld på ca. 85.000 kr. indfriet.
Ifølge en af indklagede udarbejdet konsekvensberegning, der er fremlagt under klagesagen, skulle klagerne ved omprioriteringen opnå et provenu på ca. 188.000 kr., hvoraf 85.000 kr. skulle anvendes til indfrielse af boliglånet. Indfrielsesbeløbene vedrørende BRFkreditlånet og det private pantebrev er anført til henholdsvis 312.182 kr. (excl. omkostninger) og 46.038 kr.
Ved omprioriteringens gennemførelse blev provenuet mindre end angivet i konsekvensberegningen, idet indfrielsesbeløbene var henholdsvis 335.549 kr. og 57.442 kr. Årsagen hertil var, at lånerestgælden og ikke obligationsrestgælden på BRFkreditlånet var lagt til grund ved konsekvensberegningen, og at der ved konsekvensberegningen ikke var taget højde for, at det private pantebrev kun kunne indfries til overkurs.
Ved skrivelse af 14. august 1996 til klagerne meddelte indklagede, at man, selvom klagerne ikke havde lidt noget tab, pr. kulance ville godtgøre klagerne 11.404 kr. svarende til overkursen på det private pantebrev.
Indklagede har nedsat omprioriteringsgebyret i sagen fra 3.200 kr. til 1.600 kr.
Ved klageskema af 26. august 1996 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 23.367 kr., svarende til differencen mellem obligationsrestgælden og lånerestgælden på BRFkreditlånet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de ved omprioriteringssagens start havde meddelt indklagede, at de ønskede et provenu på minimum 80.000 kr. Efter at deres ejendom var vurderet modtog de et lånetilbud på 560.000 kr. På baggrund af indklagedes konsekvensberegning konstaterede de, at de ved at hjemtage det tilbudte lån ville opnå et provenu på 103.000 kr., hvilket beløb de ønskede at anvende til forbedring af ejendommen. Indklagede har godtgjort dem overkursen på det private pantebrev og bør tillige erstatte den forøgede udgift til indfrielse af lånet i BRFkredit i forhold til det i konsekvensberegningen anførte. Indklagede bør være ansvarlig for egne udregninger. De har lidt et tab, fordi de havde kalkuleret med det i konsekvensberegningen anførte provenu.
Indklagede har anført, at der i løbet af foråret 1996 blev udarbejdet flere beregninger ud fra klagernes ønske om et provenu på ca. 80.000 kr. Den fremlagte konsekvensberegning blev udleveret til klagerne i forbindelse med, at de underskrev dokumenterne til brug for omprioriteringen. Den ekspederende medarbejder forklarede samtidig klagerne, at der ved indkodningen til brug for beregningerne ikke var ændret i indfrielsesbeløbene m.v. på BRFkreditlånet, men at provenuet ville blive de ca. 80.000 kr., som var forudsat ved alle beregningerne. Efterfølgende blev det konstateret, at det private pantebrev kun kunne indfries til overkurs. Da pantebrevet lå i depot hos indklagede, erklærede man sig indforstået med at godtgøre klagerne overkursen på 11.404 kr., selv om de ikke havde lidt noget tab ved, at indklagede havde overset den særlige indfrielsesklausul. Klagerne har ved omprioriteringen opnået det ønskede provenu på 80.000 kr., som dannede grundlag for alle beregninger. De var bekendt med, at konsekvensberegningen ikke var korrekt for så vidt angår indfrielsesbeløbet på BRFkreditlånet, og de har ikke lidt noget tab ved, at indfrielsesbeløbet var fejlagtigt angivet i konsekvensberegningen. Indklagede er efter almindelige erstatningsretlige regler ikke forpligtet til at betale erstatning for klagernes skuffede forventninger til det økonomiske udbytte af omprioriteringen.
Ankenævnets bemærkninger:
På grundlag af konsekvensberegningen, som klagerne fik udleveret i forbindelse med, at de indgik aftale med indklagede om omprioritering af deres ejendom, måtte klagerne forvente, at der ved hjemtagelse af lånet på 560.000 kr. i Danske Kredit ville fremkomme et provenu på ca. 103.000 kr. efter indfrielse af de eksisterende lån i ejendommen og boliglånet hos indklagede.
Det må lægges til grund, at den gennemførte låneomlægning ikke var økonomisk ufordelagtig for klagerne. Det forhold, at de blev skuffede i deres økonomiske forventninger til resultatet af låneomlægningen, kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom af 1. november 1995 (UfR 1996.200). Klagernes påstand kan herefter alene tages til følge, såfremt indklagede må anses at have tilsikret klagerne, at de ville opnå et nettoprovenu på 103.000 kr., hvilket Ankenævnet ikke finder tilstrækkelig grundlag for at fastslå. Klagernes påstand tages derfor ikke til følge.
Indklagede har pr. kulance godtgjort klagerne overkursen på det private pantebrev og har nedsat omprioriteringsgebyret til halvdelen. Ankenævnet finder ikke at klagerne er berettiget til yderligere kompensation.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.