Spørgsmål vedrørende anvendelse af deponeret købesum til indfrielse af gæld i et tilfælde, hvor handelen var betinget af særlige godkendelser.
| Sagsnummer: | 121 /1997 |
| Dato: | 14-10-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - anvendelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål vedrørende anvendelse af deponeret købesum til indfrielse af gæld i et tilfælde, hvor handelen var betinget af særlige godkendelser. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved betinget skøde af 13. februar 1996 solgte klageren en ejerlejlighed til et selskab inden for dansk detailhandel med overtagelse den 1. februar 1996. Købesummen på 1.070.000 kr. skulle berigtiges ved deponering af beløbet hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut. Af det betingede skøde fremgår i øvrigt bl.a.:
"§7
.....
Den deponerede købesum indestår til frigivelse, når der foreligger endeligt, tinglyst, anmærkningsfrit skøde.
.....
Sælgers advokat/bank er berettiget til at benytte det deponerede beløb kr. 1.070.000,00 til indfrielse af eksisterende gæld.
Ejendommen overtages fri for pantehæftelser. Sælger foranlediger for egen regning og risiko og uden omkostninger for køber alle lyste pantehæftelser aflyst.
.....
§9
Nærværende handel er fra købers side betinget af såvel myndighedernes og ejerforeningens godkendelse af at arealet sammenlægges med eksisterende Netto-forretning og anvendes til fremtidig brug for selvbetjeningsdagligvareforretning med ubegrænset detailsalg af food og non-food varesortiment samt tilberedning.
Indeholdt i dette forbehold er, at køber ønsker at udvide sit eksisterende salgsareal, hvilket giver øget aktivitet. Køber oplyser, at der fra ejerforeningens side er stillet krav om at alle former for varelevering skal ske fra gadeside og ikke som på nuværende tidspunkt fra gården.
Køber søger at finde en løsning på dette.
Herudover skal der opnåes tilladelse fra ejerforeningens side til flytning af vaskekælderen i forbindelse med udvidelse af forretningen.
Såfremt disse godkendelser ikke opnåes af køber, kan køber frit træde tilbage fra nærværende handel."
Køber deponerede købesummen hos indklagede den 26. februar 1996. Af deponeringsdokumentet fremgår - fortrykt - bl.a.:
"Ovennævnte beløb er dags dato deponeret i banken på en konto oprettet i sælgers navn. Beløbet er til hel eller delvis dækning af kontant udbetaling på ovennævnte ejendom. Det deponerede beløb frigives til sælger eller dennes befuldmægtigede ved forevisning af endeligt skøde uden præjudicerede retsanmærkninger, som adkomst på ovennævnte ejendom for køber, og når opfyldelse af eventuelle "særlige betingelser" er dokumenteret over for banken. Frigivelse kan tillige ske efter skriftlig tilladelse fra køber eller dennes advokat.
Hvis handelen annulleres, vil frigivelse ske ved erklæring om annullering underskrevet af både køber og sælger eller eventuelt disses befuldmægtigede eller ved endelig dom eller retsforlig. Udbetalingsform og eventuel fordeling skal fremgå heraf.
Banken eller berigtigende advokat er, hvis slutsedlen indeholder bestemmelser herom, berettiget til af det deponerede beløb at udbetale ejerskifteafdrag, og/eller den refusionssaldo som er godkendt af såvel køber som sælger, samt eventuelle restancer og gæld, der ikke skal overtages."
Ejendommen var prioriteret med et kontantlån i Realkredit Danmark på oprindelig 696.000 kr. Endvidere var der lyst et ejerpantebrev på 850.000 kr., som var håndpantsat til indklagede til sikkerhed for klagerens erhvervsengagement.
Den 1. marts 1996 fremsendte Realkredit Danmark et tilbud om obligationsindfrielse af lånet til indklagede. Kursen på de bagvedliggende 6% obligationer var på dette tidspunkt 87,10.
Det fremgår af sagen, at indklagede ved skrivelser af henholdsvis 14. marts og 23. oktober 1996 forespurgte køber, om betingelserne i skødet var opfyldt, således at ejendomshandelen alene var betinget af tinglyst anmærkningsfrit skøde. Indklagede har anført, at man først den 25. oktober 1996 modtog positiv tilbagemelding på skrivelserne.
Af to skrivelser af henholdsvis 10. januar og 28. april 1996 fra klageren til indklagede fremgår, at klageren anslog lånet i Realkredit Danmark indfriet med henholdsvis 684.000 kr. og 680.581 kr.
Kreditforeningenslånet blev indfriet den 28. oktober 1996 ved betaling af 674.830,03 kr. Kursen på de bagvedliggende obligationer var 93,05.
Indklagede accepterede at aflyse ejerpantebrevet mod indfrielse af et privat lån med restgæld på ca. 90.000 kr.
Ved skrivelse af 27. december 1996 rettede klageren henvendelse til indklagede, idet han havde konstateret, at han som følge af kurstigningen på de bagvedliggende obligationer på kreditforeningslånet fra deponeringstidspunktet til lånet blev indfriet havde lidt et tab på 43.000 kr. Efter regulering med renteudgiften på privatlånet på ca. 8.000 kr. og renteindtægten på skødedeponeringskontoen på ca. 15.000 kr. opgjorde klageren sit nettotab til 36.000 kr. Indklagede afviste at være ansvarlig herfor.
Ved klageskema af 13. marts 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betalt 36.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indfrielsestilbudet af 1. marts 1996 blev indhentet efter aftale mellem ham og indklagede, netop fordi lånet skulle indfries med midler fra deponeringskontoen. Det bestrides, at indklagede informerede ham om, at kreditforeningslånet ikke ville blive indfriet med de deponerede midler, før betingelserne for handelen var opfyldt. Indklagede informerede heller ikke om kurssikring. Han var bekendt med, at indklagede ikke ønskede at påtage sig yderligere risiko. Efter hans opfattelse indebar en indfrielse af kreditforeningslånet med de deponerede midler ikke yderligere risiko for indklagede. Ifølge deponeringsbestemmelserne var indklagede berettiget til at anvende de deponerede midler til indfrielse af kreditforeningslånet, uanset om handelens betingelser var opfyldt. I tilfælde af ophævelse af handelen som følge af manglende opfyldelse af betingelserne ville køber kun kunne rette et krav mod ham personligt og ikke mod indklagede. Indklagede bør erstatte de meromkostninger, der er blevet påført ham som følge af, at kreditforeningslånet ikke blev indfriet på deponeringstidspunktet, men først ultimo oktober 1996.
Indklagede har anført, at indfrielsestilbudet af 1. marts 1996 blev indhentet på indklagedes egen foranledning, idet man havde fået den opfattelse, at betingelserne ved ejendomshandelen ville kunne opfyldes inden for få dage. Klageren har et risikobetonet erhvervsengagement, hvorfor indklagede ikke ønskede at påtage sig en yderligere risiko, hvilket blev meddelt klageren. Det er indklagedes opfattelse, at det var forbundet med risiko for indklagede at indfri de indestående prioriteter i ejendommen med de deponerede midler, før betingelserne for ejendomshandelen var opfyldt. Køber kunne frit træde tilbage fra handelen, såfremt betingelserne ikke blev opfyldt, og indklagede ville som deponeringsbank i givet fald være forpligtet til at udbetale det deponerede beløb til køber og dermed reelt overtage kreditforeningens engagement uden sikkerhed for, at ejendommen på ny kunne blive finansieret i kreditforeningen. Der kunne heller ikke indgås kurskontrakt på grund af den risiko, indklagede ville blive påført herved, og på grund af uvished med hensyn til udløbsdatoen og med hensyn til, om kontrakten kunne opfyldes. Under løbende samtaler med klageren efter indhentelsen af indfrielsestilbudet blev det klart meddelt klageren, at indfrielse af kreditforeningslånet først ville ske, når samtlige betingelser for ejendomshandelen var opfyldt. Af klagerens skrivelser til indklagede fremgår indirekte, at klageren kalkulerede med en kursrisiko, som både af ham og indklagede blev opfattet som uundgåelig. Ifølge skrivelserne forventede klageren lånet indfriet med henholdsvis 680.000 kr. og 684.000 kr., hvilket beløb er højere end det faktiske indfrielsesbeløb.
Ankenævnets bemærkninger:
Handelen vedrørende klagerens ejerlejlighed var ifølge § 9 i det betingede skøde gjort betinget af, at køberen kunne opnå forskellige godkendelser, således at køberen i modsat fald frit kunne træde tilbage fra handelen. Såfremt det eksisterende lån i Realkredit Danmark blev indfriet, før betingelserne i skødets § 9 var opfyldt, ville køberen påføres en åbenbar risiko i tilfælde af, at de omhandlede godkendelser ikke blev opnået, og køberen derfor ønskede at træde tilbage fra handelen. Det kunne endvidere ikke udelukkes, at køberen i så fald ville rejse krav mod indklagede. Ankenævnet finder derfor, at indklagede uanset den mindre hensigtsmæssige udformning af skødets § 7 og af deponeringsbestemmelserne var berettiget til at afvise at indfri realkreditlånet, før der forelå en erklæring fra køberen om, at betingelserne i skødets § 9 var opfyldt. Ankenævnet finder endvidere, at indklagede tillige var berettiget til at afvise at indgå en kurskontrakt med klageren navnlig som følge af den risiko, indklagede herved kunne blive påført i tilfælde af, at handelen ikke blev gennemført.
Selv om det er omtvistet, i hvilket omfang indklagede har gjort klageren bekendt med disse forhold, finder Ankenævnet herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar for det kurstab, klageren led som følge af, at realkreditlånet først blev indfriet i slutningen af oktober 1996.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.