Underskud. Ekstraordinært afdrag til efterstående pantebrev.
| Sagsnummer: | 645/1994 |
| Dato: | 31-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Underskud. Ekstraordinært afdrag til efterstående pantebrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I januar 1994 forestod indklagede omprioritering af klagerens ejerlejlighed, hvorved to eksisterende lån i BRF Kredit blev omlagt til et 30-årigt kontantlån på 605.000 kr. i samme realkreditinstitut. Ifølge konsekvensberegninger ville klageren ved omprioriteringen opnå en ydelsesbesparelse på brutto 20.852 kr. det første år.
Af omprioriteringsaftale underskrevet af klageren den 6. januar 1994 fremgår bl.a., at BRF-lånene skulle "indfries med differencerente". Det fremgår endvidere, at indklagedes omprioriteringsgebyr var 2.100 kr.
BRF-lånene blev straks-indfriet den 31. januar 1994. Ved afregningen betaltes i alt 20.492,12 kr. i differencerente.
Da en efterstående panthaver, som forinden omprioriteringen havde givet tilsagn om rykning mod betaling af eventuelt nettoprovenu, ikke var forpligtet til at rykke for differencerenterne, skulle der efter omprioriteringen erlægges et ekstraordinært afdrag på 20.241 kr. Herved blev underskuddet på klagerens omprioriteringskonto ca. 20.000 kr. større end forventet.
Indklagede tilbød i februar 1994 klageren et blanko boliglån på differencerentebeløbet med laveste sats for denne låntype, p.t. 8,75% p.a.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 20.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede inden omprioriteringen oplyste, at omkostningerne ialt ville beløbe sig til ca. 6.000 kr., hvilket hun accepterede. Først ved omprioriteringens afslutning blev hun gjort bekendt med, at underskuddet på grund af differencerenter blev på ca. 26.000 kr. Hun var ikke bekendt med, at der skulle betales differencerenter, eller at den efterstående panthaver ikke var forpligtet til at rykke for disse. Indklagede har ikke levet op til sit rådgiveransvar og bør derfor betale erstatning.
Indklagede har anført, at spørgsmålet om differencerente blev drøftet i forbindelse med indgåelsen af aftalen om omprioritering. Klageren blev dog ikke gjort bekendt med, at den af BRF Kredit finansierede differencerente ikke skulle respekteres af den efterstående panthaver. Klageren har ikke lidt noget økonomisk tab, idet gælden til den efterstående panthaver er blevet nedskrevet med differencerentebeløbet, i hvilken forbindelse den årlige ydelse er reduceret med ialt 3.360,56 kr. Hertil kommer, at der knytter sig en skattebesparelse til differencerentebeløbet. Til finansiering af differencerenten blev klageren tilbudt et lån med en rentesats, der er 1,25% lavere end pantebrevsrenten.
Ankenævnets bemærkninger:
Som følge af, at de til BRF Kredit betalte differencerenter ikke kunne fradrages i nettoprovenuopgørelsen, fremkom der ved denne et nettoprovenu på 20.241 kr., som skulle betales som ekstraordinært afdrag på det efterstående private pantebrev. Det er ubestridt, at indklagedes medarbejder ikke havde oplyst klageren om, at et sådant ekstraordinært afdrag måtte påregnes, og at underskuddet på omprioriteringskontoen derfor blev ca. 20.000 kr. større, end hun med føje kunne forvente. Indklagedes information af klageren i forbindelse med omprioriteringssagen har således været mangelfuld.
Betalingen af det ekstraordinære afdrag på det efterstående pantebrev og det hertil svarende større underskud på omprioriteringskontoen er imidlertid ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab. Ankenævnet finder på denne baggrund ikke grundlag for at tage klagerens erstatningspåstand til følge, men finder, at indklagede som konsekvens af den begåede fejl dels bør tilbyde klageren uden etableringsomkostninger at yde hende et lån på 20.241 kr. svarende til det betalte ekstraordinære afdrag og med samme rente og restløbetid som det efterstående pantebrevs, dels bør tilbagebetale klageren 1.000 kr. af det opkrævede gebyr for behandlingen af omprioriteringssagen.
Som følge heraf