Spørgsmål om hæftelse for boliglån, hvor alene meddebitor beboede ejendommen. Anvendelse af provenu af realkreditlån.
| Sagsnummer: | 515/1994 |
| Dato: | 21-09-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Udlån - hæftelse
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om hæftelse for boliglån, hvor alene meddebitor beboede ejendommen. Anvendelse af provenu af realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Pr. 1. marts 1986 erhvervede klageren sammen med sin daværende samlever K en fast ejendom for 1.100.353 kr., som berigtigedes ved udstedelse af pantebrev til Nykredit på 756.000 kr., sælgerpantebrev 244.353 kr. og kontant udbetaling 100.000 kr.
Indklagede ydede klageren og K et lån på 140.000 kr. i forbindelse med købet. Lånet blev den 12. juni 1986 forhøjet med 30.000 kr. til 168.494,24 kr. Klageren underskrev gældsbrev herom.
Ifølge klageren ophørte hun og K med at være samlevende omkring 1. marts 1986, og hun flyttede aldrig ind i ejendommen. Dette blev indklagede - stadig ifølge klageren - bekendt med umiddelbart efter erhvervelsen af huset i 1986.
I forbindelse med at K senere foretog en ombygning af ejendommen, stillede indklagede kredit til rådighed herfor. Klageren påtog sig ikke over for indklagede hæftelse i denne forbindelse. Nykredit ydede et lån på 78.000 kr. Lånet rakte ikke til en indfrielse af den kredit, der var ydet af indklagede. Indklagede har oplyst, at man måtte finansiere ca. 400.000 kr. af ombygningen. Ifølge indklagede havde man på dette tidspunkt erfaret, at K ikke længere var samlevende med klageren, men med N, hvorfor ombygningslånet blev underskrevet af K og N. Indklagede henstillede endvidere til K at få bragt ejerforholdene vedrørende ejendommen i orden.
Ved slutseddel af 1. januar 1989 underskrevet af klageren og N solgte klageren sin andel af ejendommen til N for 633.978,60 kr. som skulle berigtiges ved, at N overtog ovennævnte lån til Nykredit på 756.000 kr. Endvidere skulle N overtage et nyt lån til Nykredit på 550.000 kr. for halvdelen. Af tingbogsattest fremgår, at pantebrev vedrørende sidstnævnte lån var lyst i december 1988. Dette pantebrev er underskrevet af klageren og K.
Klageren har oplyst, at hun anså pantebrevet på 550.000 kr. som et ejerskiftelån optaget i forbindelse med hendes påtænkte overdragelse af sin andel af ejendommen til N.
Pantebrevet på 78.000 kr. til Nykredit blev aflyst den 2. maj 1989.
Slutsedlen førte imidlertid ikke til nogen overdragelse af klagerens andel til N. I stedet underskrev klageren og K den 19. februar 1990 skøde, hvorefter K overtog klagerens andel af ejendommen. Købesummen var 633.978, 60 kr., og berigtigedes som ved slutsedlen til N. Overtagelsesdagen var anført til den 1. januar 1989.
K berigtigede selv overdragelsen af klagerens andel, og foranstaltede skødet tinglyst. Gældsovertagelse i forhold til Nykredit blev imidlertid ikke berigtiget.
Indklagede hjemtog lånet på 550.000 kr. fra Nykredit. Efter oplysningerne i sagen kan det lægges til grund, at provenuet anvendtes til indfrielse af sælgerpantebreve på oprindeligt 244.353 kr. Indklagede har endvidere oplyst, at provenuet anvendtes til indfrielse af lånet på 78.000 kr. til Nykredit, mens et restbeløb på ca. 242.000 kr. anvendtes til forbedringer af ejendommen.
I august 1990 rettede klagerens advokat henvendelse til indklagede vedrørende hæftelsen for lånet på 168.494 kr. I advokatens redegørelse for sagen anførtes, at han fandt det rimeligt, at hæftelsen bortfaldt bl.a. under hensyn til, at klageren ikke på noget tidspunkt havde beboet ejendommen, ligesom klageren fortsat hæftede over for Nykredit.
Ved skrivelse af 5. september 1990 opsagde indklagede lånet, hvis restgæld nu var 152.000 kr. Ved skrivelse af 1. november 1990 afviste indklagede at frigøre klageren for hæftelsen over for indklagede.
Efter at indklagede havde overgivet sagen til retslig inkasso, afgav klageren under en fogedforretning den 8. december 1993 insolvenserklæring.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at hun er frigjort for sin hæftelse over for indklagede, men hun har udtrykkeligt anført, at krav om betaling fra indklagedes side frafaldes.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Det er under sagen oplyst, at den omhandlede ejendom senere er solgt på tvangsauktion, hvor der kun opnåedes et bud, der dækkede det oprindelige lån til Nykredit på 756.000 kr.
Klageren har anført, at slutsedlen til N blev underskrevet på et møde hos indklagede. Hun blev anmodet om at underskrive pantebrevet på 550.000 kr. til Nykredit. Hun anså sig herefter for frigjort overfor indklagede, da provenuet af det pågældende lån, som hun anså som et ejerskiftelån, var tilstrækkeligt til at indfri såvel det oprindelige lån til indklagede, som sælgerpantebrevene udstedt i forbindelse med hendes og K's køb af ejendommen. Provenuet af lånet fra Nykredit anvendtes imidlertid til at indfri en del af K's ombygningslån, for hvilket hun ikke hæftede. Som følge af, at K ikke berigtigede overdragelsen korrekt med hensyn til gældsovertagelse af Nykreditlånene, hæfter hun fortsat over for Nykredit. Siden etableringen af lånet til indklagede og indtil september 1990 har hun ikke modtaget oplysning om engagementet med indklagede. Årsoversigt pr. 31. december 1989 indeholdt ikke oplysninger om lånet. Hun har heller ikke modtaget kontoudtog eller rykkerskrivelser for lånet, ligesom indklagede ikke har indberettet hende som meddebitor til skattemyndighederne. I forbindelse med at hun skiftede pengeinstitut, anmodede hendes nye pengeinstitut indklagede om at overføre hele hendes engagement. Heller ikke i denne forbindelse kom der oplysninger om lånet. Hun skiftede pengeinstitut i løbet af 1989. I forbindelse med at hun underskrev slutsedlen, burde indklagede have rejst spørgsmålet om hendes gæld til indklagede, idet det på mødet netop blev nævnt, at hun nu var helt ude af ethvert engagement vedrørende hushandelen. Indklagede foretog sig intet vedrørende et ejerpantebrev på 182.000, som i juni 1986 var blevet tinglyst og håndpantsat til indklagede, selvom det af lånedokumentet til indklagede fremgår, at gælden forfalder i forbindelse med ejerskifte. Heller ikke da samme medarbejder vitterlighedspåtegnede klagerens underskrift på skødet i februar 1990, blev hun gjort opmærksom på, at lånet eksisterede og forfaldt. Hun finder, at indklagede ved sin behandling af engagementet herunder låneoptagelsen i Nykredit har optrådt på en måde, som gør, at hun ikke længere er forpligtet til at betale noget beløb til indklagede.
Indklagede har anført, at klageren som debitor har underskrevet lånet på 168.494 kr. At klageren aldrig har beboet ejendommen kan ikke føre til, at klageren ikke hæfter for lånet. Klageren har ikke før under denne klage protesteret mod anvendelsen af provenuet fra lånet på 550.000 kr. i Nykredit. Under fogedforretningen i december 1993 protesterede klageren således heller ikke. Klageren er derfor som følge af passivitet afskåret fra nu at bestride gælden. Der er ikke sket renteindberetning af klageren vedrørende lånet som følge af, at det aftaltes med K og klageren, at alene K skulle være indkodet som debitor, da K havde den største indtægt og derfor kunne udnytte hele rentefradraget. Ved optagelsen af lånet på 550.000 kr. til Nykredit blev klageren gjort opmærksom på, at hun ikke hermed var frigjort for sin hæftelse over for hverken Nykredit eller indklagede, førend der var sket gældsovertagelse for alle lånene til N.
Ankenævnets bemærkninger:
Klageren har erkendt at have underskrevet dokumenterne vedrørende lånet på 168.494 kr., og Ankenævnet finder ikke, at den omstændighed, at lånet ikke figurerede i hendes årsoversigter, og at hun ikke blev indberettet som meddebitor til skattevæsenet kan bevirke, at hun er frigjort for sin hæftelse.
Det fremgår af oplysningerne i sagen, at indklagede var bekendt med, at klageren ikke boede sammen med K, da hun underskrev pantebrevet vedrørende Nykreditlånet på 550.000 kr. Ankenævnet finder herefter, at indklagede ikke uden udtrykkelig aftale herom med klageren burde have anvendt nogen del af dette lån til nedbringelse af gæld, for hvilken klageren ikke hæftede. Ankenævnet lægger til grund, at en sådan aftale ikke blev indgået.
Efter det oplyste, er der af provenuet fra Nykreditlånet på 550.000 kr. anvendt ca. 242.000 kr. til nedbringelse af gæld til indklagede, (forbedringer af ejendommen) som klageren ikke hæftede for. Ankenævnet finder efter det anførte, at indklagede bør erstatte klageren dette beløb. Da klageren udtrykkeligt har frafaldet betaling af indklagede, og da det lægges til grund, at de 242.000 kr., - i hvert fald med passende forrentning fra det tidspunkt lånet blev udbetalt - overstiger klagerens hæftelse ifølge lånet på 168.494 kr., finder Ankenævnet, at klagerens påstand kan tages til følge, således at det
Indklagede skal anerkende, at klageren er frigjort for sin hæftelse over for indklagede. Klagegebyret tilbagebetales klageren.