Afgørelse

Indsigelse om at pengeinstituttet i forbindelse med et ejendomssalg ikke rettidigt ydede rådgivning om differencerenter (opsigelsesrenter)

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelse om, at Andelskassen Fælleskassen ikke rettidigt ydede rådgivning om opsigelsesrenter (differencerenter) i forbindelse med klagernes salg af deres ejendom.

Sagens omstændigheder

Klagerne K og M var i 2009 ægtefæller og kunder i pengeinstituttet Andelskassen Fælleskassen.

I juli 2009 underskrev parret - i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit variabelt forrentet realkreditlån via andelskassen med pant i parrets ejendom E1 - "Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom". Heraf fremgår opsigelses- og indfrielsesvilkår for realkreditlånet samt omkostningerne ved låneomlægning eller indfrielse.

Andelskassen har oplyst, at K i december 2010 telefonisk og via mail meddelte, at hun skulle skilles. K, M og andelskassen drøftede herefter bl.a. via mails, hvorledes f.eks. parrets fælles udgifter fremover skulle betales samt bodeling.

Klagerne har anført, at andelskassen på et møde den 1. november 2011 blev oplyst om et forestående salg af deres ejendom E1.

Af K’s mail af 8. november 2011 til M fremgår:

"…

Vi skal have aftalt klare retningslinjer for, hvordan vi organiserer vores økonomiske forpligtelser frem til bodeling.

Mailen sendes cc til vores rådgivere i Fælleskassen så de er informeret om, at vi tager konstruktivt hånd om situationen.

…

[Ejendom 2 - bil]

…

[Ejendom 1 - firmakonto]

Vi har en køber til … [ejendom 1] som har budt 2,425 mio. kr.
Salget indfrier kreditforeningslånet på 2,3 mio. kr.
Køber ønsker overtagelse så hurtigt som muligt.
Det pågår med udarbejdelse af købskontrakt og tilstandsrapport.

…

Sommerhus – budgetkonto

…

Børn …

…"

Af K’s mail af 12. november 2011 til rådgiver R i andelskassen fremgår:

"…

Tak for din opringning og besked den 11. november.

…

Jeg ringede til dig fordi jeg ville høre om muligheden for, at vi allerede nu oprettede en deponeringskonto i forbindelse med salget af … [ejendom 1].

Det forventes at køber overtager pr. 1. januar 2012, men indtil da er der brug for at sikre termin, hvor lejer allerede nu har indbetalt for 2 mdr. samt skal indbetale igen pr. 1. december 2011.

Summa summarum; - at alt vedr. … [ejendom 1] allerede nu går ind over en oprettet deponeringskonto som sikrer at lejers indbetalinger går til termin, ejendomsskat.

Jeg hører gerne fra dig om det vil kunne lade sig gøre, selvfølgelig under forudsætning af … [M’s] accept.

… "

Af K’s mail af 21. november 2011 til andelskassen fremgår, at køberen ønskede at overtage ejendommen pr. 1. december 2011.

Ved mail af 6. december 2011 spurgte rådgiver R K om status på ejendomssalget.

Af K’s mail af 7. december 2011 til andelskassen fremgår, at hun sammen med køberen arbejdede på at få en overtagelse på plads pr. 1. januar 2012.

Af K’s mail af 30. december 2011 til rådgiver R fremgår, at overtagelsen af ejendommen først kunne ske den 1. februar 2012.

Andelskassen har oplyst, at købesummen blev deponeret den 3. januar 2012.

Af K’s mail af 21. januar 2012 til R fremgår:

"Herved fremsendes vedhæftede købsaftale for … [ejendom 1].
Aftalen er nu godkendt af købers advokat samt underskrevet af køber og sælger.

…

Jeg går ud fra at Fælleskassen og købers bank afklarer det videre i forhold til frigivelse af det deponerede beløb samt, at indfrielse af kreditforeningslånet … kan iværksættes herefter.

…"

Andelskassen har oplyst, at overtagelsesdagen var rykket frem til den 1. januar 2012 i købsaftalen.

Den 13. februar 2012 sendte andelskassen en indfrielsesberegning vedrørende realkreditlånet til K og M. Af beregningen fremgår, at der ved straksindfrielse - som andelskassen anbefalede - skal betales en opsigelsesrente på lånet frem til 1. januar 2013 på 77.870 kr. Andelskassen har anført, at straksindfrielse var den billigste løsning, idet opsigelsesrente er fradragsberettiget. Parret ville få ca. 20.000 kr. tilbage i skat. Af beregningen fremgår, at indfrielsesbeløbet efter skat ved en obligationsindfrielse er 2.350.846 kr., ved pari-opsigelse: 2.346.804 kr. og ved en straksindfrielse: 2.339.343 kr.

Af K’s mail af 19. februar 2012 fremgår:

"…

Det er med stor overraskelse for os begge, at mere end overskuddet fra handlen bliver opgjort til fuld rentebetaling frem til 01.01.2013.

…

På mødet den 1. november [2011] informerede jeg dig om den igangværende forhandling med … [ejendom 1’s] daværende lejer. Jeg oplyste dig samtidig om købsprisen, vi var nået til enighed omkring.

Din anbefaling var et salg om det overhovedet var muligt. På mødet nævnte du intet om handlens konsekvenser på baggrund af lånets karakter af inkonvertibilitet før 01.01.2013, om end du tilbage i juli 2009 har udfærdiget lånet og har haft indsigt og viden om lånets særlige forhold og byrde ved indfrielse før tid.

Det undrer både … [M] og jeg, hvor rådgivningen og vejledningen fra Jer har været i denne sag. Fælleskassen er løbende blevet informeret om processen, også når handlen har trukket ud. Der vil således nu, blive betalt dobbelt termin for det selvsamme hus 2 gange i mere end 10 måneder!

…

Med en rådgivning omkring konsekvenserne ved en handel før tid, havde vi kunnet mindske tabet. Enten ved overfor køber, at betinge handlen med dennes overtagelse af lånet (evt. med kompensation fra os). Eller at vi have været bedre stillet ved fortsat at leje huset ud indtil den 01-01-2013 med en månedlig lejeindtægt på 11.000,- kr.

I perioden frem til 01-01-2013 betaler vi fuld rente på samme tid med, at lånet indfries og salgssummen overføres til Kreditforeningen. Dette er en form for dobbelt betaling og synes på baggrund af manglende information fuldstændig urimelig. Vi bør tilskrives en rente eller kompensation svarende til den rente, hvor vi i samme periode på omk. 10 måneder kunne have anbragt beløbet på 2.280.000 kr. frem til lånets udløb. …

…"

Klagerne og andelskassen drøftede herefter sagen herunder på et møde og via breve uden at nå til enighed.

I sagen er bl.a. fremlagt mailkorrespondance mellem K, M og andelskassen i perioden fra december 2010 til juni 2012.

Parternes påstande

Den 9. juli 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Andelskassen Fælleskassen skal betale halvdelen af deres tab i forbindelse med låneindfrielsen.

Andelskassen Fælleskassen har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at andelskassen siden november 2011 har været bekendt med det forestående salg af ejendommen.

Andelskassen blev i mails af 12. og 21. november 2011 oplyst om overtagelsesdatoen. Henset til den praksis, som andelskassen oplyser at have, kan det undre, at andelskassen ikke straks efter disse mails foranstalter udfærdigelsen af en vejledende indfrielsesberegning.

Andelskassen har ikke bidraget med rådgivning eller vejledning i processen og rettidigt oplyst om konsekvens ved låneindfrielse før tid.

Det havde været muligt at udskyde handlen med lejeren og komme tæt på lånets indfrielsesdato.

Den manglende rådgivning har haft den konsekvens, at de har skullet betale fuld rente frem til den 1. januar 2013 og herved har lidt et tab.

Andelskassen har været yderst velinformeret om deres særlige livssituation helt tilbage fra november 2010. Andelskassen burde have handlet med særlig agtpågivenhed og som en aktiv medspiller og ydet bedst mulig rådgivning.

Andelskassen kan ikke påberåbe sig ansvarsfrihed, da den burde have forudset det forhold, som er årsag til tabet.

Realkreditlånet var pålydende på 2.295.000 kr. Indfrielsesbeløbet før skat blev pr. 3. april 2012 opgjort til 2.351.000 kr. Tabet bør forliges med 50 % til hver af sagens parter.

Flere af de mails, som andelskassen har fremlagt under sagens forberedelse, blev sendt til deres rådgivere i fortrolighed. Andelskassen behandler korrespondancen uden loyalitet og fortrolighed. De har stadig kundeforhold i andelskassen.

Andelskassen Fælleskassen har bl.a. anført, at mailen fra 8. november 2011 ikke er henvendt til andelskassen.

Mailen fra 12. november 2011 er en ud af mange uklare mails fra en periode, hvor klagerne sendte mange mails om alt muligt forskelligt.

Overtagelsesdatoen blev flere gange ændret.

Andelskassens praksis er at beregne indfrielsesomkostningerne, når overtagelsesdatoen kendes.

Andelskassen rådgiver normalt ikke om overtagelsesdatoer - men i så fald ville det ikke kunne forventes, at køber skulle acceptere at flytte datoen over et år alene for sælgers skyld. I nærværende sag ville det oven i købet indebære, at parret skulle have fælles økonomi endnu et år, hvilket andelskassen ikke kan anbefale, når der er så mange økonomiske tvister omkring deres bodeling.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet bemærker, at klagerne i juli 2009 ved den underskrevne dokumentationserklæring overordnet blev oplyst om realkreditlånets opsigelses- og indfrielsesvilkår samt omkostningerne ved låneomlægning eller indfrielse.

Ankenævnet finder herefter ikke godtgjort, at Andelskassen Fælleskassen i forbindelse med klagernes salgsovervejelser i november 2011 eller senere vedrørende indfrielse af realkreditlånet har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnet bemærker i øvrigt, at fremlagte mails under sagen behandles i fortrolighed efter almindelige bestemmelser om tavshedspligt.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.