Afgørelse

Omlægning til fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank handlede ansvarspådragende i forbindelse med omlægning af klagerens lån til et 10-årigt inkonvertibelt 4 % stående realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er født i 1939, er i denne sag repræsenteret ved sin søn S.

Klageren er kunde i Nordea Bank, hvor igennem hun havde belånt sin ejendom med et 4 % obligationslån på oprindeligt 207.000 kr. og en restgæld på 188.610 kr., som hun afdrog på, samt et 6 % obligationslån på 222.000 kr., med afdragsfrihed frem til år 2019.

Begge lån respekterede et Nordea Prioritetslån på 200.000 kr. med variabel rente og afdragsfrihed.

Herudover havde klageren et kontant indestående i banken på ca. 100.000 kr.

Den 6. januar 2010 fik klageren foretaget en konsekvensberegning i banken i forbindelse med omlægning af hendes obligationslån til et 10-årigt inkonvertibelt 4 % stående realkreditlån med en hovedstol på 631.000 kr. Af konsekvensberegningen fremgik blandt andet, at beregningen var foretaget på baggrund af klagerens oplysninger om eksisterende lån og ønsker for konvertering, samt at klageren ved den foreslåede konvertering ville opnå et provenu på 200.000 kr.

Ifølge det oplyste var klageren den 19. januar 2010 til møde i banken vedrørende låneomlægningen.

Den 28. januar 2010 sendte banken selve lånetilbuddet til klageren. Sammen med lånetilbuddet modtog klageren en specifikation af lånetilbuddet samt "Standardiseret Europæisk Informationsblad".

Med hensyn til de enkelte ydelser, disses antal og forfaldstidspunkter samt aftalens varighed og betingelser for opsigelse, henvistes der i specifikationen af lånetilbuddet til pantebrevets bestemmelser og en vedlagt amortiseringsplan. Herudover fremgik blandt andet følgende af specifikationen:

"…

Øvrige forhold for lånet

Lånet er et stående lån, der forfalder til indfrielse i sin helhed den 31. december 2019 – se vedlagte amortiseringsplan. Ved udbetaling efter den 30. november 2010 forfalder lånet til indfrielse i sin helhed den 31. december 2020. Lånet er baseret på inkonverterbare obligationer.

…

Indfrielsesvilkår

Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse kan ske på 2 måder:

1. ved at indlevere obligationer i samme serie, årgang og rentefod svarende til lånets obligationsrestgæld eller det delvise beløb, hvormed lånet ønskes nedbragt.

2. ved i perioden indtil sidste bankdag i november i det år hvor lånet forfalder i sin helhed, at betale et beløb svarende til kurs 100 med tillæg af omkostninger – herunder eventuelle differencerenter.

Nordea Kredit beregner indfrielsesbeløbet og kan fastsætte et gebyr for indfrielsen samt kræve, at kunden betaler alle omkostninger, inkl. eventuelle differencerenter, som er forbundet med opsigelsen.

Ved fuldstændig indfrielse betales en delydelse til indfrielsesdagen.

…"

Af "Standardiseret Europæisk informationsblad" fremgik blandt andet følgende:

"…

Indledning

…

Med hensyn til de samlede vilkår for det tilbudte lån henvises til lånetilbuddet og pantebrevet.

…

12. Førtidig eller ekstraordinær indfrielse

Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.

I det sidste år i lånets løbetid kan lånet i perioden indtil den 30. november indfries helt eller delvist ved at indbetale det beløb til Nordea Kredit, der kræves til hel eller delvis indløsning af obligationsrestgælden til pari, med tillæg af omkostninger herunder eventuelle differencerenter.

Nordea Kredit kan fastsætte et gebyr for indfrielsen.

…"

Banken har under sagen fremlagt en kopi af pantebrevet, hvoraf følgende blandt andet fremgik:

"…

Stående lån udbetalt på baggrund af inkonverterbare stående obligationer

…

Løbetid:

Aftalt løbetid: 10 år.

Løbetiden er fast.

…

Opsigelsesvilkår:

Pantebrevet er inkonvertibelt.

Lånet kan alene indfries med obligationer bortset fra det år, hvor lånet skal refinansieres.

…"

Banken har herudover fremlagt den indgåede omprioriteringsaftale med klageren, hvoraf fremgik, at låntypen var "obligationslån 10 år stående inkonverterbar"

Klageren har under sagen fremlagt "Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, som er underskrevet af klageren og bankens medarbejder den 2. februar 2010. Af erklæringen fremgik blandt andet følgende:

"…

Kunden har oplyst:

Erfaring med at optage lignende lån er: Begrænset

…

I samtalen er drøftet følgende emner for at afdække risikovillighed i forbindelse med valg af lån:

…

Forventninger til den reelle løbetid:

Har ingen planer om at indfri før tid, men vil gerne konvertere når tidspunktet er fordelagtigt. Derfor er der talt om muligheden for, at få overvåget lån med en Gældsplejeaftale.

…

De væsentligste egenskaber for det/de valgte lån:

(Herunder vilkår for optagelse, opsigelses- og indfrielsesvilkår samt mulighed for låneomlægning) Se BILAG 1.

Omkostninger og metoder vedr. låneomlægning og indfrielse:

Se BILAG 2.

Begrundelse for valget af lån set i lyset af kundens økonomiske situation:

Det nye lån bruges dels til indfrielse af 2 gamle realkreditlån og dels til friværdibelåning af ca. 200.000 kr. Det samlede indestående forøges til ca. 300.000 kr. Det er aftalt, at der indtil videre udbetales 3.000 kr. hver måned som supplement til folkepensionen. Fortsætter dette uændret, vil de 300.000 kr. være brug[t] om ca. 8 år. Med den nuværende vurdering af ejendommen på 1.185.000 kr. vil muligheden for yderligere friværdibelåning være meget begrænset, hvorfor et salg af ejendommen synes uundgåeligt, når de 300.000 kr. er opbrugt.

Fordele og ulemper ved det/de valgte lån er beskrevet i Bilag 1.

Lån er valgt fordi:

Med det nye afdragsfrie lån opnås det billigst mulige lån med fast rente. Lånet forfalder til fuld indfrielse om 10 år.

…

Alternative lån:

Obligationslån med afdragsfrihed i op til 10 år kr. 645.000 med en rente på 5,0 % og en løbetid på 30 år, har 5,9 % i årlige omkostninger i procent (ÅOP).

…

BILAG 1

…

BILAG 2

Opsigelse og indfrielse af lån

Indfrielsesvilkårene fremgår normalt af lånedokumentets tekst. …

…"

Ultimo 2012 solgte klageren sin ejendom og klagerens lån blev indfriet til kurs 116,4390, hvorved der opstod et kurstab på 128.884 kr.

Den 10. december 2012 indgav S en klage til banken, der afviste klagen ved brev af 11. januar 2013 til S.

Parternes påstande

Den 21. februar 2013 har S på vegne af klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale 128.884 kr.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

S har blandt andet anført, at hans mor på baggrund af sin økonomiske situation henvendte sig til banken, da hun ønskede bankens vurdering af, om et salg af hendes ejendom var det mest hensigtsmæssige på daværende tidspunkt, da hendes midler var ved at slippe op.

Hans mor oplyste over for banken, at hun stadig ønskede at have formue, når hun skulle flytte, og derfor agtede at sælge ejendommen inden for et par år.

Omprioriteringen blev foretaget på opfordring af banken. Det er korrekt, at banken oplyste, at hun kunne blive boende i ejendommen i otte år, men omdrejningspunktet var, at ejendommen skulle sælges langt før, således at hans mor havde noget at leve for efter et hussalg.

Hans mor forstod ikke den risiko, der var forbundet med, at hun kunne blive nødt til at indfri lånet før udløb. Hun blev hverken skriftligt eller mundtligt informeret om risikoen. Banken kunne ikke forvente, at en på det tidspunkt 71-årig ufaglært enkefrue, ud fra det i rådgivningserklæringen skrevne skulle have mulighed for at forstå de mulige konsekvenser, der ville være ved at indfri lånet før tid.

Hans mor burde slet ikke være tilbudt det pågældende lån henset til, at banken selv konstaterede, at et salg af ejendommen var uundgåeligt efter ca. 8 år og dét forudsat, at priserne på ejendomsmarkedet ikke faldt yderligere.

Hans mor kontaktede banken i januar 2012, da hun ønskede at sælge ejendommen. Banken gjorde hende ligeledes ikke opmærksom på det kurstab, der ville være ved en førtidig indfrielse af lånet. Hun blev i stedet henvist til den ejendomsmægler, som banken samarbejder med.

Bankens dårlige rådgivning har medført et unødvendigt kurstab for hans mor på 128.884 kr. Banken skulle aldrig have rådet hende til at omprioritere, men i stedet have anbefalet at sælge ejendommen tilbage i 2010, alternativt anbefalet hende at omprioritere til et F1 lån.

Det bestrides, at sagen bærer præg af efterrationalisering fremført af ham. Bankens klageansvarlige har således heller ikke deltaget i rådgivningsforløbet.

Nordea Bank har anført, at formålet med klagerens møde i banken den 6. januar 2010 var at lave en "nedsparing" af friværdien i klagerens ejendom, således at hun kunne supplere sin beskedne indkomst og derved blive boende i ejendommen så længe som friværdien rakte.

På baggrund af klagerens ønske var det bankens opgave at få frigjort mest mulig friværdi, uden at den eksisterende totalydelse steg nævneværdigt og uden at klageren blev påført en yderligere risiko.

Samtidig skulle størrelsen af den månedlige udbetaling fra nedsparingspuljen afstemmes med klagerens budget, således at der kunne fastlægges en tidshorisont for, hvornår pengene var opbrugt og klageren måtte sælge ejendommen.

Den nødvendige månedlige udbetaling blev aftalt til 3.000 kr. svarende til en samlet tidshorisont på otte år og fire måneder med tillæg af det antal måneder, som den løbende renteindtægt af nedsparingspuljen kunne finansiere.

Med en fast rente på det nye realkreditlån kunne nedsparingen herefter etableres som et lukket kredsløb, hvor pengestrømmene i det væsentlige var kendt. Det var således oplagt at anbefale et 10-årigt 4 % stående inkonverterbart lån, som dengang lå lige under kurs 100.

Løbetiden på lånet var så tæt på ordningens varighed, at der kunne ses bort fra risikoen for overkurs ved det beregnede salgstidspunkt.

Hvis banken i stedet havde anbefalet et konverterbart lån, ville det betyde, at klagerens forbliven i boligen helt unødigt blev reduceret med ca. 1,5 år. I så fald kunne hun med rette have bebrejdet banken, at den ikke havde løst opgaven bedst muligt.

Klageren havde heller ingen risiko for udviklingen i ejendomspriserne. Hun var indstillet på at "bo friværdien op" indtil der ikke var noget tilbage.

Der foreligger ikke fejl eller mangler i rådgivningen omkring valg af lån og etablering af nedsparingskontoen. Kurstabet skyldes udelukkende, at klageren kortsluttede hele det aftalte forløb ved efter 2,5 år at sælge ejendommen.

Klagen bærer præg af efterrationaliseringer fremført af klagerens søn, som ikke har deltaget i rådgivningsforløbet. Det gælder ikke mindst oplysningen om, at klageren i rådgivningsforløbet tilkendegav, at hun ville sælge ejendommen allerede efter to år. Hvis det var tilfældet, ville det være meningsløst at omprioritere ejendommen med tilhørende omkostninger. Klageren kunne i så fald blot have hævet et tilsvarende månedligt beløb (24 x 3.000 kr.) af sin opsparing.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren omlagde i februar 2010 sine to obligationslån til et 10-årigt inkonvertibelt 4 % stående realkreditlån.

Ankenævnet lægger til grund, at lånet blev tilbudt med henblik på nedsparing i klagerens friværdi i ejerboligen med en tidshorisont ikke under otte år, og at denne forudsætning var tilkendegivet klageren.

Det fremgik af pantebrevet og af lånedokumenterne, at lånet var udbetalt på baggrund af inkonverterbare stående obligationer.

Ankenævnet finder på baggrund af dette rådgivningsforløb, at klageren burde have været klar over, at lånet var undergivet særlige indfrielsesvilkår, som kunne indebære, at det ved førtidig indfrielsen alene kunne indfries til overkurs.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Nordea Bank ved rådgivningen af klageren ved omprioriteringen eller efterfølgende har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.