Afgørelse

Indsigelse om misforhold mellem kautionsforpligtelse og kautionists økonomi.

Sagsnummer:	236/2005
Dato:	11-04-2006
Ankenævn:	John Mosegaard, Lotte Aakjær Jensen, Ole Simonsen, Astrid Thomas, Poul Erik Tobiasen
Klageemne:	Kaution - stiftelse
Ledetekst:	Indsigelse om misforhold mellem kautionsforpligtelse og kautionists økonomi.
Indklagede:	Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om, at en kaution, som hun påtog sig for sin ægtefælles kassekredit, stod i misforhold til hendes økonomi.

Sagens omstændigheder.

Ved kreditkontrakt af 25. marts 2003 ydede indklagede klagerens ægtefælle, M, en kredit på 450.000 kr. til driften af M's vognmandsvirksomhed.

Ved kautionserklæring af samme dato påtog klageren sig selvskyldnerkaution for 450.000 kr. i henhold til kreditten. Kautionen var gældende i gældsforholdets løbetid, dog maksimalt i fem år. Af kautionserklæringen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Information til kautionisten

Kautionisten erklærer ved sin underskrift, at have modtaget - kopi af kautionserklæring - kopi af det kautionssikrede gældsforhold mellem debitor og banken - oversigt over debitors øvrige engagement i [indklagede] - seneste regnskab for virksomheden - bankens almindelige forretningsbetingelser - pjece "Information om kaution", samt at denne er gennemgået."

Til sikkerhed for kreditten fik indklagede endvidere håndpant i et ejerpantebrev på 300.000 kr. med pant i klagerens og M's faste ejendom. Ud over ejerpantebrevet var ejendommen prioriteret med to realkreditlån, der var etableret i 1998 og 2002 med hovedstole på henholdsvis 613.000 kr. og 220.000 kr.

Værdien af ejendommen var i 2004 på 820.000 kr. i henhold til den offentlige vurdering.

Den 27. august 2004 udarbejdede en ejendomsmægler et salgsbudget for ejendommen på grundlag af en kontantpris på 1.095.000 kr. Restgælden på de to realkreditlån var på henholdsvis 554.038 kr. og 213.331 kr. Salgsbudgettet viste et underskud på ca. 55.000 kr. efter indfrielse af de to realkreditlån, ejerpantebrevet samt omkostninger.

Den 22. november 2004 gik M konkurs.

Den 30. november 2004 udarbejdede ejendomsmægleren et nyt salgsbudget, der på grundlag af en kontantpris på 950.000 kr. viste et underskud på ca. 183.000 kr.

Ved skrivelse af 2. december 2004 gjorde indklagede kautionsforpligtelsen gældende over for klageren under henvisning til M's konkurs.

I januar 2005 overgik sagen til inkasso ved advokat.

Den 17. februar 2005 udtog indklagede stævning mod klageren ved retten i Svendborg med påstand om betaling af 450.000 kr. med tillæg af renter fra den 2. januar 2005 og med tillæg af omkostninger. Klageren nedlagde påstand om frifindelse.

Ejendommen blev i sommeren 2005 solgt på tvangsauktion.

Pr. den 1. december 2005 blev ejendommen videresolgt af auktionskøber for 725.000 kr.

Den 31. august 2005 blev retssagen af retten i Svendborg udsat på forelæggelse for Ankenævnet, jf. retsplejelovens § 361, stk. 1.

Parternes påstande.

Den 19. september 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal frafalde kautionskravet.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at kautionsforpligtelsen stod i misforhold til hendes økonomi.

Hun havde hverken formue eller indtægt og heller ikke udsigt hertil.

På kautionstidspunktet var hun tæt på 50 år gammel. Hun har en meget begrænset skolegang og har stort set ikke arbejdet uden for hjemmet. Hun var ikke medlem af nogen A-kasse eller i øvrigt dagpengeberettiget.

Hendes medvirken i M's daværende virksomhed var af begrænset karakter. Al bogføring og regnskabsførelse foregik ved hjælp af firmaer uden for hjemmet.

Der var på kautionstidspunktet ingen friværdi i ejendommen, som ifølge den offentlige vurdering havde en værdi på 820.000 kr. Hendes andel af værdien var således på 410.000 kr., og ifølge årsopgørelsen for 2003 var hendes andel af gæld til realkreditinstitutter mv. på 402.194 kr. Hun havde heller ikke i øvrigt nogen formue eller genstande af værdi.

Realkreditbelåningen på oprindelig i alt 833.000 kr. i ejendommen kan ikke tages som udtryk for, at ejendommen af realkreditinstituttet blev vurderet til en værdi på over 1 mio. kr., idet der bør tages højde for, at der var sket en ikke ubetydelig nedbringelse af i hvert fald det første og største lån på 613.000 kr. fra 1998.

Ejendomsmæglerens vurdering på 1.095.000 kr. fandt hun usandsynlig, idet en anden ejendomsmægler på samme tidspunkt havde vurderet ejendommen til 900.000 kr.

Allerede ca. en uge efter, at ejendommen var sat til salg, blev der fremsat et tilbud på 950.000 kr. Tilbudet blev ikke accepteret, fordi ejendomsmægleren frarådede dette. Da hun ikke var eneejer af ejendommen, kunne hun ikke på egen hånd gennemføre et salg.

Der blev ikke foretaget nogen forbedringer af ejendommen efter etableringen af engagementet med indklagede.

Efter tvangsauktionen blev ejendommen videresolgt for 725.000 kr., hvilket understøtter, at der ikke var nogen friværdi i ejendommen. Ifølge skødet blev der i forbindelse med handlen udarbejdet tilstandsrapport og ejerskifteforsikringstilbud m.v., som indebærer en betragtelig ansvarsfritagelse for sælger. Sælgers generelle ansvarsfraskrivelse begrundet i overtagelsen på tvangsauktion er derfor af underordnet betydning for fastsættelsen af købesummen til 725.000 kr., som således giver et relevant udtryk for ejendommens prisniveau.

I relation til en kautionsforpligtelse bør en ejendomsværdi ikke baseres på en optimistisk kreditforeningsvurdering, men på hvad en mere eller mindre tvungen afhændelse kan indbringe.

Indklagede var klar over, at hun hverken havde formue eller indkomst, og at hun kun i begrænset omfang havde mulighed for at opnå en selvstændig indtægt.

Efter M's konkurs forsøgte hun forgæves at komme i arbejde.

Indklagede har handlet i strid med de dagældende retningslinier for etik i bankrådgivningen, hvoraf det fremgår, at et pengeinstitut ikke bør medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi, og at et pengeinstitut skal udvise særlig tilbageholdenhed i de tilfælde, hvor kautionisten har en almindelig eller beskeden økonomi.

Indklagede har anført, at M i marts 2003 søgte om kreditfaciliteter til brug for sin virksomhed, idet han på dette tidspunkt havde et engagement i et andet pengeinstitut. Det blev oplyst, at klageren gik hjemme, men virkede som medhjælpende hustru i virksomheden, idet hun varetog administrative funktioner, herunder telefonpasning og kontakt til bank og offentlige myndigheder. Som medhjælpende ægtefælle var klageren informeret om virksomhedens økonomi. Det blev også oplyst, at klageren ikke havde indkomst, og at hun ejede halvdelen af den ejendom, hvor ægteparret boede.

På baggrund af regnskaber og budgetter for virksomheden blev kreditten bevilget mod sikkerheden i ejerpantebrevet og kautionen fra klageren.

På grundlag af en tidligere vurdering af ejendommen - før foretagne forbedringer - var det på kautionstidspunktet indklagedes vurdering, at der var en friværdi på ca. 300.000 kr. i ejendommen. Sammenholdt med klagerens indsats i M's virksomhed og hendes mulighed for at påtage sig arbejde og derved opnå en selvstændig indtægt fandt man, at kautionsforpligtelsen ikke stod i et misforhold til klagerens økonomiske situation. Det er en del af indklagedes kreditpolitik, at privatkaution ikke etableres, hvis det står i et misforhold til kautionistens økonomiske situation.

Kautionserklæringen blev underskrevet i afdelingen, og klageren blev informeret grundigt om betydningen af en kaution. Klageren fik udleveret pjecen "Information om kaution" sammen med de øvrige informationer, som fremgår af kautionserklæringen.

Før overtagelsen af engagementet var ejendommen belånt med realkreditlån for 833.000 kr., hvilket betyder, at ejendomsværdien allerede på daværende tidspunkt var vurderet til over 1 mio. kr., jf. at realkreditlån kun kan optages for 80 % af ejendommens vurdering. Det forhold, at realkreditgælden var nedbragt, giver ingen formodning om, at ejendomsværdien skulle være mindre, end da realkreditgælden blev stiftet. Efterfølgende blev ejendommen vurderet af en ejendomsmægler til 1.095.000 kr. Klageren og M afslog i den forbindelse et tilbud på 950.000 kr., hvilket må betyde, at de også selv vurderede ejendommen til en højere pris. Ejendommen blev senere af konkursboet sat til salg til en kontantpris på 950.000 kr., som afspejler, at salget skulle gå hurtigt, og at et nedsivningsanlæg ikke ville blive etableret for sælgers regning.

Klageren modsiger sig selv ved at hævde, at ejendomsmæglerens vurdering på 1.095.000 kr. rettelig burde have været på 900.000 kr., idet klageren og ægtefællen samtidig afslog et tilbud på 950.000 kr.

Ejendommens handelspris på nuværende tidspunkt giver ikke noget reelt billede af ejendommens værdi på kautionstidspunktet. Handlen til 725.000 kr. er blevet gennemført på transportskøde fra tvangsauktionsskødet. Det fremgår, at sælger fraskriver sig ansvar i forbindelse med handlen, idet ejendommen er overtaget på tvangsauktion, og at parterne er enige om, at købesummen er fastsat under hensyntagen hertil. Købesummen på 725.000 kr. er således ikke udtryk for den bedst opnåelige pris.

I november 2004 blev det oplyst, at klageren var begyndt på et deltidsarbejde.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

På grundlag af det anførte i kautionsaftalen af 25. marts 2003, herunder den udleverede pjece "Information om kaution", må det lægges til grund, at klageren var bekendt med den risiko, der var forbundet med kautionen.

Ankenævnet finder, at klageren ikke har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at indklagede var uberettiget til at gøre kautionen gældende i slutningen af 2004, hvor M gik konkurs og ikke var i stand til at overholde sine forpligtelser. Der er derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at frafalde kautionskravet, hverken helt eller delvist.

Dette gælder, selv om det måtte kunne bebrejdes indklagede, at kautionen fra klageren stod i misforhold til hendes økonomi, jf. Forbrugerrådets og Finansrådets henstilling af 1994 om anvendelse af kaution og Forbrugerrådets og Finansrådets fælles holdning af september 2001 til regler for privat kaution, nu bekendtgørelse nr. 1046 af 27. oktober 2004 om god skik for finansielle virksomheder § 17. Herved bemærkes, at en klage om overtrædelse af bekendtgørelsen hører under Finanstilsynets kompetence.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.