Spørgsmål om, hvorvidt klageren med føje havde fået den opfattelse, at provenuet af et nyt realkreditlån tillige rakte til indfrielse af et privat pantebrev.
| Sagsnummer: | 615 /1995 |
| Dato: | 15-10-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Leif Nielsen, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt klageren med føje havde fået den opfattelse, at provenuet af et nyt realkreditlån tillige rakte til indfrielse af et privat pantebrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ifølge klageren rettede hun i 1994 henvendelse til indklagedes Herning afdeling for at få rådgivning om mulighederne for at omprioritere sin ejendom. Hun gav medarbejderen en betalingsoversigt fra PBS pr. 1. juni 1994, på hvilken medarbejderen indklammede prioriteternes restgæld.
Ifølge indklagede rettede klageren henvendelse ultimo marts 1995, idet hun efter at have haft sit rækkehus til salg gennem længere tid ønskede en lavere husleje. Medarbejderen gennemgik muligheden for omlægning af de i ejendommen indestående realkreditlån.
Den 28. marts 1995 udarbejdede medarbejderen en konsekvensberegning vedrørende indfrielse af to kontantlån i Nykredit med en obligationsrestgæld på i alt ca. 351.000 kr. samt et mix-lån i Realkredit Danmark med en obligationsrestgæld på ca. 52.000 kr. Forslaget til nybelåning var et kontantlån på 419.000 kr., idet omkostninger var anslået til ca. 15.500 kr. Beregningen blev drøftet på et møde den 31. marts 1995. Ifølge indklagede foreslog medarbejderen klageren at foretage omlægningen, som ville give en besparelse på nettoydelsen på 10.878 kr. årligt. Et i ejendommen indestående privat pantebrev med en restgæld på ca. 70.000 kr. foreslog medarbejderen indfriet og omlagt til et banklån. Klageren bestrider, at indfrielse af det private pantebrev blev drøftet.
Ved låneansøgning underskrevet af klageren den 5. april 1995 ansøgte klageren Unikredit om størst muligt realkreditlån. Af låneansøgningen fremgik bl.a.:
"Eksisterende lån, der ønskes indfriet Hovedstol Kreditor 136.300,- Nykredit, kontant 136.300,- Nykredit, kontant 70.000,- Realkredit Danm. 95.492 Privat (indfries evt. delvis."
Ved lånetilbud af 26. april 1995 tilbød Unikredit et 30-årigt kontantlån på 425.000 kr.
Ifølge indklagede anslog medarbejderen efter modtagelse af lånetilbudet, at der ville blive et overskydende provenu på ca. 5.000 kr. til delvis indfrielse af det private pantebrev. Klageren bestrider dette.
Den 3. maj 1995 underskrev klageren en omprioriteringsaftale, hvoraf det fremgik, at de tre realkreditlån samt det private pantebrev skulle indfries i forbindelse med omprioriteringen.
Ifølge klageren indrømmede to medarbejdere på et møde den 1. juni 1995, at der var begået fejl, idet hun ikke var blevet orienteret om, at omprioriteringen ikke ville medføre fuld indfrielse af det private pantebrev. Ifølge indklagede erkendte man, at fristen for opsigelse af det ene lån til Nykredit var overskredet. Lånet skulle have være opsagt senest den 30. april 1995 til indfrielse den 1. oktober 1995. Ved modtagelsen af tilbudet fra Unikredit den 28. april 1995 undlod indklagede at gøre klageren opmærksom på tidsfristen for opsigelsen. Opsigelsesperioden blev derfor forlænget til den 1. april 1996 med en deraf følgende merudgift i differencerenter. Indklagede accepterede på denne baggrund at frafalde sit sagsbehandlingsgebyr, som androg ca. 4.000 kr.
Ved skrivelse af 8. juni 1995 meddelte indklagede klageren, at man pr. 22. maj 1995 havde overtaget det private pantebrev. Af en kontoudskrift vedrørende omprioriteringskontoen fremgår, at indklagede ved indfrielsen (overtagelsen) af pantebrevet betalte 70.222,25 kr., hvoraf restgælden udgjorde 68.845,34 kr., mens restbeløbet var renter.
Ved skrivelse af 19. juni 1995 stillede klagerens advokat over for indklagede krav om, at indklagede skulle afholde tabet ved indfrielsen af det private pantebrev, idet klageren var blevet stillet i udsigt, at hendes fremtidige prioritetsgæld alene ville bestå af Unikreditlånet på 425.000 kr., og at omprioriteringen ville give et kontant overskud på 5-15.000 kr. Indklagede afviste kravet.
Klageren har ved klageskema at 21. december 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 70.222,25 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at hun fik opfattelsen af, at hendes fremtidige forpligtelse alene ville være afvikling af det af Unikredit tilbudte lån på 425.000 kr. Hun fik det indtryk, at omprioriteringen herudover ville indbringe et overskud på 5 - 15.000 kr. Medarbejderen overså, at obligationsrestgælden var væsentlig større end den nominelle restgæld. Fejlen blev erkendt ved mødet den 1. juni 1995. Indfrielse af pantegæld i ejendommen fandt sted ved, at indklagede transporterede det private pantebrev til sig selv, hvilket er i strid med den indgåede aftale, som må betragtes som en tilsikring af, at gælden i ejendommen indfries. Hun er ikke blevet rådgivet om, at hun efterfølgende foruden omprioriteringslånet ville have en gældsforpligtelse over for pengeinstituttet. Indklagede er forpligtet til at erstatte hendes tab på 70.222,25 kr. På grund af manglende indsigt i omprioriteringssager bemærkede hun ikke i låneansøgningen parentesen, hvori der er anført "indfries evt. delvis". Låneansøgningen er i øvrigt kun en opfordring til Unikredit om at afgive tilbud. Først ved underskrivelsen af omprioriteringsaftalen er der indgået en gyldig aftale. Heraf fremgår, at alle pantebrevene er indeholdt i beløbet på 425.000 kr. Baggrunden for låneomlægningen var, at klageren ønskede at opnå en mindre månedlig nettoydelse.
Indklagede har anført, at man ikke har stillet klageren i udsigt, at det private pantebrev kunne rummes i realkreditlånet på 425.000 kr. Konsekvensberegningen gennemgås altid med kunden inden endelig stillingtagen til sagens gennemførelse. Beregningen for klageren viste, hvilke lån klageren skulle indfri. Medarbejderen orienterede klageren om, at lånene kunne indfries til kurs 100 af obligationsrestgælden, i alt 403.431 kr. Dertil kom anslåede omkostninger. Til indfrielse af de tre eksisterende kreditforeningslån krævedes et nyt lån på 419.000 kr. Ved gennemgangen af ændringerne/konsekvenserne lagde klageren vægt på den store ændring i første års nettoydelse på 10.878 kr. Ved klagerens underskrift af omprioriteringsaftalen den 3. maj 1995 var kun klar over, at det private pantebrev ikke kunne indfries. Det private pantebrev blev anført på omprioriteringsaftalen, fordi indklagede skulle have fuldmagt til at indfri lånet. Pantebrevet skulle have været tiltransporteret klageren og omdannet til et ejerpantebrev til sikkerhed for et boliglån. Klageren nægtede imidlertid at underskrive de nødvendige dokumenter, hvorfor indklagede valgte at få tiltransporteret det private pantebrev til udligning af indfrielsesbeløbet. Klageren har i øvrigt ikke lidt noget økonomisk tab. Det bestrides, at der har været tale om et overskydende provenu i størrelsesordenen 10-15.000 kr. Godtgørelsen på 4.000 kr. skyldes alene de øgede differencerenter.
Ankenævnets bemærkninger:
Det fremgår tydeligt af konsekvensberegningen af 28. marts 1994, at den alene omfatter indfrielse af de tre eksisterende realkreditlån, og at provenuet af et nyt lån på 419.000 kr. i det hele ville medgå hertil. I låneansøgningen af 5. april 1995, i hvilken der ansøgtes om det størst mulige lån, er om det private pantebrev anført, at dette "indfries evt. delvis". På denne baggrund findes der - uanset at det i omprioriteringsaftalen af 3. maj 1995 er angivet, at det private pantebrev skal indfries i forbindelse med omprioriteringen - ikke at være grundlag for at fastslå, at indklagede har stillet klageren i udsigt, at det tilbudte nye lån på 425.000 kr. ville være tilstrækkeligt til også at indfri restgælden på ca. 70.000 kr. på det private pantebrev, eller at klageren i øvrigt med føje kan have fået denne opfattelse. Det bemærkes herved, at Ankenævnet i overensstemmelse med indklagedes forklaring lægger til grund, at det med klageren var aftalt, at det private pantebrev skulle indfries gennem optagelse af et banklån. Endvidere bemærkes, at klageren, hvis hendes standpunkt blev taget til følge, ville opnå en tilsvarende større ydelsesnedsættelse end forudsat i konsekvensberegningen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.