Omprioritering, rådgivning.
| Sagsnummer: | 403/1992 |
| Dato: | 26-04-1993 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Niels Busk, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Omprioritering, rådgivning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med at klagerne ønskede at afhænde deres ejendom med henblik på at erhverve en ny ejendom, henvendte den ene klagers far sig på vegne klagerne i marts 1992 til indklagedes Asnæs afdeling og anmodede om, at afdelingen stillede en boligsalgskredit til rådighed for klagerne. Afdelingen gav tilsagn om en sådan kredit på 65.000 kr. mod transport i provenu af et ejerskiftelån samt provenu af sælgerpantebrev i den solgte ejendom.
Den 23. marts 1992 indleverede den ene af klagerne slutsedlerne vedrørende såvel den solgte ejendom som den købte ejendom til afdelingen. Det fremgik heraf, at klagerne solgte den hidtidige ejendom til en nærmere angivet ejendomshandler eller ordre, og at klagernes nye ejendom købtes af et anpartsselskab, som ejedes af ejendomshandleren.
Det fremgik af slutsedlen vedrørende den købte ejendom, at købesummen var 550.000 kr., der skulle berigtiges ved overtagelse af indestående prioriteter for 385.287,84 kr., optagelse af et ejerskiftelån på 25.000 kr. samt udstedelse et sælgerpantebrev på 99.712,16 kr. Den kontante udbetaling var 40.000 kr., hvoraf 25.000 kr. skulle deponeres senest den 25. marts hos det ejendomsfirma, der solgte ejendommen; ved skødets underskrift og senest den 31. marts 1992 skulle deponeres 15.000 kr. i sælgers pengeinstitut, Den Danske Bank. Sælgerpantebrevet kunne køber indtil den 15. april 1992 indfri til kurs 78.
I slutsedlen for den af klagerne solgte ejendom var anført, at købesummen var 570.000 kr., som skulle berigtiges ved overtagelse af indestående prioriteter 349.903,71 kr., hjemtagelse af et ejerskiftelån på 95.000 kr. i Nykredit, udstedelse af et sælgerpantebrev på 80.096,29 kr. og en kontant udbetaling på 45.000 kr. Indklagedes Asnæs afdeling skulle hjemtage ejerskiftelånet, som ejendomshandleren skulle indhente tilbud på. Ejendomshandleren skulle selv berigtige handlen.
Den 24. marts 1992 bemærkede indklagedes afdeling, at slutsedlerne endnu ikke var underskrevet, og der aftaltes et møde med klagerne til den 25. marts 1992 kl. 9.30. Samme dag ydede indklagede en boligsalgskredit, som den ene klagers far kautionerede for, hvorefter udbetalingen vedrørende den købte ejendom deponeredes.
Da køberen af klagernes ejendom ikke kunne opnå det i slutsedlen forudsatte kreditforeningslån, indgik han i maj 1992 en aftale med Nykredit om optagelse af et ejerskiftelån på 475.000 kr. Det var herefter nødvendigt at udfærdige en ny slutseddel. Det fremgik af denne, der var dateret den 19. maj 1992, at købesummen var ændret til 595.000 kr., som berigtigedes ved optagelse af et ejerskiftelån på 475.000 kr., udstedelse af sælgerpantebrev på 75.000 kr. og 45.000 kr. i udbetaling. Den 19. maj 1992 indleveredes slutsedlen til afdelingen, som samme dag fremsendte transport vedrørende ejerskiftelånet til notering i Nykredit. Den 20. maj 1992 blev pantebrevet sendt til tinglysning. Den 1. juni modtog afdelingen transporten i noteret stand, hvorefter man meddelte den af klagernes far, der kautionerede, at han nu var frigjort fra sin kautionsforpligtelse.
Den 29. juni 1992 modtog afdelingen kreditforeningspantebrevet retur i tinglyst stand, men med retsanmærkning om et BRF lån på 340.000 kr., private pantebreve på 95.000 kr., samt et ejerpantebrev på 38.500 kr.
Den 2. juli 1992 fremsendte afdelingen diverse papirer til Nykredit, bl.a. en indeståelse for sletning af retsanmærkninger, til brug ved udbetaling af ejerskiftelånet, samt kopi af underskrevet slutseddel af 19. maj 1992.
Den 3. juli 1992 rettede Nykredit telefonisk henvendelse til Asnæs afdeling og meddelte, at ejerskiftelånet ikke kunne udbetales på grundlag af den underskrevne slutseddel af 19. maj 1992, men alene på grundlag af et underskrevet skøde. Ejendomshandleren meddelte herefter den 6. juli afdelingen, at han agtede at lade slutsedlen tinglyse som adkomst på ejendommen, idet Nykredit tidligere havde accepteret denne fremgangsmåde. Samme dag modtog afdelingen kopi af slutsedlen, i hvilken ejendomshandleren ifølge aftale med den ene af klagerne havde rettet datoen til den 19. juni 1992, overstreget "eller ordre" samt tilføjet, at slutsedlen var endelig adkomst.
Den 9. juli 1992 meddelte Nykredit, at lånet kun kunne udbetales mod forevisning af tinglyst skøde eller tinglyst slutseddel, der entydigt viste, at ejendomshandleren var adkomsthaver.
Ved skrivelse af 10. juli 1992 til afdelingen meddelte ejendomshandleren, at han var indstillet på at frigive købesummen til klagernes disposition, så snart ejerskiftelånet var hjemtaget, og gæld, der ikke skulle overtages, var indfriet; han ville sende slutsedlen til tinglysning som endelig adkomst, således at tinglysningsforholdene ville være bragt på plads.
Efter at slutsedlen var modtaget tilbage fra tinglysning den 3. september 1992, blev provenuet af ejerskiftelånet den 8. s.m. modtaget af indklagede, som derefter den 9.-11. s.m. indfriede de ældre hæftelser. Den 23. september 1992 indgik provenuet af sælgerpantebrevet på boligsalgskreditten, således at denne var i kredit med 107.248,32 kr., og samme dag indfriede afdelingen to boliglån med 106.994,36 kr.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet ved klageskema af 14. juli 1992 med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre klagernes tab som følge af langsommelig sagsbehandling og fejlagtig rådgivning. Klagerne har opgjort tabet til 2% pr. måned af ejerskiftelånet på 475.000 kr., alle omkostninger, renter og morarenter i forbindelse med boligsalgskreditten og de to boliglån påløbet efter den 23. maj 1992, et kurstab på 26.410 kr., differencen, 28.000 kr., som kunne være sparet ved indfrielse af sælgerpantebrev og mixlån i den købte ejendom til kurs 78, et ikke nærmere angivet beløb for svie og smerte, samt et honorar på 10.000 kr. til den ene klagers far for arbejde i forbindelse med sagen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede påtog sig at rådgive klagerne og forestå omprioriteringen af den solgte ejendom. Uagtet dette undlod indklagede at rykke ejendomshandleren for fremsendelse af de nødvendige dokumenter, således at omprioriteringen kunne afsluttes indenfor de to måneder, som var aftalt med indklagede. Indklagede undlod endvidere at råde klagerne til at indfri sælgerpantebrev og mixlån i den købte ejendom, hvorved klagerne ville kunne have opnået en væsentlig besparelse. Klagerne finder derfor, at de ikke er forpligtet til at betale omkostninger længere end til den 23. maj 1992, ligesom indklagede bør betale morarenter på 2% pr. måned.
Indklagede har anført, at den langsommelige sagsbehandling beror på forhold, der er indklagede uvedkommende, idet sagen er trukket ud som følge af, at der ikke medvirkede en berigtigende advokat, ligesom prioriteringen af den solgte ejendom ikke kunne ske som oprindeligt forudsat. Klagerne har på intet tidspunkt anmodet indklagede om at yde lån med henblik på indfrielse af sælgerpantebrev og mixlån i den købte ejendom. Afdelingen har først indfriet boliglånene, da boligsalgskreditten var i kredit, fordi renten på boligsalgskreditten var 16,25%, mens renten på boliglån er 13,5%.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der er begået fejl af indklagede i forbindelse med omprioriteringen af den af klagerne solgte ejendom, idet det må lægges til grund, at forsinkelsen skyldtes forhold, for hvilke indklagede ikke er ansvarlig, herunder at omprioriteringen viste sig ikke at kunne gennemføres på den oprindeligt forudsatte måde, at kreditforeningen som betingelse for udbetaling af ejerskiftelånet forlangte, at der skulle foreligge tinglyst adkomst for ejendomshandleren/køberen, og at tinglysningskontorets ekspeditionstid var usædvanlig lang.
Det må lægges til grund, at spørgsmålet om indfrielse af sælgerpantebreve m.v. i den købte ejendom ikke har været drøftet med indklagede, og Ankenævnet finder ikke, at der kan påhvile indklagede noget ansvar for ikke på eget initiativ at have tilrådet klagerne at foretage en sådan indfrielse.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.