Afgørelse

Krav om nedsættelse af gebyr og erstatning for ekspeditionstid i forbindelse med ejerskifte.

Sagsnummer:	275/2005
Dato:	09-03-2006
Ankenævn:	Lars Lindencrone Petersen, Inge Frölich, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen
Klageemne:	Realkreditbelåning - ekspeditionstid Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:	Krav om nedsættelse af gebyr og erstatning for ekspeditionstid i forbindelse med ejerskifte.
Indklagede:	Sparbank Vest
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om nedsættelse af gebyr og erstatning for ekspeditionstiden hos indklagede i forbindelse med klagerens ejendomssalg.

Sagens omstændigheder.

I efteråret 2004 købte klageren og dennes ægtefælle en fast ejendom i Ålsgårde for en købesum på 3.020.000 kr., og deres daværende ejendom i Hørsholm blev sat til salg.

I forbindelse hermed ydede indklagede ved kassekreditkontrakt af 13. september 2004 klageren og ægtefællen en udlægskredit/mellemfinansieringskonto med et kreditmaksimum på 1 mio. kr., som skulle indfries den 1. januar 2006. Rentesatsen på kreditten var på 5,75 % p.a.

Til sikkerhed for kreditten fik indklagede pant for op til 500.000 kr. i et indestående, som klageren havde på en indlånskonto, en såkaldt cibor-konto. Indklagede fik endvidere transport i provenuet ved salg af ejendommen i Hørsholm.

Ejendomskøbet blev gennemført den 31. marts 2005, hvor indklagede hjemtog et realkreditlån på ca. 1,5 mio. kr. i Nykredit. Restkøbesummen blev finansieret via cibor-kontoen og udlægskreditten, hvorpå der herefter var en gæld på ca. 990.000 kr.

I juni 2005 blev ejendommen i Hørsholm solgt for 3.950.000 kr. med overtagelse den 1. september 2005. Ejendommen var prioriteret med to realkreditlån og et ejerpantebrev, som ikke skulle overtages af køber.

Den 28. juni 2005 rettede klageren telefonisk henvendelse til indklagede om en forhøjelse af kreditten. Klageren har anført, at han havde konstateret, at han ville komme til at savne likviditet, inden handlen var afsluttet. Han ringede derfor til indklagede for at få bekræftet et tidligere løfte om en forhøjelse af udlægskreditten. Han fik at vide, at saldoen med renter pr. den 30. juni 2006 blev på ca. 1.015.000 kr. eller ca. 15.000 kr. over det oprindelige kreditmaksimum, og at "de skulle nok finde ud af det", hvis der skulle bruges mere. Indklagede har anført, at klageren fik bevilget et overtræk på 50.000 kr. Overtrækket skulle anvendes til betaling af to terminsydelser på ejendommen i Hørsholm, som nu var solgt med et forventet provenu på 2 mio. kr.

Ved skrivelse af 1. juli 2005 meddelte indklagede, at man havde modtaget kopi af købsaftalen fra ejendomsmægleren, og klageren og ægtefællen blev anmodet om at kontakte afdelingen med henblik på at indgå endelig aftale om handlens ekspedition.

I begyndelsen af juli 2005 blev overtagelsesdagen for salget af Hørsholmejendommen ændret til den 12. august 2005.

Ved skrivelse af 11. juli 2005 sendte indklagede en prioriteringsaftale, som klageren og ægtefællen blev anmodet om at underskrive og returnere. Det fremgik, at indklagedes sagsgebyr var på 4.000 kr.

Klageren og ægtefællen underskrev prioriteringsaftalen den 12. juli 2005. Det blev aftalt, at realkreditlånene skulle indfries den 17. august 2005.

Ved skrivelse af 17. juli 2005 anmodede klageren indklagede om at overføre 50.000 kr. fra udlægskreditten til hans konto i Nykredit Bank. Klageren har anført, at anmodningen blev fremsat i tillid til indklagedes løfte om yderligere kredit. Indklagede afviste imidlertid overførselsanmodningen pr. telefon. Indklagede har anført, at klageren blev ringet op, fordi saldoen på udlægskreditten var på ca. 1.015.000 kr. Da der maksimalt kunne trækkes op til 1.050.000 kr. blev det aftalt, at man skulle se bort fra overførselsanmodningen.

Indklagedes ekspederende medarbejder påførte overførselsanmodningen følgende håndskrevne notater:

"19/7 talt med [klageren]: "Drop" overførslen idet der ikke er penge"

Skødet blev underskrevet den 19. juli 2005 og tinglyst den 1. august 2005 med anmærkning om de to realkreditlån og ejerpantebrevet.

Den 3. august 2005 solgte klageren via Danske Bank 100 stk. aktier i NKT Holding til kurs 245,5, svarende til en kursværdi på 24.550 kr.

Den 12. august 2005 blev der indsat 3.825.000 kr. på en skødedeponeringskonto hos indklagede.

Ved telefaxskrivelse af 15. august 2005 fik indklagede skødet tilsendt.

Den 16. august 2005 blev der hævet 1.844.122,81 kr. på skødedeponeringskontoen til indfrielse af realkreditlånene.

Den 29. august 2005 solgte klageren via Danske Bank 100 stk. aktier i Novozymes til kurs 310,5, svarende til en kursværdi på 31.050 kr.

Ved skrivelse af 7. september 2005 anmodede indklagede klageren om at underskrive en allonge til ejerpantebrevet med henblik på aflysningen af dette.

Ved skrivelse af 8. september 2005 tog klageren forbehold om at gøre et erstatningskrav gældende for sit tab som følge af forsinkelsen med ejerpantebrevet.

Den 28. september 2005 fik indklagede meddelelse om, at skødet nu var tinglyst uden retsanmærkninger, og at købesummen kunne frigives.

Skødedeponeringskontoen blev samme dag opgjort med et provenu på 1.986.382,82 kr. efter tilskrivning af renter. Rentesatsen på deponeringskontoen var på 2 % p.a.

Provenuet blev overført til udlægskreditten, som efter hævning af sagsgebyret på 4.000 kr. og renter blev opgjort med et provenu på 952.581,30 kr. Provenuet blev overført til cibor-kontoen.

Rentesatsen på cibor-kontoen var 2,09 % p.a. for indestående under 0,5 mio. kr. og 2,19 % p.a. for indestående på 0,5 mio. kr. og derover.

På baggrund af den forsinkede frigivelse af købesummen anmodede klageren om tilbagebetaling af sagsgebyret og om erstatning for kurstab på Novozymes aktierne og rentetab. Klageren, der nu via tilsendte kontoudskrifter konstaterede, at indklagede i juli 2005 havde bevilget et overtræk på udlægskreditten på 50.000 kr., rejste endvidere krav om erstatning for kurstab ved salget af NKT aktierne. Det var klagerens opfattelse, at købesummen burde være blevet frigivet en måned tidligere end sket.

Ved skrivelse af 11. oktober 2005 erkendte indklagede, at sagens afslutning var blevet forsinket som følge af, at ejerpantebrevet ikke var blevet sendt til aflysning sammen med de to realkreditpantebreve. Indklagede anførte, at realkreditpantebrevene var blevet modtaget retur i aflyst stand den 6. september 2005, og at ejerpantebrevet var modtaget retur den 21. september 2005 eller 15 dage senere. Indklagede ydede på den baggrund klageren en rentekompensation på 2.398,17 kr. svarende til 15 dages rente af 1.015.160,97 kr., svarende til gælden på udlægskreditten, med en rentesats på 5,75 %, som var rentesatsen på udlægskreditten. Indklagede afslog klagerens yderligere krav.

Parternes påstande.

Den 18. oktober 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal yde en større erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at frigivelsen af købesummen blev forsinket med ca. 1 måned på grund af langsommelig og ubehjælpsom sagsbehandling hos indklagede. Som følge af forsinkelsen blev han påført et rentetab og et kurstab på Novozymes aktierne, som indklagede bør erstatte. Indklagede bør endvidere refundere sit honorar for sagsbehandling på 4.000 kr. eller i hvert fald 3.500 kr. af dette.

Alle de nødvendige papirer bortset fra skødet var til stede hos indklagede den 11. juli 2005. Ifølge købsaftalen skulle skødet af advokaten indgives til tinglysning den 1. august 2005. Indklagede havde eller burde således have haft skødet inden overtagelsesdagen, og sagen burde derfor have været afsluttet i slutningen af august 2005. Han har telefonisk forespurgt om ekspeditionstiden på dommerkontoret, der oplyste, at der blev tinglyst fra dag til dag.

På grund af den forsinkede udbetaling af købesummen var han den 29. august 2005 nødsaget til sælge 100 stk. Novozymes aktier til kurs 310,5. Da købesummen en måned senere blev frigivet, var kursen 320. Han er derfor blevet påført et kurstab på 950 kr. Forsinkelsen medførte endvidere, at han blev påført unødige renteudgifter på udlægskreditten og på to mindre kreditter i henholdsvis Danske Bank og Nykredit Bank. Endvidere gik han glip af en forrentning af nettoprovenuet på ca. 900.000 kr. efter indfrielsen af kreditterne. Indklagede har ikke ydet en tilstrækkelig kompensation herfor.

Indklagede er endvidere ansvarlig for, at han den 3. august 2005 så sig nødsaget til at sælge 100 stk. NKT aktier til kurs 245,5. Baggrunden for salget var, at indklagede afslog hans overførselsanmodning af 17. juli 2005 og dermed ikke vedstod sit tilsagn om en forhøjelse af udlægskreditten. Ifølge den ekspederende medarbejders notater på skrivelsen blev den ønskede overførsel "droppet", "idet der ikke er penge". Det viste sig imidlertid, at indklagede faktisk havde bevilget et overtræk på 50.000 kr., og at han således kunne have rådet over ca. 35.000 kr., hvilket overstiger det beløb, som han efterfølgende så sig nødsaget til at sælge aktier for. Da købesummen blev frigivet, var kursen på aktierne steget til kurs 265, hvorfor han har lidt et kurstab på 1.950 kr., som indklagede bør erstatte.

Indklagede har anført, at det erkendes, at der skete en forsinkelse hos indklagede i forbindelse med aflysningen af ejerpantebrevet. Skødet kunne have været tinglyst endeligt den 6. september 2005. Denne dag blev de indfriede realkreditpantebreve aflyst, og ejerpantebrevet kunne have været aflyst denne dato med den virkning, at skødet straks herefter kunne lyses anmærkningsfrit. På baggrund heraf har man den 11. oktober 2005 godtgjort klageren 2.398,17 kr., jf. skrivelsen af samme dato.

Indklagede var ikke herre over tinglysningsforløbet omkring skødet.

Klageren fik provenuet forrentet på skødedeponeringskontoen og har ikke krav på yderligere kompensation for forsinkelsen.

Den 28. juni 2005 blev klageren bevilget et overtræk på udlægskreditten på 50.000 kr. Da klageren den 17. juli 2005 anmodede om overførsel af 50.000 kr., var kredittens maksimum på 1.050.000 kr. udnyttet med ca. 1.015.000 kr. Der var således ikke dækning for overførslen. Klageren ytrede ikke ønske om en yderligere forhøjelse af det bevilgede overtræk, og det blev aftalt at se bort fra overførselsanmodningen. Der er således formodentlig sket en misforståelse. Dette bør imidlertid ikke føre til, at indklagede hæfter for klagerens kurstab som følge af salget af NKT aktierne.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Indklagede har erkendt at være ansvarlig for, at ejerpantebrevet ikke blev aflyst den 6. september 2005 sammen med de to realkreditpantebreve, men først den 21. september 2005, svarende til en forsinkelse på 15 dage. Indklagede har som følge heraf betalt klageren 2.398,17 kr., svarende til renteudgiften på gælden på udlægskreditten i 15 dage.

Det er ikke godtgjort, at indklagede er ansvarlig for en større forsinkelse end de anførte 15 dage, og der er allerede som følge heraf ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde en større kompensation for renteudgiften på udlægskreditten eller en kompensation for klagerens salg af Novozymes aktier den 29. august 2005.

Der er heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at dække renteudgiften på de af klagerens anførte mindre kreditter i andre pengeinstitutter.

Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede ud over de 2.398,17 skal yde en kompensation for det rentetab, som klageren har lidt ved, at nettoprovenuet på 952.581,30 kr. med 15 dages forsinkelse blev overført fra skødedeponeringskontoen til ciborkontoen.

Det må antages, at der under telefonsamtalen den 19. juli 2005 opstod en misforståelse med hensyn til klagerens mulighed for at foretage yderligere træk på udlægskreditten. Uanset om der måtte kunne pålægges indklagede et ansvar herfor, finder Ankenævnet ikke, at det kan pålægges indklagede at erstatte kurstabet på de af klagerens solgte NKT aktier, idet indklagede ikke kunne påregne et sådant tab.

Som følge af det anførte

Indklagede skal inden 4 uger yde klageren en rentekompensation som ovenfor anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.