Krav om erstatning for mangelfuld rådgivning om afdrag på kredit stillet til finansiering af køb af andelsbolig og langsommelig afklaring af, om anvendelse af eksisterende ejerpantebrev i andelsbolig var mulig
| Sagsnummer: | 368/2023 |
| Dato: | 06-02-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Janni Visted Hansen, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
Rådgivning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om erstatning for mangelfuld rådgivning om afdrag på kredit stillet til finansiering af køb af andelsbolig og langsommelig afklaring af, om anvendelse af eksisterende ejerpantebrev i andelsbolig var mulig |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning for mangelfuld rådgivning om afdrag på kredit stillet til finansiering af køb af andelsbolig og langsommelig afklaring af, om anvendelse af eksisterende ejerpantebrev i andelsbolig var mulig.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Medio juli 2022 indgik klageren og hans hustru, H, en overdragelsesaftale med sælgerne, K og P, om køb af K og P’s andelsbolig i andelsboligforeningen S.
Af overdragelsesaftalen fremgår blandt andet, at andelsboligen blev overtaget med virkning fra den 1. august 2022, og at overdragelsessummen for andelsboligen var i alt 813.772,51 kr.
Banken har oplyst, at klageren grundet den korte frist for overtagelse af andelsboligen og manglende mulighed for at hjemtage et andelsboliglån til overtagelsesdatoen fik en midlertidig kredit, som skulle anvendes til at betale købesummen for andelsboligen.
Købet af andelsboligen blev således midlertidigt finansieret ved en kreditkontrakt -177 af medio juli 2022. Af kreditkontrakten fremgik blandt andet, at banken gav klageren og H et kreditmaksimum på 813.772,51 kr. Det fremgik herudover, at rentesatsen for træk på kreditten for tiden var 3,6 % p.a.
Den 10. august 2022 modtog klageren rådgivning fra banken. Af dokumentet ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i andelsbolig” fremgår blandt andet:
”…
Valgt finansiering
Vi har valgt at optage følgende lån:
Andelsboliglån på 765.000 kr. med en rente på 4,1000 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 4,3%.
Den samlede ydelse på den valgte finansiering er beregnet til 3.703 kr. pr. måned før skat.
De væsentlige konsekvenser og karakteristika ved den valgte finansiering er beskrevet i bilag 1.
Vores rådighedsbeløb vil efter optagelse af lån falde med cirka 7.117 kr. pr. måned.
Vi accepterer at vores rådighedsbeløb vil falde men det skyldes køb før salg af andelsbolig. I den periode har vi en buffer til at supplere vores rådighedsbeløb.
…”
Af dokumentet ”Bilag 1” til ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i andelsbolig” fremgår blandt andet:
”…
Egenskaber Andelsboliglån skal have 1. prioritet i den pantsatte andelsbolig.
…
Sikkerhed Lånet er sikret med pant i jeres andelsbolig.
…”
Banken har oplyst, at optagelse af et andelsboliglån i banken fordrede, at der blev stillet pant i den ejendom, som provenuet fra lånet blev anvendt til at erhverve. Det eksisterende ejerpantebrev, som var indestående i andelsboligen, kunne ikke uden videre afgiftsparkeres eller anvendes til modregning af tingslysningsafgift, hvorfor banken med klagerens samtykke havde en korrespondance med administratoren for andelsboligforeningen om, hvorvidt klageren kunne spare udgifter til tinglysning ved at genanvende den tinglysningsafgift, som det eksisterende ejerpantebrev i andelsboligen indeholdt.
Banken har endvidere oplyst, at den efter korrespondance med administratoren fik besked om, at det indestående ejerpantebrev skulle mortificeres, og at banken derfor igangsatte tinglysning af et nyt ejerpantebrev.
Den 24. juni 2023 underskrev klageren og H et gældsbrev vedrørende optagelse af et andelsboliglån. Af gældsbrevet fremgik blandt andet, at banken havde givet klageren og H et lån på 765.000 kr., og at klageren og H skulle betale 4.345 kr. i afdrag og renter hver måned. Det fremgik herudover, at lånets løbetid var 29 år, og at lånet havde en variabel rentesats, som for tiden var 5,35 %.
Banken meddelte klageren, at der efter udbetalingen af provenuet ville udestå en negativ saldo på 40.000 kr. på kreditten. Baggrunden herfor var, at der løbende var tilskrevet renter på kreditten, og at der ikke blev indbetalt på kreditten af klageren. Banken har oplyst, at klageren var utilfreds med, at han skulle betale renteudgifterne, ligesom han var utilfreds med, at det eksisterende ejerpantebrev ikke kunne anvendes til modregning af tinglysningsafgift.
Den 27. juni 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.
Den 2. juli 2023 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende optagelse af et forbrugslån -484. Af gældsbrevet fremgik blandt andet, at banken havde givet klageren et lån på 40.000 kr. Klageren skulle betale 810,66 kr. i afdrag og renter hver måned. Det fremgik herudover, at lånets løbetid var 5 år, og at lånet havde en variabel rentesats, som for tiden var 6,35 %.
Banken har oplyst, at provenuet fra andelsboliglånet blev udbetalt den 3. juli 2023, og at provenuet indgik på den midlertidige kredit -177 den 4. juli 2023.
Banken har oplyst, at banken den 14. august 2023 pr. kulance har ændret klagerens rente på forbrugslånet, så den svarer til den variable rente på andelsboliglånet, og at banken har godtgjort klageren rentedifferencen mellem den indtil da betalte rente og renten, som svarer til andelsboliglånet.
Banken har herudover oplyst, at der siden bankens indledende møde med klageren om finansiering af andelsboligen har været rentestigninger på den variable rente på andelsboliglånet. Rentestigninger, som ville påvirke klagerens rente, uanset hvornår han havde optaget sit andelsboliglån. Renten var for tiden 6,20 %, men banken havde sænket renten til for tiden 5,35 %.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal friholde ham for betaling af renter.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har ydet ham en ringe og uprofessionel service, og at den ikke har varetaget hans økonomiske interesser på en forsvarlig måde.
Banken opgav at bruge det eksisterende ejerpantebrev og bestemte, at der skulle tinglyses et nyt. I mellemtiden var der løbet renter på lånet, så han skyldte banken 37.000 kr. i renter og 6.000 kr. for et nyt ejerpantebrev. Han ønsker alene at betale 6.000 kr. svarende til betaling for tinglysning af et nyt ejerpantebrev og at blive friholdt for betaling af de påløbne renter.
Banken har svigtet sin rolle som professionel rådgiver ved ikke at informere ham ordentligt i forløbet. Fra starten eksisterede der tilsyneladende en alternativ løsning, som var at oprette et nyt pantebrev. Var denne løsning valgt, skulle han kun betale 6.000 kr. Alt andet efterfølgende har været spild af hans og hans hustrus penge. Han har lidt et tab. I stedet for at få tinglyst et nyt pantebrev, lod banken et lån køre ubetalt uden stopklods.
Banken brugte ti måneder på at finde ud af, at den ikke kunne bruge det eksisterende ejerpantebrev. Han blev ikke informeret om, at man kunne få tinglyst et nyt, og forstår ikke, hvorfor banken har brugt ti måneder på at undersøge, om det eksisterende ejerpantebrev kunne anvendes.
Banken burde have stoppet forsøget på at anvende det oprindelige ejerpantebrev, så snart renterne på lånet nærmede sig 6.000 kr., hvilket var udgiften for et nyt ejerpantebrev. Banken ville derved have sparet ham for et langt større beløb.
Det er muligt, at det har været muligt for ham at betale på kreditkontrakt -177, men det blev han ikke oplyst om på noget tidspunkt, da han i modsat fald ville have påbegyndt betaling med det samme. Banken kunne fra august 2022 til juni 2023 have gjort ham opmærksom på, at der ikke blev afbetalt på kreditten, i stedet gjorde den ingenting.
Som en menig person som ikke arbejder i en bank eller kender processerne, er det ikke nemt at vide, hvornår og hvad en bank forventer af en. Havde han fået en snært af rådgivning eller information, ville han have startet afbetalingen af lånet med det samme.
Banken har været hurtig til at oprette et forbrugslån til ham. Det er et forbrugslån på 40.000 kr., hvor renten oprindeligt var 10 %. Det tog ham tre forsøg at få renten ned på 6,35 %. Ved første forespørgsel fik han et nej. Ved anden forespørgsel fik han renten reduceret til 9 %. Ved tredje forespørgsel nævnte han, at han havde oprettet en sag ved det Finansielle Ankenævn, hvilket udløste en opringning fra banken, hvor banken meddelte, at han kunne få en rente på 6,35 %, så den flugtede med hans boliglån. Han skal dog i de næste 5 år betale 810 kr. ekstra pr. måned til forbrugslånet og samtidig afvikle andelsboliglånet, som stadig har samme hovedstol på grund af ti måneders ineffektiv sagshåndtering.
Nordea Danmark har anført, at den på bedste mulige vis søgte at hjælpe klageren med hans køb af andelsboligen og med at realisere klagerens ønske om at erhverve andelsboligen indenfor den meget korte frist.
Finansieringen kunne lade sig gøre ved, at banken bevilgede en midlertidig kredit. Vilkårene herfor, herunder hvilken rentesats kreditten havde, og at den var variabel, var tydeligt angivet i aftalen herom. Rentesatsen flugtede med renten på bankens andelsboliglån, så klageren ikke blev stillet ringere herved. Klageren har derfor ikke lidt noget tab som følge af, at kreditten ikke blev afløst tidligere end sket.
Klageren hæfter fuldt ud for renterne. At renterne påløber og bliver tilskrevet til kreditten, og at klageren hæfter herfor, kan ikke komme som en overraskelse.
Alternativt ville klageren have haft en rentefri finansiering, indtil andelsboliglånet blev udbetalt og afløste kreditten, hvilket ikke har været aftalt mellem banken og klageren. Det stod klageren frit for at indbetale på kreditten, men klageren valgte at disponere på anden vis.
Banken forsøgte i længere tid gennem korrespondance med administratoren i andelsboligforeningen at få mulighed for at genanvende den tinglysningsafgift, som det eksisterende ejerpantebrev i andelsboligen indeholdt. At ejerpantebrevet skulle mortificeres og ikke kunne genanvendes, kan ikke bebrejdes banken.
At klageren senere selv skulle afholde udgiften til tinglysningsafgift for et nyt ejerpantebrev til sikkerhed for andelsboliglånet, udgør ikke et tab, da denne udgift måtte påregnes.
Klagerens forbrugslån til betaling af renteudgifterne er blevet ændret således, at det flugter med renten på andelsboliglånet. Klageren har ikke haft udgifter til etableringen heraf, ligesom han er blevet godtgjort for rentedifferencen. Klageren har ikke lidt et tab som følge af sagens forløb.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Medio juli 2022 indgik klageren og hans hustru, H, en overdragelsesaftale om køb af en andelsbolig i andelsboligforeningen S.
Det fremgår blandt andet af overdragelsesaftalen, at andelsboligen blev overtaget med virkning fra den 1. august 2022, og at overdragelsessummen for andelsboligen var 813.772,51 kr.
Købet af andelsboligen blev midlertidigt finansieret ved en kreditkontrakt -177, som klageren indgik med banken medio juli 2022. Af kreditkontrakten fremgik blandt andet, at banken gav klageren og H et kreditmaksimum på 813.772,51 kr. Det fremgik herudover, at rentesatsen for træk på kreditten for tiden var 3,6 % p.a.
Banken har oplyst, at den med klagerens samtykke havde en korrespondance med administratoren for andelsboligforeningen om, hvorvidt klageren kunne spare en udgift på ca. 6.000 kr. i tinglysningsafgift ved at genanvende den tinglysningsafgift, som det eksisterende ejerpantebrev i andelsboligen indeholdt. Banken har endvidere oplyst, at den fik besked om, at det indestående ejerpantebrev skulle mortificeres, hvorfor banken igangsatte tinglysning af et nyt ejerpantebrev.
Den 24. juni 2023 underskrev klageren og H et gældsbrev vedrørende optagelse af et andelsboliglån. Af dette fremgik blandt andet, at banken havde givet klageren og H et lån på 765.000 kr., og at klageren og H skulle betale 4.345 kr. i afdrag og renter hver måned. Det fremgik herudover, at lånets løbetid var 29 år, og at lånet havde en variabel rentesats, som for tiden var 5,35 %.
Banken meddelte klageren, at der efter udbetalingen af provenuet ville udestå en negativ saldo på 40.000 kr. grundet påløbne renter fra kreditkontrakt -177, som løbende var blevet tilskrevet, og som klageren ikke havde indbetalt på.
Den 2. juli 2023 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende optagelse af et forbrugslån -484. Af gældsbrevet fremgik blandt andet, at banken havde givet klageren et lån på 40.000 kr. Klageren skulle betale 810,66 kr. i afdrag og renter hver måned. Det fremgik herudover, at lånets løbetid var 5 år, og at lånet havde en variabel rentesats, som for tiden var 6,35 %.
Banken har herudover oplyst, at der siden bankens indledende møde med klageren om finansiering af andelsboligen har været rentestigninger på den variable rente på andelsboliglånet. Rentestigninger, som ville påvirke klagerens rente, uanset hvornår han havde optaget sit andelsboliglån. Renten var for tiden 6,20 %, men banken havde sænket renten til for tiden 5,35 %.
Ankenævnet finder ikke, at der forelå en særlig forpligtelse for banken til at rådgive klageren om, at han kunne nedbringe kreditten på kreditkontrakt -177 ved indbetaling på kontoen, hvorfor banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Ankenævnet finder det herudover ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende ved i ti måneder at afdække muligheden for at genanvende den tinglysningsafgift, som det eksisterende ejerpantebrev i andelsboligen indeholdt.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at klageren har lidt et tab ved, at kreditkontrakt -177 først blev afløst af andelsboliglånet i juli 2023, eller ved optagelsen af forbrugslån -484.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Da banken efter indgivelse af klagen pr. kulance har ændret klagerens rente på forbrugslånet og godtgjort klageren rentedifferencen, får klageren klagegebyret tilbage.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.