Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 41/2015 |
| Dato: | 15-10-2015 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Anita Nedergaard, Morten Bruun Pedersen, Michael Reved, Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | vestjyskBANK |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et fastforrentet andelsboliglån med særlige indfrielsesvilkår.
Sagens omstændigheder
I september 2008 købte klageren og hendes ægtefælle, M, en andelsbolig. Parret ønskede i den forbindelse at optage et andelsboliglån i vestjyskBANK. Ved e-mail til klageren af 18. september 2008 sendte banken beregninger over lån med en løbetid på 20 år og anførte bl.a. følgende:
”I den første vedhæftede fil er der to beregninger. En, hvor renten er fast og en med variabel rente. … der er p.t. meget lidt forskel på den variable og den faste rente. Fordelen ved det fastforrentet lån er, at man kender renten i hele lånets løbetid. Ulempen ved dette lån er, at ønsker man at afdrage ekstraordinært på lånet eller indfri det før udløb, vil der hvis renten er faldet blive tale om at betale en overkurs. Det gør det derfor mindre fordelagtigt at indbetale ekstraordinært. Hvor meget overkursen er afhænger af 2 ting: 1) hvor meget renten er faldet 2) hvor lang tid der er til lånets udløb. Jo længere restløbetid, jo højere indfrielseskurs. Omvendt kendes renten ikke på det variabelt forrentede lån i hele løbetiden, men her kan man altid indskyde ekstraordinært til kurs 100.
Da der ikke er meget forskel på den faste og den variable rente og det trods alt er rigtig rart at kende sin fremtidige husleje, vil vi anbefale jer at finansiere den del, som I ikke forventer at indfri ekstraordinært inden for den næste år, med et fastforrentet lån. Til gengæld bør I overveje om den faste rente evt. kun skal løbe i 5-10 år. Så bliver I ikke nær så hårdt ramt på kursen, hvis I indfrier før tid og på et tidspunkt, kan det være at I flytter på landet
I fil nr. 2 kan I se eksempler på 2 lån med fast rente i henholdsvis 10 og 30 år. Her kan I tydeligt se at indfrielseskursen bliver langt højere, hvis løbetiden for fast rente er længere.”
Den 28. september 2008 underskrev klageren og M en aftale om et boliglån i banken på 500.000 kr. til en fast rente på 7,77 %. Lånets løbetid var lidt over 10 år. Af låneaftalen fremgik bl.a.:
”… Indfrielser før aftalt udløb
Der gælder særlige vilkår ved indfrielse før aftalt tid i fastrenteperioden.
Kursen på indfrielsesbeløbet beregnes ud fra en referencerente (se nedenfor). Satsen, der benyttes ved førtidige indfrielser, er ved aftalens indgåelse 5,040 %. Nederst i dette tillæg ses eksempler på indfrielsesbeløb ved forskellige udviklinger i renteniveauet.
De særlige vilkår betyder, at lånet ved indfrielse før aftalt udløbsdato skal indfries med et beløb, der kan være større eller mindre end den registrerede restgæld. Hvis renteniveauet (markedsrenten) er faldet efter aftalens indgåelse, kan indfrielsesbeløbet være større end den registrerede restgæld. …
… Eksempler på indfrielseskurser på fastforrentede lån
Forudsætninger: Lånets løbetid er 60 mdr. Lånets rente er i eksemplerne beregnet med 8 % p.a. (den aktuelle rente fremgår af gældsbrevet). Referencerenten på oprettelsestidspunktet er beregnet med 7,0 % p.a.
Referencerente ved førtidig indfrielse Kurs ved angivet restløbetid
|
|
24 mdr. |
36 mdr. |
48 mdr. |
|
11,0 % |
96,5 |
95,1 |
93,7 |
|
10,0 % |
97,5 |
96,4 |
95,3 |
|
… |
… |
… |
.. |
|
5,0 % |
102,2 |
103,2 |
104,2 |
|
4,0 % |
103,2 |
104,7 |
106,1 |
…”
I marts 2013 rejste klageren indsigelse mod bankens rådgivning om kurs ved indfrielse af lånet. Den 8. april 2013 afviste banken indsigelserne.
Ifølge en beregning fra banken var indfrielseskursen 117,9 pr. 9. januar 2015. I en e-mail til klageren af 16. januar 2015 oplyste banken, at kursen var begrundet i, at referencerenten var faldet fra 5,040 til minus 0,15 %. Banken oplyste endvidere, at den ikke nødvendigvis ville kræve lånet indfriet i forbindelse med et salg af andelsboligen.
Parternes påstande
Den 30. januar 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at vestjyskBANK skal acceptere, at lånet indfries til en ”mere rimelig indfrielseskurs”.
vestjyskBANK har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var særdeles mangelfuld.
Banken oplyste, at lånet kunne indfries til enhver tid, men at kursen dog ville være lidt over 100. Låneaftalen angiver 106,1 som den højeste kurs. Banken oplyste ikke, at der ikke var nogen grænse for overkursen, og at de f.eks. kunne risikere en overkurs på 117,9, svarende til i alt 85.000 kr.
I e-mailen af 18. september 2008 foreslog banken dem at overveje et femårigt fastforrentet lån. Banken udarbejdede imidlertid ikke et lånetilbud vedrørende et sådant lån. Det var derfor ikke var gennemskueligt for dem, om et femårigt lån var en bedre løsning. Banken var bekendt med, at de gerne ville købe anden ejendom inden for en kort årrække. Banken burde derfor have udarbejdet en beregning af og have rådgivet dem om et femårigt fastforrentet lån.
De ønsker at indfri andelsboliglånet, da de har købt hus.
vestjyskBANK har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ved indgåelse af låneaftalen rådgav klageren om betydningen af at vælge et fast forrentet lån og om konsekvenserne af førtidig indfrielse. Klageren valgte, trods ønsket om måske at ville flytte på landet på et tidspunkt, alligevel et lån med en fast rente, selvom klageren blev oplyst om, at hun ved førtidig indfrielse kunne risikere at betale en overkurs.
Banken oplyste ikke klageren om en eksakt forventet kurs ved førtidig indfrielse. Banken oplyste således ikke klageren om, at kursen ved førtidig indfrielse ville være ”lidt over 100”.
Det fremgik tydeligt, at eksemplerne på indfrielseskurser i låneaftalen alene var eksempler.
Klagerens eventuelle krav mod banken i forbindelse med låneoptagelsen er forældet, jf. forældelseslovens § 3 stk. 1, idet forældelsesfristen løber fra rådgivningstidspunktet.
vestjyskBANK har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen er uegnet til behandling i Ankenævnet, da den forudsætter bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted ved nævnet.
Ankenævnets bemærkninger
I 2008 optog klageren og M et andelsboliglån i vestjyskBANK på 500.000 kr. Lånet var med en fast rente og en løbetid på lidt over 10 år.
Ankenævnet finder, at klageren ved sin underskrift på låneaftalen på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af aftalen. Det fremgik endvidere af bankens e-mail af 18. september 2008, at førtidig indfrielse af et fastforrentet lån skulle ske til overkurs i tilfælde af et rentefald.
Der er herefter ikke grundlag for at fastslå, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen.
Klageren får ikke medhold i klagen.