Afgørelse

Bidragssats. Belåningsgrad.

21402024
Bidragssats. Belåningsgrad.
Klageren optog i 2009 et 30-årigt rentetilpasningslån F1 med 10 års afdragsfrihed hos det indklagede realkreditinstitut. Af det for lånet udfærdigede pantebrev samt instituttets LånGuide fremgik det, at bidragssatsen og det anførte minimumsbidrag kunne forhøjes efter beslutning af instituttets bestyrelse, der ligeledes kunne ændre beregningsprincipperne for bidrag. Instituttet varslede i september 2012 prisstigninger på realkreditlån over for klageren, hvilket betød en ændring i bidragssatsen på 0,050 pct. som tillæg for afdragsfrihed. I november 2013 rettede klageren henvendelse til instituttet om nedsættelse af bidragssatsen med henvisning til, at hans hus var blevet renoveret, og at vurderingen var væsentlig højere end instituttets ansættelse. Klagerens bank havde således vurderet huset til 3,2 mio. kr. i forbindelse med, at banken gerne ville overtage realkreditlånet til en lavere bidragsprocent. Instituttets redegjorde den 23. december 2013 for sin bidragsfastsættelse, som afspejlede samspillet mellem produkttype, afdragsfrihed og en vurdering af lånets sikkerhed. Instituttet oplyste, at låneaftalen fra 2009 ville være gældende, indtil lånet blev lagt om, idet klagerens renovering af ejendommen ikke kunne føre til, at værdien af ejendommen blev revideret med den deraf følgende revision af bidragssatsen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatsen på hans lån skulle nedsættes til 0,50 pct. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der var ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Ifølge aftalegrundlaget kunne instituttet forhøje såvel bidragssatsen som mindstebidraget på klagerens lån og havde endvidere hjemmel til at indføre eller forhøje kursskæring ved refinansiering. Ifølge de oplysninger, som Nævnet var i besiddelse af, var bidragsforhøjelsen sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarede til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme. Det fremgik af varslingsbrevet i september 2012, at instituttet havde varslet tillæg for afdragsfrihed respektive kursskæring, men ikke egentlige bidragsforhøjelser på klagerens lån, og Nævnet lagde til grund, at det skyldtes, at instituttets fastsættelse af LTV ikke aktuelt havde givet grundlag herfor på klagerens lån. Uanset den ovenfor beskrevne praksis gav aftalegrundlaget ikke grundlag for at fastslå en pligt for instituttet til at tilpasse bidragssatserne til den til enhver tid aktuelle sikkerhedsmæssige placering af lånene. Nævnet frifandt som følge af det anførte instituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 11. december 2014



JOURNAL NR.: 2014-01-02-024-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragssats. Belåningsgrad.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2014


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie S. Ringive
Bent Olufsen
Søren Hoffmann Christiansen
Jacob Elverum


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren optog i 2009 et 30-årigt rentetilpasningslån F1 på 1.492.100 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Låneoptagelsen var baseret på et lånetilbud af 24. april 2009, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”Vær opmærksom på, at alle beregninger tager hensyn til de afdragsfrie perioder.
…

Desuden er LånGuiden en del af lånetilbuddet.
…

Oplysninger om nyt lån
Hovedstol 1.492.100 kr.
…
Bidragssats3 pr. termin 0,1046175% af lånerestgælden, dog min. p.t. 225 kr.

3 Hvis ejendommen skal vurderes, er bidragssatsen foreløbigt anslået. Bidragssatsen fastsættes efter vurderingen. Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.

Om afdragsfrihed er aftalt:

Antal år: 10”

Af det for lånet udfærdigede pantebrev, der blev underskrevet af klageren den 27. april 2009, fremgår blandt andet følgende:

”Særlige bestemmelser:

Bidrag
Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag.”

Af indklagedes ”LånGuide 28. marts 2009”, som var vedlagt lånetilbuddet, fremgår blandt andet følgende:

”Hvad er LånGuiden

LånGuiden er et supplement til dit lånetilbud og er en del af aftalen mellem dig og …(indklagede)…
…

Generelt
…
Ændring af bidragssats, gebyrer m.v.

Størrelsen af …(indklagedes)… bidragssats, morarenter og størrelse og art af gebyrer med videre fastsættes af …(indklagedes)… bestyrelse.

Med mindre andet udtrykkeligt er aftalt, kan bidragssats eller bidragsberegningsmetode i eksisterende låneforhold ændres af forretningsmæssige eller markedsmæssige grunde. Dette kan blandt andet ske med henblik på imødegåelse af øgede omkostninger herunder fx tab eller skatter og afgifter, eller for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget.

En sådan ændring skal varsles senest 3 måneder før den første terminsperiode, hvori ændringen skal gælde. Oplysning om ændring af bidragssats og bidragsberegningsmetoder for eksisterende låneforhold vil ske skriftligt.”

Indklagede fremsendte den 26. september 2012 et brev til klageren, hvori indklagede varslede prisstigninger:

”Nye priser på realkreditlån til privatkunder
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån og især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… fra 1. januar 2013 en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)…

Hvad betyder det for dig?
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats Tillæg for afdragsfrihed
… Rentetilpasningslån 0,00000 0,05000
Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån

Tillægget for valg af afdragsfrihed betales kun i perioder, hvor afdragsfriheden er aktiveret på lånet.
…

Gebyrfri omlægning af rentetilpasningslån
Eksisterende kunder med rentetilpasningslån tilbydes frem til 31. marts 2013 en gebyrfri omlægning til et fastforrentet lån. Gebyrfri omlægning betyder, at du ikke skal betale ekspeditionsgebyr, tinglysningsservicegebyr og kurtage.”

Klageren modtog efter det oplyste den 25. oktober 2013 en e-mail fra et andet realkreditinstitut, som var vedlagt en beregning af et nyt F1 lån med en bidragssats i niveauet 0,48 pct. p.a.

Den 30. november 2013 rettede klageren pr. e-mail henvendelse til indklagede om nedsættelse af bidragssatsen:

”Jeg har et F1 lån hos jer, der skal rentetilpasses om en måned.

I den forbindelse vil jeg gerne have nedsat min bidragsprocent med den begrundelse, at jeg har renoveret huset i en grad, så vurderingen er væsentligt højere end jeres ansættelse.

Min bank … har været ude og vurdere huset til 3,2 mill. i forbindelse med, at de gerne vil overtage mit kreditforeningslån til en lavere bidragsprocent.”

Indklagede besvarede klagerens henvendelse ved e-mail af 23. december 2013:

”Bidraget fastsættes på baggrund af en række kriterier. Et centralt element er, hvor stor risiko, der er forbundet med lånet. Dette har bl.a. betydning for, hvor meget …(indklagede)… skal stille til sikkerhed for det enkelte lån.

Fastsættelsen sker som et samspil mellem produkttype, afdragsfrihed og en vurdering af lånenes sikkerhed. Da rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed medfører en større risiko og større omkostninger for …(indklagede)…, har det nødvendiggjort en større prisstigning på disse typer af lån. Principperne i den nye prisstruktur gælder for både eksisterende lån og nye lån.

I dit tilfælde betyder det, at aftalen vi indgik i 2009 er stadig gældende, indtil lånet lægges om. Vi har måttet ændre vores satser lidt på grund af ovenstående.

Fordi du har renoveret dit hus, betyder det ikke, at vi kommer ud og vurderer din ejendom, fordi der er sket forbedringer. Det ville jo samtidig betyde, at vi skulle have hævet alle vores bidragssatser i et faldende ejendomsmarked. Dette er ikke sket.

Så vi fastholder den aftale, vi har indgået og ønsker ikke at ændre den.”

E-mailen affødte en ny e-mail af 3. januar 2014 fra klageren til indklagede:

”Tak for dit svar, selv om det stadig undrer mig, at det skal tage 3 uger at sende et svar med en standardafvisning og henvisning til en uvildig klageinstans. Jeg må konstatere, at …(indklagede)… slet ikke har kigget på, hvad jeg har af samlet udlån og indlån hos …(indklagede)…, bank og realkredit, samt hvad der skal til af vurdering, før bidrag ændres. Det skal lige nævnes, at jeg afdrager forholdsvis meget på den lånetype jeg har valgt, dermed skulle jeg hurtigt komme under de 40% magisk grænse.

En af de konsulenter, jeg snakkede med, inden jeg fik en mailadresse, nævnte at man kunne betale 2500 kr. for at få en …(indklagede)…-godkendt vurderingspris på huset? Det skal lige nævnes, at …(2 lokale ejendomsmæglere)… har vurderet huset inden for det sidste år.

Inden jeg sender sagen videre til klageinstans eller tager imod tilbud fra …(det andet realkreditinstitut)… om at flytte mit kreditforeningslån, vil jeg godt anmode om et personligt møde med en person fra Bidragsafdelingen hos …(indklagede)…, kan det lade sig gøre at få en saglig dialog?”

Herefter indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidragssatsen på klagerens lån skal nedsættes til 0,50 pct.


Indklagede påstår frifindelse.



KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han den 25. oktober 2013 modtog lånetilbud fra andet realkreditinstitut med en bidragssats på 0,48 pct.

Den 30. november 2013 sendte klageren på mail en anmodning til indklagede om nedsættelse af bidrag.

Den 23. december 2013 modtog klageren efter flere telefoniske henvendelse svar fra indklagede.

Den 3. januar 2014 sendte han en klage over, at indklagede havde afvist et personligt møde, men han fik ingen svar på henvendelsen.

Klageren har telefonisk hos indklagede fået oplyst, at bidragssatserne er variable inden for følgende intervaller.

0-40% belåning af vurderingen på huset = 0,50% bidrag
40-60% belåning af vurderingen på huset = 0,80% bidrag
Over 60% belåning af vurderingen på huset = 1,20% bidrag

Klageren ønsker at få nedsat sit bidrag hos indklagede fra 0,8 pct. til de 0,5 pct., som han har fået tilbudt hos det andet realkreditinstitut. Klageren begrunder ønsket med, at han nu eller meget snart er under den 40 pct. lånegrænse, der burde udløse et fald. Det kommer an på vurderingsudgangspunktet. Klagerens hus er af historiske årsager vurderet til 2 mill. kr. hos indklagede. Vurderingen stammer fra, da han optog sit lån og inden renoveringen af huset. Hans hus er inden for det sidste år vurderet hos to uvildige ejendomsmæglere til minimum 3,2 mill. kr. Den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2012 udgør 2,35 mill. kr. Klageren skylder under 1,3 mill. kr. på sit lån hos indklagede. Han afdrager ca. 75.000 kr. om året. Han har et indestående på 300.000 kr. i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut, som han kunne afdrag på lånet for at komme under grænsen.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i maj 2009 optog et kortrentelån på 1.492.100 kr. hos indklagede. Lånet havde en bidragssats på 0,56053 pct. p.a.

Den 26. september 2012 udsendte indklagede varslingsskrivelse om nye priser på realkreditlån, hvoraf fremgår, at der ikke er foretaget ændringer i klagerens bidragssatser, men udelukkende varslet tillæg for afdragsfrihed.

Efter det oplyste har klageren efter låneoptagelsen i 2009 foretaget en renovering af sin ejendom og ønsker derfor, at indklagede skal vurdere klagerens ejendom på ny med nedsættelse af bidragssatsen til følge. Klageren ønsker at få nedsat bidragssatsen til 0,48 pct., svarende til den sats, som det andet realkreditinstitut p.t. tager ved nyudlån inden for en LTV-grænse på 0-40 pct.

I henhold til aftalegrundlaget mellem parterne har indklagede ingen forpligtelse til løbende at tilpasse bidragssatsen under hensyntagen til den belåningsgrad, som den aktuelle restgæld på de indestående lån fører til.

ANBRINGENDER:
Det gøres til støtte for frifindelsespåstanden gældende,

at der alene er varslet et tillæg til bidraget, hvis klageren ønskede at have afdragsfrihed på lånet – en mulighed klageren ej benytter p.t., og

at aftalegrundlaget mellem parterne ikke indeholder vilkår, der giver klageren krav på nedsættelse af bidrag i forhold til det bidrag, som blev aftalt i forbindelse med optagelsen af lånet i 2009.

Bidraget, som det blev aftalt ved lånets optagelse, bibeholdes således, indtil det reguleres i overensstemmelse med aftalevilkårene, eller der indgås en ny aftale mellem parterne.

Det gøres således samlet gældende,

at bidraget og beregningsprincipperne er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der er ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Ifølge aftalegrundlaget kan indklagede forhøje såvel bidragssatsen som mindstebidraget på klagerens lån. Indklagede har endvidere i aftalegrundlaget hjemmel til at indføre eller forhøje kursskæring ved refinansiering.

Ifølge de oplysninger, som Nævnet er i besiddelse af, er den aktuelle bidragsforhøjelse sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarer til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme.

Det fremgår af varslingsbrevet af 26. september 2012, at indklagede har varslet henholdsvis tillæg for afdragsfrihed respektive kursskæring, men derimod ikke egentlige bidragsforhøjelser på klagerens lån. Nævnet har derfor lagt til grund, at det skyldes, at indklagedes fastsættelse af LTV ikke aktuelt har givet grundlag herfor på klagerens lån.

Uanset den ovenfor beskrevne praksis giver aftalegrundlaget ikke grundlag for at fastslå en pligt for indklagede til at tilpasse bidragssatserne til den til enhver tid aktuelle sikkerhedsmæssige placering af lånene.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen