Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af prioritetslån med særlige indfrielsesvilkår

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med deres optagelse af et prioritetslån i 2008.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er kunder i Handelsbanken, købte i 2008 en fast ejendom.

I den forbindelse underskrev klagerne den 30. oktober 2008 en aftale med banken om et 30-årigt prioritetslån på 1.450.000 kr. til dækning af et finansieringsbehov på 1.422.000 kr. Af låneaftalen fremgår bl.a.:

"…

Lånets rentesats kan være enten variabel eller fast i en aftalt periode (rentebindingsperiode).
En eventuel rentebinding og rentebindingsperiode fremgår af bilag (Rentevilkår) til nærværende aftale.

Renten er for tiden 6,230 % årligt.
Overtræksprovision er for tiden 4,000 % årligt.

Rentesatserne er foreløbige og fastsættes endeligt på udbetalingsdagen eller efter nærmere aftale. Den endelige rente for lån med rentebinding fremgår af bilag (Rentevilkår).

Opsigelse

Låntager kan til enhver tid opsige og indfri lånet, men DER GÆLDER SÆRLIGE INDFRIELSESVILKÅR I EN RENTEBINDINGSPERIODE. Det betyder, at indfrielse af lånet i nogle situationer kun kan ske med et beløb, som er højere end restgælden (overkurs).

…"

Af bankens Bestemmelser for PrioritetsLån til privatkunder (forbrugere), der var en del af låneaftalen, fremgår bl.a. særlige indfrielsesvilkår for lån med rentebinding. Referencerenten og beregningen af kursen ved indfrielse i rentebindingsperioden beskrives, og der angives eksempler på indfrielseskurser ved ændring i referencerenten med +/÷ 1, 2 eller 3 procentpoint og resterende rentebindingsperiode på henholdsvis 1, 3, 5 og 10 år.

Samtidig med underskrivelsen af låneaftalen underskrev klagerne et "God skik rådgivningsskema". Heraf fremgår blandt andet, at klagerne ikke havde erfaring med boliglån. De ønskede høj sikkerhed for dels lånets ydelser, dels beskyttelse af boligens friværdi ved rentestigninger, og de accepterede, at den lave risiko blev afspejlet i en højere ydelse. Om det valgte 30-årige prioritetslån er det bl.a. anført, at den i udgangspunktet variable rente kunne fastlåses, og at der i så fald i rentebindingsperioden var særlige vilkår, som "betyder at lånet i nogle tilfælde kun kan indfries med et beløb som er højere end restgælden". Indfrielseskursen var afhængig af udviklingen i referencerenten og rentebindingsperiodens længde. Under normale omstændigheder ville der kunne tilbydes en omlægning af lånet. Klagernes begrundelse for deres valg af prioritetslånet var "lav rente og et fleksibelt lån, hvor vi kan skifte mellem forskellige varianter af variabel rente, rentebinding, renteloft og afdragsfrihed.". Lånets årlige omkostninger i procent (ÅOP) var på 6,7 %. På et alternativt obligationslån med fast rente var ÅOP på 8,4 %.

Overtagelsesdagen for ejendommen var den 1. december 2008, og lånet skulle derfor effektueres den 28. november 2008.

Ifølge en advisering af 3. november 2008 om Prioritetslån/Fastrentelån, blev renten på klagernes lån fastlåst til 6,28 % om året i 10 år.

I foråret 2011 henvendte klagerne sig til banken med henblik på at omlægge lånet. Banken oplyste i forlængelse heraf ved brev af 11. april 2011, at den aktuelle indfrielseskurs var 109,12, svarende til en overkurs på ca. 130.000 kr.

I begyndelsen af 2012 henvendte klagerne sig på ny vedrørende en låneomlægning. Ved e-mail af 6. februar 2012 meddelte banken, at lånet aktuelt kunne indfries med 1.707.517,89 kr., hvilket svarede til en overkurs på ca. 300.000 kr.

Ved brev af 12. april 2012 afslog banken en anmodning fra klagerne om indfrielse af lånet til kurs 100. Banken redegjorde for omstændighederne i forbindelse med låneoptagelsen og udarbejdede nogle beregninger, hvor det omtvistede prioritetslån blev sammenlignet med et alternativt 30-årigt 7 % obligationslån. Blandt andet blev de samlede ydelser efter skat og ved uændret renteniveau over løbetiden på 30 år opgjort til henholdsvis 2.691.479 kr. og 3.155.215 kr. En opgørelse på det aktuelle tidspunkt, efter tre års løbetid, viste følgende:

Parternes påstande

Den 7. maj 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Handelsbanken skal acceptere, at prioritetslånet indfries til kurs 100.

Handelsbanken har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.

Det fremgik ikke tydeligt af hverken lånedokumentet eller god skik rådgivningsskemaet, hvilket lån de havde valgt.

De ønskede både sikkerhed for renten og fleksibilitet. Banken burde derfor have rådgivet dem til at optage et almindeligt obligationslån. Ved i stedet at anbefale prioritetslånet, som var en dårligere løsning for dem, har banken varetaget sine egne interesser på deres bekostning.

De havde ikke kendskab til boligfinansiering og underskrev derfor lånet i tillid til bankens oplysning om, at det var det rigtige for dem.

Det af banken anførte om en lavere hovedstol på prioritetslånet kan ikke tilnærmelsesvis opveje omkostningerne som følge af de særlige indfrielsesvilkår. Med prioritetslånet opnåede de ikke den fleksibilitet, som de lagde vægt på ved låneoptagelsen.

Bankens rådgivning var vildledende, hvilket understøttes af god skik rådgivningsskemaet.

Hvis de havde optaget et obligationslån, kunne de nu have omlagt dette til en lavere rente. Bankens lånesammenligning er derfor ikke retvisende.

Marginalen på prioritetslånet overstiger tilsyneladende bidragssatsen på et realkreditlån.

Det var vigtigt for dem at have en sund økonomi og kende ydelsen på lånet.

I begyndelsen af 2011 talte de med banken om en omlægning af lånet. Ifølge banken kunne lånet ikke omlægges, hvilket de undrede sig over, da de ved låneoptagelsen havde fået oplyst, at lånet var fleksibelt. Efterfølgende sendte banken brevet med indfrielsestilbuddet. De gjorde på dette tidspunkt ikke mere ved sagen, idet de indså, at der ikke var nogen gevinst ved en låneomlægning.

I 2012, hvor renten var faldet, og de i lighed med andre ønskede at drage fordel heraf, blev de klar over, at prioritetslånet ikke havde den fleksibilitet, som de var blevet lovet.

Handelsbanken har anført, at klagerne i forbindelse med låneoptagelsen fik fyldestgørende rådgivning i overensstemmelse med god skik reglerne.

Klagerne har modtaget bankens bestemmelser for prioritetslån, hvor der blandt andet er regneeksempler på førtidsindfrielse.

Lånet opfyldte klagernes ønske om en sund og fornuftig økonomi. Lånet havde en lavere hovedstol, ydelse og rente i forhold til et traditionelt realkreditlån. Det fremgik klart af låneaftalen, at der ved førtidig indfrielse i rentebindingsperioden var særlige indfrielsesvilkår, som kunne betyde, at indfrielse kun kunne ske med et beløb, der oversteg hovedstolen (overkurs).

Det beror ikke på banken, at samfundet i den efterfølgende periode oplevede et rentefald. I den relativt lange løbetid på et boliglån må der forventes bevægelser i både op- og nedadgående retning. Det af klagerne anførte om, at banken har varetaget sine egne interesser bestrides.

Klagerne var i hvert fald i foråret 2011 bekendt med de særlige indfrielsesvilkår. De klagede imidlertid først ca. et år efter, hvor overkursen var steget betydeligt.

Klagerne var så tilfredse med renten, at de straks valgte at fastlåse den.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – Henrik Bitsch, Christian Bremer og Astrid Thomas – udtaler:

Den 30. oktober 2008 underskrev klagerne en låneaftale med Handelsbanken om et prioritetslån og et rådgivningsskema om dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. I umiddelbar forlængelse heraf blev renten på lånet fastlåst til 6,28 % om året i 10 år.

Vi finder, at klagerne herved på bindende måde tiltrådte de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente og som fremgår tydeligt af låneaftalen. Det bemærkes, at materialet også indeholder beregningseksempler vedrørende indfrielse afhængig af renteudviklingen.

Vi bemærker, at klagerne ifølge rådgivningsskemaet ønskede at sikre sig mod rentestigninger. De havde ikke planer om ekstraordinært at indfri lånet før normalt udløb. Forudsætningen om fleksibilitet var knyttet til mulighederne for skift mellem variabel rente, rentebinding, renteloft og afdragsfrihed. Fleksibiliteten blev i første omgang udnyttet af klagerne til at indgå en aftale om rentebinding på et tidspunkt, hvor de anså renten for at være fordelagtig. Den omstændighed, at renten efterfølgende faldt yderligere, kan ikke medføre et erstatningsansvar for banken.

Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Troels Hauer Holmberg og Jørn Ravn – udtaler:

I "God skik rådgivningsskema" er der vedrørende klagernes erfaring med at optage lån, anført "Ingen erfaring, har ikke optaget boliglån før" og vedrørende klagers risikovillighed "Vi ønsker høj sikkerhed for lånets ydelser og en stor sikkerhed for beskyttelse af boligens friværdi ved rentestigninger. Vi accepterer samtidig, at den lave risiko på lånet typisk afspejles i en højere ydelse".

Vi finder herefter, at et 30-årigt fastforrentet obligationslån var et relevant alternativ til det optagne lån, som kunne dække klagernes behov, og at Handelsbanken derfor var forpligtet til rådgive klagerne om muligheden for at optage et sådant lån i overensstemmelse med § 14, stk. 2, i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Vi finder endvidere, at de oplysninger banken var forpligtet til at give klagerne efter § 14, stk. 2, skulle leveres skriftligt og bekræftes ved brug af standardskemaet i bekendtgørelsens bilag 2, jf. § 15, stk. 1. Da disse oplysninger – navnlig oplysningen om at et 30-årigt fastforrentet obligationslån kan indfris til maksimalt kurs 100 – ikke fremgår af "God skik rådgivningsskema", og da det ikke i øvrigt er godtgjort, at klagerne har modtaget disse oplysninger på anden vis, finder vi, at Handelsbanken har begået en ansvarspådragende fejl og stemmer for at klagerne gives medhold.

Vi lægger vægt på, at det fremgår af vejledningen til bekendtgørelsen, at "Det er formålet med reglerne i § 14, at kunden skal sikres et godt og fyldestgørende grundlag for at træffe beslutning om hvilket lån, den pågældende ønsker at optage. Oplysningerne efter § 14, stk. 2, skal derfor være klare og dækkende, idet man tager hensyn til kundens vidensniveau.", samt at "§ 14, stk. 2, bestemmer, at der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, skal gives en række oplysninger om lån, som instituttet enten selv udbyder eller formidler for andre institutter, og som kan dække kundens behov." Endvidere fremgår det af vejledningen, at "Mulighederne for og omkostningerne ved låneomlægning eller førtidig indfrielse udgør en væsentlig egenskab ved et lån. Der skal derfor oplyses om de konkrete vilkår for det enkelte lån i forbindelse med rådgivningen jf. § 14, stk. 2, nr. 1.", samt at "§ 15, stk. 1, bestemmer, at kunden senest ved indgåelse af en aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom bekræfter at have modtaget de oplysninger, der er indgået i rådgivningen. Dette skal ske på det standardskema, som opfylder kravene i bilag 2."

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.