Afgørelse

Forsinkelse af tinglysning. Medvirkensalg.

21012153

Forsinkelse af tinglysning. Medvirkensalg.
Det indklagede realkreditinstitut havde i 2007 ydet lån til sælgerne af den omhandlede ejendom. Som følge af betalingsvanskeligheder gav sælgerne efterfølgende instituttet fuldmagt til at sælge, herunder til at delegere opgaverne i forbindelse hermed til instituttets advokat. Klagerne underskrev som købere den 25. februar 2009 skøde vedrørende køb af ejendommen med overtagelsesdag den 1. marts 2009. I skødet var taget et advokatforbehold. Klagernes advokat godkendte den 27. februar 2009 på sine klienters vegne overdragelsen med enkelte forbehold, herunder i relation til nogle bygningsmæssige forhold. Disse forhold gav i marts 2009 anledning til, at klagerne krævede et forholdsmæssigt afslag på 400.000 kr., hvilket både instituttet og sælgerne afviste. Der var herefter forhandlinger om handelsvilkårene, som den 1. september 2009 mundede ud i et forligsforslag fra den lokale centerdirektør. Den 3. september anmodede instituttets advokat sælgerne om at underskrive tinglysningsfuldmagter. Advokaten rykkede efterfølgende flere gange for disse. Klagerne tiltrådte den 9. oktober 2009 forligsoplægget fra den lokale centerdirektør. De underskrevne tinglysningsfuldmagter blev fremsendt til Tinglysningsretten henholdsvis den 10. og den 18. februar 2010. Endeligt skøde blev tinglyst den 22. marts 2010. Klagerne rejste efterfølgende krav mod instituttet for dækning af et rentetab på 20.200 kr. som følge af den forsinkede tinglysning. Instituttet afviste kravet og anmodede klagerne om at indbetale terminsrestancer.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle yde dem en erstatning på 20.200 kr. Instituttet påstod frifindelse for klagernes påstand og påstod endvidere klagerne tilpligtet at betale 23.264 kr. med tillæg af morarente.

Ifølge Nævnets kunne klagerne ikke af instituttet kræve erstatning for et eventuelt rentetab som følge af den manglende rettidige endelige tinglysning af skødet i perioden 3. september 2009 – 22. marts 2010. Nævnet lagde herved vægt på, at der i den første del af perioden fortsat pågik forhandlinger mellem handelsparterne, derudover at der først forelå tinglysningsfuldmagter i februar 2010. Det kunne heller ikke anses for ansvarspådragende for advokaten og dermed instituttet, at Tinglysningsretten først tinglyste endelig adkomst til klagerne den 22. marts 2010, uanset at advokaten havde fremsendt tinglysningsfuldmagterne den 18. februar 2010. Som følge af det anførte blev instituttet frifundet for klagernes krav. Nævnet afviste at tage stilling til instituttets selvstændige krav mod klagerne, idet det foreliggende talmæssige materiale ikke gav et tilstrækkeligt grundlag herfor.


K E N D E L S E

afsagt den 29. august 2011



JOURNAL NR.: 2010-01-12-153-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Forsinkelse af tinglysning. Medvirkensalg

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. august 2011


SAGSBEHANDLER: Cand. jur. Keld Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Mads Svaneklink
Bent Olufsen
Mads Laursen
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Det indklagede realkreditinstitut havde ydet et variabelt forrentet obligationslån med afdragsfrihed på oprindelig 2.212.000 kr. til sælgerne af den omhandlede ejendom. Til sikkerhed for lånet var der den 23. maj 2007 tinglyst et realkreditpantebrev.

Efter det oplyste opstod der efterfølgende betalingsvanskeligheder, og som følge heraf gav sælgerne indklagede fuldmagt til salg af ejendommen. Af salgsfuldmagten af 6. februar 2009 fremgår blandt andet følgende:

”…Som ejer af ejendommen giver vi herved …(indklagede)… uigenkaldelig fuldmagt til på vore vegne at sælge ejendommen, således som den er og forefindes med alt ejendommens øvrige rette tilliggende og tilhørende. Salg skal finde sted til den efter omstændighederne højest opnåelige pris. Indtil salg er sket, har vi stadig alle ejers forpligtelser.

…(Indklagede)… kan give sin advokat fuldmagt til på …(indklagedes)… vegne, at underskrive alle de i forbindelse med salget nødvendige dokumenter, samt til at modtage alle betalinger i forbindelse hermed.

Som følge af nærværende fuldmagt skal fuldmagtshaver være berettiget til på vore vegne og med fuld bindende virkning for os,

at indgå kommissionsaftale med en af …(indklagede)… valgt ejendomsmægler…

at indlede og føre forhandlinger med interesserede købere,

at acceptere en salgspris og øvrige vilkår i forbindelse med en overdragelse af ejendommen,

at underskrive alle de i forbindelse med salget nødvendige dokumenter,

at modtage og kvittere for købesummen…”

Klagerne underskrev som købere den 25. februar 2009 skøde vedrørende køb af ejendommen med overtagelsesdag den 1. marts 2009. Skødet blev den 26. februar 2009 underskrevet af sælgerne. Af skødet fremgår blandt andet følgende:

”5. SÆLGERS OPLYSNINGER:

5.1. Indledningsvis bemærkes, at køber forud for aftalens indgåelse har haft lejlighed til at besigtige den overtagne ejendom med tilbehør, og med mindre andet er aftalt, overtages det købte som beset - men i tilslutning hertil oplyser sælger følgende:…


6. VILKÅR I ØVRIGT:

6.1 Køber har modtaget tilstandsrapport udarbejdet af …(byggesagkyndig)… den 24.02.2009.

6.2. Køber har fået udleveret forsikringstilbud udarbejdet af …(forsikringsselskab)… den 25.02.2009, der opfylder gældende minimumskrav til ejerskifteforsikring i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom…


9. KØBESUMMEN:

9.1. Købesummen, aftalt til kr. 2.200.000,00 - skriver kroner to millioner to hundrede tusinde 00/100 - hvilket beløb berigtiges ved overtagelse af lån til …(indklagede)…, opr. kr. 2.212.000,00, variabel rente med afdragsfrihed.

Lånets kontantværdi opgøres ifølge særskilt aftale, og eventuel difference i forhold til den aftalte købesum betales kontant…


10. OMKOSTNINGSFORDELING:…

10.3. Der har ikke medvirket ejendomsmægler ved nærværende handel.


11. GODKENDELSE:

Advokaterne … skal godkende handlen på vegne af køberne…”

Vedrørende ejendomshandlens berigtigelse fremsendte indklagede den 25. februar 2009 følgende brev til klagerne:

”…Købesummen er aftalt til kr. 2.200.000,- som berigtiges ved at I som købere overtager eksisterende Obligationslån Rentemax Pause 5 % med restgæld kr. 2.212.000,- til kurs 97,15 svarende til

Kontanter kr. 2.148.958,-

Restbeløbet kr. 51.052,- deponeres i sælgers navn på konto …(kontonummer)… senest fredag den 27. ds.…”

Klagernes advokat meddelte den 27. februar 2009 indklagede sin stillingtagen i henhold til advokatforbeholdet. Af brevet fremgår følgende:

”…Jeg kan på mine klienters vegne godkende overdragelsen med følgende kommentarer: …

Punkt 2: Tilstandsrapport - diverse forhold

Visse af de punkter som fremgår af tilstandsrapporten er nye for mine klienter, således forstået at der anføres mangler som man ikke er gjort bekendt med tidligere, således navnlig 8.3, 8.4, 8.11 og 11.1. Min godkendelse er derfor betinget af, at mine klienter indenfor den nærmeste fremtid får mulighed for at få en fagmand til at gennemgå de pågældende forhold, og at det ikke herved kan konkluderes, at der er tale om meget graverende forhold.

Måtte der være tale om forhold af en vis betydning, vil det være nærliggende, at der søges en aftale i mindelighed til afklaring af disse.

Punkt 3: Skatter, pantehæftelser m.v.

Jeg forudsætter, at …(indklagede)… som indehaver af salgsfuldmagt indestår for, at en evt. refusionssaldo i købernes favør vil blive betalt samt at forpligtelser for ejendommen der hæfter på denne, herunder skatter og evt. vand m.v. for sælgers ejertid berigtiges af …(indklagede)…

Meddel mig venligst, om ovenstående vilkår kan tiltrædes, idet jeg i så fald vil anmode min klient om straks at få fat i en fagmand med henblik på en gennemgang af ejendommen ud fra tilstandsrapporten.”

Indklagedes advokat bekræftede den 3. marts 2009, at advokaten var indforstået med, at klagerne fik en fagmand til at gennemgå de nævnte punkter i tilstandsrapporten, og at indklagede indestod for betaling af ejendomsskat, vand m.v. samt betaling af en eventuel refusionssaldo i klagernes favør.

Den 31. marts 2009 meddelte klagernes advokat, at klagerne nu havde haft fagfolk til at gennemgå ejendommen, og at der i den forbindelse var fremkommet oplysninger om mangler ved ejendommens tagkonstruktion, gulvvarme og elinstallationer, ligesom det var konstateret, at der henlå forurenet jord på ejendommen samt køkkenaffald med deraf følgende skadedyrsproblemer. Brevet indeholdt følgende samlede konklusion:

”…Vi kan konkludere, at der for ejendommen er betydelige ikke tidligere oplyste mangler, at der er grundlag for en ophævelse af handlen, idet jeg her henviser til, at der efter de priser, som nu er indhentet, foreligger en samlet omkostning som overstiger kr. 400.000,00.

Det er muligt, at en del af omkostningerne vil kunne inddækkes via den ejerskifteforsikring, som er tegnet, men for så vidt angår tømrerarbejdet/tagkonstruktionen er der efter min opfattelse tvivl om, hvorvidt der kan opnås dækning.

Mine klienter er indforståede med at gøre et forsøg på at opnå en mindelig løsning, og jeg skal på baggrund heraf foreslå, at sælger/…(indklagede)… dels fremkommer med de kommentarer som det ovenfor anførte giver anledning til, dels fremkommer med forslag til en løsning.

Jeg ser frem til at høre nærmere, idet jeg vil sætte pris på en hurtig tilbagevenden, da jeg i modsat fald nødsages til at anbefale mine klienter, at de tilbageleverer nøgler til ejendommen m.v., således at adgangen til ophævelse ikke afskæres.

Indtil videre afventer vi en tilbagemelding inden vi træffer beslutning om en evt. anmeldelse til …(det med indklagede koncernforbundne forsikringsselskab)… jf. ejerskifteforsikringen…”

Indklagedes advokat besvarede den 16. april 2009 brevet på følgende måde:

”…Mine klienter er ikke indstillet på at give et nedslag i prisen, som af Dem antydet.

Efter min opfattelse vil størstedelen af de mangler, De påberåber Dem, være dækket af en ejerskifteforsikring, hvorfor Deres krav er ganske urimeligt.

Jeg har ikke nogen klarhed over, om De rent faktisk betragter handlen som ophævet, ej heller hvilken begrundelse De egentlig vil anføre som baggrund for ophævelsen.

Er baggrunden for ophævelsen, at der er væsentlige mangler ved ejendommen?

Jeg beder eventuelt venligst ringe mig op, så vi kan få en endelig aftale vedrørende sagen…”

Ligeledes den 16. april 2009 fremsendte indklagedes advokat følgende brev til sælgerne af ejendommen:

”…Denne sag har jeg som bekendt modtaget, først og fremmest fra …(indklagede)…, som har haft bemyndigelse til at forestå salget.

Der har imidlertid vist sig store problemer, idet køberne har forlangt et afslag på ca. 400.000 kr. for at ville vedstå handlen.

Dette har I naturligvis ingen baggrund for at give, men …(indklagede)… har meddelt mig, at de ej heller ønsker at give et sådant afslag.

For en ordens skyld beder jeg jer venligst meddele mig, hvordan I forholder jer til et afslag i sagen overhovedet, idet …(indklagede)… egentlig gerne genforhandler sagen, i håb om at få salget gennemført med et passende afslag, dog ikke de nævnte 400.000 kr.

For at undgå misforståelser, vil jeg gerne som nævnt have tilbagemelding om, hvordan I forholder jer til afslaget…”

Sælger 1 besvarede indklagedes advokats henvendelse af 16. april ved brev af 22. april 2009. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

”Jeg har med undren modtaget Deres brev, dateret 16. april 2009, vedr. salget af …(ejendommen)…. Det fremgår ikke entydigt hvem De repræsenterer, eller skal udrede sagen for, og jeg var ikke før modtagelsen af dette brev bekendt med Deres modtagelse af sagen.

Imidlertid skal jeg gøre gældende, at

- …(indklagede)… har forestået salget, idet …(sælger 2)… og jeg gav dem en salgsfuldmagt,
- …(indklagede)… forestod fremvisning, indgåelse af handlen og accept af købernes tilbud
- Køberne således havde alle relevante muligheder for at vurdere ejendommens tilstand, støttet af tilstandsrapport og evt. professionel hjælp,
- Køberne erhvervede en ejendom som oprindeligt var udbudt til mere end kr. 3.000.000 for kr. 2.200.000
- …(sælger 2)… og jeg fik et samlet tab på mere end kr. 400.000, som nu er en fælles gæld vi skal afdrage i en længere årrække
- Jeg er ubekendt med de konkrete ”store problemer” som De henviser til i Deres brev, men har på min telefonsvarer hørt fra …(indklagede)…, at det blandt andet skulle dreje sig om ejendommens el-installationer, og hvor vidt de er udført af autoriseret elektriker. Jeg vedlægger kopi af faktura fra Intego, som dokumentation for installationernes udførelse af autoriseret elektriker, og henviser således til Intego, i konkrete tvivlstilfælde omkring installationernes lovlighed

Jeg må på denne baggrund henvise alle krav til …(indklagede)…, da de har håndteret hele salgsprocessen, herunder forventningsafstemning med køber. Jeg har ingen intentioner om at give yderligere afslag på prisen, som i forvejen er faldet særdeles gunstigt ud i købers favør…”

Den 21. april 2009 fremsendte indklagedes advokat en e-mail til klagernes advokat. Af e-mailen fremgår følgende:

”…Jeg har ikke modtaget svar på mit brev af 16.04.09.

Til gengæld har jeg fået oplyst, at Deres klienter fortsætter deres nedrivning/ombygning på ejendommen, hvorfor jeg må antage, at Deres trussel om at ville hæve købet, ikke har noget i sig.

Jeg går derfor ud fra, at Deres klienter vil gennemføre handlen, men er naturligvis indforstået med, at Deres klienter har sædvanlig adgang til at gøre mulige mangler gældende, hvis der er baggrund herfor gennem en retssag mod sælger.

Jeg beder Dem venligst svare mig, så der kan komme klarhed over brevet…”

Klagernes advokat besvarede samme dag pr. e-mail henvendelsen på følgende måde:

”…Med henvisning til vor telefonsamtale d.d. bekræfter jeg oplysningen om, at …(indklagedes advokats kontor)… ikke fungerer som advokat for sælgerne, og at dette heller ikke har været tilfældet tidligere.

Denne oplysning undrer mig meget, særligt når vi herfra gentagne gange har anmodet om at modtage en stillingtagen fra jer som repræsentanter for sælgerne/…(indklagede)…, uden at dette har ført til at vi har fået underretning om sammenhængen.

Jeg kan forstå, at I har videresendt korrespondancen fra os til sælgerne, jeg vil i den forbindelse være taknemmelig for at modtage oplysning om, til hvilken adresse dette måtte være sket, således at vi på baggrund heraf kan kontakte sælgerne direkte.

Jeg forbeholder mig mine klienters rettigheder…”

Indklagedes advokat fremsendte den 22. april 2009 en e-mail til klagernes advokat, hvoraf følgende fremgår:

”For at præcisere tingene, repræsenterer jeg …(indklagede)… i denne sag, som har salgsfuldmagt fra sælgerne.

De kan således godt tilskrive mig vedrørende sælgerne, med mindre De ikke mener, at Deres skrivelse vedrører forhold, som salgsfuldmagten omfatter.

Jeg tillader mig at erindre om svar på mit spørgsmål, om hvorvidt De har hævet handlen på trods af, at Deres klienter tilsyneladende fortsat arbejder på ejendommen…”

Den 1. september 2009 fremsatte indklagedes lokale centerdirektør følgende forslag direkte til klagerne om afslutning af sagen med en kulancegodtgørelse på 23.650 kr.:

”I forlængelse af vores møde i går, kan vi meddele, at vi er indstillet på at yde en kulancegodtgørelse til sagens afslutning på kr. 23.650,-.

Kulancen vil blive udbetalt til jeres konto under følgende betingelser:

1) at …(klagernes advokat)… meddeler godkendelse af skøde til …(indklagedes advokat)….
2) at det endeligt tinglyste skøde foreligger.
3) at beløbet udbetales til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende mellem …(indklagede)… og jer i forbindelse med købet af …(ejendommen)…

I bedes underskrive og returnere vedlagte genpart. Kontonummer til beløbets placering bedes oplyst nedenfor…”

Den 3. september 2009 meddelte indklagedes advokat sælgerne af ejendommen, at handlen nu så ud til at falde på plads. Af brevet fremgår endvidere følgende:

”…Tinglysningen er ved at gå over til et nyt system, digitaltinglysning, og for at jeg kan tinglyse skødet skal jeg have en fuldmagt.

Jeg vedlægger en fuldmagt, som jeg beder dig underskrive på side 4 - skal være med blå kuglepen.

Fuldmagten skal også underskrives af to vitterlighedsvidner, som ikke må være nærtstående familiemedlemmer. Vitterlighedsvidnerne skal angive navn, cpr. nr. stilling og fuldstændig adresse, og det skal være læseligt.

Jeg gør opmærksom på, at jeg ikke kan tinglyse skødet, før jeg får fuldmagten tilbage…”

Ligeledes den 3. september 2009 sendte indklagedes advokat et brev til klagernes advokat, hvoraf følgende fremgår:

”…Jeg går ud fra, at du har modtaget vedlagte brev fra …(indklagede)… angående godtgørelse til køberne på 23.650 kr.

Jeg går herefter ud fra, at vi har en endelig handel, og beder om, at købers andel af tinglysningsafgift 7.300 kr. indbetales til mit kontor.

Jeg skal jo også have en fuldmagt, så jeg kan tinglyse skøde digitalt.

Jeg vedlægger også refusionsopgørelse, hvorefter sælger skal refundere 6.750,01 kr. Jeg beder om at få dokumentation for, at køber har tegnet og betalt ejerskifteforsikring…”

Indklagedes lokale centerdirektør fremsendte den 28. september 2009 et lånetilbud til klagerne på et F1-lån med 10 års afdragsfrihed og en hovedstol på 109.300 EUR. Lånetilbuddet indeholdt følgende betingelser for låneudbetaling:

”Lånet kan udbetales, når vi har modtaget og godkendt
- Tinglyst anmærkningsfrit realkreditpantebrev eller garanti herfor.
…
- Endeligt tinglyst adkomst til den nye ejer. Adkomsten må ikke have retsanmærkninger, som ikke kan accepteres af …(indklagede)… Der kan i stedet stilles pengeinstitutgaranti udformet som selvskyldnerkaution for tinglyst adkomst. Garantien skal tillige omfatte indfrielse af lånet, hvis adkomsten ikke tinglyses som angivet…”

Det fremgik endvidere af lånetilbuddet, at der ikke blev opkrævet kurtage og gebyr for sagsekspeditionen.

Den lokale centerdirektør genfremsatte den 1. oktober 2009 tilbuddet om en kulancemæssig løsning af sagen.

Indklagedes advokat rykkede den 2. oktober 2009 sælgerne for tinglysningsfuldmagt og oplyste, at skødet ikke kunne tinglyses, hvis ikke fuldmagten blev returneret.

Klagerne tiltrådte den 9. oktober 2009 forligsoplægget fra den lokale centerdirektør.

Den 14. oktober 2009 rykkede indklagedes advokat igen sælgerne for tinglysningsfuldmagt.

Den 20. januar 2010 fremsendte indklagedes advokat en ny tinglysningsfuldmagt til sælgerne og bad dem underskrive og returnere denne. Af brevet fremgår endvidere følgende:

”…Hvis jeg ikke hurtigst muligt får fuldmagten retur, risikerer vi et erstatningskrav fra køberne, da jeg ikke kan få skødet lyst, hvis jeg ikke får fuldmagten tilbage fra dig…”

De underskrevne tinglysningsfuldmagter blev fremsendt til Tinglysningsretten henholdsvis den 10. og den 18. februar 2010. Efter det oplyste blev endeligt skøde tinglyst den 22. marts 2010.

Den lokale centerdirektør fremsendte den 2. juni 2010 følgende brev til klagerne:


”…Afslutning af køb af …(ejendommen)…

I forlængelse af vores opkald fra i går omkring betaling af forfaldne ydelser, har vi modtaget mail med krav om refusion for tab i alt kr. 20.200,- i forbindelse med sagens forløb.

Vi må meddele, at det anførte nye krav ikke vedkommer …(indklagede)….

Vi kan derimod meddele, at den pr. 01. oktober 2009 kulancegodtgørelse kr. 23.650,- er overført til jeres konti …(kontonr.)… ultimo april 2010 med samtidig oplysning om, at beløbet er overført til fuld og endelig afgørelse af sagen.

Vi har endvidere udlignet refusionsopgørelse på foranledning af sælger.

Tilbage står en afklaring af - hvad udgør de forfaldne terminer lige nu?

1) Terminen 30. juni 2009

Lån kr. 2.212.000,-
Renter Kr. 27.650,00
Bidrag Kr. 3.072,47
Overskydende del fra 25.05.2010 betaling 1) Kr. 3.997,67
Rest til betaling Kr. 26.724,80

1) Der er indbetalt kr. 14.579,85 pr. 25.05.2010, hvoraf kr. 10.852,18 er tilgået resten af 31.03.2009 terminen. Det overskydende beløb kr. 3.997,67 er således fraskrevet 30.06.2009 terminen.
2) Terminen 30. september 2009

Lån kr. 2.212.000,-
Renter Kr. 15.509,99
Bidrag Kr. 3.072,47
I alt Kr. 18.582,46

3) Terminen 31. december 2009 er ligelydende med 30. september 2009.

Der er herefter følgende til betaling snarest:

Lån kr. 2.212.000,-
30. juni 2009 Kr. 26.724,80
30. september 2009 Kr. 18.582,46
31. december 2009 Kr. 18.582,46
I alt Kr. 63.889,72

Beløbet kr. 63.889,72 bedes indbetalt på konto …(indklagedes kontonr.)… senest 15. juni 2010 med ejendomsnummer 739264 som reference.

Morarenter i alt kr. 9.063,69 på disse fordringer har vi pr. konduite eftergivet.

Der er særskilt fremsendt opkrævning på betaling på begge lån pr. 30. juni 2010.

Sagen omkring jeres køb af ejendommen …(ejendom)… er herefter afsluttet fra vores side…”

Den 30. juni 2010 fremsendte klagerne pr. e-mail et citat af et brev af 25. juni 2010, som klagerne havde modtaget fra indklagede i anledning af en klage over sagsforløbet. Af e-mailen fremgår følgende:

”…Hermed brevet fra …(indklagedes klageansvarlig enhed)…, citeret ordret, da jeg ikke har mulighed for at komme i nærheden af den scanner eller fax i dag:

Jeres klage over mellemfinansiering

Kære …(klagerne)…

Tak for jeres henvendelse vedrørende mellemfinansiering på …(ejendommen)…

Juridisk afdeling har nu haft lejlighed til at gennemgå sagen nærmere.

Af fremsendte mailkorrespondance fremgår, at jeres advokat er af den holdning, at …(indklagede)… har pådraget sig erstatningsansvar over for jer, eftersom endeligt skøde ikke kom på plads inden for rimelig tid i forbindelse med, at I overtog …(ejendommen)… på tvangsauktion i efteråret 2009. I har i den forbindelse opgjort jeres krav til kr. 20.200.

Ovenstående giver mig anledning til at bemærke, at …(indklagede)… ikke er enig i de argumenter, som jeres advokat fremfører. Jeres advokat … gør gældende, at det er …(indklagedes)… ansvar at endeligt skøde ikke kom på plads førend foråret 2010. I tilknytning til dette bemærkes det, som det også tidligere er blevet anført af …(den lokale centerdirektør)…, at skødehåndteringen ikke er …(indklagedes)… ansvar, idet håndteringen blev overladt til …(indklagedes advokat)….

Årsagen til, at det har taget længere tid end normalt at få lyst endeligt skøde på jeres ejendom, kan henføres til, at ejendommen på … blev købt på tvangsauktion, hvor der opstod transaktionsvanskeligheder, før endeligt skøde kunne lyses. Ligeledes har de generelle forsinkelser, den digitale tinglysning har medført, været en væsentlig faktor. Begge omstændigheder er uden for …(indklagedes)… indflydelse. Det er således …(indklagedes)… opfattelse, at hverken …(indklagede)… eller …(indklagedes advokat)… har været årsag til den tidsmæssige forsinkelse af skødelysningen. Ønsker I alligevel at fastholde jeres påstande, må disse gøres gældende over for …(indklagedes advokat)…, som har stået for skødehåndteringen.

På baggrund af ovenstående må jeg meddele, at …(indklagede)… ikke ser anledning til at ændre ved sit krav, hvorfor jeg skal anmode om, at I indbetaler …(indklagedes)… tilgodehavende, som opgjort efter brev af 2. juni d.å. fra vores afdeling i … Har betalingen ikke fundet sted senest 30. juni d.å. overføres sagen til vores inkassoafdeling med henblik på inddrivelse af tilgodehavende.

Hvis I i øvrigt har bemærkning eller spørgsmål i anledning af sagen, står …(indklagede)… til rådighed…”

Samme dag fremsendte klagernes advokat følgende telefax til indklagede:


”…HASTER

…(Klagerne)… - køb af ejendommen …

…(Klagerne)… har anmodet mig om bistand i anledning ag brev fra…(indklagede)…, dateret 25. juni 2010. Jeg har endnu ikke modtaget kopi af brevet, men har fået indholdet refereret, hvilket giver anledning til følgende kommentarer:

Det anføres, at mine klienter har overtaget ejendommen på tvangsauktion i efteråret 2009. Det er ikke rigtigt. Ejendommen blev overtaget i fri handel - dette med samtykke samt et ikke ubetydeligt engagement fra …(indklagedes)… side. Overtagelsen af ejendommen var aftalt til 1. marts 2009. Endeligt skøde blev underskrevet af mine klienter den 25. februar 2009.

Skødet var betinget af godkendelse fra undertegnede, og i den forbindelse blev der oplistet nogle vilkår og betingelser, som blev tilstillet …(indklagedes advokat)…, der ifølge skødet havde forestået udfærdigelse af dette. Det var vanskeligt at få betingelserne afklaret, da der ikke fremkom brugbare reaktioner fra …(indklagedes advokat)… i en længere periode.

Et stykke tid henne i forløbet, nemlig den 21. april 2009, meldte …(indklagedes advokat)…, at hun ikke repræsenterede sælgerne i handlen, men udelukkende repræsenterede …(indklagede)… Dette var for os en ny oplysning, og det gav grund til nogen forbløffelse hos såvel køber som sælger, at …(indklagedes advokat)… hverken havde sikret sig at tingenes rette sammenhæng kom for dagen, således for repræsentationsforholdet, og heller ikke indenfor rimelig tid havde gjort sælgerne opmærksomme på, at der var betingelser for handlen.

Det forhold at …(indklagede)… overlader handlens berigtigelse til …(indklagedes)… egen advokat, således …(indklagedes advokat)…, ændrer ikke på at …(indklagede)… i forhold til køberne er ansvarlige for den forsinkelse, der efter vores opfattelse er opstået ved at …(indklagedes advokat)… ikke på korrekt vis har taget hånd om tingene.

For den digitale tinglysning bemærkes, at vel har advokater og andre der beskæftiger sig med berigtigelse af ejendomshandler og tinglysning af dokumenter for fast ejendom kunnet konstatere betydelige vanskeligheder i forbindelse med igangsættelse af den digitale tinglysning.

For den konkrete sag forholder det sig imidlertid således, at skødet - og dermed også den efterfølgende omfinansiering af ejendommen - kunne være bragt på plads på et langt tidligere tidspunkt, for skødets vedkommende inden ikrafttræden af den digitale tinlysning, og for pantebreve for omfinansiering, indenfor rimelig tid. Her bemærkes, at vi - uagtet vanskelighederne med håndtering af den digitale tinglysning, kunne ”nøjes” med ekspeditionstider på mellem 1 og 2 måneder fra og med efteråret 2009.

Gennem hele forløbet var købernes forhold på plads f.s.v. angår tinglysningen, dette i kraft af underskrift på det oprindelige skøde samt derved at køberne var rede til at signere digitalt fra og med september 2009.

Skødet blev først tinglyst den 22. marts 2010. En meget stor del af forsinkelsen skyldes efter det for os oplyste det forhold, at …(indklagedes advokat)… - og dermed …(indklagede)… - ikke foretog sig noget effektivt med henblik på at sikre sælgernes signatur for skødet. Der foreligger en forholdsvis omfattende korrespondance, herunder en række rykkere til …(indklagedes advokat)…, som vi da gerne stiller til rådighed, såfremt …(indklagede)… ikke er bekendt med disse.

På mine klienters vegne må jeg sammenfattende afvise, at der for …(indklagede)… ikke består ansvar for mine klienters tab opstået som følge af forsinkelsen - i hvert fald ikke med henvisning til de anførte begrundelser, således:

- at ejendommen skulle være overtaget på tvangsauktion,
- at …(indklagede)… skulle være frigjort for ansvar ved at overlade håndteringen af handlens berigtigelse til …(indklagedes advokat)…, eller
- at den digitale tinglysning skulle have spillet ind som en væsentlig faktor.

I nævnte skrivelse anføres det, at sagen vil blive overført til …(indklagedes)… inkassoafdeling, såfremt der ikke sker betaling senest den 30. juni 2010, altså i dag.

Set i lyset af, at vi efter min bedste overbevisning ikke har fået nogen fyldestgørende stillingtagen fra …(indklagede)… til de rejste krav samt det forhold, at …(indklagede)… øjensynligt har misforstået faktuelle forhold, eksempelvis det anførte omkring tvangsauktion, skal jeg henstille at …(indklagede)… afventer iværksættelse af inkassoskridt og i stedet foretager en fornyet vurdering af sagen…”

Den 21. september 2010 besvarede indklagede telefaxen på følgende måde:

”…Tak for din fax af 30. juni d.å. vedrørende …(klagernes)… køb af ovennævnte …(ejendom)…. Jeg har nu haft lejlighed til at undersøge sagen nærmere og kan på baggrund heraf komme med følgende datoer for sagens ekspedition.

27.02.2009: Købers advokat fremsender brev med forudsætninger for ejendomshandlens gennemførelse.
Marts 2009: Afklaring over mangler ved ejendommen.
24.03.2009: Købers advokat betragter ejendomshandlen som hævet, hvis ikke mangler ved ejendommen bringes i orden.
26.03.2009: Købers advokat fastholder, at handlen hæves, hvis der ikke kommer en løsning.
16.04.2009: …(indklagedes advokat)… gør købers advokat opmærksom på, at der ikke er klarhed over, om købsaftalen er hævet. Det konstateres samtidigt, at køber fortsætter arbejdet på ejendommen.
21.04.2009: Uklarhed mht. …(indklagedes advokats)… rolle. Det bekræftes, at …(indklagede)… har fået en salgsfuldmagt fra sælger, som …(indklagedes advokat)… varetager.
22.04.2009: Mail til købers advokat vedrørende om handlen er hævet eller ej.
13.05.2009: Brev til købers advokat vedrørende svar på mail fra d. 22.04.2009.
20.05.2009: Brev til købers advokat vedrørende, at der fortsat ikke er modtaget svar fra købers advokat. Køber har dog rettet henvendelse direkte til …(indklagede)…, hvorfor skøde sendes til tinglysning.
11.06.2009: Købers advokat gør opmærksom på, at man ikke mener, der er handlet i overensstemmelse med de regler, som gælder for advokaters virke. Det anføres, at handlen ville være gået hurtigere, hvis sælger var gjort bekendt med manglerne i ejendommen.
03.09.2009: …(indklagedes advokat)… sender brev til sælgerne, hvori de bedes underskrive fuldmagt.
03.09.2009: Det bekræftes over for købers advokat, at køber godtgøres kr. 23.650. Aftalen om godtgørelse underskrives af køber 1. okt.
02.10.2009: Sælger rykkes for returnering af fuldmagter.
09.10.2009: Købers advokat bekræfter, at handlen er endelig. Indtil denne dato har handlens gennemførelse ikke været entydig klar.
13.10.2009: Købers advokat underrettes om tinglysningsprocessen og om de manglende fuldmagter.
14.10.2009: Der rykkes fortsat for fuldmagter fra sælger
24.11.2009: Købers advokat følger op på sagens forløb. Det anerkendes, at købers advokat er klar over, at …(indklagedes advokat)… har svært ved at få kontakt til sælger mht. fuldmagterne. Det anbefales, at det undersøges, om …(indklagede)… i kraft af salgsfuldmagten kan signere.
11.12.2009: Købers advokat gør opmærksom på, at den manglende tinglysning indebærer, at køber ikke kan få udbetalt et nyt realkreditlån. Erstatningskrav for forøgede omkostninger gøres gældende.
07.01.2010: Købers advokat rykker for svar mht. tinglysningsprocessen
20.01.2010: …(Indklagedes advokat)… underrettes pr. mail om, at Tinglysningsretten ikke mener, at …(indklagede)… er berettiget til at underskrive skødet i henhold til salgsfuldmagten. Tinglysningsretten kræver, at det er sælgerne, som underskriver. Fuldmagterne sendes endnu en gang til sælgerne. Købers advokat underrettes pr. mail om dette d. 22.01.2010.
03.02.2010: Fuldmagt modtages fra …(sælger 1)….
15.02.2010: Købers advokat rykker for sagen.
15.02.2010: Fuldmagt fra …(sælger 1)… registreret.
18.02.2010: Fuldmagt modtages fra …(sælger 2)…
18.02.2010: Købers advokat underrettes om, at fuldmagterne er på plads.
23.02.2010: Fuldmagt fra …(sælger 2)… registreret.
23.02.2010: Anmeldt skøde til lysning.
22.03.2010: Skøde lyst.


Jeg kan på baggrund af min gennemgang af sagens dokumenter ikke se, at sagens ekspeditionstid kan tilskrives …(indklagede)… …(Indklagede)… kan herved ikke have pådraget sig et erstatningsansvar.

Opmærksomheden henledes for god ordens skyld på, at Tinglysningsretten dokumenteret ikke har villet anerkende …(indklagede)… i kraft af salgsfuldmagten. Ventetiden på fuldmagterne fra sælger har været beklagelig, men kan ikke tillægges …(indklagede)…. Ligeledes gøres opmærksom på, at …(indklagede)… ikke er forpligtet til - og ikke har ønsket - at yde et lån mod garanti, som du anfører som en mulig løsning i dit brev af 11. december 2009.

På baggrund af ovenstående må jeg meddele, at …(indklagede)… ikke ser anledning til at ændre ved sit krav, hvorfor jeg skal anmode om, at …(indklagedes)… tilgodehavende indbetales hurtigst muligt. Jeg henleder i den forbindelse din opmærksomhed på, at det beløb, som …(indklagede)…, i din mail af 30. august d.d., blev lovet, endnu ikke er fuldt indbetalt. Således har …(indklagede)… alene modtaget kr. 40.625,22 pr. 6. september d.å.

I din mail til køber af 3. juni d.d. anbefaler du ligesom i din mail af 30. august d.å., at køber indbetaler kr. 43.687,75, hvilket som sagt ikke er sket. Det daværende restkrav blev efter indbetaling opgjort til kr. 20.200. Restkravet, som det ser ud i dag efter modtagelse af 40.625,22, udgør kr. 45.485,26. Heraf udgør kr. 9.201,57 morarenter. Disse morarenter er …(indklagede)… villige til at kreditere, såfremt kr. 36.283,69 indbetales af dine klienter snarest.

Med håb om sagens endelige afklaring bedes du venligst underrette undertegnende om, hvornår betaling finder sted…”

Klagernes advokat besvarede den 6. oktober 2010 indklagedes brev som følger:

”…I første række har jeg noteret mig, at …(indklagede)… gør gældende, at sagens lange ekspeditionstid ikke kan tilskrives …(indklagede)… - det kan man diskutere - men alt andet lige er det sådan, at det er en af …(indklagede)… antaget advokat der på …(indklagedes)… vegne har stået for handlens tinglysningsmæssige berigtigelse, hvilket utvivlsomt må føre til, at …(indklagede)… er ansvarlig for en forsinkelse, som kunne være undgået.

For så vidt angår det tab som er gjort gældende, eller kr. 20.200,00 jf. tidligere mailkorrespondance, bemærker jeg at dette for så vidt angår renter er opgjort som svarende til differencen mellem den midlertidige finansiering og renten i henhold til det realkreditlån, der blev tilsagt for en periode på 3 mdr., således som udgangspunkt for perioden december 2009 - februar 2010.

For de oplistede datoer i nævnte skrivelse bemærker jeg, at vi ved skrivelse herfra den 24. november 2009 tog forbehold for at kræve erstatning for tab, jf. skrivelsens indhold.

Den omstændighed, at der i skrivelsen er anført muligheden for at benytte den tidligere meddelte salgsfuldmagt som grundlag for at få tinglysningen på plads, er bestemt ikke en anbefaling fra vor side - men derimod blot en bekræftelse på det som …(indklagedes advokat)… gav udtryk for, man ville eller kunne ved en forudgående telefonsamtale, jf. skrivelsens indledning.

Uanset om Tinglysningsrettens svartid har været lang, mener jeg ikke, det kan fritage for ansvar, da …(indklagedes advokat)… - og dermed …(indklagede)… - ved tilsyneladende at vælge fremgangsmåden frem for andet har pådraget sig risikoen for, at den ikke er gangbar.

Det er selvsagt fint, at man så efterfølgende indhentede og i februar måned 2010 modtog fuldmagter fra sælgerne, og også underrettede os om dette, men det ændrer ikke på, at dette kunne man have gjort langt tidligere.

Jeg skal for en ordens skyld bemærke, at oplistningen af datoer og hændelser efter min opfattelse ikke er fyldestgørende.

Vi fastholder på baggrund af det anførte det opgjorte erstatningskrav.

Da der tilsyneladende ikke kan opnås enighed om retsstillingen, må jeg anbefale mine klienter, at vi søger en afklaring via en retsafgørelse…”

Indklagede fremsendte den 12. oktober 2010 følgende brev til klagernes advokat:

”…Jeg lægger til grund, at det ikke er muligt at opnå enighed i denne sag, hvorfor jeg for god ordens skyld skal gøre opmærksom på, at …(indklagedes)… samlede tilgodehavende kan opgøres til kr. 32.466,07…

…(Indklagede)… er fortsat indstillet på at eftergive de kr. 9.201,57 i morarenter, hvis …(indklagede)… modtager kr. 23.264,50 inden 1. november d.å…

Hvis …(indklagede)… ikke hører nærmere inden d. 1. november d.å., vil sagen uden nærmere underretning blive overgivet til advokat med henblik på at inddrive den fulde fordring…”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at yde dem en erstatning på 20.200 kr. som følge af den forsinkede tinglysning af skøde på ejendommen.

Indklagede påstår frifindelse for den af klagerne nedlagt påstand. Indklagede påstår endvidere klagerne tilpligtet at betale 23.264,50 kr. med tillæg af morarente med 1,4 pct. pr. påbegyndt måned af 8.684,65 kr. regnet fra 11. december 2009 og af 14.579,85 kr. regnet fra 11. juni 2010 til betaling sker.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de i februar 2009 købte den omhandlede ejendom. Indklagede var panthaver i ejendommen, og pantet var nødlidende. Aftale om køb af ejendommen blev reelt indgået med indklagede, der havde fået salgsfuldmagt fra ejendommens ejere. Indklagedes advokat forestod efter aftale med indklagede handlens berigtigelse. Berigtigelsen blev efter deres opfattelse unødigt forsinket på grund af indklagedes advokat, der ikke rettidigt foretog relevante skrift med henblik på, at de opnåede tinglysningsmæssig adkomst til ejendommen.

Til indklagedes udtalelse har de følgende kommentarer:

Supplerende sagsfremstilling
De kan tilslutte sig det anførte i den supplerende sagsfremstilling, men har yderligere at tilføje.

Indgåelse af handlen – repræsentationsforhold
Deres advokat godkendte ved brev af 27. februar 2009 på deres vegne ejendomshandelen med forbehold for nærmere angivne vilkår.

Indklagedes advokat bekræftede ved brev af den 3. marts 2009, at de oplistede vilkår for handelen kunne tiltrædes. I brevet var afslutningsvist anført ”kopi af nærværende brev er sendt til …(indklagede)…”.

Det var på baggrund heraf deres opfattelse, at advokaten repræsenterede sælgerne af ejendommen i forbindelse med handelen, og at advokaten orienterede indklagede, da der var meddelt salgsfuldmagt.

Ved brev af den 16. april 2009 skrev indklagedes advokat, at hendes klienter ikke var indstillet på at give et nedslag i prisen. Ud fra formuleringen ”mine klienter” gik de forsat ud fra, at advokaten repræsenterede sælgerne.
De var efterfølgende i kontakt med sælgerne af ejendommen, der oplyste, at man ikke før modtagelsen af skrivelsen af den 16. april 2009 fra indklagedes advokat havde hørt fra denne eller på anden vis var orienteret om de vilkår, der var oplistet for godkendelsen. De henviser til brev af den 22. april 2009 fra den ene af sælgerne til indklagedes advokat.

Da det for dem fremstod som besynderligt, at man på den ene side modtog en afvisning, men på den anden side kunne forstå på sælgerne, at de ikke var blevet anmodet om at tage stilling til deres vilkår, kontaktede deres advokat indklagedes advokat telefonisk for en afklaring. Indklagedes advokat oplyste ved samtalen, at hun ”primært” repræsenterede indklagede.

De henviser til e-mail af den 22. april 2009 fra indklagedes advokat til deres advokat.

Det var således først sidst i april 2009, at de og deres advokat blev bekendt med, at sælgerne af ejendommen ikke var repræsenteret ved advokat, og at indklagedes advokat alene varetog indklagedes interesser.

Forlig med indklagede.
Det er korrekt, at der i slutningen af august 2009 blev indgået forlig mellem parter, men ud over de vilkår samt den betaling fra indklagede til dem, som fremgår af brev af 1. oktober 2009 fra indklagedes lokale centerdirektør, var det et yderligere vilkår for forliget, at de fra indklagede fik tilbudt et supplerende realkreditlån med pant i den købte ejendom.

Vilkåret om et supplerende lån kom frem på et møde på ejendommen den 31. august 2009, hvor indklagede var repræsenteret af sin lokale centerdirektør.

Centerdirektøren tilkendegav på mødet, at han på den ene side gerne ville imødekomme deres forslag/krav om en økonomisk kompensation, jf. brevet af 31. marts 2009 fra deres advokat om mangler ved ejendommen, men at det på den anden side var vanskeligt for ham/indklagede at præstere en betaling til dem ud over et vist maksimum – dette blev udtrykt som ”vi har ikke nogen kasse, hvor vi bare kan tage penge fra”.

Som alternativ – og ud fra, at de havde trukket ca. 800.000 kr. på en kassekredit til en forholdsvis høj rente – foreslog centerdirektøren, at de kunne få et yderligere realkreditlån hos indklagede med pant i ejendommen, således at den herved opnåede lavere rente kunne opveje deres tab/forøgede omkostninger. Centerdirektøren understregede, at lånet ikke formelt kunne fremstå som en del af et forlig.

De ville ved optagelsen af det nye realkreditlån opnå en rentebesparelse på ca. 40.000 kr. pr. år.

Det blev aftalt, at centerdirektøren på indklagedes vegne skulle bekræfte forliget og sørge for, at lånetilbuddet ville blive afgivet.

Det videre forløb
Det kan konstateres, at der i den efterfølgende periode fra oktober 2009 til januar 2010 eller ca. 3 måneder ikke skete noget i sagen.

Deres synspunkter
Henset til at det var indklagede bekendt, at klager havde et midlertidigt stort træk på klagers kassekredit til en høj rente, som skulle afløses af det mere favorable realkreditlån og da indklagede må være at identificere med sælgerne af ejendommen, må indklagede anses at være ansvarlige for det tab, som klager har haft på grund af den unødige forsinkelse med tinglysning og skøde og deraf følgende forsinkelse med at få lånet udbetalt.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Supplerende sagsfremstilling.
Indklagede oplyser, at indklagede ved pantebrev stort 2.212.000 kr., tinglyst den 23. maj 2007 på ejendommen, oprindelig havde ydet lån til sælgerne af ejendommen.

Ved fuldmagt af 6. februar 2009 gav sælgerne indklagede fuldmagt til at søge ejendommen solgt.

På dette grundlag blev der den 26. februar 2009 indgået aftale mellem sælgerne og klagerne. Der henvises til endeligt skøde af 26. februar 2009.

I henhold til aftalen skulle ejendommen overdrages pr. 1. marts 2009 for en købesum på 2.200.000 kr., der skulle berigtiges ved klagernes overtagelse af det indestående lån på oprindelig 2.212.000 kr., hvis kontantværdi blev opgjort til 2.148.958 kr. samt kontant betaling af restkøbesummen på 51.052 kr.

Endelig var det, jf. skødets punkt 11, aftalt, at handlen på vegne af køberne skulle godkendes af deres advokat.

Indklagedes advokat repræsenterede indklagede i forbindelse med berigtigelsen af ejendomshandlen, således at hun forestod kontakten til sælgerne af ejendommen.

Efter at klagerne havde haft lejlighed til sammen med sagkyndige at gennemgå eller besigtige ejendommen yderligere, gjorde klagernes advokat ved brev af 11. marts 2009 gældende, at ejendommen led af flere mangler, og klagernes advokat konkluderede i den anledning, at afhjælpningen af manglerne vurderedes at overstige 400.000 kr. Klagernes advokat foreslog på dette grundlag, at der blev indgået en mindelig løsning på sagen, idet klagernes advokat i øvrigt tog forbehold for at ophæve handlen, idet sidstnævnte bemærkning dog af indklagedes advokat blev opfattet således, at forbeholdet i købsaftalen fastholdtes, indtil en løsning eventuelt var fundet.

Efter yderligere korrespondance og drøftelse med sælgerne meddelte indklagedes advokat ved brev af 16. april 2009, at indklagede ikke var indstillet på at give afslag i købesummen. I brevet blev klagernes advokat opfordret til at tilkendegive, om klagerne ville påberåbe sig ophævelse af handlen.

Primo september, da indklagedes advokat vurderede, at en mindelig løsning af sagen var sandsynlig, anmodede indklagedes advokat ved breve af 3. september 2009 sælgerne om at underskrive fuldmagt til brug for tinglysning af skødet.

Uenigheden om de påståede mangler ved ejendommen blev endelig bilagt ved forlig af 1. oktober 2009, hvorefter klagerne pr. kulance modtog 23.650 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen.

Ved brev af 2. oktober 2009 rykkede indklagedes advokat igen sælgerne for underskrift af den til brug for tinglysningen fornødne fuldmagt. Sælgerne blev igen ved breve af 14. oktober 2009 erindret om returnering af fuldmagten.

Da det var yderst vanskeligt at indhente fuldmagterne fra sælgerne, undersøgte indklagedes advokat, hvorvidt det var muligt at anvende den oprindelige, underskrevne salgsfuldmagt som grundlag for tinglysningen af skødet. Det blev fra Tinglysningsretten oplyst, at dette ikke var muligt. Indklagedes advokat rykkede endnu en gang ved brev af 20. januar 2010 sælgerne for underskrift af fuldmagten.

Den 3. februar 2010 modtog indklagedes advokat endelig fuldmagt fra sælger 1, og den 18. februar 2010 blev fuldmagt fra sælger 2 modtaget. Fuldmagterne blev herefter straks ved breve af henholdsvis 10. februar og 18. februar 2010 fremsendt til Tinglysningsretten, hvorefter skødet endeligt kunne lyses 23. februar 2010.

I mellemtiden fik klagerne af indklagede ved lånetilbud af 28. september 2009 tilbudt et lån på 109.300 euro. Da lånet på grund af den manglende tinglyste adkomst umiddelbart ikke kunne tinglyses og dermed udbetales, optog klagerne ifølge klagernes advokat et midlertidigt lån i et andet pengeinstitut. Klagernes påståede tab blev herefter af klagerne opgjort til 20.200 kr. beregnet som differencen mellem den midlertidige finansiering og renten i henhold til det tilbudte realkreditlån i en periode på tre måneder – fra december 2009 til februar 2010, jf. brev af 6. oktober 2010.

Det påståede tab blev af klagerne modregnet i terminsydelserne i december 2009 og juni 2010. Indklagedes tilgodehavende pr. 12. oktober 2010 udgjorde 23.264,50 kr., eksklusive morarenter, jf. indklagedes brev af 12. oktober 2010. Indklagede tilbød klagerne at se bort fra morarenter, såfremt indklagedes tilgodehavende blev indbetalt senest den 1. november 2010. Dette ønskede klagerne ikke, hvorefter klagerne indgav klage til Realkreditankenævnet.

Bortset fra, at ejendomshandlen i kraft af salgsfuldmagten til indklagede har været tilskyndet af indklagede, er der tale om en ejendomshandel mellem sælgerne på den ene side og på den anden side klagerne, hvor den lange ekspeditionstid alene har beroet på sælgernes – trods adskillige rykker fra den berigtigende advokat – manglende underskrift af de fornødne fuldmagter.

-0-

Klagerne har over for Ankenævnet anført, at det for klagerne fremstod som besynderligt, at man på den ene side modtog en afvisning, samtidig med at klagerne kunne forstå, at sælgerne ikke var blevet anmodet om at tage stilling til klagernes vilkår for ejendomshandlen. Som det var klagerne bekendt, var der tale om et ejendomssalg hvis vilkår indklagede skulle tiltræde, idet der i modsat fald ville opstå risiko for, at provenuet ikke kunne dække indklagedes tilgodehavende. Derfor var der intet unaturligt i, at indklagede uden forinden at have drøftet vilkåret med sælgerne af ejendommen afviste de foreslåede vilkår.

Som det fremgår af klagernes forklaring, blev sælgerne imidlertid bekendt med de foreslåede vilkår i april 2009.

Som anført ovenfor og bekræftet i klagernes fremstilling blev der, for så vidt angår det fremsatte krav om forholdsmæssigt afslag, indgået forlig. I forbindelse hermed tilbød indklagede klagerne et supplerende realkreditlån, hvor indklagede som led i forliget afstod fra at opkræve kurtage og gebyr for sagsekspeditionen.

Der var ikke tale om fra indklagedes side, at lånet blev givet som et alternativ til lånet, som klagerne angiveligt havde optaget i deres pengeinstitut.



Anbringender
Det gøres herefter sammenfattende gældende,

at ekspeditionstiden i forbindelse med tinglysningen af skødet alene kan bebrejdes sælgerne af ejendommen,

at ekspeditionstiden i forbindelse med tinglysningen af skødet ikke kan bebrejdes indklagede,

at klagerne indgik aftale om mellemfinansiering på et tidspunkt, hvor klagerne var bekendt med, at adkomst til ejendommen ikke var tinglyst,

at det påståede tab er udokumenteret,

at indklagede ikke på noget andet grundlag er ansvarlig for det påståede tab, og

at klagerne derfor har været uberettiget til at modregne det påståede tab i terminsydelserne på lånene hos indklagede.



OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Aftaleloven indeholder blandt andet følgende regler om fuldmagt:


” § 10. Den, som har givet en anden fuldmagt til at foretage en retshandel, bliver umiddelbart berettiget og forpligtet overfor tredjemand ved retshandel, som fuldmægtigen foretager i fuldmagtsgiverens navn og indenfor fuldmagtens grænser…

§ 11. Har fuldmægtigen ved retshandelens foretagelse handlet i strid med fuldmagtsgiverens forskrifter, er retshandelen ikke bindende for denne, såfremt tredjemand indså eller burde indse, at fuldmægtigen således overskred sin beføjelse…

§ 25. Den, der optræder som fuldmægtig for en anden, indestår for, at han har fornøden fuldmagt. Oplyser han ikke, at han havde sådan, eller at hans retshandel er godkendt af den opgivne fuldmagtsgiver eller af andre grunde er bindende for denne, skal han erstatte den skade, tredjemand lider ved, at retshandelen ikke kan gøres gældende mod den opgivne fuldmagtsgiver.

Stk. 2. Denne bestemmelse kommer ikke til anvendelse, når tredjemand vidste eller burde vide, at den, som foretog retshandelen, ikke havde fornøden fuldmagt.”





ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Det fremgår af sagen, at indklagede optrådte som fuldmægtig for sælgerne med henblik på salg af sælgernes ejendom, jf. salgsfuldmagten af 6. februar 2009. Klagerne var via deres advokat bekendt hermed, jf. advokatens brev af 27. februar 2009: ”Jeg forudsætter, at …(indklagede)… som indehaver af salgsfuldmagt indestår for, at en evt. refusionssaldo i købernes favør vil blive betalt…”.

Opgaven med at berigtige handelen blev af indklagede overladt til indklagedes advokat, der således inden for advokatfuldmagtens grænser optrådte på indklagedes vegne.

Der pågik efter det oplyste frem til den 9. oktober 2009 forhandlinger mellem parterne om handelens gennemførelse. Indklagedes advokat anmodede ved henvendelse til sælgerne den 3. september 2009 og rykkerskrivelser af 2. oktober 2009, 14. oktober 2009 og 20. januar 2010 sælgerne om at udstede tinglysningsfuldmagter. Advokaten modtog den 3. februar 2010 fuldmagt fra sælger 1 og den 18. februar 2010 fra sælger 2. Fuldmagterne blev den 10. februar 2010 og den 18. februar 2010 fremsendt til Tinglysningsretten. Endeligt skøde blev tinglyst den 22. marts 2010. Klagernes advokat havde forinden undersøgt, om det var muligt at få skødet tinglyst på grundlag af den udstedte salgsfuldmagt, hvilket ifølge Tinglysningsretten ikke var muligt.

Det er Nævnets opfattelse, at klagerne ikke af indklagede kan kræve erstatning for det rentetab, som klagerne måtte have lidt som følge af den manglende rettidige endelige tinglysning af skødet i perioden 3. september 2010 – 22. marts 2010. Nævnet lægger herved vægt på, at indklagedes advokat og dermed indklagede med rimelighed kunne gå ud fra, at sælgerne snarest muligt efter indklagedes advokats henvendelse til dem den 3. september 2009 havde givet advokaten tinglysningsfuldmagter. Dette skete imidlertid først henholdsvis den 3. februar 2010 og den 18. februar 2010. Nævnet finder heller ikke, at det kan anses for ansvarspådragende for advokaten og dermed indklagede, at Tinglysningsretten først tinglyste endelig adkomst til klagerne den 22. marts 2010, uanset at advokaten havde fremsendt tinglysningsfuldmagterne den 18. februar 2010. Nævnet kan derfor ikke give klagerne medhold i kravet mod indklagede.

Nævnet finder, at det foreliggende talmæssige materiale ikke giver et tilstrækkeligt grundlag til at tage stilling til indklagedes selvstændige krav mod klagerne. Nævnet afviser derfor at tage stilling til dette krav.



Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.

Behandlingen af indklagedes selvstændige krav mod klagerne afvises af Nævnet.




Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen