Afgørelse

Spørgsmål om pant i andelsbolig faldt bort i forbindelse med indgåelse af akkordaftale.

Indledning

Sagen vedrører spørgsmål om pant i andelsbolig faldt bort i forbindelse med indgåelse af akkordaftale.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Danske Bank, hvor han blandt andet havde et andelsboliglån -452. Til sikkerhed for lånet havde han givet banken underpant i andelsboligen.

I maj 2015 indgik klageren og banken en akkordaftale.

Akkordaftalen var udformet som et brev af 7. maj 2015 fra banken til klageren, som klageren i maj 2015 tiltrådte ved sin underskrift på brevet. Af aftalen fremgik blandt andet:

”Indgåelse af akkord

I fortsættelse af behagelig samtale af dags dato sender jeg vilkår for indgåelse af akkordaftale.

Den månedlige ydelse på andelsboliglån [-452] fastsættes til en fast betaling på 4.000 kr., der skal gælde fra den 31. maj 2015.

Andelsboliglånet rentenulstilles. Det betyder, at der ikke tilskrives yderligere renter på lånet, end dem der allerede er tilskrevet.

…

Når der er indbetalt 426.000 kr. svarende til 106,5 ydelser, udsteder banken saldokvittering.

Det betyder, at den resterende gæld på 237.140,32 kr. på det tidspunkt akkorderes fuld ud. Og du skal herefter ikke betale yderligere.

Denne akkordering gælder også i tilfælde af et salg af andelsboligen.

Rentenulstilling og akkordering forudsætter, at du ikke misligholder din forpligtelse til at betale afdrag. I tilfælde af misligholdelse bortfalder rentenulstillingen med tilbagevirkende kraft, således at ikke-tilskrevne renter i perioden forfalder til betaling. Tilsvarende forfalder den samlede restgæld til øjeblikkelig betaling i tilfælde af misligholdelse.

…”

I et brev af 18. juni 2015 til klageren, som klageren tiltrådte den 19. juni 2015 ved sin underskrift på brevet, anførte banken:

”…

Som tidligere nævnt accepterer banken, at det indgåede forlig ligeledes indgås med virkning for dine arvinger, således at banken – mod dine arvingers overtagelse og opfyldelse af din forpligtelse til indbetaling af i alt 400.000 kr., svarende til 100 ydelser – udsteder saldokvittering, alt i overensstemmelse med den indgåede aftale.

Akkorderingen gælder som nævnt også i tilfælde af et salg af andelsboligen.

…”

Klageren solgte i 2016 sin andelsbolig, og provenuet heraf udgjorde ca. 200.000 kr.

I forbindelse med salget opstod der uenighed mellem klageren og banken om, hvem salgsprovenuet tilfaldt.

Parternes påstande

Den 23. februar 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at han principalt nedlægger påstand om, at banken skal anerkende, at salgsprovenuet skal udbetales til ham, subsidiært at banken skal indgå en aftale med ham om anvendelse af provenuet, så begge parter tilgodeses.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har til støtte for den principale påstand anført, at det fremgår af bankens brev af 7. maj 2015, at et eventuelt salg af andelen akkorderes fuldt ud. Denne passus må forstås således, at han kunne sælge for egen regning, hvilket også klart fremgik af hans samtaler med banken, dengang han indgik akkordaftalen. For ham gjaldt det om at få startet en aldersopsparing, og det var vigtigt at holde hans arvinger skadesfri.

Hvis banken fortsat skulle have haft pant i andelsboligen, så burde det have været nævnt i akkordaftalen.

Til støtte for den subsidiære påstand har han anført, at hvis provenuet tilfalder banken, skal banken indgå en aftale med ham om anvendelse af provenuet, så begge parter tilgodeses. I henhold til akkordaftalen har han en løbende afbetalingsordning med banken på andelsboliglånet, som er overholdt punktligt.

Efter indgivelsen af klagen til Ankenævnet blev han ringet op af en medarbejder fra banken, der tilbød ham et beløb på 25.000 kr. pr. kulance til at afslutte sagen. Dette kunne han ikke acceptere. Han meddelte, at han var indstillet på at fordele salgsprovenuet med 50 % til hver mod, at han herefter blev afdragsfri (4.000 kr. månedligt) i 25 måneder, det vil sige, at han betalte afdrag forud i 25 måneder. Det kunne medarbejderen ikke tage stilling til på stående fod.

Han er 88 år og vil ikke have gavn af at fortsætte afdragsordningen med betaling af 4.000 kr. i ca. 60 måneder endnu.

På grund af finanskrisen har han mistet et beløb på omkring 400.000 kr. Han synes derfor, at banken burde gøre ham afdragsfri fra nu af, det ville begge parter have gavn af.

Danske Bankhar anført, at der med akkordaftalen ikke skete en ændring af andelsboliglånets karakter. Lånet fortsatte som et andelsboliglån med sikkerhed i andelsboligen. Et sådant lån forfalder til indfrielse i tilfælde af et salg, jf. Justitsministeriets pantebrevsformular for andelsboliger punkt 8, litra e.

Banken har ikke frafaldet sin panteret i andelsboligen, hverken i forbindelse med indgåelsen af akkordaftalen eller på noget andet tidspunkt.

Banken har til stadighed haft en tinglyst underpanteret på andelsboligens blad i andelsboligbogen, og klageren har på intet tidspunkt haft eller kunne have haft en berettiget forventning om, at banken havde til hensigt at aflyse sin panteret i andelsboligen.

Det i akkordaftalen anførte om, at akkorderingen også gælder i tilfælde af et salg af andelsboligen, skal ud fra såvel parternes forudsætninger og formål med aftalen samt fortolkning af ordlyden forstås på den måde, at reduktionen af kundens restgæld, månedlige ydelse og rentenulstillingen fortsat skulle være gældende efter et salg af andelsboligen og ikke som en forpligtelse for banken til at aflyse pantet.

Banken har med akkordaftalen accepteret, at et provenu, der måtte overstige den aftalte restgæld på ca. 426.000 kr., ville tilfalde klageren. Dette ville være relevant, hvis f.eks. andelsboligen skulle stige i værdi, eller hvis der gennem afdrag skulle opstå en friværdi set i forhold til den aftalte restgæld.

Det er bankens hensigt at anvende provenuet til nedbringelse af klagerens gæld i henhold til akkordaftalen oprindelig stor 426.000kr., således at antallet af månedlige ydelser reduceres med størrelsen af salgsprovenuet på ca. 200.000 kr., altså med ca. 50 månedlige ydelser.

Løsningen vil indebære en betydelig reduktion af akkordens restløbetid og dermed - under forudsætning af klagerens fortsatte overholdelse af akkordaftalens afdragsvilkår – en væsentlig tidligere endelig akkordering af restgælden på 237.140,32 kr. til gavn for såvel klageren som banken.

Ankenævnets bemærkninger

Den 7. maj 2015 indgik klageren en akkordaftale med banken vedrørende hans andelsboliglån i banken, hvoraf blandt andet fremgik, at andelsboliglånet blev rentenulstillet, og at klageren skulle afvikle lånet med en månedlig ydelse på 4.000 kr. Når der var indbetalt 426.000 kr., ville banken udstede saldokvittering, hvorved den resterende gæld på 237.140,32 ville blive akkorderet fuldt ud.

Det var anført i aftalen, at ”Denne akkordering gælder også i tilfælde af et salg af andelsboligen.”

Klageren har i 2016 solgt andelsboligen, og provenuet heraf udgør ca. 200.000 kr.

Det fremgår ikke af akkordaftalen, at banken frafaldt sin tinglyste underpanteret i andelsboligen. Ankenævnet finder derfor, at provenuet fra salget af andelsboligen skal tilgå panthaverne i andelsboligen i prioritetsorden og lægger til grund, at provenuet i dette tilfælde skal tilfalde Danske Bank.

Ankenævnet lægger i overensstemmelse med det af banken anførte til grund, at andelsboliglånet forfaldt i forbindelse med et salg af andelsboligen. Ankenævnet finder, at akkordaftalen må fortolkes i overensstemmelse hermed, og at banken er berettiget til at anvende salgsprovenuet til nedbringelse af klagerens gæld i henhold til akkordaftalen på 426.000 kr., således at antallet af månedlige ydelser reduceres med salgsprovenuet på ca. 200.000 kr., det vil sige med ca. 50 månedlige ydelser.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.