Mellemfinansiering ved køb og salg af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 47/1999 |
| Dato: | 01-12-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Ole Just, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Kreditaftaleloven - kreditoplysninger
Kassekredit - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Mellemfinansiering ved køb og salg af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes mellemfinansiering i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom (I) samt klagernes salg af en fast ejendom (II).
Sagens omstændigheder.
I
Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.
Ved købsaftale underskrevet den 16. marts 1998 købte klagerne en fast ejendom for 1.425.000 kr. kontant, hvoraf 75.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler. Det fremgik, at aftalen fra klagernes side var betinget af indklagedes og deres advokats godkendelse.
Ved skrivelse af 18. marts 1998 fremsendte ejendomsmægleren købsaftalen til indklagede med henblik på godkendelse.
Indklagede har anført, at en medarbejder fra indklagede forinden klagernes underskrift af købsaftalen havde meddelt klagerne, at ejendommen maksimalt måtte koste 1.325.000 kr. Efter modtagelsen af købsaftalen meddelte man ejendomsmægleren, at man ikke kunne godkende handlen. M kontaktede herefter indklagede den 23. marts 1998 og meddelte, at han havde finansieringen på plads. Indklagede kontaktede derpå ejendomsmægleren, som bekræftede, at finansieringen var på plads. Herefter tog indklagede købet til efterretning. Klagerne bestrider indklagedes sagsfremstilling på dette punkt.
Ultimo marts 1998 modtog indklagede to lånetilbud fra Realkredit Danmark på henholdsvis 830.000 kr. og 152.000 kr. Den 6. april 1998 modtog indklagede to nye lånetilbud på henholdsvis 861.000 kr. og 152.000 kr. Indklagede fremsendte s.d. pantebrevene til underskrift hos klagerne, som returnerede disse den 7. s.m. Klagerne havde imidlertid ikke underskrevet en stempelpåtegning, hvorfor pantebrevene fremsendtes til klagernes underskrift den 8. s.m.
Ved skrivelse af 7. maj 1998 til klagerne anmodede indklagede klagerne om at rette henvendelse vedrørende den tinglysningsmæssige ekspedition af pantebrevene til Realkredit Danmark.
Klagerne havde med ejendomsmægleren aftalt, at finansieringen af købet ud over realkreditbelåning skulle ske ved udstedelse af to private pantebreve. Pantebrevene blev formidlet gennem pantebrevsselskabet J og skulle udarbejdes af klagernes advokat. Advokaten fremsendte den 14. maj 1998 pantebrevene til godkendelse hos J, som den 19. s.m. telefonisk godkendte pantebrevene, der herefter blev fremsendt til indklagede med henblik på at indhente klagernes underskrift. Indklagede har anført, at man den 18. maj 1998 blev kontaktet af klagernes advokat, der rykkede for deponering af restkøbesummen på 1.350.000 kr. Indklagede meddelte, at man alene skulle forestå den tinglysningsmæssige ekspedition af to realkreditpantebreve. På baggrund af advokatens henvendelse kontaktede indklagede M. Da klageren ikke var i stand til at finansiere den resterende del af den kontante betaling på anden vis, aftaltes det, at indklagede midlertidigt skulle finansiere restkøbesummen mod transport i provenuet fra realkreditpantebrevene samt de to private pantebreve, som klagerne havde solgt via J. Indklagede gav telefonisk meddelelse til klagernes advokat om den midlertidige finansiering. Samme dag - den 18. maj 1998 - fremsendte indklagede realkreditpantebrevene til klagernes advokat med henblik på, at pantebrevene kunne sendes til tinglysning sammen med skødet.
Den 20. maj 1998 underskrev klagerne de to private pantebreve, hvorefter indklagede s.d. fremsendte disse til klagernes advokat med henblik på den tinglysningsmæssige ekspedition. Ved skrivelse af s.d. bekræftede indklagede over for advokaten, at man havde fremsendt 1.350.000 kr. til sælgers pengeinstituttet under forudsætning af, at klagerne modtog tinglyst anmærkningsfrit skøde på ejendommen.
Indklagede har anført, at man omkring samme tidspunkt havde drøftet ekspeditionstiden vedrørende berigtigelsen af ejendomshandlen med klagernes advokat. Advokaten gav udtryk for en forventning om, at skøde og pantebreve kunne tinglyses inden den 15. juli 1998. Spørgsmålet blev drøftet med klagerne i forbindelse med underskrivelsen af de private pantebreve. Under hensyn til tidshorisonten for sagens ekspedition - den 15. juli 1998 - gav klagerne udtryk for, at de ikke ønskede at betale etableringsomkostninger og stempel for en mellemfinansiering af beløbet på 1.350.000 kr., og det aftaltes derfor, at klagerne blev bevilget et overtræk til brug for mellemfinansieringen. Herudover havde klagerne brug for et yderligere overtræk på 115.000 kr., som ligeledes blev bevilget, men således at dette blev tilknyttet en anden konto hos indklagede. Sidstnævnte overtræk skulle indfries ved provenu fra salget af klagernes daværende ejendom.
Indklagede har videre oplyst, at da klagerne ikke ønskede at indgå kurssikringsaftale vedrørende realkreditlånene, og da indklagede ikke ønskede at finansiere kursrisikoen, aftaltes det, at indklagede hjemtog realkreditlånene mod garanti over for Realkredit Danmark.
Den 20. maj 1998 solgte indklagede obligationerne vedrørende de to realkreditlån (obligationslån). Det samlede provenu blev indsat på en oprettet boligsalgskredit, hvorfra beløbet på 1.350.000 kr. var hævet. Efter indsættelse af provenuet fra obligationssalget var kontoens saldo ca. 465.000 kr. (negativ). Der blev ikke oprettet skriftlig kreditaftale vedrørende boligsalgskreditten.
Ved skrivelse af 15. juli 1998 til klagernes advokat meddelte indklagede, at man var uforstående over for, at skøde og pantebreve endnu ikke var sendt til tinglysning. Ved skrivelse af 29. s.m. forespurgte indklagede advokaten om status i sagen. Indklagede har anført, at det herefter oplystes, at de private pantebreve ikke kunne tinglyses uden retsanmærkning som følge af, at det ene lån til Realkredit Danmark var blevet forhøjet fra 830.000 kr. til 861.000 kr. Ved udformningen af pantebrevene var lånet til Realkredit Danmark anført med 830.000 kr.
Ved skrivelse af 5. august 1998 til indklagede oplyste klagernes advokat, at den ene af de private pantebrevskreditorer kunne acceptere en forhøjelse af kreditforeningslånet, mens den anden kreditor ikke ville acceptere forhøjelsen.
Indklagede har anført, at man den 19. august 1998 fra en medarbejder hos klagernes advokat fik oplyst, at den ene private pantebrevskreditor var villig til at øge hovedstolen på sit pantebrev mod en tilsvarende nedskrivning af det andet private pantebrev; det var imidlertid et krav fra pantebrevskreditorerne, at pantebrevene kun kunne afregnes til kurs 91 mod tidligere aftalt 93. Indklagede kontaktede telefonisk M, der accepterede at sælge pantebrevene til kurs 91.
Den 17. august 1998 fremsendte klagernes advokat skøde og pantebreve til tinglysning. Skødet blev afvist som følge af, at ejendomsmægleren havde skrevet til vitterlighed uanset, at pågældende også havde fuldmagt til at underskrive skødet. Skødet blev returneret til klagernes advokat, mens indklagede modtog realkreditpantebrevene.
Den 28. september 1998 fremsendte klagernes advokat på ny dokumenterne til tinglysning.
Den 27. oktober 1998 modtog indklagede realkreditpantebrevene lyst anmærkningsfrit. Pantebrevene blev straks fremsendt til Realkredit Danmark. Indklagede anmodede samtidig klagernes advokat om at fremsende kopi af det tinglyste skøde til Realkredit Danmark, således at indklagedes garanti kunne frigives.
Den 29. oktober 1998 modtog indklagede de private pantebreve fra klagernes advokat tinglyst anmærkningsfrit.
Den 2. november 1998 fremsendte indklagede de private pantebreve til J med henblik på udbetaling. Den 10. s.m. modtog indklagede provenuet af de private pantebreve på i alt ca. 408.000 kr., som blev indsat på klagernes boligsalgskredit, hvis saldo herefter var 105.415,77 kr. (negativ).
II
Den 18. maj 1998 modtog indklagede 292.191,38 kr. fra klagernes advokat til indsættelse på en skødedeponeringskonto. Beløbet udgjorde provenu fra klagernes salg af en fast ejendom.
Ved skrivelse af 10. november 1998 meddelte indklagede klagernes advokat, at indklagede bekendt havde køber opnået endeligt anmærkningsfrit skøde på den omhandlede ejendom, hvorfor man anmodede om oplysning om, hvorvidt deponeringsbeløbet kunne frigives. Ved skrivelse af 17. s.m. oplyste klagernes advokat, at deponeringsbeløbet kunne frigives. S.d. opgjorde indklagede deponeringskontoen og indsatte provenuet på 189.250,21 kr. på klagernes boligsalgskredit, hvis saldo herefter var 83.834,44 kr. (positiv).
Parternes påstande.
Ved klageskema modtaget 27. januar 1999 har klagerne nedlagt påstand om, "tilbagebetaling af renter, betalt før [indklagedes] fejl dispositioner - rådgivning og styring. D.v.s. vil kun betale renter for en normal hushandel ca. 2 mdr."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at på grund af fejl fra indklagedes side trak ekspeditionen af berigtigelsen af købet af deres nye ejendom ud. Dette har medført forøgede renteudgifter for dem på den etablerede boligsalgskredit.
Indklagede modtog de ændrede pantebreve vedrørende lånene fra Realkredit Danmark, men meddelte deres advokat de forkerte lånebeløb, hvorved de private pantebreve blev udfærdiget med forkerte beløb for så vidt angår indestående hæftelser. Disse forhold erkendtes først i juli måned, hvorefter det var nødvendigt at afklare, hvorledes problemet skulle løses i forhold til de private pantebreve. Dette medførte tab af to kurspoint vedrørende provenuet fra pantebrevene.
For så vidt angår salget af deres hidtidige ejendom undlod indklagede at kræve de deponerede beløb frigivet, herunder renter fra køber, hvorved der opstod yderligere rentetab for dem som følge af, at det frigivne beløb skulle anvendes til nedbringelse af boligsalgskreditten.
Indklagede har anført, at ekspeditionen af ejendomshandlen trak ud, men at dette ikke skyldtes forhold fra indklagedes side.
Klagernes advokat modtog købsaftalen den 20. marts 1998, men først den 17. august 1998 fremsendte advokaten kreditforeningspantebrevene til tinglysning. At der ikke kunne ske tinglysning på dette tidspunkt, skyldtes fejl begået af den medvirkende ejendomsmægler, som havde skrevet til vitterlighed, uanset at pågældende også havde fuldmagt til at underskrive skødet. Dette førte til skødets afvisning.
Klagerne ønskede at spare etablerings- og stempelomkostninger i forbindelse med mellemfinansieringen af beløbet på 1.350.000 kr. Det aftaltes derfor at oprette boligsalgskreditten som en midlertidig kredit, hvorved klagerne sparede knap 8.000 kr. i stiftelsesprovision. På dette tidspunkt var det indklagedes opfattelse, at tinglysningen snart kunne ske. Var ejendomshandlen gennemført på normal vis, ville en løsning med midlertidigt overtræk have været billigere for klagerne end en sædvanlig kredit.
Forhøjelsen af pantebrevet til Realkredit Danmark fra oprindelig 830.000 til 861.000 kr. skete ikke på foranledning af indklagede. Klagernes advokat stod for udarbejdelsen af de private pantebreve, og det bestrides, at indklagede skulle have meddelt advokaten forkerte oplysninger om størrelsen af kreditforeningspantebrevene. Indklagede var alene ekspeditionskontor for underskrivelsen af pantebrevene. Først den 29. juli 1998 blev afdelingen opmærksom på, at pantebrevene var forkert udformet. Afdelingen fandt det naturligt, at det var klagernes advokat, der kontaktede pantebrevskreditorerne, da advokaten havde haft kontakten med J.
Det erkendes, at indklagede ved oprettelsen af boligsalgskreditten undlod at give oplysning efter kreditaftalelovens § 10. Klagerne har imidlertid modtaget kontoudtog, hvorfor der ikke er nogen civilretlig sanktion ved undladelse af at give de pågældende oplysninger. Det bemærkes herved, at § 23 alene omhandler kreditaftaler med fast lånebeløb efter § 9 og ikke kreditaftaler omfattet af § 10. Indklagede ønsker generelt at overholde kreditaftaleloven, og det er stærkt beklageligt, at dette ikke er sket i den konkrete sag.
Indklagede var ikke berettiget til at hæve beløb fra deponeringskontoen vedrørende salget af klagernes ejendom og overføre beløb til boligsalgskreditten, forinden deponeringskontoen blev frigivet den 17. november 1998. Det var ikke indklagedes opgave at rykke for frigivelse af deponering, men uagtet dette rykkede indklagede den 10. november 1998 herfor.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det lægges til grund, at indklagede ikke forud for klagernes køb af den nye ejendom havde givet tilsagn om at finansiere handlen, der skete på kontantbasis. Indklagede indvilgede imidlertid i at udlægge beløbet på 1.350.000 kr. Ekspeditionen af ejendomshandlens berigtigelse blev varetaget af klagernes advokat. Ankenævnet finder ikke godtgjort omstændigheder, der kan føre til, at indklagede gøres ansvarlig for, at ekspeditionen af ejendomshandlen trak ud som følge af, at de private pantebreve blev udformet forkert, eller som følge af at den medvirkende ejendomsmægler må anses for at have begået ekspeditionsfejl ved underskrivelsen af skødet.
For så vidt angår salget af klagernes ejendom påhvilede det ikke indklagede at påse, at ekspeditionen af denne handel blev fremmet behørigt, således at det på deponeringskontoen hos indklagede indestående beløb kunne frigives med henblik på at nedbringe trækket på klagernes boligsalgskredit, hvorved klagernes renteudgifter ville blive formindsket.
Ankenævnet finder herefter ikke, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med ekspeditionen af de opgaver, der påhvilede indklagede.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.