Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21209106

Bidragsforhøjelse.
Klageren havde i sin ejendom et 3 pct. lån på oprindelig 2.176.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Af instituttets ”Låntyper og forretningsbetingelser” fremgik det, at instituttet til enhver tid kunne ændre størrelsen af bidraget. Instituttet varslede i sommeren 2012 nye bidragssatser, hvis størrelse afhang af belåningsgraden og låntypen. Instituttet anførte som begrundelse for bidragsforhøjelsen, at den var et led i tilpasningen af priserne til den risiko, der var forbundet med afdragsfrie lån og lån, hvor belåningsgraden var høj. Klageren protesterede forgæves over bidragsforhøjelsen med henvisning til, at han altid havde betalt sine lån til tiden.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at den foretagne forhøjelse af bidragssatsen var uretmæssig, idet den ikke var baseret på en individuel kreditvurdering. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at instituttet i aftalegrundlaget havde en hjemmel til at forhøje bidraget. Det var ikke efter aftalegrundlaget en forudsætning, at dette skete ud fra en individuel vurdering af den enkelte kundes kreditværdighed. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at realkreditlån – modsat de fleste pengeinstitutlån, der bliver etableret som personlige kreditter – er baseret på en vurdering af den belånte ejendom, og at kreditvurderingen af kunden fortrinsvis har til formål at sikre, at låntageren har den fornødne betalingsevne og –vilje til at servicere det lån, der kan tilbydes. Det er således ikke muligt for en særlig kreditværdig realkreditkunde at opnå et højere realkreditlån, end ejendommens værdi ud fra realkreditlovgivningen betinger. Derimod kan en lavere kreditværdighed føre til en lavere realkreditbelåning og kortere løbetid. I forhold til fastsættelsen af bidrag er det ejendommens værdi, der er afgørende i de tilfælde, hvor der bliver foretaget differentiering af bidraget i forhold til lånegrænsen. Nævnet bemærkede endvidere, at der for privatkunder generelt ikke individuelt kan forhandles bidrag på realkreditlån. Bidraget bliver fastsat ud fra nogle gennemsnitlige betragtninger i relation til omkostninger m.v. Det samme vurderedes at gøre sig gældende i forhold til bidragsforhøjelser. Nævnet fandt på den baggrund, at instituttet ikke havde været forpligtet til at lade bidragsforhøjelsen afhænge af en konkret kreditvurdering af klageren, og frifandt som følge heraf realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 3. januar 2013


JOURNAL NR.: 2012-01-09-106-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 12. december 2012


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Anna Marie S. Ringive
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom et 3 pct., 20-årigt lån på oprindeligt 2.176.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Det for lånet udstedte pantebrev indeholder følgende bestemmelse:

”… SÆRLIGE BESTEMMELSER
--------------------

Udlånsbetingelser
I låneforholdet mellem kreditor og debitor, er debitor underlagt det til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” samt kreditors gældende prisblad …”

Af indklagedes ”Lånetyper og forretningsbetingelser” gældende fra den 27. oktober 2011 fremgår følgende om priser:

”… 24. Priser

Vi kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes, når lånet udbetales og efter de retningslinjer, der står beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores priser for både grupper af lån og individuelle lån.

Det kan være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer, samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån®.

Hvis prisændringerne omfatter grupper af lån og ikke er til fordel for dig, skal ændringerne være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-C.

Individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-E.

A. …(Indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet.

B. Der sker ændringer i skatter og afgifter, som har betydning for …(indklagede)…

C. Hvis markedsmæssige forhold begrunder ændringen.

D. Betalingsforpligtelsen har været misligholdt.

E. Der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold
• din økonomi
• pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
• engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

24.1. hvis vi ændrer vores priser
Vi varsler ikke prisændringer, der
• er til fordel for dig,
• skyldes udefrakommende forhold, som vi ikke har indflydelse på, ændringer i lovgivning eller retspraksis,
• vedrører ændringer eller indførelse af nye gebyrer.

Hvis prisændringen foretages i lånets løbetid og er til ulempe for dig, varsler vi det mindst 3 måneder i forvejen. Indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® sker dog med mindst 3 måneders varsel til førstkommende rentetilpasning.

24.2. Meddelelse om prisændringer
Ændrer vi priserne for grupper af lån eller indfører kurtage og/eller ændrer kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® annonceres det i dagspressen. Hvis vi laver individuelle ændringer, modtager du et brev. Du kan se de senest fastsatte priser på www.…dk/priser. Du kan også få et prisblad i en af …(det koncernforbundne pengeinstituts)… afdelinger. …”

Indklagede indrykkede efter det oplyste den 29. juni 2012 følgende annonce i dagspressen:

”Nye priser i …(indklagede)…

Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… sine priser.

Bidragssatser for lån i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende lån i ejendomme med en belåningsgrad over 60 % (fritidshuse over 45 %) forhøjes bidragssatsen med 0,10 procentpoint.

For nye lån forhøjes bidragssatsen med 0,40 procentpoint i belåningsintervallet 60-80 % (fritidshuse 45-60 %).

Bidragstillæg for lån med afdragsfrihed i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende og nye lån med afdragsfrihed i ejendomme med en belåningsgrad over 60 % (fritidshuse over 45 %) forhøjes bidragstillægget med 0,10 procentpoint.

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af FlexLån®
Pr. 1. oktober 2012 beregner vi en kursskæring på 0,20 kurspoint i forbindelse med refinansiering af alle typer FlexLån®.

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af …(indklagede)… Cibor6® og …(indklagede)… Euribor3®
Pr. 1. oktober 2012 indfører vi en kursskæring på 0,10 kurspoint i forbindelse med refinansiering af …(indklagede)… Cibor6® og …(indklagede)… Euribor3®.

Læs mere på www.…dk eller ring til os på …”

Indklagede fremsendte i august 2012 følgende brev til klageren:

”Nye priser på realkreditlån
Den 1. oktober 2012 træder de prisændringer, vi varslede i dagspressen i juni 2012, i kraft.

Tilpasningen af priserne på nogle af vores lån sker for at afspejle den risiko, der er forbundet med afdragsfrie lån og med lån, hvor belåningsgraden af ejendommen er høj. En klar sammenhæng mellem pris og risiko er med til at fremtidssikre den stærke, danske realkreditmodel og dermed fastholde attraktive renteniveauer for boligejere.

For lån i ejendomme, hvor den samlede belåningsgrad er over 60 % (fritidshuse over 45 %), betyder ændringerne, at
• bidragssatsen forhøjes med 0,10 procentpoint på alle lån i ejendommen
• bidragstillægget for afdragsfrihed ændres fra 0,15 til 0,25 procentpoint.


I skemaet kan du se, hvad ændringerne betyder for dig.

Adresse: … By:… Pantnr. …

Lånnr. Låntype Restgæld i dag Ny bidragssats i % Vejl. ændring
pr. md.

007 Obligationslån 2.005.820 DKK 0,6928% 167 DKK


Bidragssatsen beregnes af din restgæld, og bidraget er minimum 800 kr./110 EUR pr. lån pr. år …”

Efter det oplyste rettede klageren den 20. august 2012 telefonisk henvendelse til indklagede om bidragsforhøjelsen. Indklagede besvarede samme dag pr. e-mail henvendelsen på følgende måde:

”… Som oplyst pr. telefon og hermed bekræftet skriftligt, har vi valgt at foretage prisændringer pr. 01. oktober 2012 med følgende begrundelse:

• For fortsat at kunne tilbyde vores eksisterende og nye kunder attraktive renteniveauer.

Vi har efter bedste evne valgt en model som afspejler den risiko, der er forbundet med afdragsfrie lån og lån med høj belåningsgrad af ejendommen …”

Klageren fremsendte den 26. august 2012 følgende e-mail til indklagede:

”… Det var ikke svar på alle de spørgsmål jeg stillede i telefonen.

Vi starter forfra, her er hvad i skrev til mig om bidragssatsen og hvorfor den skal forøges:

Tilpasningen af priserne på nogle af vores lån sker for at afspejle den risiko, der er forbundet med afdragsfrie lån og med lån, hvor belåningsgraden af ejendommen er høj. En klar sammenhæng mellem pris og risiko er med til at fremtidssikre den stærke, danske realkreditmodel og dermed fastholde attraktive renteniveauer for boligejere.
For lån i ejendomme, hvor den samlede belåningsgrad er over 60 % (fritidshuse over 45 %), betyder ændringerne, at
• bidragssatsen forhøjes med 0,10 procentpoint på alle lån i ejendommen
• bidragstillægget for afdragsfrihed ændres fra 0,15 til 0,25 procentpoint

Jeg har været kunde i …(indklagede)… i 27 år, og aldrig betalt min terminsydelse for sent. Jeg har gjort lige som I beder jeres kunder om, at tage fastforrentet lån med afdrag til en lav rente.

Dette er dog noget som jeres model ikke tager højde for, hvis I kun kigger på om kunderne er inden for 60 % belåningsgrænsen. Hvilket jeg må opfatte som at den ekstra bidragssats kun kan være et udtryk for ”Grådighed”.

Realkredit har stigende overskud og solvens faldende omkostninger. Og alligevel skal …(indklagedes)… kunder betale mere i bidragssats.

Mine spørgsmål er derfor:

1)Hvordan er jeg blevet en større risiko ved at følge jeres anbefalinger
2)Er det et udtryk for Grådighed at bidragssatsen skal sættes op
3)Hvem skal jeg forhandle bidragssats med
4)Hvis jeg indbetaler et beløb der bringer restgælden ned under 60 % af vurderingen, slipper jeg så for bidragsforhøjelsen

Jeg vedlægger to breve fra internettet, et om forhandling af renter i …(det koncernforbundne pengeinstitut)… Et om kundernes opfattelse af …(indklagede)… og andre realkreditinstitutters ”Grådighed”

Og så en opfordring til IKKE at ændre på min bidragssats, da jeg finder at forhøjelsen ikke er rimelig pga. mit lange arrangement i …(indklagede)… uden at betale for sent, mener jeg er en større risiko end før …”

Indklagede besvarede den 28. august 2012 klagerens seneste henvendelse på følgende måde:

”… Tak for henvendelsen.

Jeg har følgende svar til dig:

1)Du er som sådan ikke direkte blevet en større risiko for …(indklagede)…

Men med den økonomiske krise og indførelsen af realkreditobligationer på basis af SDRO (særligt dækkede realkreditobligationer) er fulgt øgede omkostninger til kapitaldækning.

I ejendomme med høj belåning er …(indklagede)… derfor i risiko for at ville skulle stille med yderligere kapitaldækning og samtidigt belaster denne type engagementer den rating …(indklagede)… vil kunne opnå via ratingbureauer. I denne forbindelse tæller det desværre ikke om der er tale om gode gamle kunder som betaler til tiden.

2)…(Indklagede)… har ændret prismodellen ud fra et forretningsmæssigt perspektiv, hvor vi har gjort det vi har fundet nødvendigt i den givne situation. Det er således ikke noget vi gør fordi vi er gået hen og blevet grådige.

3)Vores bidrag og bidragssatser står ikke til forhandling.

4)Hvis lånet belåningen inden udgangen af november 2012 bliver nedbragt til under de 60 % vil du kunne slippe for de bidragsstigninger, som du ellers er blevet varslet pr. brev.

Lige en tillægskommentar i forhold til din kommentar om at du finder det uretfærdigt, at du får bidragsstigning til trods for at du har fulgt vores råd og at have lån med afvikling og med fast rente. Dette er du rent faktisk blevet belønnet for, eftersom du alternativt ville have fået en væsentlig større bidragsstigning …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at den foretagne forhøjelse af hans bidragssats er uretmæssig, idet denne ikke er baseret på en individuel kreditvurdering.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen omhandler en forhøjelse af bidragssatsen med 0,1 pct. (den anden forhøjelse inden for kort tid).

Klageren har modtaget et brev fra indklagede, hvoraf det fremgår, at indklagede vil hæve bidragssatsen på hans lån med den begrundelse, at der nu er større risiko på hans engagement, fordi belåningsgraden er mellem 60-80 pct.

Klageren har et fastforrentet lån på 3 pct. med afdrag. Det er den lånetype, indklagede selv anbefaler, at kunder bør optage, og klageren har fulgt indklagedes råd til punkt og prikke.

Indklagedes sidste vurdering af huset er 2.600.000 kr., og hvis klageren bruger indklagedes boligværdiberegner, er værdien af huset ca. 2.800.000 kr. Gælden i huset er 2.005.000 kr. med en restløbetid på 18 år. Gælden er dermed ca. 75 pct. af den sidste vurdering, og indklagede er eneste kreditor i huset.

Hvis noget skulle gå galt med hans økonomi, vil klageren mene, at der er rigeligt med dækning til indklagede.

Klageren har været kunde hos indklagede i 27 år og er prioritetskunde. Han har aldrig betalt en eneste ydelse for sent til indklagede.

Klageren kan læse på indklagedes hjemmeside, at overskuddet i første halvår er steget med 440 mio. kr., samt at omkostningerne er faldet med 7 pct. Solvensen er steget, og indklagede har en AAA rating, som er den bedste rating, en virksomhed kan have.

Klageren har skrevet til indklagede og udbedt sig en forklaring på forhøjelsen af bidragssatsen. I en mail svarer indklagede, at indklagede bruger en beregningsmodel, der viser øget risiko på huse med en belåningsgrad på mellem 60 og 80 pct. Vel at mærke uden at tage hensyn til den enkelte kundes økonomi og betalingsevne.

Det virker på klageren, som om indklagede er blevet grådig og udnytter muligheden for at hæve bidragssatsen pga. dårlige tider. Set ud fra indklagedes halvårsregnskab og sikkerheden i klagerens hus er der ingen rimelig grund til at hæve bidragssatsen.

Fordi et af de 4 realkreditinstitutter, man som privatkunde kan vælge, hæver bidragssatsen, er det ikke nødvendigt for andre at gøre det. (Indklagede og tre andre realkreditinstitutter).

Klageren kan ikke se, at han er blevet en dårligere kunde i dag, end han var i går. Men klageren tror, at han skal være med til at betale for alle de andre dårlige kunder, indklagede har, som er dårlige betalere. Det er ikke retfærdigt. Det er altid svært for den lille mand at kæmpe mod de store institutter. Klageren tror ydermere, at andre kunder bare giver op mod overmagten.

Så nu må det være på tide at trykprøve, om realkreditinstitutter kan kreditvurdere alle kunder over en kam og derved uhæmmet hæve bidragssatsen for alle kunder uden hensyntagen til den enkeltes økonomi og betalingsevne. Fordi indklagede har valgt en model (formentlig indklagedes egen), som pludselig siger, at klageren er en dårligere kunde i dag, end han var i går (se svar i mail fra indklagede).
Klageren vil bede Ankenævnet om at vurdere, om bidragsforhøjelsen er rimelig i hans tilfælde set ud fra ovennævnte beskrivelse.

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2005 optog lån stort 1.849.000 kr. med pant i ejendommen. Senere i 2008 optog klageren et tillægslån stort 384.000 kr.

I 2010 blev lånene omlagt til ét lån stort 2.176.000 kr. I forbindelse med omlægningen accepterede klageren et pantebrev, hvori der under de særlige bestemmelser i pantebrevet fremgår følgende:

”I låneforholdet mellem kreditor og debitor, er debitor underlagt de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” samt gældende prisblad.”

I ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, punkt 24, fremgår det, at indklagede kan ændre priser for grupper af lån med henvisning til:

- Forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet
- Ændringer i skatter og afgifter, der har betydning for indklagede
- Markedsmæssige forhold, der begrunder ændringen.

I henhold til punkt 24.1 kan prisændringer træde i kraft med mindst 3 måneders varsel. I henhold til punkt 24.2 kan prisændringer for grupper af lån eller indførsel af kurtage og/eller ændringer af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® annonceres i dagspressen.

Den 29. juni 2012 indrykkede indklagede en annonce i dagspressen og orienterede om ændring af priser.

I august 2012 skrev indklagede til klageren og orienterede om den tidligere annoncerede nye prisstruktur. I brevet beskrev indklagede årsagerne til prisændringerne. Der er tale om en generel bidragsforhøjelse for grupper af lån, og der er således ikke tale om en konkret risikovurdering af klageren eller klagerens lån.

Efter modtagelsen af brevet rettede klageren først telefonisk henvendelse til indklagede. Henvendelsen blev besvaret skriftligt ved mail af 20. august 2012.

Klageren vendte tilbage ved mail af 26. august 2012. Klagerens spørgsmål blev besvaret ved mail af 28. august 2012.

Sagen blev herefter indbragt for Realkreditankenævnet.


ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at klageren i henhold til underskrevet pantebrev er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, punkt 24, kan ændre priserne for grupper af realkreditlån med henvisning til forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde samt markedsmæssige forhold,

at indklagede i henhold til ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, pkt. 24.2, kan annoncere prisændringer for grupper af lån i dagspressen, og

at indklagede dermed er berettiget til med det afgivne varsel at ændre priserne med virkning fra 1. oktober 2012.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010, indeholder følgende bestemmelse om supplerende sikkerhedsstillelse for lån baseret på særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer:

”§ 33 d. Hvis værdien af de aktiver, der er nævnt i § 33 a, stk. 3, og § 33 b, stk. 3, ikke længere mindst svarer til værdien af de udstedte særligt dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede obligationer eller ikke overholder de lånegrænser, der var gældende på det tidspunkt, hvor lånet er ydet, skal realkreditinstituttet straks stille supplerende sikkerhed til opfyldelse af kravet samt give Finanstilsynet meddelelse herom. Supplerende sikkerhed skal stilles i form af de aktivtyper, der er opregnet i § 152 c, stk. 1, nr. 1 og 3-7, i lov om finansiel virksomhed. § 152 c, stk. 3, i lov om finansiel virksomhed finder tilsvarende anvendelse. Pligten til at stille supplerende sikkerhed samt udgifterne hertil kan for lån udbudt i Danmark ikke pålægges de låntagere, hvis faldende ejendomsværdier har udløst kravet om den supplerende sikkerhedsstillelse …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klageren anfører, at den af indklagede foretagne forhøjelse af hans bidragssats er uretmæssig, idet denne ikke er baseret på en individuel kreditvurdering.

Indklagede har i aftalegrundlaget en hjemmel til at forhøje bidraget. Det er ikke efter aftalegrundlaget en forudsætning, at dette sker ud fra en individuel vurdering af den enkelte kundes kreditværdighed.

Nævnet skal i den forbindelse bemærke, at realkreditlån – modsat de fleste pengeinstitutlån, der etableres som personlige kreditter – baseres på en vurdering af den belånte ejendom, og at kreditvurderingen af kunden fortrinsvis har til formål at sikre, at låntageren har den fornødne betalingsevne og –vilje til at servicere det lån, der kan tilbydes. Det er således ikke muligt for en særlig kreditværdig realkreditkunde at opnå et højere realkreditlån, end ejendommens værdi ud fra realkreditlovgivningen betinger. Derimod kan en lavere kreditværdighed føre til en lavere realkreditbelåning, en kortere løbetid etc.

I forhold til fastsættelsen af bidrag er det ejendommens værdi, der er afgørende i de tilfælde, hvor der foretages en differentiering af bidraget i forhold til lånegrænsen.

Nævnet skal endvidere bemærke, at der for privatkunder generelt ikke individuelt kan forhandles bidrag på realkreditlån. Bidraget fastsættes ud fra nogle gennemsnitlige betragtninger i relation til omkostninger m.v. Det samme vurderes at gøre sig gældende i forhold til bidragsforhøjelser.

Nævnet finder på baggrund heraf, at indklagede ikke har været forpligtet til at lade bidragsforhøjelsen afhænge af en konkret kreditvurdering af klageren.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen