Afgørelse

Indsigelse mod opsigelse af engagement/akkordaftale

Sagsnummer:	337/2017
Dato:	24-04-2018
Ankenævn:	John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, Kjeld Gosvig-Jensen, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:	Udlån - opsigelse
Ledetekst:	Indsigelse mod opsigelse af engagement/akkordaftale
Indklagede:	Vestjysk Bank A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Denne sag handler om en indsigelse mod opsigelse af et engagement samt fortolkning af en tidligere akkordaftale.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Vestjysk Bank og ejede seks ejendomme, der blev anvendt til udlejning og bolig for klageren og klagerens ægtefælle, Æ. Boligejendommen (ejendom 6) var et landbrug, der tjente som klagerens bierhverv. Der opstod betalingsvanskeligheder for klageren og Æ, og deres samlede gæld til banken udgjorde i 2012 cirka 1.900.000 kr.

Den 20. juli 2012 underskrev parterne en aftale om akkordering, der var udformet som en allonge til en låneaftale. Låneaftalen er ikke fremlagt. Af allongen fremgik blandt andet, at renten på klagerens og Æs engagement blev nedsat til 0%, at engagementet skulle afdrages med 4.166,67 kr. pr. måned i fem år, og at en eventuel besparelse på finansieringen af ejendommene skulle anvendes til merafvikling på engagementet. Der skulle tinglyses et ejerpant på ejendommene til sikkerhed for engagementet, og i den forbindelse fremgik blandt andet følgende:

”…Ejendom	Ejerpantebrev stort kr.
[Ejendom 1]	325.000 (lyses op fra 138.000 kr.)
[Ejendom 2]	200.000,00 (nyt ejerpantebrev)
[Ejendom 3]	200.000,00 (nyt ejerpantebrev)
[Ejendom 4]	100.000,00 (ingen ændringer ifht. i dag)
[Ejendom 5]	225.000,00 (lyses op fra 100.000 kr.)
[Ejendom 6]	1.400.000,00 (ingen ændringer ifht. i dag)…”

Det fremgik videre, at når et lejemål i en af ejendommene blev sagt op, skulle banken og klageren og Æ i fællesskab tage stilling til, hvorvidt den pågældende ejendom skulle genudlejes eller sælges, og at et eventuelt provenu fra salget fuldt ud skulle fradrages i klagerens og Æs engagement. Indtægter fra ejendommene samt løn- og pensionsindkomst for klageren og Æ skulle indgå på en konto hos banken. Af allongen fremgik videre blandt andet følgende:

”…6. I løbet af, eller senest ved udgangen af førnævnte 5-års periode sælges [ejendom 6] og dertilhørende varelager, besætning og driftsmidler. Evt. provenu fra salg afvikles på jeres engagement med os. Når alle ejendomme inkl. driftsmidler, besætning og varelager er afhændet, akkorderes jeres restengagement.

7. Såfremt den ene af jer bliver alene, eller såfremt [klageren] bliver ufrivilligt arbejdsløs i den 5-årige periode, realiseres alle ejendomme inkl. [ejendom 6] i samarbejde mellem jer og vestjysk BANK. Når alle ejendomme er solgt, stoppes den månedlige afvikling og restengagementet akkorderes.

Det er en forudsætning for denne aftale, at der samarbejdes og arbejdes loyalt med ovenstående 5-års plan….”

Æ afgik ved døden den 24. februar 2015. Klageren fortsatte med de månedlige betalinger på 4.166,67 kr. i henhold til akkordaftalen af 20. juli 2012. Ingen af ejendommene blev solgt.

Den 18. august 2017 skrev klagerens repræsentant en e-mail til banken, hvoraf det fremgik, at klageren og repræsentanten kun ville afholde møde med banken, hvis banken forinden tilbageførte en rate på 4.166,67 kr. til klageren, som banken havde trukket fra klagerens konto. Repræsentanten anførte i e-mailen, at klagerens akkorderingsaftale var opfyldt af klageren ved betaling af 4.166,67 kr. i fem år, og at sidste rate var betalt den 1. juli 2017.

Der er i sagen fremlagt to udkast til aftaler til et videre forløb; et udarbejdet af klageren og et af banken af 21. september 2017:

Banken tilbød en forlængelse af aftalen fra 2012 med en løbetid på et år. Denne indebar blandt andet en fortsat uændret betaling fra klageren på 4.166,67 pr. måned samt salg af alle ejendommene i etårs-perioden. Videre indebar aftalen, at klageren skulle afgive salgsfuldmagter til ejendommene, der kunne gøres gældende af banken ved opsigelse af lejemål, udløb af den etårige periode eller misligholdelse af aftalen. Klageren ville ligeledes modtage op til 10% af et eventuelt provenu fra salg af ejendommene, når alle ejendomme var solgt, dog maksimalt 100.000 kr.

Klageren foreslog i sit udkast også at operere med en løbetid på et år, men uden fortsat betaling af månedlige ydelser på 4.166,67 kr. med henvisning til, at den tidligere indgåede femårige aftale var overholdt af klageren. Videre fremgik det af klagerens udkast, at klageren fortsat ville vedligeholde realkredit i ejendommene, og at et eventuelt overskud ved salg af ejendommene skulle deles mellem parterne med 80% til banken og 20% til klageren. Af udkastet fremgik også vurderinger af ejendommenes samlede friværdi, der viste, at klageren vurderede friværdien til -503.683 kr., mens banken vurderede den til 846.317 kr., hvor begge tal skulle tillægges en værdi på 300.000 kr. for en besætning på ejendom 6.

Ingen af de to udkast til aftale blev vedtaget.

I et brev af 25. september 2017 afviste klagerens repræsentant bankens udkast til en forlængelse af akkordaftalen og anførte, at klageren ikke ville give banken salgsfuldmagter til ejendommene.

Ved brev af 28. september 2017 opsagde banken klagerens engagement med henvisning til klagerens manglende accept af bankens udkast af 21. september 2017 til forlængelse af akkordaftalen. I opsigelsesbrevet blev klagerens engagement opgjort til 1.655.205,13 kr.

Klagerens repræsentant sendte herefter en e-mail til banken den 2. oktober 2017, hvori han afviste, at klageren skulle betale 1.655.205,13 kr., idet klageren havde betalt 4.166,67 kr. pr. måned i 60 måneder og dermed havde overholdt akkordaftalen af 20. juli 2012, der løb i fem år. I e-mailen opgjorde han det af klageren i henhold til aftalen betalte til 250.000,20 kr. I e-mailen forlangte klagerens repræsentant videre, at månedlige betalinger på 4.166,67 kr., der var sket efter juli 2017 skulle tilbageføres til klageren inden den 6. oktober 2017. Hvis tilbageførslen ikke skete, ville der blive indgivet en klage over banken til Pengeinstitutankenævnet. Klageren ville betale september-terminerne til to realkreditinstitutter, således at en afviklingsplan kunne aftales, når bankens opsigelse var trukket tilbage eller afgjort ved Pengeinstitutankenævnet.

Banken fastholdt opsigelsen af engagementet i en e-mail af 9. oktober 2017.

Parternes påstande

Den 11. oktober 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestjysk Bank A/S principalt skal anerkende, at klagerens gæld er akkorderet, subsidiært skal anerkende at klagerens gæld er akkorderet, mod at han giver banken salgsfuldmagter til sine ejendomme.

Vestjysk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han har overholdt akkordaftalen af 20. juli 2012 ved betaling af de månedlige rater. Banken er bundet af akkordaftalen. Derfor skal banken trække opsigelsen tilbage og akkordere resten af engagementet.

Banken var uberettiget til at opsige hans engagement, da han har overholdt akkordaftalen.

Han har samarbejdet med banken ved at overholde afdragsordningen, givet udvidet pant i ejendommene og betalt ydelser på realkreditlån i ejendommene samt driftsudgifter.

Banken har modtaget regnskaber for landbrug og udlejning, der er hans bierhverv, hvert år. Der blev afholdt årlige regnskabsmøder, hvor lejerskifte og genudlejning blev drøftet. Her blev det konkluderet, at der var en positiv udvikling med større formue, og at man skulle afvente stabilitet/stigning på huspriserne. Ved møderne medbragte han en håndskreven oversigt over lejerne. Banken har ikke efterlyst orientering om lejerne før nu og kunne selv hver måned følge indbetalinger fra de til enhver tid værende lejere.

Han har solgt besætningen på ejendom 6. Hvis banken forlanger, at ejendommene sælges, er han klar til dette, under forudsætning af at akkordtilsagnet står ved magt.

Banken har uretmæssigt trukket månedlige rater på 4.166,67 kr. fra hans konto efter udløbet af aftalen herom fra 2012. Banken skal tilbageføre disse rater. Banken må ikke trække yderligere rater fra hans konto.

Han har betalt 4.166,67 kr. om måneden i fem år, mod at resten af engagementet blev akkorderet. Banken kan derfor ikke kræve 1.655.205,13 kr.

Alternativt har han betalt akkordbeløbet på sammenlagt 250.000,20 kr. uden aftale, hvorfor banken skal tilbageføre dette beløb.

Vestjysk Bank har anført, at det fremgår af aftalen fra 2012, at det var en betingelse for banken, at alle ejendomme skulle sælges i den femårsperiode, aftalen løb. Først når alle ejendomme var solgt, ville banken akkordere restengagementet.

De månedlige rater var ikke den eneste økonomiske betingelse, der skulle opfyldes, for at banken ville akkordere. Det fremgår klart af aftalen fra 2012, at ejendommene skulle være solgt, før banken ville akkordere resten af engagementet. Idet klageren ikke havde opfyldt aftalen fra 2012, akkorderede banken ikke restengagementet.

Klageren har ikke levet op til den i 2012 indgåede akkordaftales forpligtelser om samarbejde i forbindelse med ejendommene. For eksempel har klageren ikke informeret banken om udskiftninger i lejerkredsen. Ved at undlade dette, har klageren frataget banken muligheden for at varetage sine interesser.

Idet det ikke var muligt ved den gamle aftales udløb i 2017 at finde en model for en fortsættelse/forlængelse af aftalen, havde indklagede ikke anden mulighed end at opsige engagementet.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der ejer seks ejendomme, var kommet i betalingsvanskeligheder, hvorfor han indgik en akkordaftale med Vestjysk Bank i 2012, hvorved banken afstod fra forrentning af sin fordring, og hvorved klagerens gæld, der var på cirka 1.900.000 kr., ville blive akkorderet ved betaling af 4.166,67 kr. pr. måned i fem år. Til akkorden var knyttet en række betingelser, herunder fik banken ejerpant i ejendommene til sikkerhed for sit tilgodehavende, ligesom det fremgik af aftalen, at ejendommene skulle sælges, førend banken ville akkordere restengagementet. Klageren overholdt betalingerne, men ejendommene blev ikke solgt i femårsperioden. Parterne kunne ikke blive enige om vilkårene for et videre forløb ved femårsperiodens udløb i 2017, og banken opsagde herefter engagementet, som nu blev opgjort til 1.655.205,13 kr.

Det fremgik af akkordaftalen fra 2012, at klageren skulle overholde betalingerne, og at ejendommene skulle sælges, som betingelse for at banken ville akkordere sit tilgodehavende. Ankenævnet finder ikke, at banken var afskåret fra at opsige sit engagement, da der i 2017 ikke kunne findes en ordning omkring salg af ejendommene. At akkorden derved faldt bort medfører ikke, at banken skal betale de af klageren erlagte rater, som af klageren er opgjort til 250.000,20 kr., tilbage, hvorfor klageren ikke kan få medhold i sin klage.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.