Tidspunkt for frigivelse af nettoprovenu ved omprioritering gennemført ved optagelse af ejerskiftelån i sælgers navn. I mangel af udtrykkelig aftale herom kunne nettoprovenuet ikke anses for deponeret til sikkerhed for handelens gennemførelse.
| Sagsnummer: | 392/1996 |
| Dato: | 17-04-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Tidspunkt for frigivelse af nettoprovenu ved omprioritering gennemført ved optagelse af ejerskiftelån i sælgers navn. I mangel af udtrykkelig aftale herom kunne nettoprovenuet ikke anses for deponeret til sikkerhed for handelens gennemførelse. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I juni 1996 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 1. juli 1996. Køberne underskrev købsaftale den 25. juni 1996. Betinget skøde blev underskrevet af køberne den 28. juni 1996 og af klageren den 1. juli 1996. Dokumenterne indeholder ikke bestemmelser om vilkår for frigivelse af midler fra ejerskiftelånet.
Det fremgår, at købesummen på 635.000 kr. skulle berigtiges ved købernes overtagelse af et kontantlån i Realkredit Danmark med restgæld på 317.232,21 kr. og et nyt kontantlån i Nykredit på 174.000 kr. Den kontante udbetaling var 35.000 kr., og der skulle udstedes et sælgerpantebrev på 108.767,79 kr.
Den medvirkende ejendomsmægler og klageren modtog lånetilbud på kontantlånet på 174.000 kr. ved skrivelse af 2. juli 1996 fra Nykredit. Af lånetilbudet fremgår bl.a.:
"Forudsætninger
- Ansøgning om gældsovertagelse skal indsendes i underskrevet stand senest 3 måneder efter lånets udbetaling.
- For at sikre, at årsopgørelsen sendes til den rigtige adresse, skal oplysning om sælgers nye adresse indsendes til Nykredit.
Betingelser
Lån kan udbetales, når vi har modtaget:
- Tinglyst anmærkningsfrit pantebrev eller garanti herfor.
- Skøde/købsaftale underskrevet af begge parter. Lånets størrelse skal reduceres, hvis ejendommen ikke bliver solgt til den pris og på de vilkår, som er oplyst til Nykredit."
Den 26. juli 1996 indgik klageren aftale med indklagedes Århus afdeling om hjemtagelse af Nykreditlånet og indfrielse af to eksisterende lån. Indklagede modtog ikke handelens dokumenter. Af omprioriteringsaftalen fremgår bl.a.:
"Jeg giver banken fuldmagt til modtage og kvittere for realkreditlånet. Til sikkerhed for bankens tilgodehavende i forbindelse med gennemførelse af omprioriteringssagen giver jeg ved min underskrift på dette dokument banken panteret i realkreditpantebrevet og dets provenu i form af obligationer og/eller kontantbeløb.
Kontantbeløb, der modtages under omprioriteringssagen, indsættes på omprioriteringskontoen, der tillige pantsættes til banken."
Nykreditlånet blev hjemtaget den 1. august 1996 mod indklagedes garanti for anmærkningsfrit pantebrev, og låneprovenuet på 171.739 kr. blev krediteret omprioriteringskontoen. De aftalte indfrielser fandt sted henholdsvis den 8. og 14. august 1996 ved træk på omprioriteringskontoen på i alt ca. 126.000 kr.
Ved skrivelse af 18. august 1996 til indklagede anmodede klageren om afregning af provenuet af omprioriteringen.
Den 23. august 1996, hvor indklagede havde modtaget indfrielseskvitteringer for de indfriede lån, blev pantebrevet til Nykredit fremsendt til sletning af retsanmærkninger. Ved skrivelse af samme dato fremsendte indklagede meddelelse herom til den berigtigende advokat, der samtidig blev anmodet om at orientere om status vedrørende skødets tinglysning.
Den 23. september 1996 frigav Nykredit indklagedes garanti.
Ved klageskema af 10. oktober 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at frigive indeståendet på omprioriteringskontoen og at erstatte hans tab som følge af misligholdelse af omprioriteringsaftalen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har oplyst, at man den 9. og 25. oktober 1996 telefonisk rettede henvendelse til henholdsvis den berigtigende advokat og ejendomsmægleren om skødets tinglysning og udbetaling af indeståendet på omprioriteringskontoen. Begge instruerede indklagede om ikke at frigive indeståendet på omprioriteringskontoen, før skødet var lyst uden anmærkninger. Ejendomsmægleren oplyste, at der i købsaftalen ikke var anført bestemmelser om frigivelse af provenu af ejerskiftelån m.v., men at hans kunder, herunder klageren, udtrykkeligt blev oplyst om, at ingen del af provenuet ville blive frigivet, før skødet var lyst uden anmærkninger. Indklagede modtog den 5. november 1996 meddelelse fra den berigtigende advokat om, at skødet den 25. oktober 1996 var tinglyst uden anmærkninger. Samme dag blev sagen afsluttet og provenuet på 38.019,55 kr. overført til klagerens konto i et andet pengeinstitut. I forbindelse med opgørelsen blev kontoen debiteret for et omprioriteringsgebyr på 2.450 kr.
Klageren har anført, at indklagede ikke var berettiget til ensidigt at ændre omprioriteringsaftalen til skade for ham ved at gøre udbetaling fra omprioriteringskontoen betinget af anmærkningsfrit skøde. Denne betingelse fremgår ikke af omprioriteringsaftalen. I hvert fald den 23. august 1996, hvor de lån, der var årsag til anmærkninger på pantebrevet til Nykredit, var indfriet, kunne indklagede uden risiko udbetale restprovenuet. Instruktionerne fra den berigtigende advokat og ejendomsmægleren vedkom ikke retsforholdet mellem ham og indklagede, og indklagede var ikke berettiget til at indhente instrukser fra andre end ham. Omprioriteringsaftalen blev misligholdt væsentligt af indklagede, hvorfor han er berettiget til at ophæve denne, ligesom han har krav på erstatning for renter, gebyrer samt ethvert andet tab, der følger af kontraktbruddet.
Indklagede har anført, at man i henhold til omprioriteringsaftalen havde pant i låneprovenuet til sikkerhed for bl.a. garantistillelsen over for Nykredit. Man var derfor berettiget til at afvise klagerens udbetalingsanmodning den 19. august 1996. Det er i praksis antaget, at alene berigtigende advokat er berettiget til at frigive indeståendet på en omprioriteringskonto, og hverken ejendomsmægleren eller den berigtigende advokat ønskede, at der blev foretaget udbetaling, før skødet var tinglyst uden anmærkninger. Indklagede modtog ingen oplysninger om handlens betingelser fra klageren, og klageren meddelte den berigtigende advokat, at der ikke måtte fremsendes kopier af sagens akter til indklagede, hvorved sagens afslutning blev forsinket. Indklagede ville have pådraget sig et erstatningsansvar ved at udbetale låneprovenuet, hvis det senere viste sig, at ejerskiftesagen ikke kunne hænge sammen, og det blev fastslået, at berigtigende advokat var berettiget til at anvende låneprovenuet til at berigtige handlen.
Ankenævnets bemærkninger:
Efter indholdet af omprioriteringsaftalen var indklagede ikke forpligtet til at udbetale nettoprovenuet af omprioriteringen til klageren forud for den 23. september 1996, da Nykredit frigav indklagedes garanti. På den anden side var indklagede ikke i medfør af omprioriteringsaftalen berettiget til at tilbageholde indeståendet på omprioriteringskontoen efter dette tidspunkt.
Nettoprovenuet af en omprioritering gennemført ved optagelse af et ejerskiftelån i sælgers navn kan ikke anses for deponeret til sikkerhed for handelens gennemførelse, med mindre sælgeren udtrykkeligt har accepteret dette. Indklagede burde derfor, såfremt man anså sig for forpligtet til at varetage køberens eventuelle interesser, efter modtagelsen af klagerens skrivelse af 18. august 1996 have forespurgt den berigtigende advokat, om klageren havde påtaget sig en sådan deponering og i tilfælde af en bekræftende besvarelse have anmodet om dokumentation herfor. Det må lægges til grund, at en sådan dokumentation ikke kunne gives i det foreliggende tilfælde, og at dette kunne have været afklaret inden den 23. september 1996.
Ankenævnet finder herefter, at indeståendet på omprioriteringskontoen burde have været udbetalt til klageren den 24. september 1996. Der er efter det oplyste ikke grundlag for at antage, at klageren har lidt andet tab end rentetab.
Indklagede bør herefter foretage en opgørelse af omprioriteringskontoen pr. 24. september 1996 (incl. debitering af omprioriteringsgebyr) og forrente det opgjorte beløb med rente efter renteloven fra den 24. september 1996 til den 5. november 1996. Den rentegodtgørelse, der skal betales til klageren, udgør det således fremkomne beløb med fradrag af det udbetalte beløb på 38.019,55 kr.
Som følge heraf