Afgørelse

Rådgiveransvar. Kurssikring. Ekspedition.

Sagsnummer:	20707060/2007
Dato:	05-12-2007
Ankenævn:
Klageemne:	Rådgivning - ansvar Personlig fordring - tvangsauktion Kurssikring - rådgivning Indfrielse - beløb
Ledetekst:	Rådgiveransvar. Kurssikring. Ekspedition.
Indklagede:	Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren erhvervede i 1997 et pantebrev i den omhandlede ejendom, hvori der endvidere indestod et kontantlån på oprindelig 137.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Efter det oplyste afgik ejeren af ejendommen ved døden den 1. december 2005, og boet blev taget under behandling.

Efter det oplyste forsøgte boet i første omgang forgæves at få ejendommen afhændet i fri handel.

Den 26. april 2006 fremsendte bobestyreren følgende brev til indklagede:

”…Vedr.: ejendomsnr. … - dødsboet efter …, død den 1. december 2005

Til …(indklagedes)… orientering kan jeg hermed oplyse, at 2. prioritetshaveren …(klageren)… ved ægtefælle … ikke har taget stilling til, om man vil acceptere et salg, hvorved de ikke opnår dækning.

Derimod har …(klageren)… ved fax af den 17. april 2006 fremsendt en klage til skifteretten.

Skifteretten har afvist klagen.

Denne er nu ifølge det oplyste kæret til landsretten.

Jeg ser herefter ikke anden udvej, end at lade ejendommen bortsælge via en tvangsauktion, da der ikke er midler i boet til at betale terminsydelser m.v…”

Bobestyreren fremsendte den 7. juni 2006 følgende brev til klagerens ægtefælle:

”…Vedr.: dødsboet efter …, død den 1. december 2005

I fortsættelse af min skrivelse af den 31. maj 2006 kan jeg oplyse, at …(indklagede)… har meddelt mig, at …(indklagede)… ikke er indstillet på, at der anvendes midler over ”panthaverkontoen” til ryddeliggørelse.

…(Indklagede)… ønsker ejendommen sat på tvangsauktion, og det vil jeg herefter gøre, medmindre jeg snarest får en klar tilbagemelding fra …(klageren)… om, at denne vil dække et eventuelt underskud…”

Den 1. september 2006 blev der med boet som rekvirent afholdt tvangsauktion over ejendommen. I henhold til tvangsauktionssalgsopstilling af 11. juli 2006 var indklagedes fordring samt det efterstående private pantebrev opgjort på følgende måde:

Prioritetsopgørelse PANT- OG UDLÆGSHAVERE	1. Fordring opgjort pr. auktionsdato	2. Restgæld … med tillæg af uforfaldne renter	3. Restancer …
Transport
Hæftelse nr. 1: Pantebrev opr. 137.000,00 til …(indklagede)… Kontantlån. Rente 6,8728% Restgæld pr. 1.7.2006 121.722,84 kr. Obligationsrest- gæld pr. 1.7.2006 120.442,76 kr. p.a. Kvartårlig ydelse 11.475,60 kr. (bilag 5).	132.999,22	123.243,44	9.755,78
I alt ved budsum kr.	132.999,22	123.243,44	9.755,78
Hæftelse nr. 2: Pantebrev til …(klageren)… opr. 66.300,00 kr. 9%. Kvartårlig ydelse 1.745,35 kr.(bilag 6)	59.321,08	53.847,62	5.473,46
I alt ved budsum kr.	192.320,30	177.091,06	15.229,24

Af tvangsauktionssalgsopstillingens side 2 fremgår blandt andet følgende:

”…Auktionskøber skal være opmærksom på, at der ved betaling af restancebeløb senere end den 10. i måneden efter auktionen vil påløbe yderligere morarenter, og disse morarenter vil blive opkrævet sammen med den efterfølgende terminsydelse.

…(Indklagede)… forbeholder sig ret til at forhøje bidragssatser på lån i ejendommen, og at indfrielse af lån sker i overensstemmelse med de vilkår, der er gældende for de enkelte låntyper…

Opnår de i nærværende salgsopstilling anførte realkreditinstitutter ved tvangsauktion kun delvis dækning for deres tilgodehavende, tages der forbehold om evt. at lade restgælden være forlods dækket. Realkreditlånene forfalder i øvrigt ved ejerskifte.

En auktionskøber kan ikke uden videre påregne gældsovertagelse af realkreditlånene. Auktionskøber opfordres derfor til at rette henvendelse til realkreditinstitutterne forinden tvangsauktionen med henblik på opnåelse af forhåndstilsagn om gældsovertagelse.

Såfremt realkreditinstitutterne ikke vil bevilge gældsovertagelse, vil lånene blive krævet indfriet efter tvangsauktionen. Der opkræves gebyr for gældsovertagelse, jfr. prisliste…”

Ifølge tvangsauktionssalgsopstillingen var størstebeløbet opgjort på følgende måde:

”… B Størstebeløbet, der skal betales/overtages

udover auktionsbudet, jfr. vilkårenes pkt. 6B: 38.800,00

Heraf kontant at betale inden 4 uger: 38.800,00

Gæld, der kan overtages

(størstebeløbet ÷ kontantbeløbet): *

Om art og afvikling oplyses: *

Det under B anførte størstebeløb fremkommer således:

a. rekvirentens udlægs- og

auktionsomkostninger

(salærer, gebyrer m.v.) kr. 27.975,00 4. andre offentlige bidrag kr. 0,00

b. rettighedshavernes

mødesalærer m.v. kr. 5.000,00 5. vandafgifter kr. 0,00

De under a og b nævnte beløb er

anslået ud fra det under 6. brandforsikringsbidrag kr. 0,00

sikkerhedsstillelsen anførte auk-

tionsbud , jfr. nedenfor 7. krav i h.t. leje- eller

brandsikringslovgivningen kr. 0,00

c. restancer vedrørende:

8. andet.jfr. specifikation kr. 0,00

1. ejendomsskatter… kr. 5.796,48

Renter forbeholdes

2. vejbidrag m.v. kr. 0,00

3. kloakbidrag m.v. kr. 0,00

C. Afgifter m.v. til det offentlige i anledning af auktionen: Se den påtrykte tekst på omslagets inderside…”

I tvangsauktionssalgsopstillingen var der som bilag 5 vedlagt en opgørelse fra indklagede, som viser følgende:

”…Auktionsopgørelse pr. 1. september 2006 på lånenr …

Specifikation af skyldige beløb pr. 1. september 2006

Restgæld pr 01.07.2006 …………………………………………………………………………………………………………kr. 121.722,84

Rente og bidrag fra 01.07.2006 – 31.08.2006 …………………………………………………kr. 1.520,60

Terminsydelser ………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 8.594,82

Heraf pr. 11.12.2005 …………………………………………………kr. 2.854,58

- - 11.03.2006 …………………………………………………kr. 2.870,52

- - 11.06.2006 …………………………………………………kr. 2.869,72

Gebyrer …………………………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 3.052,50

Heraf Rykker 31.03.2006 ………………………kr. 100,00

- … varmeværk 31.03.2006 ………………………kr. 2.852,50

- Henstandsbev. 31.03.2006 ………………………kr. 100,00

Morarenter pr. 1. september 2006 ………………………………………………………………………………kr. 960,96

I alt ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 135.851,72

Efter auktionen skal følgende betales:

Terminsydelser ………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 8.594,82

Morarenter pr. 1. september 2006 ………………………………………………………………………………kr. 960,96

Gebyrer …………………………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 3.052,50

I alt ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 12.608,28

Specifikation af lånet

Låntype: Kontantlån

Hovedstol ……………………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 137.000,00

Restgæld pr. 01.07.2006 ………………………………………………………………………………………………………kr. 121.722,84

Obligationsrestgæld pr. 01.07.2006 …………………………………………………………………………kr. 120.442,76

Lånet er udbetalt den 15.04.1998.

Lånet udløber den 30.06.2028.

Specifikation af terminsydelsen

Ydelsen betales kvartårligt. Ydelserne forfalder 11.03, 11.06, 11.09 og 11.12

Ydelser for perioden 01.07.2006 til 30.09.2006:

Ydelse (excl. bidrag) 1,9737% af hovedstol …………………………………………………kr. 2.703,97

Heraf rente 1,7182 % af restgæld kr. 2.091,44

- afdrag kr. 612,53

Bidrag 0,1355 % af restgæld …………………………………………………………………………………………kr. 164,93

I alt ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………kr. 2.868,90

Bemærkninger

For kontantlån, tilpasningslån og indekslån skal eventuelt indfrielse fortages på baggrund af obligationsrestgælden.”

Klageren blev efter det oplyste højstbydende på tvangsauktionen med et bud på 117.000 kr.

På begæring af indklagede blev der begæret 2. auktion, som blev berammet til den 9. oktober 2006.

Den 8. september 2006 meddelte indklagede pr. telefax klageren, at indklagede på grund af ejendommens stand, størrelse og beliggenhed ikke ønskede at tilbyde lån i ejendommen, herunder bevilge gældsovertagelse af indestående lån.

Den 11. september 2006 tilbagekaldte indklagede efter det oplyste 2. auktion.

Klageren fremsendte den 13. september 2006 følgende brev til indklagede:

”…Rekvirenten, bobestyrer, advokat …, meddelte i brev af 11.09.06, at …(indklagede)… har tilbagekaldt 2. auktion berammet til 09.10.06.

Brevet modtog vi 12.09.06, og derfor kan overtagelsen først regnes fra denne dato, jfr. Kommenteret retsplejelov kapitel 51, side 373, note 2.

De har dd i telefonen oplyst reg nr … og konto …, hvortil jeg i dag kan overføre skyldigt beløb kr 107.244,22.

Beløbet fremkommer således:

Budsum kr 117.000,00 minus restancer kr 9.755,78, som iflg Deres oplysninger skal betales særskilt til bobestyrer.

Beløbet overføres under forudsætning af, at jeg snarest modtager det transporterede pantebrev…”

Klageren overførte samme dag henholdsvis 9.755,78 kr. til bobestyreren og 107.244,22 kr. til indklagede.

Den 15. september 2006 fremsendte fogedretten følgende brev til klageren:

”…Under henvisning til Deres fax af 14. september 2006 og telefonsamtale d.d. kan det oplyses, at ny auktion er tilbagekaldt ved skrivelse modtaget 12. september 2006 fra …(bobestyreren)…

I medfør af auktionsvilkårenes pkt. 7 c meddeles der Dem herved en frist til den 19. september 2006 på sikkerhedsstillelse stor 30.000 kr.

I medfør af auktionsvilkårenes pkt. 5 overtager De ejendommen, når sikkerheden er stillet.

Sikkerheden kan stilles ved deponering af penge eller børsnoterede værdipapirer eller bankgaranti…”

Der var herefter dialog mellem parterne i relation til de beløb, der skulle betales til opfyldelse af auktionsbuddet.

Indklagede fremsendte den 6. november 2006 en telefax til klageren med følgende indhold:

”… … - opfyldelse af auktionsbud

Dit fax-brev dateret 5. november 2006 er modtaget.

Problemet om betaling af á conto varmebeløbene som en omkostning udenfor budsummen ligger til afgørelse i Vestre Landsret. Den del af opfyldelsen af auktionsbudet vil jeg derfor ikke kommentere her. Dog vil jeg sige, at du selvfølgelig ikke skal betale mere end den reelle varmeudgift. Det er korrekt, at … Varmeværk har sendt en varmeopgørelse, hvori var en tilbagebetaling af en del af det beløb, der er indbetalt á conto. Ved den endelige opgørelse i forhold til dig vil dette beløb selvsagt blive fratrukket.

Der mangler imidlertid også et beløb i forbindelse med indfrielsen af lånet. Som jeg oplyste i telefonen fremgår det klart af salgsopstillingen, at der bydes i beløbene i kolonne 1 i salgsopstillingen (”Fordring opgjort pr. auktionsdagen”). Af auktionsvilkårene fremgår, at køber overtager de hæftelser, der ikke kræves udbetalt. Det fremgår videre, at en eventuel kursgevinst ved indfrielse tilfalder køber, ligesom et eventuelt kurstab ved indfrielse påhviler køber. Køber kan derfor ikke blot indbetale det budte beløb, men må indfri (rest-) gælden efter de sædvanlige regler for indfrielse, hvis køber ønsker at indfri gælden.

…(Indklagede)… har fra dig kun modtaget det budte beløb, og ikke en indfrielse efter de almindelige regler for indfrielse af restgælden, som denne var efter dit bud på auktionen.

Sagen kan derfor ikke afsluttes før Landsretten har afgjort spørgsmålet om betaling af omkostningerne udenfor budsummen – og et eventuelt skyldigt beløb er indbetalt – og før der er indbetalt det beløb, som …(indklagede)… mangler til indfrielse af gælden, som gælden var efter auktionen (beregnet ud fra dit bud)…”

Vestre Landsret afsagde den 16. november 2006 følgende kendelse:

”…Den 11. oktober 2006 har fogedretten afsagt kendelse om, at udgift til tilstandsrapport og varme med rette er medtaget som omkostninger, der skal betales af auktionskøber uden for budsummen.

Landsretten afsagde

K e n d e l s e:

Udgifterne til varme og udarbejdelse af tilstandsrapport indgår i det størstebeløb, der er opgjort i salgsopstillingen. Tilstandsrapporten er desuden vedlagt salgsopstillingen som bilag 17.

Da udgiften til varme har været nødvendig for ejendommens drift og vedligeholdelse, er den med rette inddraget under størstebeløbet, jf. auktionsvilkårenes punkt 6 Bi og dødsboskiftelovens § 59, stk. 2.

Bobestyrer advokat … har oplyst, at tilstandsrapporten er indhentet som følge af de konkrete omstændigheder i sagen, herunder ejendommens tilstand. Landsretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte bobestyrerens skøn. Udgiften til tilstandsrapport kan derfor kræves betalt af auktionskøber uden for budsummen, jf. auktionsvilkårenes pkt. 6 B.

T h i b e s t e m m e s:

Fogedrettens kendelse stadfæstes…”

Klageren henvendte sig den 22. maj 2007 til indklagedes administrerende direktør, idet hun var utilfreds med, at indklagede afviste at udlevere realkreditpantebrevet. Indklagedes klageansvarlige enhed fremsendte den 25. maj 2007 følgende redegørelse til klageren:

”…Klage over behandling af Dem i forbindelse med indfrielse af privat pantebrev

…Med hensyn til Deres klage over ikke at kunne få det indfriede pantebrev med pant i ejendommen … udleveret, kan jeg oplyse, at pantebrevet endnu ikke er fuldt indfriet. Iflg. vore beregninger udestår der kr. 2.320,40 før pantebrevet er fuldt indfriet og tinglysningsafgiften kan anvendes til nyt pantebrev.

Tinglysningsafgiften kan iht. tinglysningsafgiftsloven § 5, 2 overføres til et nyt realkreditpantebrev eller et pantebrev med et pengeinstitut som kreditor og en løbetid på mellem 10 og 30 år…”

Den 25. maj 2007 fremsendte indklagede et brev til klageren. Af brevet fremgår blandt andet følgende:

”…Først og fremmest vil jeg gerne beklage, hvis De har følt, at De ikke er blevet behandlet korrekt af vore medarbejdere. Umiddelbart skyldes dette nok, at mange private investorer ikke har så stort kendskab til pantebrevshåndtering som De har, hvorfor vore medarbejdere har søgt at være så forklarende som muligt…

Med hensyn til Deres klage over ikke at kunne få det indfriede pantebrev med pant i ejendommen … udleveret, kan jeg oplyse, at pantebrevet endnu ikke er fuldt indfriet. Iflg. Vore beregninger udestår der kr. 2.320,40 før pantebrevet er fuldt indfriet og tinglysningsafgiften kan anvendes til et nyt pantebrev.

Tinglysningsafgiften kan iht. Tinglysningsafgiftsloven § 5, 2 overføres til et nyt realkreditpantebrev eller et pantebrev med et pengeinstitut som kreditor og en løbetid på mellem 10 og 30 år.

Jeg håber, at ovenstående har bragt den ønskede klarhed over sagen…”

Klageren fremsendte den 28. maj 2007 pr. telefax følgende brev til indklagede:

”…Vedr: … - Opfyldelse af auktionsbud.

Deres brev af 25.05.07, hvoraf sidste halvdel omhandlede …- sagen, modtog jeg 26.05.07, og det afføder nedenstående bemærkninger.

…(Indklagedes)… befuldmægtigede på 1. auktionen 01.09.06, advokat …, begærede – efter hammerslag kr. 117.000,00 til mig som ufyldestgjort panthaver – 2. auktion.

Efter min mand, …’s telefoniske henvendelse 08.09.06 om formiddagen til centerleder … i …, modtog jeg kl 12.27 vedlagte e-mail, bilag 1, hvori …(indklagede)… tilbagekaldte 2. auktion.

Efter …(klagerens ægtefælles)… fornyede henvendelse til …(indklagedes lokalkontor)…, modtog jeg kl 13:57 vedlagte faxbrevs side 1, bilag 2 (tidspunktet er renskrevet efter vores faxlog).

I brevet oplyser …(indklagede)…:

”… …(Indklagede)… ikke ønsker at tilbyde lån i ejendommen herunder bevilge gældsovertagelse af indestående lån pga. ejendommens nuværende stand, størrelse og beliggenhed”.

Begrundelsen for …(indklagedes)… opsigelse er uden sidestykke, da …(ejendomsmæglerfirma)… - på vegne af …(indklagede)… - i marts 06 tilbød lån i samme ejendom, som jeg købte 01.09.06, også selv om ejendommen i de forløbne 6 måneder hverken var

- blevet beskadiget

- krøbet i størrelse

- blevet flyttet!

At ejendommen havde klaret sig så fint gennem foråret og sommeren skyldtes det forhold, at …(indklagede)… - på den kommende købers regning – havde

betalt/sørget for at holde ejendommen godt opvarmet i de 6 varmeste måneder af året, men den udgift kom dog først for en dag på tvangsauktionen 01.09.06.

Da det det var …(indklagede)…, der opsagde lånet, fastholder jeg, at jeg har opfyldt tvangsauktionsvilkårene over for …(indklagede)… med betaling 13.09.06. af budsummen på kr. 117.000,00, jfr faxbrev af 13.09.06 til …(indklagede)… …

Iflg pkt 6 A i tvangsauktionsvilkårene – Køberens forpligtelser – Opfyldelse af auktionsbudet:

”Auktionsbudet anvendes, så langt det rækker, til dækning af hæftelserne i prioritetsordenen”.

…(Medarbejder hos indklagede)… oplyste i telefonsamtalen 13.09.06, at restancer på i alt kr. 9.755,78 skulle betales direkte til bobestyrer.

…(Indklagede)… skulle så have kr. 107.244,22 (117.000,00 – 9.755,78).

Begge beløb overførte jeg samme dag til de 2 oplyste konti.

…(Indklagedes)… disponering af, hvordan delbetalingen – budsummen kr. 117.000,00 – kan disponeres er helt i tråd med retsplejelovens § 581 og Jens Anker Andersens ”Auktioner” side 416, note 2, 3. afsnit fra oven.

Videre iflg Jens Anker Andersens ”Auktioner” note 8, side 418 fo:

”…Det er et bærende auktionsprincip, at auktionsejendommen i princippet går renset ud af en tvangsauktion, idet rettighederne i ejendommen bortfalder enten fordi de opnår dækning eller fordi de slettes som udækkede”.

De af låntager betalte bidrag til reserve- og administrationsfonden er …(indklagede)… berettiget til at bruge til delvis dækning af underskuddet (jfr Jens Anker Andersens ”Auktioner” side 547, note 12), da …(indklagede)… jo ikke fik fuld dækning.

Da …(indklagede)… hverken ville yde lån i ejendommen eller bevilge gældsovertagelse og tilmed selv opsagde lånet, har jeg med betalingen af budsummen på kr. 117.000,00 opfyldt alle mine forpligtelser over for …(indklagede)…

Ja mere end det, jeg har oven i købet måttet betale for at holde ejendommen opvarmet i den meget varme sommer 2006!

Hvis …(indklagede)… skulle få lyst til at angre denne ubetænksomhed, modtager jeg gerne beløbet retur!

Da jeg nu uden videre lovligt kan lade …(indklagedes)… hæftelse aflyse, anmoder jeg …(indklagede)… om snarest muligt enten at lånepantebrevet tilsendes mig – med transportpåtegning til mig – eller jeg modtager et dokument med gyldige stempelmærker svarende til kr. 117.000,00.

På baggrund af foranstående og da jeg ikke har været låntager i …(indklagede)… for så vidt angår … i … og dermed heller ikke skylder …(indklagede)… noget som helst, imødeser jeg bekræftelse herpå…”

I sit svar af 19. juni 2007 henviste indklagede til sit brev af 6. november 2006 og fastholdt, at pantebrevet først ville blive udleveret i kvitteret stand, når det resterende beløb var afregnet over for indklagede.

På vegne af sin hustru bad klagerens ægtefælle den 21. juni 2007 pr. telefax indklagede om at fremsende 1) en detaljeret opgørelse over beregningen af det beløb, som indklagede krævede ud over hammerslagsbeløbet på 117.000,00, hvoraf indklagede - særskilt – efter eget ønske havde fået betalt restancerne på i alt 9.755,78 kr., og 2) en detaljeret og begrundet redegørelse for kravet med henvisninger til retspraksis m.v. Klagerens ægtefælle bemærkede i den forbindelse, at indklagede hverken havde sendt det ønskede eller inden/på tvangsauktionen oplyst om specielle vilkår, og at materialet ville blive sendt til udtalelse hos Realkreditankenævnet, når det var modtaget.

Indklagede besvarede den 27. juni 2007 henvendelsen fra klagerens ægtefælle på følgende måde:

”…Opfyldelse af auktionsbud på ejendommen …

Tak for behagelig telefonsamtale den 21. juni 2007 samt efterfølgende telefax.

Nedenstående har jeg opstillet en beregning over …(indklagedes)… krav mod Deres kone efter hendes køb af ovennævnte ejendom på tvangsauktion den 1. september 2006.

Auktionsbud den 1. september 2006 kr. 117.000,00

Restancer betalt den 14. september 2006 kr. 9.755,78

Tilbage af budsum kr. 107.244,22

…(Indklagede)… har følgelig beregnet ny kontantrestgæld til kr. 107.244,22 hvilket jf. salgsopstillingen til tvangsauktionen skal indeholde uforfaldne renter frem til auktionsdagen.

29. september 2006 skulle Deres kone som køber betale en terminsydelse (delydelse), der opgøres således:

Rente og bidrag 1. september til 30. september kr. 651,68
Afdrag fra 1. juli til 30. september kr. 539,68
I alt ydelse kr. 1.191,36

Deres kone skal yderligere betale morarenter opgjort til kr. 574,17.

Lånet blev straksindfriet til kurs 100 d. 2. oktober 2006. Da det er obligationsrestgælden, der skal indfries og der desuden har været beregnet ordinær ydelse pr. 29. september 2006, er lånets restgæld faldet. Deres kone skal betale indfrielsen således:

Obligationsrestgæld kr. 105.585,28
Ydelse 1. oktober til 2. oktober kr. 27,59
Obligationsrente 2. oktober til 31.

December fratrukket rentegodtgørelse

I samme periode kr. 1.354,59

I alt til indfrielse kr. 106.967,46

Deres kone skal alt i alt betale:

Restancer opgjort på auktionen kr. 9.755,78
Delydelse pr. 29. september kr. 1.191,36
Morarenter kr. 574,17
Indfrielsesbeløb kr. 106.967,46
I alt kr. 118.488,77

Deres kone har betalt:

Restancer den 14. december kr. 9.755,78
Rest budsum den 14. september kr. 107.244,22
I alt kr. 117.000,00

Deres kone mangler således at betale kr. 1.488,77.

I forhold til mit tidligere brev indeholdende en opgørelse på kr. 2.320,40 er ovennævnte beregning kr. 831,63 mindre. Dette skyldes desværre en fejlagtig beregning af den nedskrevne restgæld efter tvangsauktionen, samt at vi har frafaldet indfrielsesgebyrerne på lånet. Pantebrevet vil således blive udleveret i kvitteret stand efter modtagelsen af kr. 1.488,77.

Jeg håber, at ovenstående besvarer Deres punkt 1 i telefaxen af 21. juni.

For så vidt angår punkt 2 kan jeg henvise til følgende:

At …(indklagede)… kan opkræve mere end budsummen følger af, at der er forskel på budkroner og hæftelseskroner. Deres kone byder ind i en hæftelse, hvorefter kontantrestgælden på hæftelsen nedskrives til det budte beløb. Ved indfrielsen kommer en eventuelt kursgevinst byderen til gode, men et eventuelt kurstab påhviler køberen jf. Auktionsvilkårene punkt 6A, hvoraf det fremgår: ”…Eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånene tilfalder køberen, ligesom han bærer eventuelt kurstab samt tab ved, at kontantlån med særlige indfrielsesvilkår må indfries med et større beløb end lånets kontante pålydende…”
At …(indklagede)… kan nægte køber at få gældsovertagelse af indestående lån trods angivelse af restgæld og restancer i rubrik 2 og 3: Auktioner af Jens Anker Andersen (1996) side 508f med heri angivne henvisninger til domme.
At køber skal betale forfaldne morarenter ud over auktionsbudet: Endvidere fremgår det af salgsopstillingen side 2, 7. afsnit: ”…Auktionskøberen skal være opmærksom på, at der ved betaling af restancebeløbet senere end den 10. i måneden efter auktionen vil påløbe yderligere morarenter, og disse morarenter vil blive opkrævet sammen med den efterfølgende terminsydelse.”
At køber skal betale terminsydelser forfaldne mellem auktionsdagen og dagen for indfrielse af pantebrevet: Dette følger implicit af, at det er gælden på auktionsdagen, der gøres gældende i salgsopstillingen og denne, der nedskrives ved buddet. Ved betaling af ydelsen bliver gælden også nedbragt, og det er den nedbragte gæld, der gøres gældende ved indfrielsen. Det fremgår tillige af det i ovenfor citerede del af salgsopstillingens side 2.

Jeg håber, at ovenstående er tilstrækkeligt…”

Klageren var ikke tilfreds med indklagedes svar og indbragte derfor sagen for Realkreditankenævnet.

PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet 1) principalt at frafalde ethvert krav mod hende, subsidiært at indklagede tidligst kan kræve renter fra 20. september 2006, 2) at godtgøre hende differencen på 1.658,94 kr. mellem den korrekt beregnede obligationsrestgæld og det krævede indfrielsesbeløb, 3) at fremsende værdien af tinglysningsafgiften på indklagedes pantebrev, 4) at aflyse indklagedes pantebrev, så der ikke er forhindringer for nyt lån, 5) at godtgøre hende udgifterne til den af indklagede bestilte nytteløse, ensidigt og indtil tvangsauktionen hemmeligholdte opvarmning af pantet fra 1. april 2006 – 30. september 2006 og 6) at anerkende at have forsinket salgsprocessen med 3 uger på grund af en forfejlet begæring om den senere aflyste 2. auktion.

Indklagede påstår frifindelse.

KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at hun i 1997 købte sælgerpantebrevet i den omhandlede ejendom. Sælgerpantebrevet havde 2. prioritet efter indklagede.

Debitor døde den 1. december 2005. Da ejendommen ikke kunne sælges i fri handel, og da boet var insolvent, begærede bobestyreren ejendommen på tvangsauktion.

Tvangsauktionen fandt sted den 1. september 2006, hvor fogeden fastsatte mindste overbud til 2.000 kr.

Bobestyreren – der også repræsenterede indklagede – bød 115.000 kr., og hun fik hammerslag på 117.000 kr.

Efter en kort tænkepause begærede indklagedes advokat 2. auktion, der blev berammet til den 9. oktober 2006, og hun kunne så rejse hjem med den ubrugte sikkerhedsstillelse.

Hun henviser til, at det af salgsopstillingen fremgår, at der pr. 1. september 2006 var

- en fordring på i alt 132.999,22 kr.,

- en restgæld på 123.243,44 kr. og

- restancer på 9.755,78 kr.

I en e-mail af 8. september 2006 oplyste indklagede hende om, at

”…(Indklagede)… ikke ønsker at tilbyde lån i ejendommen herunder bevilge gældsovertagelse af indestående lån pga. ejendommens nuværende stand, størrelse og beliggenhed”.

Den 13. september 2006 modtog hun brev af 12. september 2006, hvori bobestyreren på indklagedes vegne tilbagekaldte 2. auktionen.

Derfor havde hun først den 13. september 2006 mulighed for at betale indklagede budsummen på 117.000 kr., hvilket skete samme dag efter aftale med en medarbejder hos indklagede. Hun overførte således restancerne på i alt 9.755,78 kr. til bobestyrerens konto og restbeløbet på 107.244,22 kr. (117.000 – 9.755,78) til indklagedes konto.

Ved brev af 15. september 2006 oplyste dommeren hende ligeledes om, at bobestyreren den 12. september 2006 på indklagedes vegne havde tilbagekaldt 2. auktionen.

På grund af indklagedes forhaling og dermed fremskaffelse af sikkerhedsstillelse for anden gang, overtog hun først ejendommen den 19. september 2006.

Hun har hidtil forgæves gjort krav på at få enten stempelpengene på indklagedes pantebrev eller det tilsvarende beløb på anden vis. Dette er sket med henvisning til, at indklagede har fået hammerslagsbeløbet, hvorved hendes forpligtelse over for indklagede er indfriet.

Indklagede har dog trods adskillige skriftlige og mundtlige henvendelser fastholdt, at hun skal betale beløb ud over budsummen.

Derfor rettede hun den 28. maj 2007 henvendelse til indklagede, som i sit brev af 27. juni 2007 fastholdt, at hun stadig skyldte indklagede penge, om end beløbet var 831,63 kr. mindre end først krævet på grund af en fejl.

Hun afviste også indklagedes nyeste krav som grundløse, fordi hun ikke hæftede for afdødes lån hos indklagede, og fordi indklagede

på grund af sin malplacerede begæring om 2. auktion selv var skyld i, at hun først 13. september 2006 kunne frigøre sig fra sin forpligtelse – betalingen af budsummen på 117.000 kr.,

først i mail af 8. september 2006 oplyste hverken at ville bevilge gældsovertagelse eller belåne ejendommen,

mod sædvane ikke bød eget pant hjem, men kun bød 115.000 kr.,

ikke før mange måneder senere sendte opgørelse over sit krav, og det endda kun efter anmodning.

Indklagede oplyste hverken før eller efter tvangsauktionen, hvilke vilkår indklagede ville påberåbe sig i en situation som denne. Uanset at hun ikke kan anerkende indklagedes krav, er det under al kritik, at der hverken er oplyst kurser for obligationer eller oplyst de præcise påberåbte vilkår.

Indklagedes krav savner enhver detaljering og dermed ethvert rimeligt grundlag. Som følge heraf har hun jo ingen som helst mulighed for at gennemskue indklagedes udregninger, hvilket bør have processuel skadevirkning for indklagede, der er den professionelle. Ingen domstol vil på nogen måde kunne vurdere indklagedes krav, som oven i købet er ”svundet” til ca. 2/3 af det oprindelige.

Ansvaret for, at hun først den 13. september 2006 kunne betale 117.000 kr., er alene indklagedes, da det var indklagedes advokat, der forlangte 2. auktion, som først blev offentligt tilbagekaldt den 12. september 2006. Ergo kan indklagede ikke afkræve hende renter m.v., men har tværtimod pådraget sig et erstatningsansvar, fordi hun blev forsinket i næsten 3 uger med at sætte ejendommen til salg.

De 3 ugers forsinkelse i netop september kan have hindret et hurtigt salg. Hvis indklagede på grund af tvisten forhindrer aflysning af sit pantebrev, ifalder indklagede endvidere et erstatningsansvar, hvis et salg som følge heraf må opgives.

Til støtte for hendes påstand om, at hun ikke skylder indklagede noget, gøres det gældende:

At hun ikke havde låneforpligtelser over for indklagede.

At indklagede selv har opsagt lånet med uholdbare begrundelser – jf. e-mail af 8. september 2006.

At indklagede har påført hende skjulte ekstraomkostninger ved – uden at spørge hende – at betale for at holde huset opvarmet i perioden 1. april 2006 – 30. september 2006.

At indklagede indtil nu stadig ikke har redegjort for eller begrundet sine krav i detaljer, som kan kontrolleres.

At indklagedes krav må afvises som udokumenterede og utroværdige.

At indklagedes krav om gebyrer m.v. hverken har været kendt før, under eller efter tvangsauktionen.

At indklagede hverken kan kræve renter, morarenter eller indfrielsesgebyrer for selvforskyldt, forsinket overtagelse og selvopsagt lån.

At det - selv hvis indklagede skulle blive tilkendt renter – tidligst kunne ske fra 20. september 2006, og da kun hvis indklagede uopfordret havde fremsendt en detaljeret udregning.

Indklagedes forhaling sinkede hendes og hendes ægtefælles arbejde med at få huset ryddet og klargjort til salg med 3 uger - og det på et tidspunkt af året, hvor hussalget gik strygende. På den baggrund forbeholdes krav mod indklagede om erstatning, der p.t. ikke kan opgøres, men det drejer sig om et anseligt beløb bl.a. på grund af kreditspilde. Det er skærpende omstændigheder, at indklagede først efter ¾ år opdager en fejl, der reducerer kravet med ca. 1/3. En sådan oplysning – oven i købet efter hendes provokation – svækker for alvor tilliden til indklagedes krav.

Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger:

Indklagedes motiver til først at håbe på et frit salg for så – efter en meget lang tænkepause på 10 dage – alligevel at fortryde at have begæret 2. auktion virker helt absurde, og derfor har indklagede påført hende et tab ved at udskyde datoen for hammerslagets godkendelse.

Indklagedes bevidste 10 dages udskydelse af tilbagetrækning af begæring om 2. auktion kan kun opfattes som pengeafpresning, hvilket klart dokumenteres af indklagedes opgørelse af 27. juni 2007. I opgørelsen krævede indklagede at få:

- Morarenter (antal dage og rentesats mangler), når fristen 10. september 2006 blev overskredet.

- Rente og bidrag i 30 dage – hun kunne have betalt 2. september 2007.

- Afdrag i 30 dage for meget – hun kunne have betalt 2. september 2007.

Indklagede krævede hermed i alt 1.405,74 kr. som følge af sin selvvalgte 10 dages tænkepause.

Da kontantrestgælden er opgjort til 107.244,22 kr., medens obligationsrestgælden kun er på 105.585,28 kr., har hun krav på differencen på 1.658,94 kr. Beløbet imødeses, og renter forbeholdes.

Som hun anfører ovenfor opsagde indklagede afdødes lån med henvisning til ejendommens daværende stand, størrelse og beliggenhed. Det er utroligt, at indklagede den 8. september 2006 havde brugt en del af tænkepausen til at nedgøre ejendommen som nærmest usælgelig – og hende som ikke kreditværdig – når den lokale ejendomsmægler (som er formidler af lån fra indklagede) i januar 2006 ikke havde samme negative vurdering af ejendommen, men tværtimod udbød ejendommen i frit salg til 175.000 kr. og fik købstilbud på 150.000 kr.

I brev af 25. maj 2007 – næsten 9 måneder efter auktionen – krævede indklagedes advokat 2.320,40 kr. – et beløb, som var aldeles uspecificeret.

Efter hårdt pres fra hendes side modtog hun brev af 27. juni 2007 fra indklagedes advokat, som i afsnittet lige under de to udregninger skriver:

”I forhold til mit tidligere brev indeholdende en opgørelse på kr. 2.320,40 er ovennævnte beregning kr. 831,63 mindre.

Dette skyldes desværre en fejlagtig beregning af den nedskrevne restgæld efter tvangsauktionen, samt at vi har frafaldet indfrielsesgebyrerne på lånet”

Det er under al kritik, at en advokat ikke har sørget for at sikre sig mod den slags uvederhæftige fejl, når denne fremsætter uretmæssige krav.

Indklagede har under klagesagsbehandlingen frafaldet kravet om betaling af morarentebeløbet på 574,17 kr. med henvisning til, at det var medtaget ved en fejl. Det er nu anden gang, indklagede finder en ny regnefejl i hendes favør, således at indklagedes oprindelige krav på 2.320,40 kr. – bestridt – nu opgøres til 914,60 kr., eller sammenlagt en regnefejl på ikke mindre end 1.405,80 kr.

Indklagede har hverken før eller under tvangsauktionen og frem til dato fremlagt en præcis, retvisende og detaljeret opgørelse, herunder takster for indfrielse m.v., og hvordan det oprindelige krav på 2.320,40 kr. er fremkommet. Derfor kan Ankenævnet ikke fortænke hende i, at hun ikke stoler på nogen af indklagedes bevæggrunde og beregninger. Med den seneste regnefejl har indklagede endnu en gang dokumenteret, at instituttets krav ikke er det papir værd, som de er skrevet på, og det er endda en advokat fra indklagede, der har lagt navn til de utroværdige krav.

Hun gør gældende, at indklagede ikke kan kræve gebyrer/betalinger ud over hammerslagssummen, jf. hendes henvisninger til Jens Anker Andersens ”Auktioner” – Tavlen er visket ren!

Indklagede har hverken forud for tvangsauktionen eller senere oplyst alle de vilkår, som påberåbes, og mangler i enhver henseende præcise oplysninger om kurser m.v., hvilket medfører, at indklagede som den professionelle har fortabt enhver ret til gebyrer m.v., jf. kendelse af 21. december 2005 i sag 20505024 sidste afsnit forneden.

Indklagedes ufuldstændige opstilling er kun fremkommet på grund af krav fra hende, og da det er normal praksis, at et realkreditinstitut af sig selv sender en forståelig opgørelse straks et lån ophører, gør hun gældende, at indklagede har fortabt alle rettigheder på grund af passivitet og stadig manglende oplysninger. Indklagede har ikke lov til at jonglere med datoer og morarenter osv., som det passer indklagede.

Endelig gør hun gældende, at indklagedes særdeles mangelfulde og uretmæssigt obstruktive adfærd har modvirket et salg uden retsanmærkninger, da indklagedes lån stadig er uaflyst, og derfor kan indklagede gøres erstatningsansvarlig for forholdet.

I hendes kæreskrift af 23. april 2006 til Vestre Landsret havde hun klaget over ejendomsmægleren, bobestyreren og dommerne i skifteretten for overtrædelse af dødsboskiftelovens § 115, stk. 3.

I Vestre Landsrets kendelse af 24. maj 2006 står der om dette klagepunkt. at:

”…Efter det for landsretten oplyste må det lægges til grund, at …(ejendomsmæglerfirmaet)… i … på foranledning af arvingen … har udfærdiget en salgsvurdering af boets ejendom, og at bobestyreren, uanset at han havde kendskab til vurderingen har sat ejendommen til salg hos …(ejendomsmæglerfirmet)… i … Dette er ikke i overensstemmelse med dødsboskiftelovens § 115 skt. 3.

Spørgsmålet hjemvises til skifteretten med henblik på, at der meddeles bobestyreren pålæg om, at ejendommen sættes til salg hos en anden ejendomsmægler, medmindre ejendommen skal sælges på tvangsauktion.”

I bobestyreres brev af 7. juni 2006 står der i sidste afsnit, at:

”…(Indklagede)… ønsker ejendommen sat på tvangsauktion…”

Det var således indklagede og ikke bobestyreren, der bestemte, at ejendommen skulle på tvangsauktion.

Det ulovligt tilvejebragte købstilbud på 150.000 kr. blev brugt som årsag til tvangsauktionen. Dermed bliver indklagede også lovovertræder, og i det hele taget har indklagede gjort en yderst uheldig figur i hele sagsforløbet, blandt andet fordi bobestyreren i hele forløbet tjente ”2 herrer samtidig”.

Til slut gør hun gældende, at bobestyreren med sit brev af 13. februar 2006 til hende udelukkende varetog indklagedes interesser, en udløber af det forhold, som ifølge Vestre Landsret var ulovligt.

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren på tvangsauktion den 1. september 2006 over den omhandlede ejendom blev højstbydende med et bud på 117.000 kr. Til brug for tvangsauktionen havde indklagede i sin egenskab af rekvirent ladet advokaten udarbejde sædvanlig salgsopstilling med oplysninger om ejendommen og ejendommens lån.

På vegne af indklagede begærede advokaten 2. auktion, der blev berammet til den 9. oktober 2006. Advokaten tilbagekaldte imidlertid 2. auktionen ved brev af 12. september 2006, hvilket brev tillige blev tilstillet klageren.

Af salgsopstillingens prioritetsopgørelse fremgik det, at der som hæftelse nr. 1 var tinglyst et kontantlån oprindeligt stort 137.000 kr. til indklagede. Desuden fremgik serie, årgang og restgæld pr. 1. juli 2006, udgørende 121.722,84 kr., ligesom obligationsrestgælden pr. 1. juli 2006 var opgjort til 120.442,76 kr. Af kolonne 1 fremgik det, at fordringen pr. auktionsdagen var opgjort til i alt 132.999,22 kr.

Forinden tilbagekaldelse af 2. auktion havde indklagede og klageren en dialog om, hvorvidt første prioritets pantehæftelsen kunne forblive indestående i ejendommen efter eventuel overtagelse på tvangsauktion. Som det også fremgår af klagerens oplysninger, ønskede indklagede ikke at tilbyde lån i ejendommen, herunder bevilge gældsovertagelse af indestående lån på grund af ejendommens stand, størrelse og beliggenhed.

Efter modtagelse af brevet med tilbagekaldelse af 2. auktion overførte klageren restancerne på i alt 9.755,78 kr. til advokaten samt 107.244,22 kr. til indklagedes konto.

Efterfølgende har klageren anmodet om udlevering af indklagedes pantebrev på baggrund af de erlagte betalinger. Indklagede har fastholdt en afvisning af anmodningen, idet den pantehæftelse, der ønskedes indfriet, var et kontantlån, hvorfor den nedskrevne restgæld alene kan indfries til kursværdien, inklusive omkostninger.

Da kursen på de bagvedliggende obligationer på tidspunktet for tvangsauktionen var over 100, har nedskrivningen af kontantrestgælden til 107.244,22 kr. medført en nedbringelse af obligationsrestgælden til 105.585,28 kr. Ved straksindfrielsen til kurs 100 den 2. oktober 2006 udgjorde indfrielsessummen således 106.967,46 kr.

Indklagede har i alt gjort 118.488,77 kr. gældende over for klageren, jf. opstillingen i brev af 27. juni 2007 fra indklagede til klageren. Klageren har som før beskrevet pr. 14. september 2006 indbetalt i alt 117.000 kr.

I forbindelse med en generel gennemgang af indklagedes sager med ejendomme solgt på tvangsauktion er indklagede blevet opmærksom på en fejl i opgørelsen over for klageren, idet indklagede i brevet af 27. juni 2007 i beregningen af kravet har indregnet et morarentebeløb på 574,17 kr. Morarentebeløbet har intet med klageren at gøre, og det er en fejl, at det er medtaget i opgørelsen.

Indklagede vil således være villig til at udlevere pantebrevet i kvitteret stand efter modtagelse af 914,60 kr. (det oprindeligt udregnede krav på 1.488,77 kr. - morarentebeløbet på 574,17 kr.).

Ved lysning af nyt pant til afløsning af pantebrevet til indklagede kan klageren – uden indklagedes medvirken – foretage modregning af tinglysningsafgift erlagt på pantebrevet til indklagede. Indklagede ønsker dog ikke at aflyse sit pantebrev, før den fulde restgæld er indbetalt. Det følger af auktionsvilkårenes pkt. 6a, at indklagede kan kræve sit fulde tilgodehavende betalt af en auktionskøber i forbindelse med indfrielse af det omhandlede lån.

Indklagede finder herefter at have besvaret punkt 1, 2, 3 og 4 i klagen.

For så vidt angår klagers punkt 5 angående opvarmning af ejendommen fra 1. april 2006 til 30. september 2006 kan indklagede oplyse, at dette spørgsmål er blevet behandlet ved Vestre Landsrets kendelse af 16. november 2006, hvorfor det ikke findes at kunne blive behandlet på ny af Realkreditankenævnet.

For så vidt angår klagerens punkt 6 gør indklagede gældende, at indklagede som ufyldestgjort panthaver iflg. retsplejelovens § 576 har ret til at begære 2. auktion. Da der på første auktion blev indgået hammerslagsaftale, kan indklagede tilbagekalde begæringen om 2. auktion, hvorved resultatet af første auktion står ved magt jf. auktionsvilkårenes punkt 4. Indklagede anså det muligt at videresælge ejendommen efter en overtagelse på tvangsauktion, hvorfor begæringen om 2. auktion blev fremsat. Efter afholdelse af første auktion besluttede indklagede imidlertid, at klagerens bud og overtagelse af ejendommen var bedste løsning for indklagede, hvorfor begæringen om 2. auktion blev tilbagekaldt.

Indklagede fastholder, at indklagede på ingen måde har udvist erstatningspådragende adfærd ved behandling af tvangsauktionen over for omhandlede ejendom.

For så vidt angår det af klageren omtalte købstilbud på 150.000 kr., gør indklagede opmærksom på, at indklagede havde accepteret tilbudet, mens klageren ikke ville tage stilling til dette, hvorfor boet efter den tidligere ejer fandt sig nødsaget til at bortsælge ejendommen ved tvangsauktion, jf. brev fra bobehandleren.

Anbringender

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det derfor gældende,

at klageren var bekendt med alle relevante forhold omkring lånet under auktionen,

at det påhviler klageren selv at gøre sig bekendt med og forstå vilkårene for auktionen,

at klageren således vidste eller burde vide, at indklagedes tilgodehavende skulle indfries ved indbetaling af et beløb svarende til værdien af de bagvedliggende obligationer på lånet,

at spørgsmålet om opvarmning af ejendommen tidligere har været behandlet af by- og landsretten, og

at indklagede som ufyldestgjort panthaver har hjemmel til at begære 2. auktion samt til at tilbagekalde denne begæring uden nogen form for ansvar over for klageren som højstbydende i den anledning.

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Retsplejeloven indeholder i § 576 følgende bestemmelse:

”Skyldneren kan på auktionsmødet forlange ny auktion mod straks at stille sikkerhed for betalingen af de omkostninger, der er forbundet hermed, for så vidt de ikke måtte blive dækket ved et højere bud. Det samme kan enhver rettighedshaver, der ikke får fuld dækning ved budet.
Stk. 2. Skønner fogedretten, at et væsentlig højere bud kan opnås på en ny auktion, kan den bestemme, at ny auktion skal afholdes, medmindre den eller de rettighedshavere, der ikke opnår fuld dækning, samt skyldneren ønsker, at budet antages. Opnås der ikke et højere bud på den nye auktion, betales omkostningerne ved denne af statskassen.”

Tvangsauktionsvilkårene (bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 med senere ændringer) indeholder blandt andet følgende bestemmelser om køberens forpligtelser:

”4. Auktionsbudet m.v.

…Ejendommen sælges til den højstbydende, hvis dennes bud antages (se pkt. 7), medmindre det besluttes, at ny auktion skal afholdes.

…Skal der afholdes ny auktion i henhold til retsplejelovens § 576, er samtlige bydende på første auktion bundet indtil slutningen af den nye auktion, dog højst i 6 uger fra første auktion…

6. Køberens forpligtelser

Opfyldelse af auktionsbudet

Auktionsbudet anvendes, så langt det rækker, til dækning af hæftelserne i prioritetsordenen. Hæftelsernes nøjagtige størrelse oplyses under auktionen.

Auktionsbudet opfyldes således:

a. Køberen overtager de hæftelser, der ikke kan kræves udbetalt. Overtagelsen er dog betinget af, at restancer og eventuelle særlige afdrag betales inden 4 uger efter auktionens slutning.

b. Køberen betaler de hæftelser, der kan kræves udbetalt.

Beløb, der skal betales efter pkt. b, betales inden 6 måneder efter auktionens slutning.

Eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånene tilfalder køberen, ligesom han bærer eventuelt kurstab samt tab ved, at kontantlån med særlige indfrielsesvilkår må indfries med et større beløb end lånets kontante pålydende.

Andele i reserve- og administrationsfonde tilfalder køberen, når der bliver fuld dækning til de pågældende lån.

Pantegælden forrentes fra datoen for den første auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt panthaver…

Overstiger auktionsbudet, hvad der kræves til dækning af panthaverne, tilfalder det overskydende beløb den hidtidige ejer af ejendommen. Beløbet forrentes med en årlig rente, der svarer til den til enhver tid fastsatte officielle diskonto med et tillæg af 2 pct.

Beløb, der skal betales ud over auktionsbudet

Under auktionen oplyses arten og størrelsen af de omkostninger, som køberen skal betale ud over auktionsbudet. Det samme gælder skatter, afgifter, byrder, hæftelser og andre pligter, som køberen skal betale eller overtage ud over auktionsbudet.

På auktionen oplyses et størstebeløb for, hvad der skal betales, og hvilke krav og pligter, der kan overtages.

Af krav, der typisk skal udredes eller overtages ud over auktionsbudet, kan særligt nævnes:

a. Auktionsrekvirentens udlægsomkostninger og omkostninger ved gennemførelse af auktionen, herunder salær til advokat samt honorar til en af fogedretten antaget sagkyndig.

b. Salær og rejseomkostninger til repræsentanterne for de andre i ejendommen berettigede. Vedrørende a og b er det en betingelse, at de pågældende rettighedshavere får andel i auktionsbudet. Ved delvis dækning nedsættes salærkravet forholdsmæssigt. Er auktionen rekvireret af et konkursbo eller et dødsbo, hvori gælden ikke er vedgået, betales dog altid fuldt rekvirent salær. C. Ejendomsskatterestancer.

d. Brandforsikringsbidrag. E. Gade-, vej- og fortovsbidrag. F. Spildevands- og kloakbidrag.

g. Restancer for forbrug af vand, leveret af offentlige almene vandforsyningsanlæg.

h. Brugspanthavers underskud efter afholdelse af nødvendige udgifter ved bestyrelse, drift og vedligeholdelse m. v. af ejendommen. Overskud afskrives i brugspanthaverens fordring og derefter i den i øvrigt bedst berettigedes fordring.

i. Nødvendige udgifter til ejendommens bestyrelse, drift og vedligeholdelse m. v., som er afholdt af auktionsrekvirenten, selv om ejendommen ikke har været taget til brugeligt pant.

j. Krav, der i henhold til lejelovgivningen, brandsikringslovgivningen og bygningslovgivningen er gældende mod enhver uden tinglysning.

Beløb, der skal betales ud over auktionsbudet, udredes inden 4 uger efter auktionens slutning til rette vedkommende.

10. Auktionsvilkårenes fravigelighed

Foranstående vilkår kan ikke fraviges til ugunst for køberen medmindre auktionen angår en forretnings-, industri, landbrugs eller udlejningsejendom.”

De obligationer, der lå til grund for det omhandlede lån, blev ifølge Månedsoversigt fra Københavns Fondsbørs handlet til følgende kurser på udvalgte dage i september-oktober 2006:

Dato: Kurs:

01.09.2006 107,100

05.09.2006 107,300

07.09.2006 107,973

11.09.2006 106,450

20.09.2006 107,653

28.09.2006 108,000

02.10.2006 106,750

Ankenævnets bemærkninger:

Nævnet bemærker indledningsvis, at Nævnet ikke kan tage stilling til klagepunktet vedrørende opvarmning af ejendommen, idet dette spørgsmål er endeligt afgjort ved Vestre Landsrets kendelse af 16. november 2006.

Det følger efter Nævnets opfattelse af en læsning af retsplejelovens § 576, stk. 1, og Tvangsauktionsvilkårenes pkt. 4 og 6 A, b, at indklagede har været berettiget til at kræve 2. auktion og frafalde dette krav den 11. september 2006 med den virkning, at klageren er bundet af sit bud på 1. auktion.

Nævnet finder, at indklagede, der har været berettiget til at kræve lånet indfriet, jf. tvangsauktionsopstillingen og pantebrevsformular B, pkt. 9, litra f, har foretaget en korrekt indfrielse af lånet, og herunder ved paristraksindfrielse sikret klageren den billigste indfrielse.

Nævnet bemærker om klagen vedrørende betalinger ud over hammerslagssummen:

Afdrag.

Det afdrag, som klageren betalte med terminsydelsen den 30. september 2006, har reduceret restgælden tilsvarende og har derfor medført et indfrielsesbeløb, der var forholdsmæssigt lavere.

Løbende renter og bidrag.

Klageren har gennem sit bud forpligtet sig til at forrente pantegælden fra datoen for 1. auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt panthaver, jf. Auktionsvilkårenes pkt. 6 A b.

Denne bestemmelse i tvangsauktionsvilkårene indebærer tillige, at indklagede også er berettiget til at kræve betaling af bidrag.

Morarente

Morarentekravet er under klagesagen frafaldet.

Indfrielsesgebyrer.

Indklagede har frafaldet indfrielsesgebyrer.

Med hensyn til klagerens krav om godskrivning af forskellen mellem kontant- og obligationsrestgælden bemærker Nævnet, at den anførte forskel på 1.658,94 kr. er kommet klageren til gode, idet beregningen af indfrielsesbeløbet er sket på grundlag af obligationsrestgælden på 105.585,28 kr., jf. indklagedes opgørelse af 27. juni 2007 til klageren.

Der resterer således fortsat betaling af et beløb på 914,60 kr., før lånet kan anses for fuldt indfriet, og Nævnet finder, at indklagede har været og er berettiget til at undlade at kvittere pantebrevet, indtil den dækkede del af lånets restgæld er fuldt indfriet af klageren.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.

Kontakt

Rådgiveransvar. Kurssikring. Ekspedition.

Ankenævnets bemærkninger: