Forrentning af omprioriteringskonto.
| Sagsnummer: | 196/1993 |
| Dato: | 29-09-1993 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Niels Busk, Kirsten Nielsen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Rente - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Forrentning af omprioriteringskonto. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med klagerens salg og køb af fast ejendom rettede klageren i efteråret 1992 henvendelse til indklagedes Dronningborg afdeling med henblik på, at afdelingen skulle forestå omprioriteringen af den solgte ejendom.
Ved omprioriteringen skulle optages et kreditforeningslån på nominelt 460.000 kr. og indfries 5 prioriteter.
Kreditforeningslånet hjemtoges den 22. oktober 1992 ved overførsel af obligationerne til indklagede, idet indklagede samtidig afgav garanti overfor kreditforeningen.
Henholdsvis den 11. og 23. november 1992 blev kreditforeningsobligationerne solgt og provenuet indsat på en omprioriteringskonto, hvorfra også indfrielsesbeløbene til de gamle pantehæftelser blev debiteret. Saldoen på omprioriteringskontoen var herefter den 23. november 1992 153.313,02 kr. (positiv). Den 27. november 1992 sendte indklagede de indfriede pantebreve til aflysning og kreditforeningspantebrevet til sletning af anmærkninger.
Klageren havde tidligere til indklagede håndpantsat et ejerpantebrev på 140.000 kr. med pant i den solgte ejendom; ejerpantebrevet lå til sikkerhed for et lån ydet af indklagede med en restgæld på ca. 82.000 kr. Det var i første omgang tanken at overflytte ejerpantebrevet til klagerens nye ejendom. Efter at indklagede var blevet opmærksom på, at ejerpantebrevet ved flytningen skulle efterstemples, meddelte klageren den 23. december 1992, at han i stedet ville indfri lånet til indklagede gennem salg af et i forbindelse med handlen udstedt sælgerpantebrev.
Den 23. december 1992 fremsendte indklagede ejerpantebrevet på 140.000 kr. til aflysning, ligesom ejerskiftepantebrevet til kreditforeningen påny sendtes til sletning af retsanmærkninger.
Efter at indklagede havde modtaget ejerskiftepantebrevet retur fra tinglysning den 12. januar 1993, frigav kreditforeningen den 29. januar 1993 indklagedes garanti. Indklagede debiterede herefter omprioriteringskontoen for yderligere garantiprovision med 536,67 kr., hvorefter omprioriteringskontoens saldo var 152.252,15 kr.; kontoen var tidligere debiteret 1.284,16 kr. i garantiprovision. Den 8. marts 1993 indfriede klageren lånet til indklagede med 85.922,04 kr. Indklagede frigav herefter omprioriteringskontoen, hvis saldo blev opgjort til 154.472,08 kr. incl. tilskrevne nettorenter på 2.219,93 kr.
I forbindelse med klagerens køb af den nye ejendom bevilgede indklagede klageren et overtræk på klagerens kassekredit på 100.000 kr. Klageren anvendte kassekreditten til udbetalingen på den købte ejendom, således at kassekredittens saldo herefter var ca. 150.000 kr. (negativ). Efter at hjemtagelsen af ejerskiftelånet var sket, anmodede klageren indklagede om at overføre overskuddet fra omprioriteringskontoen til klagerens kassekredit, hvilket indklagede afslog.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille klageren rentemæssigt, som om overskuddet fra omprioriteringskontoen var overført til klagerens kassekredit på et tidligere tidspunkt end sket samt at tilbagebetale garantiprovisionen helt eller delvis.
Indklagede har under klagesagen foretaget en omberegning af kreditrenten på omprioriteringskontoen for perioden 29. januar til 8. marts 1993 og for denne periode beregnet rente af 66.330,11 kr. (omprioriteringskontoens saldo fradraget indfrielsesbeløbet for klagerens lån hos indklagede) med samme rentesats, som er debiteret klagerens kassekredit. Indklagede har herved godtgjort klageren 518,66 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har til støtte for påstanden anført, at indklagede undlod at oplyse ham om, at overførslen af ejerpantebrevet fra den gamle til den nye ejendom afventede lysning af skødet på den nye ejendom; pantebrevet kunne i stedet have været overført til klagerens sommerhus. Først på et senere tidspunkt blev indklagede opmærksom på, at dette ikke umiddelbart kunne betale sig som følge af, at ejerpantebrevet alligevel skulle efterstemples. Var klageren tidligere gjort opmærksom herpå, kunne omprioriteringssagen have været sluttet langt tidligere gennem indfrielse af lånet på de 82.000 kr. Klageren finder, at indklagede uretmæssigt har opretholdt omprioriteringskontoen og hindret klageren i at overføre dennes positive saldo til klagerens kassekredit, hvorved indklagede har påført klageren yderligere renteudgift. Klageren finder, at købet og salget af de to ejendomme bør betragtes som én forretning; kræver indklagedes forretningsgang en adskillelse af handlerne, er det klageren uvedkommende, men indklagede bør forrente kassekreditten og omprioriteringskontoen med samme rentesatser. Provisionen for garantien overfor kreditforeningen blev klageren ikke gjort bekendt med, da omprioriteringssagen påbegyndtes. Klageren har ikke nogen erindring om, at han i forbindelse med hjemtagelsen af et kreditforeningslån i 1989 skulle have betalt garantiprovision.
Indklagede har anført, at det ikke kan dokumenteres, at klageren har fået oplysning om garantiprovisionen, men klageren måtte være bekendt hermed, idet indklagede i 1989 foretog hjemtagelse af et kreditforeningslån for klageren. Først efter at indklagede modtog den stillede garanti overfor kreditforeningen i kvitteret stand, kunne indeståendet på omprioriteringskontoen frigives, men som følge af, at indklagede havde tilladt, at ejerpantebrevet på 140.000 kr. var blevet aflyst, tilbageholdt indklagede restprovenuet på omprioriteringskontoen til sikkerhed for indklagedes engagement med klageren.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagedes garantistillelse over for kreditforeningen var nødvendig som led i omprioriteringen, og klageren måtte påregne, at indklagede ville beregne sig vederlag herfor. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med overvejelserne om flytning, henholdsvis aflysning, af det ejerpantebrev på 140.000 kr., som var pantsat til sikkerhed for klagerens lån med en restgæld på ca. 82.000 kr. Indklagede kunne ikke frigive indeståendet på omprioriteringskontoen, før kreditforeningen den 29. januar 1992 havde frigivet indklagedes garanti. Indklagede havde på dette tidspunkt tilladt, at ejerpantebrevet på 140.000 kr. blev aflyst, og måtte derfor være berettiget til af indeståendet på omprioriteringskontoen at tilbageholde et beløb svarende til restgælden på det lån, for hvilket ejerpantebrevet havde ligget til sikkerhed. Indklagede har under klagesagen godtgjort klageren en rentedifference beregnet af forskellen mellem omprioriteringskontoens indestående og denne restgæld, og efter det anførte finder Ankenævnet ikke, at klageren kan gøre krav på yderligere godtgørelse.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.