Indsættelse af kombineret ejerskifte- og forhåndslån på sikringskonto frem for på udlægskredit. Forrentning.
| Sagsnummer: | 398/1996 |
| Dato: | 25-03-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - byggelån |
| Ledetekst: | Indsættelse af kombineret ejerskifte- og forhåndslån på sikringskonto frem for på udlægskredit. Forrentning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 1. november 1995 købte klageren en fast ejendom for 300.000 kr. kontant. I forbindelse med handlen afgav Nykredit et tilbud på et kontantlån på 300.000 kr. som forhåndslån. Lånet omfattede ejerskiftebelåning på 180.000 kr. og lån til ombygning af ejendommen på 120.000 kr. Udbetaling af lånet var bl.a. betinget af, at der forelå:
- Endeligt tinglyst og anmærkningsfrit skøde til den nye ejer eller pengeinstitutgaranti herfor.
.....
- Tinglyst anmærkningsfrit pantebrev eller garanti herfor.
- Igangsætnings- eller byggetilladelse.
- Færdigmelding fra Nykredits konsulent. Nykredit skal foretage en endelig værdiansættelse, når byggearbejdet/forbedringen er udført. Det tilbudte lån kan reduceres, hvis værdiansættelsen efter gældende regler ikke giver mulighed for det tilbudte lån.
.....
- Ovennævnte færdigmelding omfatter renovering af ejendommen med nye termovinduer, nyt badeværelse med spa-bad samt ændring af resterende rum i.h.t. fremsendte tegning."
Ved kassekreditkontrakt underskrevet af klageren den 3. november 1995 ydede indklagede klageren en udlægskredit på 310.000 kr. til en rente på 13,50% p.a. Af kontrakten fremgår bl.a.:
"Særlige bestemmelser:
Kreditten anvendes til køb af og ombygning af ejendommen [matr.nr.]
Kreditten indfries i forbindelse med optagelse af lån i Nykredit, dog senest den 31.12.1996.
.....
Såfremt der er indlånsmidler til rådighed, gøres der opmærksom på, at det er billigere at anvende disse fremfor at optage lån."
Vedrørende sikkerhed for kreditten var henvist til "H/K-erklæring af 1/9-93 + dags dato".
Samtidig underskrev klageren en håndpanterklæring, hvorefter det til enhver tid på en sikringskonto indestående beløb, "der p.t. andrager kr. 0,00", skulle tjene til sikkerhed for engagementet med indklagede. For sikringskontoen var angivet et ufuldstændigt kontonummer. Købesummen på 300.000 kr. blev overført fra udlægskreditten til sælgers advokat.
Fredag den 17. november 1995, hvor der forelå endeligt tinglyst anmærkningsfrit skøde på ejendommen, underskrev klageren pantebrevet til Nykredit og en uigenkaldelig fuldmagt og transporterklæring til indklagede vedrørende Nykreditlånet. Af erklæringen fremgår:
"Transporten tjener primært [Indklagede] til sikkerhed for alle udgifter som sparekassen afholder i forbindelse med bygge-/omprioriteringssagen, herunder renter, provision og lign.
.....
Ved forhåndslån indsætte provenuet på konto nr. ...................... der er håndpantsat til sikkerhed for ethvert mellemværende jeg har eller måtte få med [Indklagede]."
Rubrikken til kontonummeret er ikke udfyldt.
Pantebrevet blev sendt til tinglysning tirsdag den 21. november 1995. Samtidig blev Nykredit på baggrund af en forhåndslånsgaranti fra indklagede anmodet om at udbetale lånet, hvilket skete den 24. november 1995, hvor låneprovenuet på 297.555 kr. blev krediteret en sikringskonto. Denne blev forrentet med 0,5% p.a. Indklagede beregnede sig 562,50 kr. i garantiprovision for perioden 21. november 1995 til 21. februar 1996. I forbindelse med udbetalingen meddelte Nykredit, at garantien ikke kunne frigives, før ajourført BBR-ejermeddelelse var indsendt.
Med henvisning til at pantebrevet var tinglyst anmærkningsfrit anmodede indklagede ved skrivelse af 5. december 1995 Nykredit om en nedskrivning af garantien til 131.082 kr., svarende til ombygningsdelen af lånet på 120.000 kr. med tillæg af et års ydelse.
Den 3. januar 1996 underskrev indklagede en tilbageholdelseserklæring på 132.000 kr. til Nykredit, som på baggrund heraf den 9. januar 1996 frigav forhåndslånsgarantien.
Indklagede overførte den 3. januar 1996 165.550 kr. fra sikringskontoen til udlægskreditten, hvorefter indeståendet på sikringskontoen udgjorde 132.000 kr.
Den 21. februar 1996 debiterede indklagede udlægskontoen 200 kr. i garantiprovision for et beløb på 131.082 kr. i perioden 21. februar til 21. maj 1996.
Ved skrivelse af 1. marts 1996 meddelte indklagede klageren følgende:
"Af det optagede lån i Nykredit på kr. 300.000,00, er den del der vedrører ombygningen kr. 132.000,00 spærret, indtil byggeriet er godkendt af Nykredit.
Vi skal derfor forespørge, hvor langt ombygningen er nået.
Samtidig erindrer vi om, at der skal bestilles en ajourført BBR-meddelelse på kommunen som ligeledes skal forevises kreditforeningen."
Klageren meddelte indklagede, at byggeriet ville være færdigt 1. april 1996.
På baggrund af et lånetilbud af 3. april 1996 fra BRFkredit på et kontantlån på 420.000 kr. foretog klageren via et andet pengeinstitut en omprioritering af ejendommen, hvorved Nykreditlånet blev indfriet. Nykredit frigav derfor indklagedes tilbageholdelseserklæring den 10. maj 1996, hvorpå indklagede den 13. s.m. opgjorde sikringskontoen og overførte indeståendet til udlægskreditten, hvis negative saldo på 1.242,50 kr. samme dag blev indfriet ved en overførsel fra det omprioriterende pengeinstitut.
Sikringskontoen var under sagen krediteret i alt 635,86 kr. i rente, og udlægskreditten var debiteret i alt 13.760 kr. i rente.
Klageren gjorde indsigelse overfor indklagede mod omkostningerne i sagen.
Ved klageskema af 13. oktober 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 12.500 kr. med tillæg af renter fra den 13. maj 1996.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har under klagesagen refunderet garantiprovisionen på 200 kr. opkrævet for perioden 21. februar til 21. maj 1996.
Klageren har anført, at det af aftalen vedrørende udlægskreditten fremgik, at denne skulle indfries i forbindelse med optagelse af lån i Nykredit, hvorfor han forudsatte, at provenuet af Nykreditlånet blev krediteret udlægskreditten. Med indsættelsen af provenuet på sikringskontoen kom han reelt til at forrente både Nykreditlånet og udlægskreditten under hele sagens forløb, hvilket indklagede burde have gjort ham opmærksom på. Det var hans opfattelse, at hans værdipapirdepot hos indklagede lå til sikkerhed for udlægskreditten. Sikringskontoen blev oprettet af indklagede, og det fremgår ikke med tilstrækkelig tydelighed af hverken håndpanterklæringen af 3. november 1995 eller transporterklæringen af 17. november 1995, at provenuet af Nykreditlånet ville blive overført hertil. Han finansierede byggeriet ved træk på sin løbende konto, på hvilken der var et betydeligt indestående. Handlen og byggeriet kunne have været finansieret ved et ejerskiftelån på 180.000 kr. og hans positive indeståender hos indklagede i den pågældende periode, hvorved han ville have sparet renteudgiften på udlægskreditten. Indklagede var bekendt med alle forhold vedrørende istandsættelsen af ejendommen, som hverken medførte økonomiske eller tekniske problemer. Dette sammenholdt med, at han selv kunne finansiere ombygningen betød, at indklagede ikke løb risiko for tab på engagementet. Endvidere kunne han mod en mindre udgift til kurskontrakt have undgået at forrente begge lån under byggeriet ved at afvente hjemtagelsen af Nykreditlånet. Endelig kunne han være tilbudt muligheden for at få frigivet beløb fra sikringskontoen efterhånden som byggeriet skred frem. Rentebyrden blev forøget ved indklagedes langsommelige sagsbehandling. Pantebrevet til Nykredit blev således tinglyst den 22. november 1995, mens ejerskiftedelen af lånet først blev overført fra sikringskontoen til udlægskreditten den 3. januar 1996. Byggeriet var færdigt den 1. april 1996, hvor han indhentede lånetilbudet i BRFkredit, men ombygningsdelen af Nykreditlånet blev først frigivet den 13. maj 1996, hvor Nykreditlånet var blev omlagt til lånet i BRFkredit.
Indklagede har anført, at klageren ønskede lånets hjemtagelse fremskyndet for at fastlåse kursen, hvorfor lånet blev hjemtaget mod indklagedes garanti. På grund af ombygningen af ejendommen måtte lånet hjemtages som et forhåndslån. Provenuet af lånet blev pantsat til sikkerhed for den kreditrisiko, indklagede påtog sig ved at afgive den fornødne garanti. Klageren var bekendt med rentesatsen på udlægskreditten, der klart er angivet i kontrakten i overensstemmelse med kreditaftalelovens krav, ligesom klageren særskilt blev gjort opmærksom på, at det var billigere at anvende eventuelle indlånsmidler fremfor at optage lån. Ved at vælge forhåndslånet blev det muligt hurtigere, end hvis kurssikring var valgt, at reducere renteudgifterne på udlægskreditten. Nykredit blev anmodet om at nedskrive garantien samme dag, som pantebrevet blev modtaget retur fra tinglysning. Garantien blev frigivet den 9. januar 1996 mod tilbageholdelse af 132.000 kr., indtil betingelsen om færdiggørelsen af ombygningen kunne opfyldes. Nykredit frigav først det resterende beløb den 10. maj 1996. Klageren søgte selv lånet i Nykredit og hjemtog efterfølgende omprioriteringslånet i BRFkredit via et andet pengeinstitut. Klageren fremstod som en kunde, der vidste, hvad han ville og disponerede selv ud fra egne overvejelser, hvorfor indklagedes rådgivning blev afstemt herefter. Sagen blev behandlet korrekt, og ekspeditionerne blev foretaget uden forsinkelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede bevilgede udlægskreditten på 310.000 kr. uden sikkerhed i den købte ejendom og opnåede samlet ikke større sikkerhed for henholdsvis kreditten og garantistillelsen over for Nykredit ved at indsætte provenuet af forhåndslånet på en sikringskonto frem for at indsætte det på udlægskreditten til nedbringelse af denne. Ankenævnet finder derfor, at indklagede straks ved hjemtagelsen af lånet i Nykredit burde have indsat provenuet på udlægskreditten, og at indklagede bør godtgøre klageren det rentebeløb, han ville have sparet, såfremt dette var sket. Beløbet findes som påstået at burde forrentes fra den 13. maj 1996.
Som følge heraf