Pantebrev, meddelelse om tvangsauktion.
| Sagsnummer: | 465/1991 |
| Dato: | 14-04-1992 |
| Ankenævn: | Frank Poulsen, Jørn Rytter Andersen, Søren Geckler, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Pantebreve - tvangsauktion
|
| Ledetekst: | Pantebrev, meddelelse om tvangsauktion. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I henhold til transportpåtegning af 22. juli 1984 købte klageren et pantebrev med en restgæld på 76.229,00 kr. Pantebrevet blev indlagt i spærret depot i indklagedes Glostrup afdeling til sikkerhed for klagerens engagement. Ved transporten tinglystes kreditoradressen i overensstemmelse med klagerens folkeregisteradresse på daværende tidspunkt. Den 30. september 1985 fraflyttede klageren adressen, og i perioden frem til 5. december 1988 har klageren til folkeregisteret oplyst fem andre adresser.
Pantebrevsydelsen pr. juni termin 1990 udeblev. Den 31. maj 1991 bortsolgtes ejendommen på tvangsauktion, til førsteprioritets haveren, Byggeriets Realkredtfond, for et bud på 290.000,00 kr., uden at klageren var mødt op. Budet gav ikke fuld dækning til første prioriteten, der var opgjort til 412.647,58 kr. Ejendommen videresolgtes for 470.000,00 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre det tab, han har lidt som følge af, at den pantsatte ejendom bortsolgtes på tvangsauktion uden dækning til hans pantebrev. Klageren har opgjort tabet til 53.437,31 kr., der udgør restgælden på pantebrevet pr. 11. december 1990. Klageren har endvidere nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at man uretmæssigt har tilbageholdt hans pensionsordninger i indklagedes Rødovre Station afdeling.
Indklagede har, efter at sagen er indbragt for Ankenævnet, meddelt klageren, at det beror på en fejl, at de omhandlede pensionsordninger ikke tidligere er overført. For såvidt angår klagerens øvrige påstand, har indklagede nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede burde have foranlediget den tinglyste adresse ændret i takt med, at klageren flyttede. Som følge af, at indklagede har undladt dette, har klageren ikke fået meddelelse om tvangsauktionen og har dermed mistet muligheden for at byde på tvangsauktionen. Klageren har tidligere i juni 1986 som ufyldestgjort panthaver overtaget en ejendom på tvangsauktion. Dette pantebrev var erhvervet gennem indklagedes Glostrup afdeling, og klageren fik i den forbindelse meddelelse sendt til sin daværende adresse. Klageren har endvidere i januar 1990 overtaget en ejendom på tvangsauktion, efter at en medarbejder i indklagedes pantebrevafdeling telefonisk havde rettet henvendelse til ham og foreslået, at indklagede ville betale 1.000,00 kr. i omkostninger, såfremt klageren selv ville byde på ejendommen. Det har således tidligere været muligt for indklagede at kontakte ham.
Indklagede har anført, at det ikke er normal praksis, at indklagede foranlediger forandringer i kreditors adresse tinglyst på de hos indklagede deponerede pantebreve. Det påhviler kreditor selv at foretage de nødvendige ændringer eller anmode indklagede om at foretage ændringerne. Det er ikke aftalt mellem klageren og indklagede, at indklagede generelt skulle tinglyse adresseforandringer på klagerens pantebreve, eller at indklagede specielt skulle tinglyse en sådan påtegning for såvidt angår det omhandlede pantebrev. En påtegning om adresseforandring kræver underskrift fra kreditor, hvilket klageren må være bekendt med. Klageren har ikke underskrevet sådanne påtegninger i banken, og klageren må være bekendt med, at de deponerede pantebreve ikke var forsynet med påtegning om, at meddelelser i henhold til retsplejelovens kap. 51 skulle sendes til indklagede, samt at indklagede ikke på hans vegne tinglyste forandringer i kreditoradresse. Klageren har endvidere tidligere modtaget indkaldelser til tvangsauktioner direkte fra fogedretter, hvorfor han vil være bekendt med, at indkaldelse sendes til den i tingbogen noterede kreditoradresse. Den af fogedretten antagne sagkyndige ejendomsmægler har vurderet, at ejendommen ved salg i almindelig fri handel kunne sælges for 450.000,00 kr.; da ejendommen reelt er solgt for 470.000,00 kr., er der ikke grundlag for at antage, at salgsprisen er unormal lav. Gælden til kreditforeningen androg 412.647,58 kr. og størstebeløbet udover auktionsbudet oplystes til 42.000 kr. eller i alt 454.647,58 kr. Fratrukket salgsprisen giver det et provenu på 15.532,42 kr., hvilket ikke er tilstrækkeligt til at dække ejendomsmæglersalær ved salget. Herudover skal auktionskøber afholde udgifter i tiden indtil videresalg samt annonceringsomkostninger, advokatomkostninger mv. Det må derfor antages, at klageren ikke kunne have fået dækning for sit tilgodehavende, og klageren har således ikke dokumenteret at have lidt et tab ved ikke at have modtaget indkaldelse til tvangsauktionen.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede findes ikke at have haft pligt til at lade tinglyse adresseændring på det omhandlede pantebrev, ligesom aftale herom heller ikke var indgået mellem parterne.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.